Дело № 2-1245/2019 04 февраля 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Байковой В.А.

при секретаре Гузевой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» о признании недействительным дополнительного соглашения в части величины увеличения общей площади квартиры, о признании требования о доплате стоимости квартиры незаконным, о признании соглашения о зачете встречных требований недействительным, о взыскании неустойки, расходов на аренду жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к Акционерному обществу Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство», указывая, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком Договор №И-4536-13 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, участок 61 (юго-восточнее 

<

адрес>, литера А по 

<

адрес>). В соответствии с п. 1.1. Договора, ответчик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, участок 61 (юго-восточнее 

<

адрес>, литера А по 

<

адрес>) кадастровый номер земельного участка 78:12:7148Б:25, многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенный объект дошкольного образования, встроенный подземный гараж – 1 этап строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства – квартиру, определенную договором, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. В силу п. 1.2.1 Договора и Приложения № к Договору застройщик обязался передать квартиру, имеющую следующие характеристики: квартира – двухкомнатная; условная нумерация: подъезд 2-й, этаж 4, №, в осях (7с-9с; Ас-Жс); общая проектная площадь квартиры - 58 кв.м, в том числе: общая площадь квартиры без учета площади балкона – 57,2 кв.м; жилая площадь – 30 кв.м., вспомогательная – 27,20 кв.м., в том числе площадь кухни – 12,80 кв.м., кроме того, приведенная площадь балкона 0,80 кв.м. Стоимость квартиры составляет 4 002 000 руб. Планируемый срок передачи квартиры дольщику – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Фактически квартира передана по акту приема-передачи только ДД.ММ.ГГГГ. Неустойка за просрочку исполнения обязательства составила по расчету истца 747573 руб. 60 коп. С застройщиком было подписано дополнительное соглашение, согласно которому площадь передаваемой квартиры увеличилась на 0,9 кв.м., к доплате была указана сумма в размере 62100 руб. Истец считает, что требование застройщика о дополнительной оплате площади квартиры не соответствует условиям договора и является незаконным. При заключении договора стороны определили приведенную площадь балкона равной 0,80 кв.м. (рассчитанной с коэффициентом 0,3) и исходили из того, что создаваемое при строительстве вспомогательное помещение является балконом, и подлежит оплате с применением коэффициента 0,3. После обмеров ПИБ балкон в квартире признан лоджией и к его фактической площади 3,4 кв.м. был применен коэффициент – 0,5, соответственно его приведенная площадь составила – 1,7 кв.м., что по мнению застройщика привело к увеличению площади квартиры по сравнению с проектной на 0,9 кв.м., тогда как действительная разница проектной и итоговой площади балкона, рассчитанной с договорным коэффициентом 0,3 составила – 0,2 кв.м. В нарушение ст.ст. 309, 310 ГК РФ ответчик в одностороннем порядке изменил условия обязательства, посчитав вспомогательное помещение квартиры с применением коэффициента 0,5. Также между сторонами было заключено соглашение о зачете встречных требований, по которому дольщик освобождается от доплаты за увеличение площади квартиры, а застройщик освобождается от выплаты предусмотренной Законом неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Размер штрафных санкций был определен сторонами в сумме 62100 руб., в то время как реальный размер неустойки на соответствующую дату составлял 393263 руб., а на дату подписания акта сумма неустойки составила 747573 руб. Истец полагает соглашение в части отказа от получения законной неустойки за нарушение срока передачи квартиры и уменьшения её размера ниже пределов установленных законом является ничтожным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителя», п. 2 ст.9 ГК РФ. Компенсацию морального вреда в связи с нарушением прав как потребителя истец оценивает в сумме 50000 руб. Также истец указывает, что в связи с просрочкой передачи жилого помещения понес убытки, связанные с арендой жилого помещения в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 120000 руб. Истец просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 747573 руб., признать незаконным требование АО СК «ИПС» о доплате стоимости жилого помещения, признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным соглашение о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ по договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика расходы за аренду жилого помещения в размере 120000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 руб., расходы на изготовление нотариальной доверенности в размере 1700 руб., штраф.

Истец в суд не явился, о судебном заседании извещен, представитель истца ФИО2 в судебное заседание явился, просит признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома в части величины увеличения общей площади квартиры, признать требования Акционерного общества Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» о доплате стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литер А, 

<

адрес> незаконным, признать недействительным соглашение о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ по договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома, взыскать с АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» неустойку в размере 747573 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., убытки связанные с арендой жилого помещения в размере 120000 руб., штраф, судебные расходы.

