№ 2-171/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2019 года Советский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Ткаченко И.А.,

при секретаре Буриловой А.Н., 

с участием 

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ООО «КапиталСтройГрупп» - ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по исковым заявлениям ФИО1 к ООО «КапиталСтройГрупп», ФИО4 об уменьшении покупной цены по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «КапиталСтройГрупп», ФИО4 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (за нежилое помещение № по адресу: кадастровый номер №) на 56 330 руб. 48 коп.

Также ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «КапиталСтройГрупп», ФИО4 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (за нежилое помещение № по адресу: кадастровый номер №) на 56 330 руб. 48 коп.

Вышеуказанные исковые заявления ФИО1 приняты к производству Советского районного суда г. Томска ДД.ММ.ГГГГ, однако учитывая, что в указанных делах участвуют одни и те же стороны, предметом указанных исков являются договоры купли-продажи, заключенные при одних и тех же обстоятельствах в одну и ту же дату в отношении однотипных нежилых помещений, находящихся в здании по одному и тому же адресу: , определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ вышеназванные гражданские дела соединены в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения (л.д. 69).

В обоснование требований в исках указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО ... были заключены договоры купли-продажи нежилых помещений № общей площадью ... кв.м и № общей площадью ... кв.м, находящихся по адресу: . Согласно договорам купли-продажи стоимость каждого нежилого помещения определена в размере 1 300 000 руб. Во исполнение условий договоров ООО ... передало ФИО1 вышеуказанные нежилые помещения по актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Договоры купли-продажи и акты приема-передачи со стороны ООО ... подписаны ФИО4 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было зарегистрировано право собственности ФИО1 на вышеуказанные нежилые помещения. Недвижимое имущество ФИО1 оплатил частично. В последующем ООО ... на основании договоров уступки прав (требования) от ДД.ММ.ГГГГ уступило свои права требования оплаты за переданные ФИО1 нежилые помещения № общей и №, находящиеся по адресу: , ООО «КапиталСтройГрупп». Уведомления о состоявшейся уступке были направлены ФИО1 новым кредитором ДД.ММ.ГГГГ. Застройщиком нежилого здания по адресу: являлось ООО ..., учредителем которого был ФИО4, директором Ч. Данное юридическое лицо ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ. По заявлению ООО ..., решением Арбитражного суда Томской области по делу № ООО ... признано банкротом. Несмотря на многочисленные обращения к директору ООО ... об исправлении недостатков, допущенных при строительстве жилого дома по адресу , нежилого здания по адресу , застройщик ничего не делал и фактически сам инициировал свое банкротство, так как учредителем ООО ... также является ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление о включении требований в реестр требований кредиторов ООО ... с приложением копии акта экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО ..., содержащего подробный перечень дефектов строительно-монтажных работ, выявленных в процессе эксплуатации, и оценку стоимости работ по их устранению в размере 12 311 448 руб., а также перечень работ по устранению дефектов строительно-монтажных работ, выявленных в процессе эксплуатации отдельно стоящей автостоянки, и оценку стоимости работ по их устранению в размере 5 251 146 руб. 71 коп. Сведения о данном экспертном заключении были известны директору ООО ..., директору ООО «КапиталСтройГрупп» и директору ООО ..., так как их учредителем является одно лицо, и директором также является одно лицо. На неоднократные обращения ФИО1 и его представителя ФИО2 к директору и учредителю ООО ... об исправлении недостатков, допущенных при строительстве нежилого здания по адресу: , были получены заверения в том, что недостатки будут устранены, однако недостатки исправлены не были. ДД.ММ.ГГГГ ООО «КапиталСтройГрупп» обратилось к ФИО1 с претензией об уплате задолженности за нежилые помещения. 

Полагая, что ООО ..., ООО ..., ООО ... и ООО ... являются аффелированными по отношению друг к другу лицами, а их действия охвачены единым умыслом, направленным на вывод из-под ответственности застройщика ООО ..., истец считает, что с учетом имеющихся недостатков нежилых помещений необходимо уменьшить покупную цену по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 56 330 руб. 48 коп. исходя из расчета 5 251 146 руб. 71 коп. + 18% НДС (стоимость строительно-ремонтных работ по устранению дефектов) / 110 (количество парковочных мест по адресу ).

