3а-45/2018 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 апреля 2018 года 

судья Рязанского областного суда Милашова Л.В.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Виальди» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Виальди» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником указанных объектов недвижимости.

В соответствии с Выписками из ЕГРН от 27.04.2017, 28.04.2017 года, по состоянию на 01.01.2015 года кадастровая стоимость:

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 040 986,38 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 415 909,04 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 461 988,92 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 664 136,99 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 2 208 446,02 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 2 349 045,84 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 745 573,48 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 175 628,53 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 851 794,99 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 430 449,67 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 823 469,26 рублей.

Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость указанных объектов недвижимости, которая в соответствии с отчетом 

<

скрыто> по состоянию на 01 января 2015 года составляет:

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 534 573 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 694 522 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 717 125 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 505 532 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 685 216 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 697 741 рубль,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 524 552 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 321 604 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 562 539 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 429 856 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 547 960 рублей.

По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают его права и обязанности, поскольку налоговым законодательством сумма налога на имущество организаций поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

В процессе производства по делу истец исковые требования уточнил, просил суд установить кадастровую стоимость равной рыночной по состоянию на 01.01.2015 года, определенной в рамках проведенной по делу повторной судебной экспертизы в размере:

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 535 915 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 707 164 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 730 178 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 506 801 рубль,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 706 468 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 721 922 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 563 951 рубль,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 435 633 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 555 325 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 531 602 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 323 010 рублей.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, их представители не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ч.7 ст.150 КАС РФ, суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие в порядке упрощенного (письменного) производства.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что административные исковые требования ООО «Виальди» подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ООО «Виальди» является собственником: 

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

- жилого помещения с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № от 18.09.2017 года.

На основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 8-П от 14.10.2015 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» по состоянию на 1 января 2015 года утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №.

Согласно Выпискам из ЕГРН от 27.04.2017, 28.04.2017 года кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2015 года:

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 040 986,38 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 415 909,04 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 461 988,92 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 664 136,99 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 2 208 446,02 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 2 349 045,84 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 745 573,48 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 175 628,53 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 851 794,99 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 430 449,67 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 1 823 469,26 рублей.

В соответствии с отчетом 

<

скрыто> по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость составляет:

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 534 573 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 694 522 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 717 125 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 505 532 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 685 216 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 697 741 рубль,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 524 552 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 321 604 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 562 539 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 429 856 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 547 960 рублей.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" говорит о возможности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

28 июля 2017 года ООО «Виальди» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости равной рыночной стоимости. Решением комиссии ДД.ММ.ГГГГ № заявление ООО «Виальди» отклонено.

По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена экспертиза, производство которой поручено 

<

скрыто>

Из заключения судебной экспертизы № следует, что по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 361 233 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 777 474 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 835 321 рубль,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 287 283 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 763 852 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 801 139 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 350 278 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 789 988 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 432 445 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 106 516 рублей,объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 1 410 500 рублей.

Изучив заключение проведенной по делу судебной экспертизы экспертом 

<

скрыто>, суд находит изложенные в заключении выводы необоснованными в связи со следующим:

Как следует из заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7). 

Согласно пункту 3 ФСО №3 экспертное заключение представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения.

В исследовательской части экспертизы указано, что экспертом была собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения исследования, в том числе информация о спросе и предложении на рынке, к которому относятся объекты исследования (пункты 10, 11 ФСО № 7).

В силу п. 5 Федерального стандарта оценки № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Из заключения судебной экспертизы следует, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости была проведена без их осмотра, так как определение рыночной стоимости объектов исследования осуществлялось на ретроспективную дату. При этом в заключении экспертизы не указаны выводы об учете допущений и ограничений, связанных с непроведением осмотра.

Согласно п.п. "ж" п. 8, п.10 раздела III Федерального стандарта оценки № 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденному приказом Минэкономразвития РФ № 299 от 20.05.2015 года в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В исследовательской части эксперт обязан указать существенную информацию о физических свойствах объектов исследования, их технических и эксплуатационных характеристиках, износе, прошлых и ожидаемых доходах и затратах (пункты 10, 11 ФСО №7).

Из заключения судебной экспертизы усматривается, что в качестве таких документов экспертом были использованы определение Рязанского областного суда от 14.12.2017 года, копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 27-28.04.2017 года; копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 18.09.2017 года.

Однако указанные документы содержат лишь информацию о видах объектов, их адресах, площадях, наименовании и назначении объектов, этаже и кадастровой стоимости.

При этом, информация об иных качественных характеристиках объектов, влияющих на стоимость (материал стен, наличие или отсутствие отопления и т.д.), в данных документах отсутствует. 

Поскольку сведения о качественных и количественных характеристиках оцениваемых объектов, в необходимом объеме у эксперта отсутствовали, а его осмотр проведен не был, эксперт не отразил в экспертном исследовании подробную информацию о физических свойствах объектов исследования, их технических и эксплуатационных характеристиках, износе, прошлых и ожидаемых доходах и затратах. Кроме того, эксперт не привел сведений, содержащих доказательственное значение, указывающих на удовлетворительное состояние объектов и на наличие инженерных коммуникаций.

Вместе с тем, административный истец указал на неудовлетворительное состояние конструктивных элементов зданий, частичную, а местами полную утрату инженерных коммуникаций.

В связи с этим суд считает необоснованным выбор экспертом для проведения исследования объектов-аналогов, которые должны быть сходными с оцениваемым объектом по своим основным количественным и качественным характеристикам, влияющим на стоимость.

Для оценки объектов недвижимости сравнительным подходом эксперт использовал метод прямого сравнения продаж, отобрав в качестве аналогов жилые помещения, расположенные в центральной части г.Рязани. 

Поскольку характеристики объектов аналогов и объектов оценки (расположение на этажах, наличие инженерных коммуникаций) обычно не совпадают, Федеральные стандарты оценки предусматривают корректирующие коэффициенты (абз. «д» пункта 22 ФСО №7), но при проведении экспертизы такие коэффициенты экспертом не применялись.

Учитывая изложенное, заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям ФЗ № 73-ФЗ от 30.05.2001 года "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверно рыночную стоимость оцениваемых объектов. 

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № проведенной 

<

скрыто> рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составила:

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 535 915 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 707 164 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 730 178 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 506 801 рубль,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 706 468 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 721 922 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 563 951 рубль,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 435 633 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 555 325 рублей,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 531 602 рубля,

объекта недвижимости с кадастровым номером № – 323 010 рублей.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая изложенное, суд признает достоверной установленную заключением повторной судебной экспертизы рыночную стоимость рассматриваемых объектов по состоянию на 01 января 2015 года.

Принимая во внимание, что расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости равной рыночной стоимости обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы 

<

скрыто>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Виальди» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 535 915 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 707 164 рубля по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 730 178 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 506 801 рубль по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 706 468 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 721 922 рубля по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 563 951 рубль по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 435 633 рубля по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 555 325 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 531 602 рубля по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 323 010 рублей по состоянию на 01 января 2015 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 28 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Рязанского областного суда в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья: подпись Милашова Л.В.

Копия верна:

Судья: Милашова Л.В.