Представитель ответчика АО СК «ИПС» ФИО3, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований, указывая, что со стороны ответчика были осуществлены все действия, направленные на своевременную передачу квартиры истцу, полагает оснований для применения к ответчику ответственности в виде неустойки не имеется, в случае удовлетворения искового заявления в части требования о взыскании неустойки по праву, поддержала ходатайство о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Также указывает на пропуск истцом срока исковой давности для заявления требований о признании недействительным дополнительного соглашения к договору и соглашения о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ. С требованием о взыскании расходов на аренду жилого помещения ответчик не согласен, так как указанные расходы не связаны с задержкой передачи объекта долевого строительства, а обусловлены иными личными обстоятельствами истца. Компенсацию морального вреда и судебные расходы считает завышенными.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив и оценив материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (в настоящее время Акционерное общество) и ФИО1 заключен Договор №И-4536-13 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, участок 61 (юго-восточнее 

<

адрес>, литера А по 

<

адрес>), по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, участок 61, (юго-восточнее 

<

адрес>, литера А по 

<

адрес>), кадастровый номер земельного участка 78:12:7148Б:25, многоквартирный дом со встроенными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой – 1 этап строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства – квартиру, определенную в настоящем Договоре, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (п. 1.1. Договора). Согласно п. 1.2.1. Договора, после окончания строительства объекта (получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию) и надлежащего исполнения Дольщиком предусмотренных Договором обязательств, Дольщик получает по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру со строительным №, с характеристиками, определенными в Приложении № к Договору для оформления в собственность. 

<

адрес> квартиры определяется в момент подписания Договора на основании проектной документации и в соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. После завершения строительства Объекта, в соответствии с данными обмеров Проектно-инвентаризационного бюро (далее - ПИБ), стороны уточняют размер общей площади квартиры и ее фактический номер. В соответствии с п. 3.1. Договора, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) квартиры, а также общего имущества в Объекте (Цена Договора) составляет сумму 4002000 руб., исходя из расчета 69 000 руб. за 1 кв.м общей площади квартиры, определяемую как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика. Как установлено п. 3.2. Договора, цена Договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 3.5. Договора, по результатам обмеров ПИБ. Пунктом 3.5. Договора предусмотрено, что окончательно цена Договора определяется после окончания строительства Объекта по официальным обмерам проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), с обязательным подписанием сторонами дополнительного соглашения к Договору об окончательной цене Договора, при этом в случае изменения (увеличения или уменьшения) по результатам обмеров ПИБ общей площади Квартиры на 0,5 кв.м и более по сравнению с общей проектной площадью Квартиры, размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиками за квартиру, указанный в п. 3.1. Договора, изменяется (увеличивается или уменьшается), исходя из указанной в п. 3.1. Договора стоимости 1 кв.м общей проектной площади квартиры и проектной площади балкона с учетом понижающего коэффициента. Как следует из п. 4.5. договора (абз. 2), дольщик обязан произвести с Застройщиком взаиморасчеты по обмерам ПИБ (пункты 3.5., 4.8.2. Договора) и принять квартиру, подписав Акт приема-передачи, в течение тридцати рабочих дней со дня получения сообщения, указанного в п. 4.6. Договора. Согласно п.п. 4.8, 4.8.2. договора, дольщик с момента получения сообщения о готовности к передаче квартиры (п. 4.4.) и до момента приемки Квартиры обязан произвести расчеты, связанные с изменением (уточнением) площади квартиры (п. 3.5. Договора) (л.д. 13-18). 

Согласно приложению № к договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства имеет следующие характеристики: тип квартиры: двухкомнатная, общая проектная площадь квартиры – 58,00 кв.м, в том числе: общая площадь квартиры без учета площади балкона – 57,20 кв.м; жилая площадь – 30,00 кв.м; вспомогательная – 27,20 кв.м, в том числе площадь кухни – 12,80 кв.м; кроме того, приведенная площадь балкона – 0,80 кв.м. (оборот л.д. 18). 

Таким образом, общая проектная площадь квартиры, согласно Приложению № к Договору в размере 58,00 кв.м. включает площадь балкона с учетом применения понижающего коэффициента к площади балкона – 0,3.

