Дело № 2-2120/2025

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2025 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Весниной О.В.

при секретаре судебного заседания Якимовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в Пятигорском городском суде Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Пятигорска о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Пятигорска о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что он является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 215.3 кв.м., о чем свидетельствует, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 50кв.м., о чем свидетельствует, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 50 кв.м., о чем свидетельствует, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:33:130101:273, площадью 2491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение административного здания, под объекты транспорта автомобильного, по адресу: 

<

адрес>, который является собственностью муниципального образования города - курорта Пятигорска, о чем свидетельствует, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Земельный участок находится в пользовании ФИО1 на основании заключенного от ДД.ММ.ГГГГ договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанный договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует, соответствующая запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истцом в адрес администрации города Пятигорска направлено письменное заявление, в котором изложена просьба предоставить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение административного здания, под объекты транспорта автомобильного в собственность в соответствии с положениями ст. 39.2, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку он является собственником объектов капитального строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, однако, Администрацией г. Пятигорска истцу было отказано, мотивировав тем, что земельный участок является ограниченным в обороте, поскольку расположен во второй зоне горно-санитарной охраны курорта.

Истец считает данный отказ администрации города Пятигорска незаконным и необоснованным, поскольку указанных в ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для отказа ему в предоставлении земельного участка за плату не имеется. 

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. 

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность истца какие-либо права органа местного самоуправления либо общественно значимые интересы не затронет, препятствий в осуществлении ответчиком градостроительной деятельности свидетельствующих об обратном, ответчик в своем отказе не привел.

Указал также, что, согласно изменениям в Земельный кодекс РФ, вступившим в силу 01 сентября 2024 года (Федеральный закон от 04.08.2023г. № 469-ФЗ), в ст. 27 Земельного кодекса РФ внесены изменения, согласно которым (пп. 15 п. 5) ограничиваются в обороте лишь земельные участки в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса. 

Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов Федеральным законом № 406-ФЗ, вступившим в силу 30.12.2013 г., исключены из особо охраняемых природных территорий, в связи с чем эти земли перестали быть ограниченными в обороте (аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда РФ от 22 сентября 2023 г. по делу № 19-КАД23-17-К5 и кассационном определении Верховного Суда РФ от 11 октября 2023 г. по делу № 19-КАД23-17-К5). В любом случае (неоднозначность судебной практики) определяющим в данном случае является изменение действующего земельного законодательства в части исключительного указания (поименования) ограниченных в обороте земель, а именно: положение пп. 15 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со ст. 96 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 04.08.2023 г. № 469-ФЗ).

В силу ст. 39.20 и пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, он имеет исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 26:33:130101:273 в собственность без проведения торгов, так как на указанном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности. 

Согласно ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Просит обязать администрацию города Пятигорска Ставропольского края в течение двух недель после вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение административного здания, под объекты транспорта автомобильного, расположенного по адресу: 

<

адрес>, определив его цену в соответствии с нормативно - правовым актом муниципального образования города-курорта Пятигорска.

Истец ФИО1, его представитель ФИО4, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, об отложении дела не ходатайствовали, суд находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель истца ФИО4, будучи ранее опрошенным в судебном заседании по существу заявленных исковых требований поддержал их в полном объеме и просил удовлетворить.

Представитель ответчика, третьего лица Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска ФИО5, в судебное заседание не явился, об отложении дела не ходатайствовал, будучи ранее опрошенным в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал ранее направленный истцу отказ в предоставлении земельного участка в собственность.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане вправе иметь в частной собственности землю. Условия и порядок пользования землей определяется на основании федерального закона. В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане вправе иметь в частной собственности землю. Условия и порядок пользования землей определяется на основании федерального закона.