С учетом последующего увеличения исковых требований ввиду повышения с 01.01.2019 НДС до 20%, истец просит обязать ФИО4, ООО «КапиталСтройГрупп» уменьшить покупную цену договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (за нежилые помещения № и №, находящиеся по адресу: ) на 57 285 руб. 23 коп. за каждое.

Истец ФИО1, получивший направленное в его адрес заказным почтовым отправлением судебное извещение о времени и месте судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении, в судебное заседание не явился, направил для участия в деле своего представителя.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования с учетом их увеличения поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что ФИО1 не был участником долевого строительства по адресу , застройщиком по которому являлось ООО .... В ... году ФИО1 купил 2 стояночных места по указанному адресу у собственника нежилых помещений ООО .... В договоре купли-продажи есть заметки о качестве товара, в письменной форме гарантийный срок не установлен. Недостатков не было, это было новое здание, которое начало эксплуатироваться месяца за два до заключения договоров купли-продажи. Фактически ФИО1 пользуется нежилыми помещениями с конца ... года. Недостатки были обнаружены в ... году в процессе эксплуатации. Было много претензий по качеству, так как сыпалась штукатурка, были лужи. Однако на неоднократные обращения к застройщику кроме обещаний устранить недостатки, ничего сделано не было. В одном из писем ФИО1 просил не взыскивать плату, так как состояние нежилых помещений было ужасное. Ответчик, недоделав помещения, пытается взыскать денежную сумму. Ранее в суд не обращались, так как застройщик говорил, что все будет хорошо. Летом ... года в рамках судебных разбирательств он обращался в суд за уменьшением покупной цены, однако иск не был принят судом. Данный факт свидетельствует о том, что пятилетний срок на обращение в суд не пропущен.

Представитель ответчика ООО «КапиталСтройГрупп» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Указал, что истцом пропущен установленный ст.477 ГК РФ двухлетний срок предъявления требований, связанных с недостатками товара, приобретенного по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. С учетом передачи нежилых помещений в день заключения договоров купли-продажи, указанные требования ФИО1 должен был предъявить ООО ... в срок до ДД.ММ.ГГГГ, то есть еще до даты заключения договоров уступки прав (требования) с ООО «КапиталСтройГрупп». Доказательства того, что требования, связанные с недостатками переданных нежилых помещений предъявлялись продавцу до истечения указанного срока, истцом не представлены. Кроме того, с учетом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ сроки были уже пропущены. Полагал, что нарушен и претензионный порядок урегулирования спора, поскольку, заявляя требование об уменьшении покупной цены, истец фактически требует внесения изменения в договор. Однако в силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Доказательства обращения ФИО1 в ООО ... или в ООО «КапиталСтройГрупп» с требованием о внесении изменений в договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения покупной цены отсутствуют. Считает, что акт экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО ..., является недопустимым доказательством по делу, поскольку, исходя из его содержания, исследование проводилось в отношении жилого дома, расположенного по адресу: с отдельно стоящей автостоянкой, расположенной по адресу: , при этом невозможно установить какие именно недостатки были выявлены в нежилых помещениях, принадлежащих ФИО1 В отсутствие доказательств наличия договорных взаимоотношений между ФИО1 и ООО ... и/или ФИО4, не могут иметь доказательственного значения доводы истца о его обращении к ним об исправлении недостатков, допущенных при строительстве нежилого здания по адресу: . По этой же причине не подлежат удовлетворению исковые требования, предъявленные к ФИО4, который стороной договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признал, указав, что обязательства из договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ возникли исключительно между ФИО1 и ООО «КапиталСтройГрупп», поэтому любые требования ФИО1 к нему, основанные на договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также основанные на договорах уступки прав (требования) от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежат удовлетворению, поскольку он стороной данных договоров не является. Пояснил, что с представителем истца, который вел все сделки от имени ФИО1, у него была всего одна встреча в ... году по вопросу выполнения ФИО1 обязанности по оплате, при этом во время встречи о недостатках помещений не говорили. Директор ООО ... Ч., с которой общался представитель истца, работником ООО ... не является. Задолженность по оплате с ФИО1 требовали до суда, потом в пределах срока исковой давности иск о взыскании задолженности был предъявлен в суд.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Заслушав объяснения представителей сторон, ответчика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пункт 1 статьи 556 ГК РФ предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании положений статьи 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе, помимо вышеперечисленных вариантов защиты, отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

В зависимости от характера различаются явные и срытые недостатки. К явным относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания). Скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны, в противном же случае он будет нести ответственность перед покупателем.