Расположение Квартиры и ее границы отражены в Приложении № к Договору, площадь балкона отражена в размере 2,80 кв.м., с учетом понижающего коэффициента (0,3) – 0,80 кв.м. (л.д. 19). 

Обязательства по оплате цены договора в сумме 4002000 руб. истцом исполнены надлежащим образом, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23).

Как следует из материалов дела, на основании данных технической инвентаризации помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А, проведенной ГУП «ГУИОН» Отделом инвентаризации и кадастровых работ объектов капитального строительства ДКР, фактические данные подлежащей передаче истцам квартиры в соответствии с ведомостью помещений составили: № квартиры – 143; общая площадь – 57,2 кв.м; жилая площадь – 29,9 кв.м,; вспомогательная площадь – 27,3 кв.м; кроме того, площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом – 1,70 кв.м. (л.д. 149-151).

При этом после обмеров ПИБ балкон был признан лоджией, между тем как пояснял представитель ответчика, изменений в проектную документацию дома не вносилось.

Как указывает застройщик, на основании данных технической инвентаризации помещений жилого дома увеличение общей площади переданной истцу квартиры составило 0,90 кв.м., в связи с чем, стороны ДД.ММ.ГГГГ подписали Дополнительное соглашение по Договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия, о фактических данных передаваемой Дольщику квартиры. В дополнительном соглашении указано, что увеличение общей площади квартиры составило 0,9 кв.м. (л.д. 20).

Стороны в целях подтверждения выполнения Дольщиком своих финансовых обязательств по Договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ заключили Соглашение о зачете встречных требований по Договору, по условиям которого: п. 1.1. Застройщик признает нарушение своих обязательств перед дольщиками в части нарушения срока, установленного в п. 4.1 договора, по передаче дольщикам объекта долевого строительства, за весь период с ДД.ММ.ГГГГ до даты подписания акта приема-передачи квартиры и ввода объекта в эксплуатацию. Размер штрафных санкций определен сторонами в сумме 62100 руб.; п. 1.2. В связи с увеличением общей площади квартиры, определенной Договором, по сравнению с проектной на 0,9 кв.м., Дольщик во исполнение п. 3.5. Договора за увеличение общей площади квартиры на 0,90 кв.м. обязан доплатить Застройщику сумму в размере 62100 руб.; п. 2. Стороны производят взаимозачет встречных требований по Договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, оплата сторонами суммы в размере 62100 руб. друг другу не производится. Обязательства сторон по выплате друг другу суммы в размере 62100 руб. являются исполненными; п. 3 Стороны не имеют друг к другу претензий относительно доплаты дольщиками застройщику за увеличение площади квартиры по п. 3.5 договора и выплаты застройщиком дольщикам пени по п. 7.2 Договора за весь период с ДД.ММ.ГГГГ до даты подписания акта приема-передачи квартиры и ввода объекта в эксплуатацию (л.д. 21).

Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 156-158).

Квартира передана истцу по акту сдачи-приемки ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).

Истец со ссылкой на п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителя просит признать недействительными дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по Договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ в части указанной величины увеличения общей площади квартиры – 0,9 кв.м., и соглашение о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Цена договора, по общему правилу, определяется соглашением сторон, и стороны вправе предусмотреть в договоре долевого участия в строительстве порядок формирования стоимости объекта долевого участия.

Судом установлено, что договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в продаваемую площадь квартиры, подлежащую оплате дольщком, общей площади квартиры и приведенной площади балкона, определяемой путем применения понижающего коэффициента 0,3 к площади балкона.

В Приложении № к Договору – Характеристика квартиры, и в Приложении № к Договору – расположение квартиры и её границы отражено наличие балкона, фактической площадью 2,806 кв.м. приведенной площадью 0,80 кв.м.

После обмеров квартиры установлено, что площадь непосредственно квартиры составляет 57,2 кв.м., площадь помещения вспомогательного использования (балкон/лоджия) с понижающим коэффициентом составляет 1,7 кв.м.

Из объяснений ответчика установлено, что по проектной документации квартира истца имеет балкон, после обмеров ПИБ балкон был признан лоджией, что отражено в ведомости помещений и их площадей ГУП «ГУИОН», представленной в материалы дела ответчиком, при этом изменений в проектную документацию дома не вносилось.

