дело № 2-50/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 февраля 2019 года г. Бирск 

Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Аюповой Р.Н., при секретаре Кузнецовой Н.Г., с участием истца ФИО1, представителя ответчика администрации муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан ФИО4, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО5, представителей третьего лица комитета по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО6 и ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан, ФИО2 и признании торгов и договора аренды земельного участка недействительными, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с учетом неоднократных уточнений в суд с иском к администрации муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан, ФИО2 и признании торгов и договора аренды земельного участка недействительными, ссылаясь на то, что на основании постановления администрации муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан (далее по тексту Администрация) № от ДД.ММ.ГГГГ было объявлено проведение торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, в том числе земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, д. Новобурново, кадастровый №, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования для ведения пчеловодства, общей площадью 78 598 кв.м. В аукционе участвовали он и ФИО2 По результатам проведенных в форме аукциона ДД.ММ.ГГГГ торгов победителем был признан ФИО2 и с ним заключен договор аренды земельного участка №зем. от ДД.ММ.ГГГГ. При проведении торгов были допущены существенные нарушения, поэтому торги являются недействительными: в извещении не указана информация о порядке проведения аукциона- каким документом участники изъявляют свою волю, каким образом аукционист ведет процесс торгов, как определяется шаг торгов и сколько может быть шагов, как определяется победитель. Он не понял порядок проведения торгов, поэтому его попытка выразить свою волю на аукционе путем поднятия карточки участника на 7 шаге не была учтена. На данном земельном участке в период действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, заключенного администрацией с ним, им были построены дом пчеловода и омшаник для пчел для осуществления хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях по разведению, содержанию и использованию пчел, для размещения ульев, для хранения и переработки продукции пчеловодства. Указанные постройки были необходимы для целевого использования земельного участка. На земельном участке находятся его постройки, поэтому он не мог быть предметом аукциона. Он имел преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды, но ответчик на его заявление о продлении договора аренды отказал ему в этом. Просит признать недействительными торги, проведенные администрацией в форме открытого аукциона, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:13:040405:89 площадью 78598 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, д. Новобурново; договор аренды земельного участка, предоставляемого по продаже права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № зем, заключенного с ФИО2 и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал, просил удовлетворить, пояснив, что на спорном земельном участке находятся построенные им объекты недвижимости: дом пчеловода – объект капитального строительства, омшаник – объект временный, не связан прочно с землей. Разрешение на строительство данных объектов ему администрацией не выдавалось, их строительство он не согласовывал, построил для осуществления пчеловодства, в договоре аренды право на строительство объектов не было предусмотрено. Договор аренды от 2012 года расторг по собственной инициативе, потому что администрация указала о возможности предоставления земельного участка в аренду только на аукционе, он не знал процедуры. Если торги будут признаны недействительными, он сможет повторно участвовать в торгах и предложить более высокую цену права аренды. После расторжения договора аренды он не освободил земельный участок от своих объектов, право собственности в ЕГРН на них не зарегистрировано. Участок более 7 гектаров он использовал под пчеловодство, количество ульев было от 7 до 30, эти объекты необходимы для осуществления пчеловодства. Если для проведения повторных торгов необходимо будет снести постройки, то он готов это сделать.

Представитель ответчика администрации ФИО4 возражал в удовлетворении исковых требований по доводам письменных возражений.

Ответчик ФИО2 возражал в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО5 просил отказать в удовлетворении иска, пояснив, что истец сам расторг договор аренды от 2012 года, не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды, построенные им объекты находятся в водоохранной зоне менее 20 м от воды и являются самовольными постройками, право собственности на них не зарегистрировано, в ЕГРН нет сведений, участок более 7 гектаров и визуально их нельзя было определить наличие, процедура проведения торгов не была нарушена, все сведения были доведены, уже разбирался этот вопрос в антимонопольной службе, права истца не нарушены, порядок проведения торгов был разъяснен и всем поянтен. Строительство без разрешения объектов не дает преимущественного права в отношении земельного участка более 7 гектаров. Просил учесть, что на предоставленном в аренду ФИО2 земельном участке им уже начаты работы по строительству объектов, затрачены денежные средства более 1500000 рублей на покупку строительных материалов, зарегистрировано право собственности на 3 объекта незавершенного строительством.

