Дело № 2-4802/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2018 года Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Рябенко Е.М.,

при секретаре Поповой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Строительная Производственная Компания «XXXX» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве и применении последствий его расторжения,

У С Т А Н О В И Л:

ООО СПК «XXXX» обратилось в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО1, ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве и применении последствий его расторжения, мотивировав его тем, что ДД.ММ.ГГ между ООО СПК «XXXX»(застройщиком) и ответчиками (дольщиками) заключён договора XXXX участия в долевом строительстве объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в г.Уссурийске(адрес ориентира XXXX), согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный дом и, после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию-передать дольщикам в общую совместную собственность расположенную в этом доме XXXX ( п.1.1 Договора), а Дольщики обязались оплатить стоимость квартиры в размере XXXX, путём единовременного внесения этого платежа в срок до ДД.ММ.ГГ. Истец ссылается на то, что свои обязательства по договору выполнил, что подтверждается актом приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГ. Однако, ответчики денежные средства за квартиру до настоящего времени ни в кассу, ни на расчётный счет застройщика не внесли, просрочка составила более 16 месяцев.

В адрес ответчиков ДД.ММ.ГГ направлялось письменное уведомление (предупреждения), содержащие требование о необходимости погашения задолженности с разъяснением последствий неисполнения такого требования, которое было получено ФИО1 ДД.ММ.ГГ, что подтверждается уведомлением о вручении.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ ответчиками зарегистрировано право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: XXXX.

Требование о погашении задолженности ответчиками не исполнено.

В связи с изложенным истец просил договор XXXX от ДД.ММ.ГГ расторгнуть, применить последствия расторжения договора, а именно аннулировать право общей совместной собственности на XXXX в г.Уссурийске Приморского края, взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере XXXX.

В судебном заседании представитель истца настаивал на заявленных требованиях по основаниям, указанным выше, представив дополнительные письменные пояснения к иску в виде заявления, пояснив, что положения ФЗ-214 от 31.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывают застройщика передать объект долевого строительства участнику долевого строительства строго в оговорённые сроки. При этом исполнение указанного обязательства застройщиком Закон никак не ставит в зависимость от исполнения (либо неисполнения) самим дольщиком его обязательства по уплате цены Договора. Поэтому акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГ, согласно которому истец передал ответчикам объект долевого строительства-XXXX, а ответчики приняли данный объект никак не связан с оплатой истцами стоимости этой квартиры и не может подтверждать факт такой оплаты. 

Кроме того, федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», введённый в действие ДД.ММ.ГГ в новой редакции позволяет регистрировать право на объект недвижимости без предъявления документов, подтверждающих факт исполнения дольщиком договорных обязательств по уплате цены договора, поэтому наличие у Дольщика задолженности перед застройщиком по уплате цены по договору не является препятствием для такой регистрации, чем как считает истец воспользовались ответчики. Считает, что ответчики действовали заведомо недобросовестно, они злоупотребили правом, не произведя оплату по договору, зарегистрировали своё право на данную квартиру. Допустимых доказательств, подтверждающих внесения ответчиками денежных средств в кассу истца, именно по договору долевого участия XXXX от ДД.ММ.ГГ не представлено. Представленные ответчиками квитанция к приходному кассовому ордеру о передаче наличных по договору займа, а также акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГ являются недопустимыми доказательствами в этой части. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения на иск, просил в иске отказать по доводам письменных возражений, пояснив, что денежные средства по договору он оплатил в полном объёме двумя частями: первая часть денежных средств в размере XXXX была принято от него ДД.ММ.ГГ в форме займа денежных средств по договору беспроцентного займа XXXX, так как на тот момент объект ещё не был простроен. Вторую часть денежных средств он также передал истцу, но так как на тот момент он являлся работником ООО СПК «XXXX» ему квитанция о внесении денежных средств не выдали в связи с какими-то сверками в бухгалтерии, а было сказано, что при сдаче документов в Росреестр будет приложена справка об оплате всей суммы в XXXX. После введения объекта в эксплуатацию, купленная квартира была передана ему и его жене по акту приёма-передачи, зарегистрировано право собственности на квартиру, истец каких-либо претензий к нему по поводу оплаты не предъявлял. В последствие между ним и истцом произошла конфликтная ситуация, он был вынужден защищать свои права в суде в этом году, его иск был удовлетворён. После чего истцом был подан рассматриваемый иск. В ООО СПК «XXXX» заведена такая практика, что сначала с дольщиками заключается договор беспроцентного займа, принимается денежная сумма, а когда заключается договор участия в долевом строительстве, эта же сумма проводится как полученная по договору долевого участия. По такой же схеме им была приобретена первая квартира у истца.