Рассчитывая величину увеличения общей площади квартиры, ответчик применил к площади балкона/лоджии коэффициент 0,5, установленный Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37, а не коэффициент 0,3, предусмотренный договором, приведенная площадь лоджии/балкона определена равной 1,7 кв. м (3,4 х 0,5), а продаваемая площадь квартиры – 58,9 кв. м., и исходя из условий п. 3.5 Договора произвел расчет доплаты в связи с увеличением общей площади квартиры на 0,9 кв.м. в размере 62100 руб. 

При этом Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37 для отношений между участниками долевого строительства обязательного характера не носит.

Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Проект квартиры не изменялся.

Возможность применения порядка определения приведенной площади вспомогательных помещений, установленного для других целей, стороны в договоре не предусмотрели.

Дополнительных соглашений к договору после выявления того обстоятельства, что балкон по техническим требованиям не мог считаться балконом, а должен признаваться лоджией, сторонами не заключалось.

Таким образом, ответчик в нарушение ст. ст. 309, 310 ГК РФ в одностороннем порядке изменил условия обязательства и применил при расчете приведенной площади вспомогательных помещений не согласованный сторонами коэффициент площади лоджии 0,5, что и повлекло изменение цены договора.

Изменение застройщиком принципа расчета стоимости продаваемого объекта, при отсутствии на это согласия Дольщика, является односторонним изменением условий договора, что противоречит требованиям п. 1 ст. 452, 309, 310 Гражданского кодекса РФ. 

<

адрес> построенного вспомогательного помещения составила 3,40 кв.м. 

С учетом данных обмеров ПИБ, а также с учетом установленного договором для определения цены понижающего коэффициента 0,3, размер приведенной площади балкона/лоджии составляет 1,02 кв.м. (3,4х0,3), соответственно общая площадь квартиры с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,3 составляет 58,22 кв.м. (57,2+1,02). 

Таким образом, разница между проектной площадью квартиры и фактической площадью составляет 0,22 кв.м. В связи с отсутствием условия, предусмотренного п. 3.5 договора, оснований для доплаты со стороны дольщика не имелось.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по Договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ в части указанной величины увеличения общей площади квартиры – 0,9 кв.м. в связи с применением иного коэффициента в результате строительства не согласованной в договоре лоджии, не соответствует ни положениям закона, ни условиям договора, в связи с чем является недействительным в силу ничтожности. 

В этой связи отсутствовали правовые основания для изменения порядка определения цены договора долевого участия, соответственно, требования ответчика о доплате по договору являлись незаконными.

Соглашения о зачете встречных требований по Договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающее отказ дольщиков от принадлежащего им права на взыскание с застройщика неустойки за весь период с ДД.ММ.ГГГГ до даты подписания акта приема-передачи квартиры и ввода объекта в эксплуатацию, то есть, в том числе и на будущее время, противоречит закону. 

На дату подписания соглашения о зачете встречных требований дом в эксплуатацию еще не был введен, период просрочки определен не был, отказ от осуществления дольщиками будущих прав, которые на ДД.ММ.ГГГГ еще не возникли, незаконен. 

Условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 Гражданского кодекса. Основанием для признания соглашения о зачете недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения).

Согласно ч. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Соглашение о зачете будущего требования, которое еще не возникло, размер которого не определен, фактически является незаконным способом освобождения застройщика от установленной ответственности за нарушение прав дольщика-потребителя в части срока передачи квартиры. 

Кроме того, неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности заключенного соглашения о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку у истца обязательств по дополнительной оплате цены договора перед застройщиком на момент подписания соглашения о зачете не было, а предусмотренный соглашением отказ истца от принадлежащего ему права требования выплаты неустойки за нарушение окончания срока строительства противоречит закону. 

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для заявления требований о признании недействительными дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома в части величины увеличения общей площади квартиры, соглашения о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ по договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома, подлежат отклонению, поскольку оспариваемые условия соглашений не соответствуют требованиям закона, нарушают права потребителя, в связи с чем, являются ничтожными, соответственно срок исковой давности в данном случае составляет три года, истец обратился с иском ДД.ММ.ГГГГ – в пределах трехлетнего срока. 