Представители третьего лица комитета по управлению муниципальной собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО6 и ФИО7 возражали в удовлетворении исковых требований, пояснив, что процедура проведения торгов соответствует законодательству, все сведения были доведены в СМИ и перед началом торгов, разбирательство было в антимонопольной службе и нарушения не установлены, проводилась оценка стоимости права аренды, в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объекты капитального строительства на спорном земельном участке отсутствуют. Даже если эти объекты имеются, визуально их определить не могли, участок более 7 гектаров, истец не поставил их в известность об их наличии, это самовольные постройки. Истец сам расторг договор аренды от 2012 года, также обращался за изменением вида разрешенного использования, ему было отказано, преимущественного права у него не имеется. Договором аренды от 2012 года с ФИО1 не было предусмотрено строительство объектов капитального строительства, вид разрешенного использования земельного участка также не предполагает такое строительство.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Как следует из ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ указано, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Судом установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, д. Новобурново, кадастровый № площадью 78598 кв.м имеет вид разрешенного использования для ведения пчеловодства, категория земель - земли сельскохойственного назначения. 

Между ФИО1 и администрацией заключен договор аренды земельного участка №зем от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, д. Новобурново, кадастровый № площадью 78598 кв.м сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 1.2 договора аренды указано, что на участке нет объектов недвижимости.

В п. п. 6.3, 6.4 данного договора аренды предусмотрено, что истечение его срока влечет за собой его прекращение в случаях, когда ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его продлении. При досрочном расторжении или прекращении договора арендатор должен после окончания установленного срока аренды произвести передачу арендодатору земельного участка в десятидневный срок с момента прекращения или расторжения договора. Арендодатор обязан вернуть земельный участок арендодатору в надлежащем состоянии, пригодном для дальнейшего его использования.

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ в период действия договора аренды ФИО1 производил подсев многолетних и медоносных трав, а также использовал как сенокосные угодья и выпас скота.

В справке № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что на арендованном земельном участке ФИО1 построены дом пчеловода и омшаник.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к администрации с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для ведения пчеловодства» на «для сельскохозяйтвенного производства».

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в заключении договора аренды спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявлением о выставлении на торги спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к администрации с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ администрация и ФИО1 расторгли договор аренды спорного земельного участка в связи с истечением срока его действия с ДД.ММ.ГГГГ.

Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к администрации с заявлением об организации проведения торгов на право аренды спорного земельного участка.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация уведомила истца о необходимости освобождения спорного земельного участка от расположенных на нем объектов.

В силу под. 31 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;Исходя из вышеизложенного, до истечения срока договора аренды истец обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендованного земельного участка, а не с заявлением о заключении нового договора аренды, т.е. у ситца не возникло право на заключение договора аренды без проведения торгов. Кроме того, по инициативе самого истца и в связи с истечением срока действия договора аренды были прекращены арендные правоотношения между истцом и администрацией по договору от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного земельного участка.

Согласно ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Данная статья ЗК РФ определяет порядок проведения торгов.

Согласно подп. 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ ( в ред. на период возникновения спорных правоотношений) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием. 

Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков согласно приложению, в том числе лот №: земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, д. Новобурново, кадастровый № площадью 78598 кв.м.

В газете «Победа» от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано информационное сообщение о торгах по продаже права на заключение договора аренды.

Также данная информация была опубликована на официальном сайте администрации, на сайте torgi.gov.ru.

До непосредственного начала проведения торгов участникам был разъяснен порядок проведения торгов, что сторонами не оспаривается. При этом истец ссылается на то, что информация была доведена до него, но он в силу неграмотности и участия в торгах впервые, не понял процедуру.

12 и ДД.ММ.ГГГГ проведены торги, ход которых отражен в протоколах № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

В отчете № от ДД.ММ.ГГГГ определена рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка, не имеется сведений о наличии на земельном участке объектов недвижимости.