При этом в силу требований статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Исходя из содержания п.2 ст.475, ст.557 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Покупатель) и ООО ... (Продавец) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ООО ... обязалось передать, а ФИО1 принять и оплатить нежилое помещение, общей площадью ... кв.м, этаж подвал, находящееся по адресу: , пом.№ (л.д. 45).

Стороны определили стоимость недвижимого имущества в размере 1 300 руб.

Кроме этого, в п.4 договора купли-продажи стороны предусмотрели график (порядок) оплаты Покупателем полученного нежилого помещения. Исходя из указанного графика, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ Покупатель должен был ежемесячно оплачивать по 100 000 руб. на счет Продавца.

На аналогичных условиях ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО ... был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ООО ... обязалось передать, а ФИО1 принять и оплатить нежилое помещение, общей площадью ... кв.м, этаж подвал, находящееся по адресу: , пом.№ (л.д. 74).

Отчуждаемые нежилые помещения принадлежали Продавцу на праве собственности на основании: Соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (соответственно); договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, выдавший орган: Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска; акта приема-передачи (передаточный акт) от ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО ... по актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передало ФИО1 указанное выше недвижимое имущество – нежилые помещения № и №, находящиеся по адресу: , что стороной истца не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области зарегистрировано право собственности истца на нежилое помещение общей площадью ... кв.м, этаж подвал, находящееся по адресу: , пом.№, кадастровый номер №, а также зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) в пользу Продавца на данное нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области зарегистрировано право собственности истца на нежилое помещение общей площадью ... кв.м, этаж подвал, находящееся по адресу: , пом.№, кадастровый номер №, а также зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) в пользу Продавца на данное нежилое помещение.

Со своей стороны истец обязательства по оплате за нежилые помещения в полном объеме в установленный в договорах купли-продажи срок не исполнил, оплатил стоимость недвижимого имущества лишь частично, имеет задолженность по оплате, что стороной истца не отрицается.

В последующем ООО ... на основании договоров уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ уступило, а ООО «КапиталСтройГрупп» приняло права требования оплаты суммы задолженности на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за переданные ФИО1 нежилые помещения № и №, находящиеся по адресу: , в размере 495 000 руб. за каждое нежилое помещение (л.д. 75).

Уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о состоявшейся уступке были направлены ФИО1 новым кредитором ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6, 76), ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО5 направлены претензии с требованием о погашении имеющейся задолженности перед ООО «КапиталСтройГрупп».

Вступившим в законную силу решением ... районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 в пользу ООО «КапиталСтройГрупп» взыскана задолженность, возникшая на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (за нежилое помещение № по адресу: ) в размере 495 000 руб., проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 135 674 руб. 43 коп., а также судебные издержки. При этом в удовлетворении встречного требования ФИО1 к ООО «КапиталСтройГрупп» о признании договора уступки прав требования недействительным, применении последствий недействительности сделки отказано (л.д. 139-144).

Истец обратился в суд с требованием об уменьшении покупной цены договоров купли-продажи от 03.04.2015, ввиду наличия недостатков, имеющихся в нежилых помещениях, переданных ему по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которые снижают потребительские свойства недвижимого имущества.

Из буквального содержания и толкования ст.475 ГК РФ следует, что при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую снизилась цена товара из-за имеющихся недостатков. 