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 747573 руб. 60 коп.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (в настоящее время Акционерное общество) и ФИО1 заключен Договор №И-4536-13 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, участок 61 (юго-восточнее 

<

адрес>, литера А по 

<

адрес>), по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, участок 61, (юго-восточнее 

<

адрес>, литера А по 

<

адрес>), кадастровый номер земельного участка 78:12:7148Б:25, многоквартирный дом со встроенными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой – 1 этап строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства – квартиру, определенную в настоящем Договоре, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Стоимость квартиры, в размере, предусмотренном Договором 4002000 руб., оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов.

Согласно п. 4.2 договора планируемый срок передачи квартиры - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает, что стороны пришли к соглашению о соразмерном увеличении срока передачи квартиры в случае неисполнения или несвоевременного исполнения АО «Ленэнерго», ГУП «ТЭК» Санкт-Петербурга, ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» обязанностей по заключенным с застройщиком договорам на присоединение (подключение) к инженерным сетям, невыдачи (несвоевременной выдачи) уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, несвоевременного выполнения Администрацией Санкт-Петербурга обязательств по предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям Санкт-Петербурга. 

Приведенные ответчиком доводы подлежат отклонению.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать: в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Поскольку единственным конкретным сроком, предусмотренным договором для определения срока передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является срок – ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что именно указанный срок является сроком передачи квартиры. 

Никаких иных конкретных дат передачи истцу результатов участия в долевом строительстве договор не содержит.

ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком получено Заключение Управления государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получен ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи 

<

адрес> жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, лит. А (л.д. 22).

Таким образом, объект долевого строительства передать истцу с нарушением срока на 259 дней.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с претензией, в которой потребовала выплатить неустойку в размере 747573 руб. 60 коп., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. (оборот л.д. 34-35).

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Обязанность по уплате неустойки при ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору является безусловной мерой ответственности последнего.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 12 указанного Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа объекта долевого строительства.

Поскольку, квартира в установленный срок не была передана истцу по акту приема-передачи, дополнительного соглашения о переносе срока между сторонами не заключалось, учитывая положения ч. 2 ст. 6 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", суд полагает требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства обосновано.

Истец просит взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по ключевой ставке, действующей в соответствующие периоды, в размере 747573,60 руб.

Суд не может согласиться с расчетом истца, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ неустойка рассчитывается исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства. Ключевая ставка - процентная ставка по основным операциям Банка России на ДД.ММ.ГГГГ составляла 10,5%, соответственно размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 725562 руб. 60 коп. (4002000 руб.*10,5%/300*2*259 дней).

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Верховный Суд Российской Федерации в п. 34 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены на злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

Ходатайствуя о снижении неустойки, ответчик просил учесть, что квартира передана истцу, период просрочки незначительный, просрочка передачи квартиры явилась следствием объективных причин, не связанных с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, дом был построен ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ДД.ММ.ГГГГ. Также ответчик указал на несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства по передаче квартиры. 

Учитывая доводы приведенные ответчиком в обоснование снижения неустойки, а именно то обстоятельство, что просрочка передачи квартиры явилась следствием объективных причин, не связанных с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств и то обстоятельство, что квартира передана истцу, также учитывая, что квартира истцом была принята при первом осмотре, принимая во внимание относительно небольшой период просрочки – 259 дней, и то, что никаких негативных последствий просрочка передачи объекта долевого строительства для истца не повлекла, учитывая, что заявленная к взысканию неустойка соответствует 25,55 % годовых (725562,60 руб. / 259 дня * 365 / 4002000 руб. * 100), суд считает уменьшение размера неустойки, подлежащей возложению на застройщика в связи с просрочкой передачи квартиры истцам на 259 дня, является допустимым.

С учетом обстоятельств дела, ходатайства ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд считает возможным снизить размер неустойки, рассчитанной за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с 725562 руб. 60 коп. до 380000 руб., такая неустойка является справедливой и соответствует принципам разумности и справедливости, и в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и оценкой последствий допущенного ответчиком нарушения обязательства.

Истцом заявлено требование о взыскании в его пользу компенсации морального вреда в размере 50000 рублей.

Пунктом 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Таким образом, на правоотношения между истцом и ответчиком распространяется Закон «О защите прав потребителей» и предусмотренные этим законом права потребителя на компенсацию морального вреда.

В силу положений ст. 15 Закона РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Как следует из п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Принимая во внимание, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по передаче жилого помещения, что является нарушением прав истца как потребителя, при этом учитывая, что в настоящее время обязательство ответчиком исполнено, суд полагает с АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда за нарушение прав потребителя в размере 10000 рублей.

