РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июня 2018 года г. Иркутск

Кировский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Безъязыковой М.Л., при секретаре судебного заседания Тарасенко Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» о внесении изменений в договор, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Кировский районный суд 

<

адрес> с иском к АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>», требуя изменить п. 1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 

<

адрес>, б/с № № в части размера общей площади нежилого помещения, а именно, определить общую площадь нежилого помещения в размере 

<

данные изъяты> кв.м.; изменить п. 2.1. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 

<

адрес>, б/с № № в части цены договора, а именно, определить цену договора в размере 

<

данные изъяты> руб.; обязать АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» произвести корректировку сведений об объекте долевого строительство, представленных им в Государственный реестр недвижимого имущества при постановке на кадастровый учет многоквартирного дома.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и МУП «Управление капитального строительства 

<

адрес>» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в 

<

адрес> б/с № № №. В соответствии с указанным договором застройщик обязался построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - нежилое помещение (строительный номер №), обшей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома в группе жилых домов по адресу: 

<

адрес>, б/с №, кадастровый номер земельного участка №. В п. 1.1 в редакции дополнительного соглашения к Договору от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что окончательная (фактическая) площадь нежилого помещения, подлежащая передаче, определяется по замерам организации, выполняющей техническую инвентаризацию объекта долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ истцом было подано в адрес застройщика заявление, зарегистрированное за входящим номером №, в котором помимо прочего истец просил произвести повторные замеры помещения, в связи тем, что заявленные ответчиком площадь не соответствует фактической. Дополнительные замеры произведены не были, также не были предоставлены документы, подтверждающие заявленную ответчиком площадь. По заявлению истца ДД.ММ.ГГГГ ОГУП «Областной центр технической инвентаризации - областное БТИ» был изготовлен технический паспорт на нежилое помещение, согласно которому фактическая общая площадь нежилого помещения составила 

<

данные изъяты> кв.м. После того, когда истцу из технического паспорта, изготовленного ОГУП «Областной центр технической инвентаризации - областное БТИ», стала известна окончательная (фактическая) площадь нежилого помещения, во исполнение и. 1.1. Договора истцом ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена оплата разницы квадратных метров в сумме 

<

данные изъяты> руб. В порядке досудебного урегулирования спора истец неоднократно предлагал ответчику согласовать площадь помещения, однако ответчик оставлял требования истца без ответа. В судебное заседание по гражданскому делу № о взыскании неустойки в связи с неисполнением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с участием ФИО2 и АО «УКС г. Иркутска» ответчиком был представлен технический паспорт, изготовленный АО «ВостСиб АГП», согласно которому общая площадь нежилого помещения составляет 

<

данные изъяты> кв.м. Истец полагает, что технический паспорт, изготовленный ДД.ММ.ГГГГ АО «ВостСиб АГП» не является надлежащим документом, так как согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГг., в отношении объекта капитального строительства выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, представленный ответчиком технический паспорт изготовлен до получения застройщиком разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию, следовательно, он не может выступать в качестве доказательства фактической площади построенного объекта долевого строительства. Наличие спора между сторонами в части основных характеристик нежилого помещения не позволяет истцу реализовать свое право пользования и распоряжения объектом долевого строительства, в связи с чем, истица вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истица ФИО1, уведомленная о месте и времени рассмотрения дела, не явилась, просила о рассмотрении дела без ее участия, реализовала свое право на участие в судебном заседании путем направления представителей по доверенности ФИО3 и ФИО4

Представители истца ФИО1- ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении по основаниям и доводам, изложенным в иске.

Представители ответчика АО «Управление капитального строительства города Иркутска» ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании требования не признали по основаниям и доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Суду пояснили, что между ФИО2 и МУП «Управление капитального строительства города Иркутска» был заключен договор участия в долевом строительстве дома в 

<

адрес> б/с № № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ участнику долевого строительства подлежит передаче нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (строительный №), расположенное на 

<

данные изъяты>-ом этаже многоэтажного дома. В соответствии с п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора составляет 

<

данные изъяты> руб. Разрешением от ДД.ММ.ГГГГ на ввод объекта в эксплуатацию объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом, блок – секция 6-3 введен в эксплуатацию. Согласно абзацев 5 и 6 п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если окончательная (фактическая) площадь нежилого помещения вышло за рамки установленной допустимой погрешности (