Представитель ответчика поддержала доводы своего доверителя и пояснила, что требования истца являются надуманными, что подтверждается хронологией документов, так акт приема-передачи квартиры был подписан ДД.ММ.ГГ без каких-либо претензий сторон друг к другу( п.6 акта), не содержит сведений о неоплате принимаемого объекта и залоге недвижимости, право собственности ответчиков зарегистрировано ДД.ММ.ГГ. С момента якобы невыполнения ответчиками условий по оплате истцом произведена сдача документов на государственную регистрацию права и в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ не предприняты какие-либо меры по приостановлению регистрации в связи с неисполнением обязательства. Более того, застройщик разрешил ответчикам провести ремонт в квартире ранее её передачи по акту приема-передачи ( соглашение от ДД.ММ.ГГ).

Кроме того, договором предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неоплаты взноса (п.7.2 Договора) по истечении 10 дней после нарушения оплаты. В связи с чем уже после ДД.ММ.ГГ истец имел право защитить свои интересы, чего не сделал на протяжении почти 1,5 лет. Уведомление о задолженности были направлены ДД.ММ.ГГ, а уведомление(предупреждение) с разъяснением одностороннего отказа-ДД.ММ.ГГ.

Более того, уполномоченный представитель истца непосредственно принимал участие в государственной регистрации права собственности за ответчиками, передавал государственному регистратору комплект документов для завершения сделки уже после отправки уведомления о необходимости ответчикам произвести оплату от ДД.ММ.ГГ.

Считает, что односторонний отказ от исполнения договора застройщиком возможен в период действия договора долевого участия, то есть возможен до исполнения застройщиком обязанности по передачи в собственность объекта, об этом же свидетельствует и п.7.3 Договора, а также сама возможность реализовать возведённый объект застройщиком.

Считает, что истец как бывший работодатель имеет к её доверителю личные неприязненные отношения, а также, что отсутствие надлежащим образом осуществляемой бухгалтерии привело к потере (умышлено или по неосторожности) документации по получению от ответчиков денежных средств.

Из прямого толкования действующего законодательства и представленных актов следует, что подача документов на государственную регистрацию возможна только после полного исполнения обязательств сторонами, либо указание в подаваемых документах, что имеются какие-либо притязания, неисполненных обязательства и срок их исполнения. Поскольку сведения о последнем отсутствуют и истцом требования направлены спустя год после фактической передачи объекта, считает, что в действиях истца усматривается недобросовестность поведения, на что также указывает тот факт, что истцом также подано в суд исковое заявление с требованием о взыскании с ответчиков XXXX за спорную квартиру, которое в настоящее время приостановлено до принятия по существу решения по настоящему делу.

Также сообщила, что аналогичные действия ООО СПК «XXXX» предприняло в ДД.ММ.ГГ году в отношении ФИО3 в рамках гражданского дела XXXX, по которому в требованиях было отказано.

Просила в иске отказать в полном объёме.

Ответчик ФИО2, извещённая о слушании дела надлежащим образом, не явилась, направила в адрес суда письменное заявление, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствии в связи невозможностью явиться в суд, исковые требования не признала.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав доказательства, полагает следующее.

Согласно договору участия в долевом строительстве объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в г.Уссурийске (адрес ориентира XXXX») XXXX от ДД.ММ.ГГ, заключённому между ООО СПК «XXXX» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (дольщики) застройщик обязался построить на земельном участке, принадлежащем ему на правах аренды многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в г.Уссурийске, местоположение участка установлено примерно в 13 метрах по направлению на юг от ориентира детский спортивно-развлекательный комплекс, расположенного за пределами участка, потовый адрес ориентира: XXXX завершении строительства, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (планируемый срок не позднее ДД.ММ.ГГ), при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по договору, передает в общую собственность объект (квартира) долевого строительства, расположенный в многоквартирном доме по адресу: XXXX, площадью XXXX кв.м., общей площадью XXXX кв.м., а дольщик обязуется уплатить стоимость объекта долевого строительства ( п.1.1,1.2 Договора).

