Дело- 3а-191/17

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

03 марта 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М, Г.,

с участием:

представителя административного истца ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза В.А. Петрова» Ержак Г.В.

эксперта ***, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза В.А. Петрова» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза В.А. Петрова» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза В.А. Петрова» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 15068 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, территория колледжа, расположенного по адресу: ***. 

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 62805834, 88 рублей.

21 октября 2016 года учреждение обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО «БизнесПрофиль» в отчете об оценке № 120/2016 от 19 сентября 2016 года, в размере 18518 000 рублей. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 01 ноября 2016 года указанное заявление отклонено.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего земельного участка недостоверными, и нарушающими его права как плательщика земельного налога на это имущество, поскольку его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и ведет к неправомерному увеличению налога, ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 18518 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3047/8-4 от 23 января 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составила 52639 000 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: администрация г. Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились.

В представленных ранее возражениях на иск Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие его представителя. 

От Комитета по управлению муниципальным имуществом поступило заявление об исключении его из числа заинтересованных лиц, поскольку они таковыми не являются и рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» ФИО2, в судебном заседании поддержала административный иск, с учетом выводов судебного экспертного заключения, уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 01 января 2015 года в размере 18518 000 рублей, определенной оценщиком ООО «БизнесПрофиль» в отчете об оценке № 120/2016 от 19 сентября 2016 года.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, пояснения эксперта ***, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности. 

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, в пользовании ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» на праве собственности находится земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 15068 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, территория колледжа, расположенного по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 апреля 2012 года, №26-АЗ 642857.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 10 октября 2016 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 62805834, 88 рублей.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности его собственника ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка. 

Как следует из материалов дела, в пользовании ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» на праве собственности находится земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 15068 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, территория колледжа, расположенного по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05 апреля 2012 года, №***.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 10 октября 2016 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 62805834, 88 рублей.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности его собственника ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО «БизнесПрофиль» отчет об оценке № КС 120/2016 от 19 сентября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составила 18518 000 рублей.

На указанный отчет об оценке экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 19 сентября 2016 года № ЭП-080916-1-РВ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 3047/8-4 от 23 января 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составила 52639 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобрано 5 объектов-аналогов, расположенных в г.Ставрополе, объекты-аналоги №2 и № 5 по ул.Достоевского, объект-аналог № 3 по пр. Кулакова, объект-аналог №4 по ул. Доваторцев, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим, другим характеристикам с объектами оценки. 

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов-аналогов от объекта-оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений. Так, им применены корректировки на уторговывание, на передаваемые права в отношении объекта-аналога №1, находящегося в аренде. 

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, срок экспозиции на рынке с июля по декабрь 2014 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки, что отвечает требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297. 

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. 

Судом исследованы доводы представителя административного истца о некорректном подборе объекта-аналога №1, точный адрес которого не указан, заниженном размере корректировки на торг 8%, немотивированной корректировки на местоположение в диапазоне 12 -26% по объектам-аналогам №№ 2,3,4,5.

Допрошенный по этим обстоятельствам эксперт *** указала, что корректировка на торг ею определена в 8%, поскольку она пришла к выводу об активности рынка в г.Ставрополе на период оценки. Согласно опросу риэлторов агентств недвижимости по данному сегменту рынка, обычно скидка на торг составляет 5-10%. Объекты сравнения не имеют выраженных индивидуальных особенностей и условия их продажи близки к типовым, поэтому для расчета определен указанный показатель. 

Для исследования она отобрала 5 объектов-аналогов расположенных в Северо-Западном, Юго-Западном и прочих районах города Ставрополя (№2 и №5 расположены по ул. Достоевского, №3 по пр.Кулакова, № 4 по ул.Доваторцев, и №1 в г.Ставрополе, без указания улицы ) совпадающих по основным ценообразующим факторам, находящимся в одном сегменте рынка с оцениваемым объектом. Поскольку объект-оценки расположен в центральной части города, она применила повышающие корректировки по местоположению к объектам-аналогам: №2-12%, №3 -26%, №4-12%, № 5-12 %, расположенным за пределами центральной части города. Корректировка в отношении объекта-аналога № 1 не применялась. Расчет корректировки произведен в соответствии со справочником оценщика ФИО3 Объект-аналог №1 расположен в г.Ставрополе № 1 находится в одном сегменте рынка с оцениваемым земельным участком и по основным ценообразующим факторам сопоставим с оцениваемым земельным участком. Поэтому указанный участок отобран в качестве объекта-аналога.

Корректировка на площадь применена в отношении всех объектов-аналогов и рассчитана по справочнику ФИО3 

Также применена повышающая корректировка на передаваемые права в отношении объекта-аналога №1, находящегося в аренде 21%. Необходимости в применении иных корректировок она не усмотрела.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств опровергающих выводы эксперта не представлено. 

На основании изложенного, административный иск ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению, рыночная стоимость земельного участка определяется судом в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизой. 

При установленных обстоятельствах, суд не усмотрел правовых оснований для определения оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной в соответствии с отчетом ООО «БизнесПрофиль» об оценке № КС 120/2016 от 19 сентября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составила 18518 000 рублей.

Более того, Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 01 ноября 2016 года отклонившей заявление ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и установленным федеральным стандартам. Приведенные Комиссией доводы стороной административного истца не опровергнуты.

Значительное отличие от кадастровой стоимости земельных участков величины рыночной стоимости этих участков, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135- ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

По настоящему делу заявление ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 21 октября 2016 года.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с представленным заявлением Федерального бюджетного учреждения «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы составила 30 800 рублей. 

Учитывая, что административный истец ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» обратился в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление их кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как следует из материалов дела, административными ответчиками непосредственно не оспаривались наличие у административного истца такого права и указанный в его заявлении размер рыночной стоимости земельного участка, принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с истцом юридических интересов.

В связи с чем, расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером ***, площадью 15068 кв.м, назначение: земли населенных пунктов – территория колледжа, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 52639 000 рублей (пятьдесят два миллиона шестьсот тридцать девять тысяч рублей).

Заявление ГБПОУ «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 21 октября 2016 года.

Взыскать с Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский колледж связи имени Героя Советского Союза ФИО1» в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30800 (тридцать тысяч восемьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.