Дело № 3а-77/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 26 апреля 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Рожелюк А.Я., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Луга» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

установил:

ООО «СК «Луга» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб. указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб., что существенно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

После проведения по административному делу судебной экспертизы административный истец уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости определенной экспертом.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что выбирая объекты-аналоги оценщик исходил из диапазона от 10000 кв.м. до 60000 кв.м. Однако, площадь объекты оценки составляет 64000 кв.м., а использованный при корректировки диапазон от 50000 кв.м. до 100000 кв.м. Оценщиком указано, что территория расположения объекта оценки и объектов-аналогов схожи по своим экономическим характеристикам. Однако, экономические характеристики, определяющие схожесть местоположения, в отчете не приведены. При этом, в качестве аналогов использованы объекты, расположенные в иных районах Ленинградской области и на разном расстоянии от Санкт-Петербурга. Дата предложения аналога № 4 оценщиком указана как январь 2013, а из объявления следует – 2016 год. На основании мнений экспертов оценщиком сделан вывод, что в целом динамика стоимости земельных участков отсутствовала в период с 2010 по 2013 года. Однако указанные мнения экспертов относятся к периоду 2009-2011 год. Вопрос об удовлетворении заявленных требований Правительство Ленинградской области оставляет на усмотрение суда.

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером № учтен в ЕГРН 23.08.2013. Земельный участок с кадастровым номером № не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356. Вышеуказанный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 47:29:0104004:144. Кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из площади 64000 кв.м. и утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 удельного показателя кадастровой стоимости в размере 945,13 руб./кв.м. Дата внесения (определения) сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН 23.08.2013. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет. 

Аналогичные доводы приведены в письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ленинградской области. Указано, что дата определения кадастровой стоимости 23.08.2013. 

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованного лица администрации МО Лужский муниципальный район Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости с учетом заключения эксперта.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО2 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 13.09.2013 за ООО «СК «Луга» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства многофункционального центра.

Из выписки из ЕГРН от 15.01.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости и дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости 23.08.2013. Дата определения кадастровой стоимости отсутствует. 

01.02.2019 Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило ООО «СК «Луга», что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № к рассмотрению комиссии не принимается.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 12.12.2018 № Н 218-Д/18 следует, что по состоянию на 23.08.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб.

Отчет составлен ФИО6, членом саморегулируемой организации СОЮЗ оценщиков «Сибирь» (л.д.34).

С учетом наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности указанного отчета, судом было удовлетворено ходатайства административного истца о назначении судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от 17.04.2019 № 3А-77/19 отчет об оценке от 12.12.2018 № Н 218-Д/18 имеет нарушения Федеральных стандартов оценки, что влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 23.08.2013 составляет 

<

данные изъяты> руб.

Экспертиза выполнена ФИО7, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения эксперта, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, составлено точное описание объекта исследования. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта исследования, которые имеют специфику, влияющую на результаты исследования объекта; информация о текущем использовании объекта исследования, другие факторы и характеристики, относящиеся к указанному объекту, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж экспертом отобраны в качестве аналогов 4 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектом оценки. 

Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на отличие в площади и местоположении земельных участков.

Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в заключении эксперта от 17.04.2019 № 3А-77/19 выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой. 

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Луга» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 23 августа 2013 года.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Луга» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 30 января 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2019 г.