Истцом заявлено требование о взыскании убытков, связанных с арендой жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 120000 руб.

Представитель истца пояснил, что до настоящего времени истец зарегистрирован по месту жительства по адресу: 

<

адрес>. 

Как следует из пояснений представителя истца и материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истец устроился на работу в ООО «Тимкен ОВК», место работы истца находилось в 

<

адрес>, тогда же истцом был заключен договор найма жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, ул. 3-й микр-н, 

<

адрес>. В последующем, как пояснил представитель истца договор аренды квартиры продлевался. Как следует из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истец продолжал арендовать жилое помещение и после даты передачи ему объекта долевого строительства (л.д. 28-32, 24-27). 

Таким образом, из пояснений представителя истца и представленных документов не следует, что аренда жилого помещения, связана именно с просрочкой передачи объекта долевого строительства.

Поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств наличия взаимообусловленности аренды истцом квартиры и нарушением сроков передачи объекта долевого строительства истцовой стороной в суд не представлено, суд полагает требование истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с арендой квартиры в сумме 120 000 руб. не подлежит удовлетворению.

Истец просит взыскать с ответчика штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителя».

Ответчик, ссылаясь на ст. 333 ГК РФ ходатайствовал о снижении штрафа.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»).

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать взыскания штрафа за нарушение соответствующих обязательств.

При этом пункт 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» содержит разъяснение, что штраф подлежит взысканию в обязательном порядке, взыскание осуществляется в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Учитывая, что судом снижен размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, принимая во внимание характер нарушения прав истца, учитывая фактические обстоятельства дела, суд не усматривает основания для снижения размера штрафа.

Таким образом, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 195 000 руб. ((380000 + 10000)*50%).

Истец просит взыскать с ответчика расходы на оформление доверенности в сумме 1700 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 руб.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной в материалы дела копии доверенности, следует, что данная доверенность выдана на представление интересов истца по делу о взыскании с АО СК «ИПС» неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по договору от ДД.ММ.ГГГГ №И-4536-13, в связи с чем суд полагает расходы на оформление доверенности в размере 1700 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца (л.д. 12). 

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Абзацем 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ N 1 предусмотрено, что суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма, как следует из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Истцом представлен договор на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Юрист-Проф» на оказание юридической помощи, по представлению интересов истца по гражданскому делу о взыскании с АО СК «ИПС» неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по договору от ДД.ММ.ГГГГ №И-4536-13. Стоимость услуг определена в размере 25000 руб. Согласно п. 5 договора, для исполнения обязательств исполнитель назначает своих работников, в том числе ФИО4, ФИО2, участвовавших в судебных заседаниях в качестве представителей истца. Оплата услуг по договору подтверждается квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 25000 руб. (л.д. 33, 61)

Принимая во внимание, что исковые требования ФИО1 к Акционерному обществу Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» удовлетворены в части, учитывая объем процессуальных действий, совершенных представителем истца: составление и подача иска в суд, составление расчетов, участие представителя в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, также учитывая, что настоящий спор не относится к категории сложных, исходя из требований разумности, суд полагает возможным взыскать понесенные истцом судебные расходы на участие представителя в суде в разумных пределах, то есть в размере 15000 руб.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела судом, в сумме 7300 руб. (7000 руб. (по имущественным требованиям) + 300 руб. (по требованиям неимущественного характера)).

На основании изложенного, руководствуясь ст. руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Акционерному обществу Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» о признании недействительным дополнительного соглашения в части величины увеличения общей площади квартиры, о признании требования о доплате стоимости квартиры незаконным, о признании соглашения о зачете встречных требований недействительным, о взыскании неустойки, расходов на аренду жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично. 

Признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома в части величины увеличения общей площади квартиры.

Признать требования Акционерного общества Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» о доплате стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литер А, 

<

адрес> незаконным.

Признать недействительным соглашение о зачете встречных требований от ДД.ММ.ГГГГ по договору №И-4536-13 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома.

Взыскать с АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» в пользу ФИО1 неустойку в размере 380 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 195000 руб., а всего - 585000 (Пятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей.

Взыскать с АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» в пользу ФИО1 расходы на изготовление доверенности – 1700 руб., расходы на представителя в размере 15000 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 7300 (семь тысяч триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: