Дело № 2-1649/2024

23RS0042-01-2024-000961-72

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 10 апреля 2024 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Гамаюнова С.С.,

при секретаре Тагиеве И.А., помощнике ФИО4,

с участием представителя истца по доверенности ФИО5,

представителя ответчика по доверенности ФИО6,

ст. помощника прокурора г. Новороссийска Павловой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о выселении, взыскании убытков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО8 о выселении, взыскании убытков. Исковые требования мотивированы тем, что истец ФИО7 является собственником жилого помещения – квартиры 

<

№>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 50 кв.м., кадастровый 

<

№>. В данной квартире проживает ФИО8 на основании договора аренды с последующим выкупом от 08.10.2020 г., заключенного ею с ФИО7 Указанный договор расторгнут, что подтверждается внесенной ФИО8 записью в договоре – «Данный договор расторгнут. Денежные средства, перечисленные мной на р/с и оплаченные наличными, возмещены в полном объеме, претензий не имею. 05.08.2021 г. подпись», что также подтверждается решением Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края по гражданскому делу 

<

№>. Таким образом, ФИО8 утратила право пользования квартирой, принадлежащей ФИО7, но фактически продолжает в ней проживать, при этом не оплачивает жилищно-коммунальные услуги, со стороны соседей поступают жалобы на постоянный шум и громкую музыку из квартиры. Направленное требование об освобождении квартиры ФИО8 не исполнила. По вине ФИО8, незаконно проживающей в квартире, ФИО7 причинены убытки в виде неполученных доходов, который он мог бы получить при сдаче квартиры в аренду, в размере 600 000 руб., а также расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в размере 68 907,28 руб. Просит выселить ФИО8 и иных лиц из жилого помещения – квартиры 

<

№>, расположенной по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ФИО8 убытки в размере 668 907,28 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 189,70 руб.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит выселить ФИО8 и иных лиц из жилого помещения – квартиры 

<

№> расположенной по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7 убытки в виде неполученного дохода от сдачи квартиры в аренду за период с августа 2021 года по апрель 2024 года в размере 805 584,45 руб., убытки в виде неполученного дохода от аренды квартиры за период с мая 2024 года в размере 24 411,65 руб. ежемесячно до фактического выселения ответчика, убытки в виде расходов истца на погашение задолженности за жилищно-коммунальные услуги в размере 68 907,28 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности 

<

ФИО2> на уточненных исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Пояснил, что убытки в виде неполученного дохода от сдачи квартиры в аренду рассчитаны им исходя из установленного заключенным между сторонами договором размера месячной арендной платы за квартиру на дату расторжения договора, размер которой составляет 24 411,65 руб. Данный размер арендной платы существенно ниже рыночной стоимости аналогичных предложений по аренде жилых помещений в г. Новороссийске по сведениям сайта «Авито». Убытки истца в виде расходов на погашение задолженности за жилищно-коммунальные услуги в размере 68 907,28 руб. подтверждаются представленной справкой ООО «Управляющая компания «Рада» и приходным кассовым ордером. Денежные переводы в адрес ФИО7 от плательщика 

<

ФИО3>, поступившие после расторжения договора, не могут быть приняты в качестве оплаты по договору, эти денежные средства ФИО7 готов вернуть 

<

ФИО3> по его требованию.

Представитель ответчика по доверенности 

<

ФИО1> в судебном заседании считал исковые требования незаконными и не обоснованными, просил в их удовлетворении отказать. В обоснование своих возражений пояснил, что ФИО8 исполнила свои обязательства по договору в полном объеме и выплатила всю выкупную стоимость квартиры в сумме 1 850 000 руб., что подтверждается представленными банковскими выписками и чеками. Запись на спорном договоре о его расторжении ФИО8 сделала под влиянием обмана со стороны сотрудника в офисе ФИО7, при этом никаких денежных средств, уплаченных по договору, ФИО8 не возвращено. Решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 03.08.2023 г. по гражданскому делу № 2-1642/2023, которым отказано в удовлетворении требований ФИО8 о признании спорного договора аренды квартиры с последующим выкупом от 08.10.2020 г. исполненным и признании права собственности ФИО8 на указанную квартиру, в законную силу не вступило и обжаловано в апелляционном порядке.

Прокурор в судебном заседании считала заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом.

В силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником принадлежит членам его семьи, если иное не установлено соглашением между ними.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судом установлено, что истец ФИО7 является собственником жилого помещения – квартиры 

<

№>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый 

<

№>.

08.10.2020 г. между ФИО7 и ФИО8 заключен договор аренды жилого помещения с последующим выкупом в отношении указанной квартиры.

Согласно п. 1.1 договора продавец передает в собственность покупателю жилое помещение – квартиру 

<

№>, общей площадью 50 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, а покупатель оплачивает цену, указанную в п. 2 настоящего договора.

Согласно п. 2.1 договора цена приобретаемой квартиры составляет 1 850 000 руб.

Пунктами 2.2, 2.3 договора предусмотрено внесение покупателем арендной платы (выкупной стоимости) за квартиру в виде первоначального взноса в счет оплаты выкупной стоимости квартиры в размере 260 707,22 руб., а оставшуюся стоимость квартиры покупатель выплачивает равными долями ежемесячно в размере 25 850 руб. в соответствии с графиком платежей.

Согласно п. 3.1 договора право собственности на жилое помещение возникает у покупателя после полной оплаты стоимости за вышеуказанное помещение.