Земельный участок передан на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, содержит сведения о претензиях арендатора: имеются заброшенные объекты недвижимости и инженерные сооружения.

Между администрацией муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан и ФИО2 по результатам проведенных торгов заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

По факту нарушения проведения процедуры торгов ФИО1 обращался с жалобой в Управление федеральной антимонопольной службы по РБ. 

Решением Управления федеральной антимонопольной службы по РБ от ДД.ММ.ГГГГ жалоба ФИО1 на действия комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по 

<

адрес> при проведении торгов № на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, д. Новобурново, кадастровый № площадью 78598 кв.м. для ведения пчеловодства признана необоснованной.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что процедура проведения торгов была доведена надлежащим образом до сведения участников в установленном законом порядке, порядок проведения торгов, предусмотренный законом, соблюден, результаты аукциона отражены в протоколе, содержание протокола соответствует ходу аукциона, сведения о последнем и предпоследнем предложении о цене лота отражены правильно.

В силу ч.ч.1,2 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно ст.130, 131 ГК РФ здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в п.30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена регистрация права на объекты строительства.

В п.23 ч.2 ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определено, что под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на территории спорного земельного участка в водоохранной зоне 

<

адрес> неустановленным лицом возведены: недостроенный дом, недостроенная баня, три уличных туалета, инженерное капитальное сооружение (шалаш).

Свидетели ФИО8 и ФИО9 суду пояснили, что помогали ФИО1 возводить на арендованном земельном участке 2 объекта из бруса - дом пчеловода и омшаник в 2012-2013 годах, строили около реки, дом пчеловода возведен на сваях, омшаник возведен без фундамента на камнях.

В судебном заседании представитель администрации ФИО4 суду пояснил, что администрация не давала разрешения на строительство объектов капитального строительства на принадлежащем ей земельном участке, предоставленном временно в аренду ФИО1

В период действия оспариваемого договора аренды ФИО2 после проведения торгов возведены капитальные объекты незавершенные строительством: гостевые дома площадью 45, 9 кв.м (готовность 40%), административное здание площадью 45, 9 кв.м ( готовность 40%), мост протяженность 65 м. Также ФИО2 представлены документы о его затратах по освоению земельного участка, строительству на основании разрешений объектов недвижимости.

Земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их применению следует, что здания, строения, сооружения, указанные в подп. 8 и 9 п. 8 ст.39.11 ЗК РФ, должны быть не просто расположены на земельном участке, а должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее говорить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат, при выставлении такого земельного участка на аукцион, что в настоящем случае отсутствует.

Нахождение дома пчеловода и омшаника на спорном земельном участке не влечет невозможность использования земельного участка по назначению – для ведения пчеловодства. Следовательно, отсутствуют основания для отнесения заявленного истцом объектов к объектам, поименованным в подп.8 и 9 п.8 ст.39.11 ЗК РФ.

Учитывая вышеизложенное, довод истца о том, что спорный земельный участок не может быть предметом аукциона, не состоятелен, поскольку возведенные истцом в период действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ омшаник и дом пчеловода являются самовольными постройками, построены без получения соответствующих разрешений и без согласия собственника земельного участка, возведены временно на период действия договора аренды, право собственности истца на них не узаконено, в ЕГРН сведения не внесены, на кадастровый учет объекты не поставлены.

При возведении данных объектов истец достоверно знал о том, что земельный участок, на котором строятся объекты, ему не принадлежит, с арендатором строительство не было согласовано, т.е. они являются предметом его хозяйственного риска. Кроме того, при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны не согласовали возможность строительства объектов капитального строительства.

Таким образом, истцом не подтверждено наличие предусмотренных ст. 39.11 ЗК РФ условий для признания в судебном порядке договора аренды недействительным, соответственно, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных ст. 449 ГК РФ, для признания торгов недействительными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и договора аренды земельного участка недействительными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 173, 194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан, ФИО2 и признании торгов и договора аренды земельного участка недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы в течении одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное судебное постановление изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Р.Н. Аюпова