<

данные изъяты>%), «участник долевого строительства» в течение 

<

данные изъяты> календарных дней с момента обнаружения данного факта обязан оплатить застройщику разницу квадратных метров, уменьшенную на площадь, составляющую допустимую погрешность в 1%. При расчете разницы квадратных метров принимается стоимость квадратного метра, указанная в п. 2.1 настоящего договора. Окончательные взаиморасчеты производятся не позднее дня подписания акта приема – передачи нежилого помещения. Застройщиком был составлен проект дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указана фактическая площадь подлежащего передаче нежилого помещения, определенная на основании технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного АО «ВостСиб АГП». От подписания дополнительного соглашения ФИО1 отказалась, в связи с непризнанием замеров в техническом паспорте АО «ВостСиб АГП». По заявлению ФИО2 территориальным отделом по 

<

адрес> и 

<

адрес> ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» был изготовлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ Согласно данного технического паспорта площадь нежилого помещения, подлежащего передаче по договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> кв.м., что 

<

данные изъяты> кв.м. меньше площади, установленной техническим паспортом, выполненным АО «ВостСиб АГП». В связи с чем, АО «УКС города Иркутска» обратилось в АО «ВостСиб АГП» за разъяснениями относительно возникшей между двумя техническими паспортами разницы. Согласно ответу АО «ВостСиб АГП» от ДД.ММ.ГГГГ № в общую площадь в техническом паспорте ОГУП «ЦТИ-Областное БТИ» не включены площади межкомнатных проемов между помещениями №, № 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при такой степени заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушало бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) в привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать определение, подлежащее передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (п.п. 1, 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (участник долевого строительства) и МУП «Управление капитального строительства 

<

адрес>», правопреемником которого является АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» (застройщик), был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в 

<

адрес> б/с № № предметом которого (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) является деятельность сторон по участию в долевом строительстве 19-этажного (в том числе: 9 жилых этажей, цоколь и технический этаж) многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, б/с №, кадастровый номер земельного участка №, в результате которой «застройщик» передает «участнику долевого строительства» объект долевого строительства – нежилое помещение (строительный №), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома в группе жилых домов 

<

адрес>, блок – секции № 

Общая площадь нежилого помещения является проектной и определяется в соответствии со СНиП 31-01-2003. Окончательная (фактическая) площадь нежилого помещения, подлежащая передаче «Участнику долевого строительства» определяется по замерам организации, выполняющей техническую инвентаризацию объекта долевого строительства. 

Стороны допускают, что в результате строительно – монтажных работ окончательная (фактическая) площадь нежилого помещения может измениться (увеличиться либо уменьшится). Допустимым считается отклонение окончательной (фактической) площади нежилого помещения от проектной площади нежилого помещения, не более чем на 1% как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, что не влечет изменения цены настоящего договора (допустимая погрешность). 

В случае, если окончательная (фактическая площадь) нежилого помещения меньше проектной, а само уменьшение площади нежилого помещения вышло за рамки установленной допустимой погрешности (1%), застройщик в течение тридцати календарных дней с момента обнаружения данного факта обязан возвратить участнику долевого строительства сумму денежных средств, составляющих разницу квадратных метров, уменьшенную на площадь, составляющую допустимую погрешность в 1%. При расчете разницы квадратных метров принимается стоимость квадратного метра, указанная в п. 2.1 настоящего договора. 

В случае, если окончательная (фактическая) площадь нежилого помещения превышает проектную, а само превышение площади нежилого помещения вышло за рамки установленной допустимой погрешности (1%), участник долевого строительства в течение 30 календарных дней с момента обнаружения данного факта обязан оплатить застройщику разницу квадратных метров, уменьшенную на площадь, составляющую допустимую погрешность в 1%. При расчете разницы квадратных метров принимается стоимость квадратного метра, указанная в п. 2.1 настоящего договора. 

Окончательные взаиморасчеты по настоящему договору между застройщиком и участником долевого строительства производятся не позднее дня подписания акта приема – передачи нежилого помещения. 

Согласно п. 2.1 договора, цена настоящего договора включает в себя стоимость строительства нежилого помещения с учетом затрат застройщика и составляет 

<

данные изъяты> рублей. Цена договора может быть изменена согласно п. 2.3 настоящего договора. 

Участник долевого строительства обязан на основании зарегистрированного договора перечислить на счет застройщика, указанный в п. 3.1.1. настоящего договора сумму, указанную в п. 2.1. настоящего договора в следующее сроки: 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> руб. – до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор долевого участия в строительстве был зарегистрированв Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. №.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. №.