Согласно п. 3.4 договора покупатель обязан нести расходы по оплате коммунальных услуг согласно установленным тарифам.

Согласно п. 6.3 договора при расторжении договора уплаченные ежемесячные платежи будут считаться арендной платой за помещение и возврату не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2). Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Заключенный между ФИО7 и ФИО8 договор аренды жилого помещения с последующим выкупом от 08.10.2020 г. в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем правовые последствия данного договора в виде перехода права собственности ФИО8 на это жилое помещение не могли возникнуть.

Кроме того, судом установлено, что в указанном договоре имеется собственноручная запись ФИО8 – «Данный договор расторгнут. Денежные средства, перечисленные мной на р/с и оплаченные наличными, возмещены в полном объеме, претензий не имею. 05.08.2021 г. подпись».

Наличие данной записи на договоре, исполненной ФИО8, ее представитель по доверенности 

<

ФИО1> в судебном заседании не отрицал. 

Сама ФИО8 также не отрицала сделанную ею запись на договоре о его расторжении, оспаривая лишь факт возврата ей денежных средств, что подтверждается протоколом судебного заседания от 08.11.2021 г. по гражданскому делу по иску ФИО8 к ФИО7 о признании права собственности, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Доводы представителя ответчика о том, что данную запись ФИО8 внесла в договор под влиянием обмана, суд отклоняет, так как эти доводы являются голословными, допустимых и достаточных доказательств в их подтверждение суду не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При таких обстоятельствах, учитывая сделанную собственноручно покупателем ФИО8 запись на договоре аренды жилого помещения с последующим выкупом от 08.10.2020 г. о том, что данный договор расторгнут, а уплаченные ей по договору денежные средства возвращены в полном объеме, при отсутствии возражений продавца ФИО7 относительно расторжения договора, суд признает обоснованными заявленные требования о выселении ответчика из принадлежащей истцу квартиры, так как после расторжения указанного договора ответчик утратила право пользования жилым помещением, что влечет необходимость освобождения ею данного жилого помещения, а поскольку в добровольном порядке по требованию истца ответчик квартиру не освободила и не выехала из нее, она подлежит выселению в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. В то же время, требование о выселении является обоснованным только в отношении ответчика ФИО8, в отношении иных лиц, как того требует истец, данное требование удовлетворению не подлежит, так как суду не представлены доказательства фактического проживания иных лиц в принадлежащей истцу квартире, а также не указаны конкретные лица, подлежащие выселению.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из условий договора аренды жилого помещения с последующим выкупом от 08.10.2020 г., на дату расторжения договора размер месячной арендной платы за квартиру составлял 24 411,65 руб. 

Данный размер арендной платы существенно ниже рыночной стоимости аналогичных предложений по аренде жилых помещений в г. Новороссийске, что подтверждается представленными истцом распечатками объявлений сайта «Авито», согласно которым стоимость аренды квартир меньшей площадью в г. Новороссийске варьируется от 25 000 руб. до 30 000 руб. в месяц.

При таких обстоятельствах суд признает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика убытков в виде неполученного дохода от сдачи квартиры в аренду за период с августа 2021 года по апрель 2024 года в размере 805 584,45 руб. (24 411,65 руб. х 33 месяца), а также в размере 24 411,65 руб. ежемесячно за период с мая 2024 года до фактического выселения ответчика из принадлежащей истцу квартиры.

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании убытков в виде расходов на погашение задолженности за жилищно-коммунальные услуги в размере 68 907,28 руб., которые подтверждаются справкой ООО «Управляющая компания «Рада» и приходным кассовым ордером № 157 от 09.02.2024 г., в котором указано, что указанные денежные средства приняты от ФИО7

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО8 исполнила свои обязательства по договору в полном объеме и выплатила всю выкупную стоимость квартиры в сумме 1 850 000 руб., суд отклоняет, как несостоятельные, поскольку на дату расторжения договора (05.08.2021 г.) внесенные ФИО8 в оплату стоимости квартиры денежные средства ей возвращены в полном объеме, о чем она сама указала в договоре при его расторжении, а совершенные 

<

ФИО3> переводы на карту ФИО7 в сумме 1 577 280 руб. не могут быть признаны в качестве оплаты по договору, так как эти переводы совершены после расторжения договора, то есть в отсутствие оснований для этих платежей. Кроме того, в подтверждающих эти переводы банковских чеках не указано назначение платежа, что не позволяет определить их относимость к конкретному договору. При этом суд учитывает, что 

<

ФИО1> не лишен права требовать возврата уплаченных им денежных средств в качестве неосновательного обогащения.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Следовательно, понесенные истцом расходы на уплату государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО7 к ФИО8 о выселении, взыскании убытков – удовлетворить.

Выселить ФИО8, 

<

ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, из жилого помещения по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7 убытки в виде неполученного дохода за период с августа 2021 года по апрель 2024 года в размере 805 584,45 руб., убытки в виде расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в размере 68 907,28 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 255,84 руб., а всего взыскать 885 747 (Восемьсот восемьдесят пять тысяч семьсот сорок семь) рублей 57 копеек.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7 убытки в виде неполученного дохода за период с мая 2024 года в размере 24 411 рублей 65 копеек ежемесячно до фактического выселения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г.Новороссийска Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Гамаюнов С.С.

Мотивированное решение суда изготовлено 10.04.2024 г.