Срок передачи квартиры установлен 1 месяц с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.1.4 Договора).

Стоимость квартиры составляет XXXX ( п.2.2 Договора).

Оплата осуществляется дольщиком в порядке, предусмотренном графиком платежей (Приложение XXXX), который является неотъемлемой частью настоящего договора, и вносится в кассу или на расчётный счёт застройщика. ( п.2.3 Договора).

В соответствии с графиком платежей (Приложение XXXX) оплата за объект долевого строительства вносится дольщиком до ДД.ММ.ГГ с момента регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю.

Истец ссылается в обоснование иска на нарушение ответчиком условий договора в части оплаты стоимости объекта долевого строительства.

Между тем, из материалов дела усматривается, что договор XXXX от ДД.ММ.ГГ участия в долевом строительстве фактически исполнен, так как сторонами подписан акт приёма-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГ, из которого следует, что застройщик передал, а дольщик принял объект долевого строительства-XXXX в г.Уссурийске, у сторон договора претензий друг к другу не имеется.

Согласно выписке из ЕГРН право общей совместной собственности ответчиков на объект долевого строительства было зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п.10.1 Договора XXXX от ДД.ММ.ГГ договор вступает в силу с момента его подписания и действует до фактического исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

Пунктом 10.3 Договора установлено, что полное исполнение сторонами своих обязанностей по договору означает достижение целей, которые преследовались при его заключении, и влечет прекращение договора.

В соответствии с п. 1.1, 3.1.7 Договора застройщик передаёт дольщику объект долевого строительства в собственность по акту приема-передачи при условии исполнения дольщиком обязательств по оплате долевого взноса и при условии проведения окончательного взаиморасчёта между сторонами.

Пунктом 3.1.6 Договора установлено, что после окончания строительства жилого дома и выдачи разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию и при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по Договору, застройщик в течение двух месяцев подготавливает все необходимые документы для оформления права собственности в Управление росресстра, достаточных для обеспечения возможности регистрации прав собственности дольщика.

В соответствии с п. 4.6 Договора застройщик передает в Управление росресстра документы для регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства не позднее, чем через два месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика являются следующие документы: разрешение на ввод в эксплуатацию, передаточный акт, другие документы в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из чего следует, что именно передача объекта долевого строительства в собственность дольщика является завершающей стадией договора долевого участия и сроком окончания его действия.

Следовательно, с ДД.ММ.ГГ данный договор является недействующим, на что правомерно ссылалась сторона ответчика.

Доводы истца о том, что закон возлагает обязанность на застройщика передать объект долевого строительства дольщику вне зависимости от исполнения дольщиком обязательств по уплате цены Договора, противоречит как условиям договора, так и положениям ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Пунктами 3-5 статьи 9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.

Согласно пункту 3.2.1 Договора застройщик имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, без обращения в судебные органы, в случае просрочки исполнения платежа в течение более чем на 15 дней или систематическим нарушением дольщиком сроков внесения платежа, то есть нарушения срока внесения платежа более чем три раза(при рассрочке платежей), с уведомлением об этом дольщика заказным письмом. До расторжения договора застройщик уведомляет дольщика о задержке платежа, указав срок, в течение которого дольщик обязан погасить имеющую задолженность, с учётом пени.

В случае неисполнения дольщиком обязательств по Договору, застройщик имеет право приостановить исполнение всех обязательств по Договора до устранения дольщиком соответствующих нарушений. Сроки устранения нарушений согласовываются с застройщиком и оформляются в виде дополнительного соглашения к настоящему договору ( п.6.2 Договора).

Пунктом 7.2 Договора предусмотрена возможность расторжения застройщиком Договора в одностороннем порядке по истечении 10 дней после нарушения дольщиком установленных сроков оплаты, если дольщик отказывается выполнять условия, изложенные в п.7.1 настоящего договора.

При расторжении Договора по основаниям п.7.2 настоящего договора, дольщик утрачивает право на получение в собственность объекта, указанного в п.1.1 Договора.