Как усматривается из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № было выдано Отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации 

<

адрес> застройщику АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчиком было направлено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ содержащее предложение в связи с завершением строительства и вводом блок-секции № в эксплуатацию принять объект согласно договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в 

<

адрес>, б/с № № от ДД.ММ.ГГГГ. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указано, что для принятия квартиры, подписания акта приема-передачи и получения ключей истцу необходимо в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг. подойти на объект и принять квартиру. Также, указано, что в случае отказа либо уклонения от принятия квартиры по истечении вышеуказанного срока, МУП «УКС г.Иркутска» составит односторонний акт о передаче квартиры. 

Указанные обстоятельства были установлены решением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, имеющим в силу положений ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, и не оспаривались сторонами в судебном заседании. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истица ФИО1 отказалась от подписания акта приема – передачи нежилого помещения, указывая на наличие недостатков, установленных в ходе визуального осмотра объекта, о чем в материалах дела имеется письменное заявление. 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» поступило заявление ФИО2, из содержания которого усматривается, что недостатки, указанные в заявлении об отказе от подписания акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ, за №, а также указанные на плане первого этажа в дополнительном соглашении к договору участия долевого строительства многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, были устранены. Между тем, в подписании акта приема- передачи ей отказано до уточнения размеров площади помещения. 

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, составленному АО «ВостСиб АГП», фактическая площадь нежилого помещения составила 

<

данные изъяты> кв.м., в связи с чем, ответчиком АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» был составлен проект дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием фактической площади подлежащего передаче нежилого помещения - 

<

данные изъяты> кв.м., определенной на основании технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного АО «ВостСиб АГП». 

От подписания дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, истица ФИО1 отказалась, о чем представила ответчику ДД.ММ.ГГГГ заявление, ссылаясь на технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, составленный территориальным отделом по 

<

адрес> и 

<

адрес> ОГУП ОЦТИ – Областное БТИ», согласно которому площадь нежилого помещения составляет 

<

данные изъяты> кв.м., в том числе: основная – 

<

данные изъяты> кв.м., вспомогательная - 

<

данные изъяты> кв.м.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ответчику АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» истицей ФИО2 была вручена претензия, согласно которой истица просила изменить п. 1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в 

<

адрес>, б/с № № в части размера общей площади нежилого помещения, а именно, определить общую площадь нежилого помещения в размере 

<

данные изъяты> кв.м.; изменить п. 2.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в 

<

адрес> б/с № № в части цены договора, а именно, определить цену договора в размере 

<

данные изъяты> руб. 

В свою очередь, указывая, что, согласно ответу АО «ВостСиб АГП» от ДД.ММ.ГГГГ на обращение АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>», при подсчете площади помещения в техническом паспорте, выполненном Территориальным отделом по 

<

адрес> и 

<

адрес> ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» в общую площадь не включены площади межкомнатных проемов между помещениями № направил в адрес ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ акт передачи нежилого помещения в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ с уведомлением об оплате задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> руб.

Полагая, что со стороны ответчика имело место нарушение ее прав, истица ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Определением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истицы ФИО2 по настоящему делу, с целью установления фактической площади нежилого помещения, была назначена судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой было поручено 

<

данные изъяты> 

Согласно заключению эксперта 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, фактическая площадь нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома (б/с №) мкр. Ново – Ленино на земельном участке с кадастровым №, которое является предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 

<

адрес>, б/с №, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и МУП «Управление капитального строительства 

<

адрес>» составляет 

<

данные изъяты> кв.м. 

Допрошенная в ходе судебного разбирательства эксперт 

<

адрес> дала дополнительные пояснения по существу проведенных исследований, подтвердив свои выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы. 

Представители ответчика, не согласившись с экспертным заключением, представили в материалы дела заключение кадастрового инженера 

<

данные изъяты> согласно которому в заключении эксперта 

<

данные изъяты>. № от ДД.ММ.ГГГГ, имеются ошибки и неточности. 

Так, согласно п. 3 приказа Министерства экономического развития РФ от 01 марта 2016 г. № 90, значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв.м., а значения измерительных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра. Тогда как в заключении эксперта должных округлений размеров и площадей отдельных помещений при подсчете общей площади нежилого помещения выполнено не было. 

Согласно письма Министерства экономического развития РФ № ОГ-Д23-543 от 23 января 2017 г., относительно требований к определению площади здания, при подсчете площади многоквартирного дома в целях государственного кадастрового учета следует руководствоваться п. 2, 3, 8, 9 Требований № 90.

Согласно п. 8 приказа Министерства экономического развития РФ от 01 марта 2016 г. № 90, площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания. В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола над маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более. Тогда как в заключении эксперта при подсчете общей площади помещения не были включены арочные проемы и ниши. 

