Решение

 суда в окончательной 

форме изготовлено 12.11.2020

Дело № 3а-216/2020 25OS0000-01-2020-000177-02 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 

02 ноября 2020 года город Владивосток 

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Медведевой, 

при секретаре В.А. Салмине, 

с участием представителя административного истца И.В. Очкал,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Эксполес» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Правительству Приморского края, заинтересованное лицо – администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Актом об утверждении кадастровой стоимости № от 01 июля 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4013+/-22 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир здание. Участок находится примерно в 114 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>., вид разрешенного использования: склады, магазины, установлена кадастровая стоимость 11435765,84 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «Эксполес» (далее – ООО «Эксполес») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равной его рыночной стоимости 3782000 рублей по состоянию на 01 июля 2019 года. В обоснование своих требований указало, что Общество является арендатором вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 11435765,84 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете № №) об оценке земельного участка от 14 октября 2019 года, выполненным ООО «...», чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку это влечет за собой увеличение размера выкупной стоимости земельного участка, а также арендных платежей за земельный участок, исчисляемых на основании его кадастровой стоимости.

В целях реализации права на пересмотр определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, ООО «Эксполес» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, которое было отклонено решением от 14 февраля 2020 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала исковые требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в административном иске. Дополнительно пояснила, что на данном земельном участке построено нежилое здание (склад-магазин стройматериалов), с кадастровым номером №, которое принадлежит на праве собственности ООО Эксполес». Администрацией Находкинского городского округа в адрес ООО «Эксполес» направлен проект договора купли-продажи земельного участка № 124 от 20.08.2019, в котором выкупная цена земельного участка с кадастровым номером № рассчитана исходя из его кадастровой стоимости, с которой не согласен административный истец.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Ранее представители Правительства Приморского края и администрации Находкинского городского округа направили в суд письменные возражения на иск, в которых исковые требования ООО «Эксполес» не признали, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю также ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя Управления. 

Сведениями о неявке по уважительной причине представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, суд не располагает. Каких либо ходатайств до начала рассмотрения дела в адрес суда не поступило.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 2 и 4 статьи 247 КАС РФ Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, с участием представителя административного истца. 

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО «Эксполес» указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у Общества на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, размер выкупной цены земельного участка, исчисляемый из его кадастровой стоимости, напрямую затрагивает права административного истца, как правообладателя объекта недвижимости.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Из материалов административного дела усматривается и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22 февраля 2019 года, что ООО «Эксполес» на основании договора аренды земельного участка № 3442-10 от 15 июня 2010 года, договора об уступке права аренды земельного участка от 22 апреля 2014 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 4013 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир здание. Участок находится примерно в 114 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, вид разрешенного использования – для строительства складских помещений.

В границах спорного земельного участка расположен объект недвижимости: нежилое здание – склад – магазин стройматериалов с кадастровым номером №, площадью 36,7 кв.м, 2018 года постройки, принадлежащий административному истцу на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 07 декабря 2018 года.

По условиям договора аренды земельного участка № 3442-10 от 15 июня 2010 года (п. 1.2) и договора об уступке права аренды земельного участка от 22 апреля 2014 года (п. 1.1) земельный участок с кадастровым номером: № предоставлялся для строительства складских помещений.

По завершению строительства, на основании постановления Главы Находкинского городского округа от 21 июня 2019 года № 1035 вид разрешенного использования указанного земельного участка «для строительства складских помещений» изменен на «склады (6.9); магазины (4.4)». Цель использования земельного участка: эксплуатация.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 26 марта 2020 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 11435765,84 рублей, которая определена по состоянию на 01 июля 2019 года, утверждена 01 июля 2019 года и внесена в реестр объектов недвижимости 01 июля 2019 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости № 25-0-1-60/3001/2019-392/1 от 01 июля 2019 года.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с проектом договора купли-продажи № 124 от 20 августа 2019 года между администрацией Находкинского городского округа и ООО «Эксполес» за земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 4013 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир здание. Участок находится примерно в 114 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, установлена выкупная стоимость в размере 3430729,75 руб., которая рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 11435765,84 руб.

Принимая во внимание, что выкупная цена спорного земельного участка рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, завышенной кадастровой стоимостью, безусловно, затрагиваются права и законные интересы административного истца.

05 февраля 2020 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которое было отклонено решением № 3/9 от 14 февраля 2020 года.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований ООО «Эксполес» представлен Отчет № 1412-2019 (26352) об оценке земельного участка от 14 октября 2019 года, выполненный оценщиком ООО «...» ФИО6, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады (6.9); магазины (4.4), общая площадь 4013 кв.м. адрес объекта: Участок находится примерно в 114 м от ориентира по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, кадастровый номер №, по состоянию на 01 июля 2019 года составляет 3782 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств несоответствия Отчета № 1412-2019 (26352) от 14 октября 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось. 

Проанализировав представленный административным истцом Отчет, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в Отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.

В Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведен приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Поскольку Отчет № 1412-2019 (26352) от 14 октября 2019 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения административных исковых требований ООО «Эксполес» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равной его рыночной стоимости 3782000 рублей по состоянию на 01 июля 2019 года.

Датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю – 05 февраля 2020 года.

Довод представителя администрации Находкинского городского округа о несоразмерном и необоснованном снижении кадастровой стоимости суд признает несостоятельным, поскольку доказательств обратного заинтересованным лицом не представлено, равно как не заявлялось им ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы.

Иные доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица также не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Эксполес».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Эксполес» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Правительству Приморского края, заинтересованное лицо – администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4013 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир здание. Участок находится примерно в 114 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3782000 рублей по состоянию на 01 июля 2019 года.

Датой подачи административного искового заявления считать – 05 февраля 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда Е.А. Медведева