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п.1 ст.475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Ст.56 ГПК РФ, п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закреплен принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, в соответствии с которым каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 № 13 «О применении норм ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» исходя из принципа процессуального равноправия сторон и учитывая обязанность истца и ответчика подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые они ссылаются, необходимо в ходе судебного разбирательства исследовать каждое доказательство, представленное сторонами в подтверждение своих требований и возражений, отвечающее требованиям относимости и допустимости. При возникновении сомнений в достоверности исследуемых доказательств их следует разрешать путем сопоставления с другими установленными судом доказательствами, проверки правильности содержания и оформления документа, назначения в необходимых случаях экспертизы и т.д. (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ №13 от 26.06.2008.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что приобретенные ФИО1 по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения № и №, находящиеся по адресу: , на момент их продажи имели какие-либо недостатки. Согласно п.11 договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого по настоящему договору помещения и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

Представителем истца в судебном заседании данное обстоятельство не отрицалось. Согласно его пояснениям недостатков не было, это было новое здание, которое начало эксплуатироваться месяца за два до заключения договоров купли-продажи. Фактически ФИО1 пользуется нежилыми помещениями с конца ... года. Недостатки были обнаружены в ... году в процессе эксплуатации.

В подтверждение своих доводов истцом в материалы дела представлен акт экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО ... на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с гр. С. о проведении строительно-технической экспертизы, согласно которому при осмотре жилого дома, расположенного по адресу: , с отдельно стоящей автостоянкой, расположенной по адресу: , обнаружены дефекты строительно-монтажных работ, выявленные в процессе эксплуатации, в частности в отношении с отдельно стоящей автостоянкой, расположенной по адресу: , на поверхности стен нижнего и верхнего уровней (в нижней части) установлены множественные следы протечек, разрушение отделочного слоя. На поверхности потолка нижнего уровня установлены множественные следы протечек, разрушение отделочного слоя. Характер обнаруженных повреждений внутренней отделки свидетельствует о проникновении грунтовых вод. На поверхности наружных стен установлены разрывы и местами отсутствие гидроизоляции стен и иные дефекты. Стоимость строительно-ремонтных работ по устранению дефектов строительно-монтажных работ, выявленных в процессе эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: , с отдельно стоящей автостоянкой, расположенной по адресу: , определена в размере 12 311 448 руб.

Вместе с тем, как видно из указанного акта экспертного исследования, исследование проводилось в отношении всего жилого дома, расположенного по адресу: , с отдельно стоящей автостоянкой, расположенной по адресу: , в связи с чем из указанного акта не представляется возможным установить какие именно недостатки были выявлены в нежилых помещениях № и №, находящихся по адресу: , и принадлежащих на праве собственности ФИО1 

При таких обстоятельствах суд полагает, что акт экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает требованиям относимости, в связи с чем в силу ст.59 ГПК РФ не может быть учтен судом в качестве доказательства, имеющего значение для рассмотрения настоящего дела.

Иных доказательств, подтверждающих наличие недостатков, выявленных в процессе эксплуатации в нежилых помещениях № и №, находящихся по адресу: , и их объем, истцом в материалы дела не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления данного обстоятельства стороной истца суду не заявлялось.

Таким образом, факт наличия недостатков в нежилых помещениях № и №, находящихся по адресу: , и ухудшение их потребительских свойств, истцом не доказан.

Кроме того, представителем ответчика ООО «КапиталСтройГрупп» заявлено о пропуске ФИО1 срока предъявления требований, связанных с недостатками переданных ему нежилых помещений № и №, находящихся по адресу: , на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая ходатайство представителя ответчика о применении последствий пропуска истцом срока предъявления требований, связанных с недостатками переданных ему нежилых помещений, суд исходит из того, что согласно нормам ГК РФ продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии, что недостатки обнаружены в пределах сроков, предусмотренных ст.477 ГК РФ. Недостатки, обнаруженные по истечении этих сроков, независимо от момента их возникновения, не дают покупателю права воспользоваться способами защиты, предусмотренными ст.475 ГК РФ.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст.477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Из содержания договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в них не содержится условий о гарантийном сроке на передаваемые нежилые помещения.

Таким образом, ни законом, ни договорами купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.

Соответственно, в данном случае необходимо руководствоваться ч.2 ст.477 ГК РФ, в соответствии с которой срок исковой давности является специальным и пресекательным, составляет два года с момента передачи товара покупателю. 