Давая пояснения по существу заключения судебной строительно - технической экспертизы, с учетом замечаний ответчика, эксперт 

<

данные изъяты> пояснила, что в дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве указано, что общая площадь определена в соответствии со СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные. В соответствии с п. В.3 ФИО14 Правила определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании), площадь размещаемых в объеме жилого здания помещений общественного назначения подсчитывается по правилам, установленным в СНиП 2.08.02, действующим на дату заключения дополнительного соглашения, в соответствии с п. Г.5 которого площадь помещений здания определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). В соответствии с п.5, площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола. В соответствии с п.п.8,12 Приложения № 2, в площадь жилого здания и жилого помещения не включаются площади, находящиеся в пределах дверного проема. Относительно нежилых помещений данные указания отсутствуют. При подсчете площадь помещения была измерена между поверхностями стен и перегородок, а площадь пола в пределах дверного проема не учитывалась. Арочные проемы, при условии, что их ширина 2 метра и более включаются в площадь жилого здания, равно как и ниши высотой 2 метра и более. В отношении нежилых помещений такие указания отсутствуют. Составные части помещения при подсчете не были округлены, округлена только площадь всего помещения. 

Оценивая заключение судебной строительно – технической экспертизы, а также пояснения эксперта 

<

данные изъяты> суд не усматривает оснований для их критической оценки. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта и методов исследования, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы. 

Доводы ответчика о том, что экспертом необоснованно при подсчете площади нежилого помещения не была включена площадь в пределах дверных проемов, суд отклоняет, исходя из следующего. 

С 1 января 2017 года вступили в силу Требования к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года N 90 (далее – Требования). 

Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра (п. 3 Требований).

Согласно п. 10 Требований, площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола, то есть без учета площади, занимаемой перегородками.

Таким образом, площадь здания или площадь этажа здания может отличаться от суммы площадей расположенных в них помещений, на что указано в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 29 мая 2017 г. N 19-06631-СМ/17.

Согласно позиции Минэкономразвития России по вопросам применения нормативных правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), изложенной в письме от 23 января 2017 г. N ОГ-Д23-543, площадь здания определяется с учетом положений пунктов 5, 6, 8, 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90, площадь, занимаемая стенами и перегородками, учитывается в площади этажа. Согласно пункту 8 Требований N 90 в площадь жилого здания включаются площади арочных проемов шириной 2 метра и более. В частности, такое возможно в случае, если такие проемы выполнены в наружных стенах здания.

С учетом абзацев второго, третьего пункта 12 Требований N 90, в площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

При этом, в отношении нежилых помещений таких разъяснений Требования N 90 не содержат. 

Согласно пункту В.2 Приложения "В" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятых Постановлением Госстроя Российской Федерации 23.06.2003 N 109 и подлежащих применению в соответствии с Письмом Техрегулирования от 10 февраля 2005 года N КС-7, площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола.

Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".

В соответствии с п. 3.39 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, при определении площади помещений надлежит: площадь ниш высотой 2,0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м; площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более, включать в площадь помещения, в котором расположена лестница; площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать.

Относительно нежилых помещений такие указания в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" отсутствуют. 

Согласно п. Г.5 приложения Г* Свода правил Общественные здания и сооружения, актуализированная редакция СНиП 31-06-2009. СП 118.13330.2012, утвержденного Приказом Минрегиона России от 29.12.2011N 635/10, площадь помещений здания определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). 

При таком положении, суд полагает возможным руководствоваться заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным экспертом 

<

данные изъяты> согласно которому общая площадь нежилого помещения составляет 

<

данные изъяты> кв.м., в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о внесении изменений в п. 1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 

<

адрес>, б/с № № в части определения общей площади нежилого помещения в размере 

<

данные изъяты> кв.м.

Право на уточнение исковых требований с учетом выводов эксперта, изложенных в заключении судебной экспертизы, стороне истца судом было разъяснено, при этом указанным правом истица не воспользовалась. 

Отказывая в удовлетворении требований в данной части, суд принимает во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, объективно подтверждающих, что исполнение договора без изменения его условий в части площади нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истицы значительный ущерб.

Разница между фактической и проектной общей площадью нежилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади, что, согласно п. 1.1 договора №, не влечет изменения его цены (допустимая погрешность). 

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем, истицей не указано оснований, предусмотренных ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения договора, и не представлено доказательств, обосновывающих данное требование. 