Как установлено в судебном заседании, истец является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 215.3 кв.м., о чем свидетельствует, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 50кв.м., о чем свидетельствует, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 50 кв.м., о чем свидетельствует, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение административного здания, под объекты транспорта автомобильного, по адресу: 

<

адрес>, который является собственностью муниципального образования города - курорта Пятигорска, о чем свидетельствует, запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Земельный участок находится в пользовании ФИО1 на основании заключенного от ДД.ММ.ГГГГ договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанный договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует, соответствующая запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истцом в адрес администрации 

<

адрес> направлено письменное заявление, в котором изложена просьба предоставить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение административного здания, под объекты транспорта автомобильного в собственность в соответствии с положениями ст. 39.2, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку он является собственником объектов капитального строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № администрация 

<

адрес>, сославшись на правовую неопределенность в данном вопросе, а также на наличие представления прокуратуры 

<

адрес> от 02.08.2011г., воздержалась от принятия решения по вопросу предоставления истцу земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2491 кв.м., в собственность без проведения торгов.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пп. 1 п.. 5 ст. 27 ЗК РФ указано, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 96 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

Конституция Российской Федерации, гарантируя каждому право иметь имущество, включая землю, в частной собственности (статья 35, часть 2; статья 36, часть 1), вместе с тем не устанавливает условия реализации данного права - они определяются федеральным законодателем в рамках его компетенции (статья 36, часть 3).

Земельным кодексом Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Также в пунктах 4, 5, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение права аренды).

Согласно Федеральному закону от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ), вступившему в силу 30 декабря 2013 г., из состава земель особо охраняемых природных территорий исключены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, в связи с чем они перестали быть ограниченными в обороте.

Так, Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в частности в пункт 2 статьи 94, содержащий перечень земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий, в который включались особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты, исключены слова "в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов".

Соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах". С 30 декабря 2013 г. лечебно-оздоровительные местности и курорты стали относиться соответственно к особо охраняемым территориям и объектам, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Нормы части 3 статьи 10 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ не определяют статус ранее созданных особо охраняемых природных территорий, а лишь указывают на сохранение границ, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу упомянутого закона, в отношении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до 30 декабря 2013 г. и продолжающих быть таковыми после этой даты.

Согласно пункту 2 статьи 96 ЗК РФ в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей курортов, не являются ограниченными в обороте в соответствии со статьей 27 ЗК РФ и могут быть предоставлены в частную собственность.

В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 96 ЗК РФ земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов о земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов).

В п. 5 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, к которым относятся участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

Согласно положений пп. 15 п. 5 ст. 27 ЗК РФ (с учетом изменений, вступивших в законную силу с 01.09.2024 г.) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса.

Испрашиваемый земельный участок при этом относится ко второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса, что подтверждается надлежащими письменными доказательствами, имеющимися в материалах гражданского дела.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей и является обязательной при государственной регистрации перехода таких прав.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность осуществляется бесплатно на основании решения уполномоченного органа в случае предоставления земельного участка иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон о введение в действие ЗК РФ) предусмотрено право граждан на приобретение земельного участка, находящегося в его фактическом пользовании, в собственность бесплатно, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка в собственность бесплатно в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, утвержденным постановлением администрации города Невинномысска от 25 марта 2019 года № 373 (далее - Регламент) заявление о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно направляется в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

Как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок, испрашиваемый истцом в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:33:130101:273, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение административного здания, под объекты транспорта автомобильного.

При таких обстоятельствах, ссылка администрации в отказе в предоставлении истцу земельного участка в части того, что вместе с сохранением границ особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до дня вступления в силу Федерального закона от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ, сохраняются ограничения оборота в отношении лечебно-оздоровительных местностей и курортов и их охранных зон, противоречат части 3 статьи 10 указанного федерального закона.

Следовательно, отказ ответчика в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в связи с его нахождением в границах территории, отнесенной к курортам, нельзя признать основанным на законе.

Таким образом, довод ответчика об ограничении в обороте спорного земельного участка является несостоятельным, в связи с чем требование истца о возложении обязанности на администрацию города в течении трех месяцев с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение административного здания, под объекты транспорта автомобильного, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации города Пятигорска о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка – удовлетворить.

Обязать администрацию 

<

адрес> края (

<

данные изъяты>) в течение двух недель с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с ФИО2, 

<

данные изъяты>, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2491 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение административного здания, под объекты транспорта автомобильного, расположенного по адресу: 

<

адрес>, определив его цену в соответствии с нормативно - правовым актом муниципального образования города-курорта Пятигорска.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 18.06.2025 года

Судья О.В. Веснина