В данном случае, материалами дела установлено, что объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: , с отдельно стоящей автостоянкой, расположенной по адресу: , введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Передача Покупателю нежилых помещений № и №, находящихся по адресу: 

<

...>, произошла на момент подписания договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, согласно положению п.1 ст.224 ГK РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Соответственно, срок на обнаружение недостатков истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть еще до даты заключения между ООО ... и ООО «КапиталСтройГрупп» договоров уступки права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, требования, связанные с недостатками переданных нежилых помещений, ФИО1 должен был предъявить Продавцу ООО ... в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, доказательств того, что ФИО1 предъявлял ООО ... требования, связанные с недостатками переданных нежилых помещений в срок до ДД.ММ.ГГГГ, стороной истца не в материалы дела не представлено.

Из пояснений ответчика ФИО4, который в период заключения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ занимал должность директора ООО ..., следует, что у него с представителем истца, который вел все сделки от имени ФИО1, была всего одна встреча в ... году по вопросу выполнения ФИО1 обязанности по оплате. При этом ответчик отрицает, что во время этой встречи поднимался вопрос о недостатках принадлежащих ФИО1 помещений. 

Доказательств, достоверно свидетельствующих об обратном, стороной истца суду не представлено.

Ссылка истца на многочисленные обращения к директору ООО ... и ФИО4, об исправлении недостатков, допущенных при строительстве нежилого здания по адресу , не подтверждена достоверными доказательствами, и при рассмотрении настоящего дела правового значения не имеет, поскольку в силу ст.477 ГК РФ требования, связанные с недостатками товара, предъявляются покупателем продавцу, каковым застройщик ООО ..., не является, договорные отношения между ФИО1 и ООО ..., и/или ФИО4 отсутствуют.

Как пояснил ответчик ФИО4, директор ООО ... Ч., с которой общался представитель истца, работником ООО ... не является.

В связи с этим не имеет доказательственного значения и заявление собственников квартир, нежилых помещений и стояночных мест в жилом доме о включении в реестр требований кредиторов, предъявленное ими ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражный суд Томской области в рамках дела № о несостоятельности (банкротстве) к ООО ..., на которое ссылается истец, как не имеющее отношения к рассматриваемому делу. Кроме того, согласно сведениям официального сайта Арбитражного суда Томской области сервис «Картотека арбитражных дел» на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ данное заявление было возвращено подателям, а, соответственно судом не рассматривалось.

Доказательств, достоверно свидетельствующих об аффелированности ООО ..., ООО «КапиталСтройГрупп», ООО ... и ... и ООО ..., выступившего инициатором банкротства застройщика ООО ..., истцом не представлено, само по себе то обстоятельство, что учредителем указанных организаций является одно и то же лицо, об этом не свидетельствует.

Как видно из материалов дела с претензией к ООО «КапиталСтройГрупп» об уменьшении покупной цены по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец обратился уже в период рассмотрения настоящего дела, направив ее в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ заказным почтовым отправлением, которое согласно сведениям официального сайта Почты России адресатом не получено и по истечении срока хранения возвращено отправителю.

Поскольку в данном случае ФИО1 получил нежилые помещения от ООО ... без замечаний к их качеству, а недостатки товара обнаружил только в ... году, в отсутствие доказательств, достоверно свидетельствующих о его обращении к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, до ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что срок для обнаружения недостатков приобретенного товара ФИО1 пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований к ответчику ООО «КапиталСтройГрупп».

При этом требование об уменьшении покупной цены по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за нежилые помещения № и №, расположенные по адресу , предъявленное истцом к ответчику ФИО4, также не подлежит удовлетворению, поскольку как установлено судом ФИО4 не является стороной в договорных обязательствах, возникших между ФИО1 и ООО ... на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца указанным ответчиком.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу положений ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При предъявлении иска в суд истцом исходя из размера заявленных требований была уплачена государственная пошлина в размере 3 784 руб., что подтверждается чек-ордерами от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 1, 71).

В связи с увеличением размера исковых требований государственная пошлина подлежала доплате в размере 53 руб. 10 коп., что истцом сделано не было.

В связи с отказом судом в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 784 руб., возмещению не подлежат.

При этом с ФИО1 подлежит взысканию в доход муниципального образования «город Томск» недоплаченная госпошлина в сумме 53 руб. 10 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «КапиталСтройГрупп», ФИО4 об уменьшении покупной цены по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за нежилые помещения № и №, расположенные по адресу отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования «город Томск» госпошлину в сумме 53 руб. 10 коп.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: 

На дату опубликования решение не вступило в законную силу.