Разрешая заявленные истицей требования об изменении п. 2.1. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 

<

данные изъяты>, б/с № № в части цены договора, а именно, определить цену договора в размере 

<

данные изъяты> руб., суд также не усматривает оснований для их удовлетворения, исходя из следующего. 

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из материалов дела, по условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве с учетом дополнительного соглашения, истице ФИО2 должно быть передано нежилое помещение обшей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Фактическая площадь нежилого помещения, согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, составила 

<

данные изъяты> кв.м.

Пункт 1.1 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве действительно содержит условие о том, что в результате строительно – монтажных работ окончательная (фактическая) площадь нежилого помещения может измениться (увеличиться либо уменьшится). Допустимым считается отклонение окончательной (фактической) площади нежилого помещения от проектной площади нежилого помещения, не более чем на 1% как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, что не влечет изменения цены настоящего договора (допустимая погрешность). 

Поскольку разница между фактической и проектной общей площадью нежилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади, суд не усматривает оснований для изменения цены договора. 

Кроме того, в соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Вместе с тем, истцом указанные законом основания в качестве доводов об уменьшении цены договора не приведены, доказательства, их обосновывающие, суду не представлены. 

Разрешая исковые требования ФИО2 о возложении на АО «Управление капитального строительства города Иркутска» обязанности произвести корректировку сведений об объекте долевого строительство, представленных им в Государственный реестр недвижимого имущества при постановке на кадастровый учет многоквартирного дома, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав) - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относится, в том числе государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (п. 4 ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Предусмотренные частью 3 настоящей статьи отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 - 4 части 3 настоящей статьи, на основании решений федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 настоящей статьи, вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение (ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Таким образом, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав отнесены к исключительной компетенции органа регистрации - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальным органам, которым на территории Иркутской области является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области.

Согласно ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливать границы объекта недвижимости вправе собственник такого объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости предусмотрен статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

По смыслу статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ошибки, в ЕГРН подразделяются на технические и реестровые.

Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. 

Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.

Таким образом, для внесения изменений в ЕГРН в отношении основных характеристик объекта недвижимости предусмотрен специальный административный порядок путем обращения в уполномоченный орган с заявлением об исправлении ошибки, имеющейся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в части основных характеристик принадлежащего ей объекта. 

Согласно ст. 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса истца. При этом обязательным условием является наличие нарушений прав и законных интересов истца. 

При таких обстоятельствах, при несоблюдении административного порядка, предусмотренного для внесения изменений в ЕГРН, в отсутствие спора относительно сведений, внесенных в Единый государственный реестре недвижимости, в части основных характеристик спорного объекта, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем, полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 о возложении на АО «Управление капитального строительства города Иркутска» обязанности произвести корректировку сведений об объекте долевого строительство, представленных им в Государственный реестр недвижимого имущества при постановке на кадастровый учет многоквартирного дома.

Кроме того, суд учитывает, что, как предусмотрено частью 10 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета; при этом состав таких сведений дожжен соответствовать составу и сведениям технического плана (ч. 11 ст. 55 ГрК РФ). 

В соответствии с п. 12 ч. 2, ч. 10.1 ст. 55 ГрК РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем (застройщиком) для принятия такого решения технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Вместе с тем, сам по себе факт постановки на кадастровый учет предметом настоящего спора не является. Правильность и обоснованность составления технического плана истицей также не оспаривается. Несоответствие площади передаваемого объекта данным технического плана не свидетельствует о виновных действиях ответчика, при условии, что ответчик не является изготовителем технического плана, что не оспаривалось истцом.

Таким образом, ответственность за ненадлежащее изготовление технического плана не может быть возложена на АО «Управление капитального строительства города Иркутска», в связи с чем, суд приходит к выводу, что требования о корректировке сведений об объекте долевого строительство, представленных в Государственный реестр недвижимого имущества при постановке на кадастровый учет многоквартирного дома, заявлены истицей к ненадлежащему ответчику, что также является основанием для отказа в их удовлетворении. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» об изменении п. 1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в 

<

данные изъяты>, б/с № № в части размера общей площади нежилого помещения, а именно, определить общую площадь нежилого помещения в размере 

<

данные изъяты> кв.м., изменении п. 2.1. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома 

<

адрес>, б/с № № в части цены договора, путем определения цены договора в размере 

<

данные изъяты> руб.; обязании АО «Управление капитального строительства 

<

адрес>» произвести корректировку сведений об объекте долевого строительство, представленных им в Государственный реестр недвижимого имущества при постановке на кадастровый учет многоквартирного дома - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Кировский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий М.Л. Безъязыкова 

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