Таким образом, условиями договора и положениями действующего законодательства предусмотрена возможность застройщику расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неисполнения дольщиком обязательств по исполнению условий договора по оплате.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора XXXX от ДД.ММ.ГГ, суд приходит к выводу, что истцу (застройщику) не предоставлено ни законом, ни договором долевого строительства право требовать от ответчиков (дольщиков) расторжения договора долевого строительства, даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры после регистрации право собственности на неё за ответчиками.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ( п.2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из взаимосвязи приведённых норм следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Из содержания договора участия в долевом строительстве XXXX от ДД.ММ.ГГ следует, что он не содержит условий, предусматривающих возможность возврата полученного сторонами по договору до момента его расторжения, то есть после регистрации за ответчиками права собственности на объект долевого строительства.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Однако, истцом не представлено доказательств, подтверждающий такой характер нарушений.

Частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом. 

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" исходя из пункта 5 статьи 18 Закона о защите прав потребителей, статьи 493 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие у потребителя кассового или товарного чека, чека безналичной оплаты услуг либо иного документа, удостоверяющего факт и условия покупки товара, не является основанием для отказа в удовлетворении его требований продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером).

Исходя из приведённых выше положений отсутствие у ответчиков документов, подтверждающих оплату по договору, в данном случае не свидетельствует о том, что такая оплата ими не была произведена.

Ответчики в данном случае как дольщики являются более слабой стороной в договоре и отсутствие у них платёжных документов, подтверждающих оплату по договору участия в долевом строительстве не свидетельствуют о том, что ими не исполнены обязательства по договору, поскольку из установленных обстоятельств следует, что без исполнения сторонами своих обязательств по договору невозможна была бы регистрация за ответчиками права собственности на объект долевого строительства.

Рассматривая доводы сторон о недобросовестности, суд исходит из следующего.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абз.3 п.1).

Как следует из условий договора участия в долевом строительстве XXXX от ДД.ММ.ГГ в нём стороны согласовали возможность передачи объёкта строительства застройщиком дольщику и регистрация права на него за дольщиками только после выполнения дольщиками своих обязательств по оплате объекта долевого строительства. Только в этом случае застройщик предоставляет в Управление росресстра необходимые документы для регистрации права собственности на объект.

Следовательно, исходя из согласованных сторонами условий Договора и наличия факт регистрации право общей совместной собственности ответчиков на квартиру, можно сделать вывод об исполнении сторонами условий по Договору.

Данный вывод также подтверждается тем, что до передачи объекта долевого строительства в собственность ответчиков истец каких-либо претензий по поводу оплаты к ним не предъявлял, о чём указал в акте приема-передачи объёкта, подписанного сторонами Договора.

С уведомление о наличии задолженности по Договору истец впервые обратился к ответчикам ДД.ММ.ГГ, а уведомление (предупреждение) о расторжении договора в одностороннем порядке направлено ДД.ММ.ГГ, то есть спустя год после регистрации за ответчиками права на квартиру.

При этом, необходимо отметить, что до этого между истцом и ответчиком ФИО1 возникла конфликтная ситуация, которая стала предметом рассмотрения в суде (в производстве суда имеется гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СПК «XXXX» о признании увольнения незаконным, изменении даты увольнения, взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула, компенсации за неиспользованный отпуск, компенсации морального вреда, дело XXXX, решение от ДД.ММ.ГГ).

С учётом того, что из анализа положений приведённых выше норм права следует, что подача документов на государственную регистрацию возможна только после исполнения обязательств сторонами, либо указание в подаваемых документах на наличие каких-либо притязаний, на наличие неисполненных обязательств и срок их исполнения, при этом сведения о таких притязаний на момент передачи объекта ответчикам отсутствовали, и появились только спустя год после фактической передачи объекта долевого строительства ответчиком, суд полагает, что в действиях истца отсутствует разумность действий и добросовестность наличие которых предполагается у участников гражданского оборота по вступлению в правоотношения.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью Строительная Производственная Компания «XXXX» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве и применении последствий его расторжения –отказать.

На решением может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца с момента составления мотивированного решения в Приморский край с подачей жалобы через Уссурийский районный суд Приморского края.

Судья Е.М. Рябенко

Решение составлено 03 декабря 2018 года.