Дело № 3а-108/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Низаметовой О.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Учет» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Учет» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 19698 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общественные здания административного назначения; магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры; стоянки для автомобилей надземные открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, автостоянки с пандусами (рампами) и механизированные автостоянки, открытые площадки, предназначенные для стоянки автомобилей (вместимостью до 500 машино-мест для всех видов); физкультурно-оздоровительные клубы, местоположение: Новосибирская обл., г. Новосибирск, 

<

адрес>, на земельном участке расположено здание №, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года.

В обоснование требований указано, что данный земельный участок используется административным истцом на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора №109899м от 20 мая 2015 года (л.д. 11-18). 

Срок действия Договора с 20 мая 2015 года по 20 мая 2025 года.

Пунктом 2.1 указанного Договора определено, что порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 26 мая 2014 года №213-п, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22 апреля 2008 года №961. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Расчет размера арендной платы на момент заключения Договора приводится в приложении 2 к Договору.

Согласно приложению 2 к Договору аренды, расчет размера арендной платы участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 17).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области», были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 293872492,20 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, был извещен судом надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, представил письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя (л.д. 72).

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «ДубльГИС» в судебное заседание не явился, был извещен судом надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщил.

Явка в судебное заседание представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц обязательной не является и не признана судом обязательной.

В соответствии с частью 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при неявке в судебное заседание всех лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представителей этих лиц, суд рассматривает административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд полагает административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508), кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки. 

Общество с ограниченной ответственностью «Учет» на праве аренды владеет земельным участком площадью 19 698 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общественные здания административного назначения; магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры; стоянки для автомобилей надземные открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, автостоянки с пандусами (рампами) и механизированные автостоянки, открытые площадки, предназначенные для стоянки автомобилей (вместимостью до 500 машино-мест для всех видов); физкультурно-оздоровительные клубы, местоположение: Новосибирская обл., г. Новосибирск, 

<

адрес>, на земельном участке расположено здание №, на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора №109899м от 20 мая 2015 года (л.д. 11-18). 

Общество с ограниченной ответственностью «ДубльГИС» является арендатором № 1; арендатором 2 выступает Общество с ограниченной ответственностью «Учет». Срок действия Договора с 20 мая 2015 года по 20 мая 2025 года.

Спорный земельный участок предоставлен административному истцу для эксплуатации: нежилых помещений, общей площадью 1295,6 кв.м., 5,8 кв.м., 152,2 кв.м., 92,1 кв.м., 7397,5 кв.м., 23,8 кв.м., 163 кв.м., 270,2 кв.м., 2884,8 кв.м., 426,3 кв.м. (общая долевая собственность 21775/42630), 13,7 (общая долевая собственность 700/1370), 36,9 (общая долевая собственность 1885/3690), 22,9 кв.м. (общая долевая собственность 1170/2290), 1378,6 кв.м. (общая долевая собственность 70419/137860), здания общественного назначения с торговыми помещениями, подземной автостоянкой (блоками 1б, 1в по ГП) и многоуровневой автостоянкой открытого типа (блоком 1г по ГП) – I этап строительства на площади имели Карла Маркса, 7 (пункт 1.4 Договора).

Пунктом 2.1 указанного Договора определено, что порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 26 мая 2014 года №213-п, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22 апреля 2008 года №961. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Расчет размера арендной платы на момент заключения Договора приводится в приложении 2 к Договору.

Согласно приложению 2 к Договору аренды, расчет размера арендной платы участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 17).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 293872492,2 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 мая 2017 года (л.д. 19)).

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Аналогична и правовая позиция изложена в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которой, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, соответственно, определением кадастровой стоимости данного земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

Согласно положению абзаца 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Административный истец не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, 14 июня 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области с заявлением входящий номер №01-14-5875/17 о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № (л.д. 67-68).

Как следует из содержания уведомления Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 15 июня 2017 года №01-17-1461/17, заявление Общества с ограниченной ответственностью «Учет» от 14 июня 2017 года №01-14-5875/17 об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость было возвращено заявителю, с указанием о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке (л.д. 69-71).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу Общества с ограниченной ответственностью «Учет» проведена его оценка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Согласно Отчету 310517-РС от 31 мая 2017 года Об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленному оценщиком ООО «Вектор» Т.С.Е., по состоянию на 1 января 2010 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 124876 653 рубля (л.д. 39, оборотная сторона).

Определением от 9 марта 2017 года № 592-О Конституционный Суд выявил смысл положений пункта 5 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно оспоренным положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации помимо документов, указанных в статье 126 данного Кодекса, к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом.

Оспоренными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости (в редакции Федерального закона от 2 июня 2016 года №172-ФЗ, которым из данной нормы был исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости).

Конституционный Суд указал, что правовое регулирование рассмотрения споров о кадастровой стоимости предполагает, что в период действия абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не требовалось представления физическими лицами, не воспользовавшимися процедурой досудебного урегулирования такого спора, положительного экспертного заключения на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости при обращении в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. С момента же утраты указанной нормой юридической силы более не требуется представления в суд такого экспертного заключения и иными субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 №297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298. По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная в представленном суду Отчете 310517-РС от 31 мая 2017 года Об оценке рыночной стоимости земельного участка, учитывает индивидуальные характеристики этого объекта и является достоверной. Доказательств, опровергающих изложенные в вышеуказанном отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого Обществом с ограниченной ответственностью «Учет» земельного участка его рыночной стоимости. В связи с чем, требование Общества с ограниченной ответственностью «Учет» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной на основании представленного Отчета ООО «Вектор» 310517-РС от 31 мая 2017 года (л.д. 39, оборотная сторона) по состоянию на 1 января 2010 года в размере 124876653 рубля подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Учет» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 19698 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общественные здания административного назначения; магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры; стоянки для автомобилей надземные открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, автостоянки с пандусами (рампами) и механизированные автостоянки, открытые площадки, предназначенные для стоянки автомобилей (вместимостью до 500 машино-мест для всех видов); физкультурно-оздоровительные клубы, местоположение: Новосибирская обл., г. Новосибирск, 

<

адрес>, на земельном участке расположено здание №, в размере его рыночной стоимости – 124876 653 рубля, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Учет» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 14 июня 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, в соответствии со статьей 294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.