Дело № 3а-50/2020

42OS0000-01-2019-000440-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Шалагиной О.В., 

при секретаре Злобиной П.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«10» июня 2020 года

административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Требования, с учетом уточнения, мотивированы тем, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 9032856,54 руб.

Согласно отчету оценщика ООО «Оценщик» № 582-1 от 10 декабря 2019 года рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 14225 руб.

В связи с этим, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 14225 руб., определенной по состоянию на 01 августа 2014 года (л.д.7-9, 132 т.1).

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области-Кузбассу), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области и заинтересованное лицо администрация Мариинского городского поселения своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в письменном отзыве указало, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, администрация Мариинского городского поселения возражений по административному иску не представили. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, в том числе из представленных суду филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области возражений и документов, ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка от 23.08.2013 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2273 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>; право собственности зарегистрировано 29.08.2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 февраля 2020 года; (л.д.12 т.1, л.д.37-39 т. 2).

Из указанной выписки также видно, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10 июня 2009 года, его кадастровая стоимость составляет 9032856,54 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 мая 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет 9032856,54 руб. (т.1 л.д.111). 

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется от кадастровой стоимости участка (п.1 ст.391 Налогового кодекса РФ), он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 14 октября 2019 года (л.д.5 т.1).

Из представленного административным истцом в обоснование уточненных административных исковых требований отчета № 582-1 от 10 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Оценщик» ФИО1, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 14225 руб. (т.1 л.д.207-253). 

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением Кемеровского областного суда от 25 февраля 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года.

Согласно заключению № 13-12/2019-СЭ от 23.03.2020 года эксперта ООО фирма «Колор» ФИО2 по состоянию на 01 августа 2014 года рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2273 кв.м., составляет 964000 руб. (т.2 л.д.73-131).

Оценивая доказательства по делу, суд полагает, что представленный административным истцом об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № 582-1 от 10 декабря 2019 года имеет существенные недостатки. 

Так, оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж. При этом в нарушение требований п.п.10, 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок, определенный оценщиком как «под многоэтажное жилищное строительство» (при разрешенном использовании – строительство многоэтажного жилого дома), надлежащим образом не исследован, из отчета не ясно, в каком сегменте оценщик производил исследование, из изложенной информации не усматривается наличие либо отсутствие сделок с земельными участками в искомом сегменте рынка, а приведенные примеры сделок относятся к иным сегментам (индивидуальное жилищное строительство, строительство индивидуального гаража, ведение личного подсобного хозяйства и проч.), и только одна сделка указана с разрешенным использованием «строительство многоэтажного жилого дома» (отнесена оценщиком к сделкам с земельным участком для многоэтажного и малоэтажного строительства жилых домов), причем эта сделка совершена административным истцом в отношении спорного земельного участка.

В отчете оценщиком произведено описание анализа ценообразующих факторов (раздел 8.6), к которым, в частности, отнесены факторы местоположения (п.п.5.1 – 5.4), характеристики земельного участка (п.6.1) и характеристики окружения (п.6.2). Однако в отчете отсутствует описание объекта оценки (и выбранных объектов-аналогов) применительно к названным оценщиком ценообразующим факторам и, соответственно, не произведено никаких корректировок при расчете стоимости.

Из приведенной в отчете таблицы 82 (корректировка на вид использования и категорию земельного участка по справочнику Лейфера от 2018 года) следует, что земельные участки под многоэтажную жилую застройку оцениваются дороже всех других. По расчетам оценщика определенная им стоимость 1 кв.м спорного земельного участка составляет 6,26 руб., что ниже стоимости использованных объектов-аналогов, минимального значения стоимости земельных участков под коммерческое использование в г.Мариинске (от 6,33 руб. до 2884,13 руб.) и пределов значения стоимости участков под ИЖС (от 0,78 до 7,49 руб.). Объективного мотивированного обоснования такой низкой цены спорного земельного участка в отчете не приведено.

Давая оценку заключению эксперта о рыночной стоимости спорного земельного участка, суд считает, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Заключение эксперта содержит сведения о соответствии уровня знаний эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена сравнительным подходом с применением метода корреляционно-регрессионного анализа. Отказ от затратного и доходного подходов обоснован. Оценщиком исчерпывающим образом установлены характеристики земельного участка, его местоположение, текущее использование, определен сегмент рынка, к которому он относится, исследован рынок земельных участков в этом сегменте и в целом в г.Мариинске, а также в Кемеровской области, в том числе с учетом исследования влияния фактора местоположения; расчет стоимости произведен по двум вариантам, полученный результат оценки (с удельным показателем рыночной стоимости 424,11 руб./м2) проверен и соответствует рыночному диапазону цен сделок с земельными участками населенных пунктов с разрешенным и фактическим использованием под строительство многоэтажного жилого дома г.Мариинска, среднерыночному диапазону в центральной части г.Мариинска, а также диапазону рыночных цен периферийных городов Кемеровской области.

Произведенные экспертом и отраженные в экспертном заключении исследования, расчеты и обоснования позволяют сделать вывод о достоверности полученного результата оценки рыночной стоимости спорного земельного участка.

Таким образом, суд полагает, что выводы оценщика в отчете об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка опровергаются заключением судебной экспертизы, которое соответствует требованиям относимости и допустимости, поэтому представленный административным истцом отчет № 582-1 от 10 декабря 2019 года не может быть принят в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка, а рыночная стоимость спорного земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы в размере 964000 руб.

Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области – органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области, не представлено возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины рыночной стоимости спорного объекта.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного объекта в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе. 

При таких обстоятельствах требования ФИО3 подлежат удовлетворению. 

При назначении судебной экспертизы на административного истца ФИО3 была возложена обязанность по оплате за производство экспертизы, которую она не исполнила.

Экспертной организацией ООО фирма «Колор» в суд направлено ходатайство о взыскании судебных расходов за производство судебной экспертизы в размере 37500 руб.

Относительно заявленного ходатайства лица, участвующие в деле, никаких мнений не выразили.

Разрешая вопрос о взыскании расходов, понесенных экспертной организацией за производство экспертизы, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений ст.106 КАС РФ суммы, подлежащие выплате экспертам, а также другие признанные судом необходимыми расходы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела (п.п.1, 7).

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Таким образом, Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации установлен принцип возмещения всех судебных расходов по делу проигравшей стороной.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как видно из обстоятельств дела, оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области» по состоянию на 01 августа 2014 года.

При этом определенная в порядке массовой оценки оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № (9032856,54 руб.) превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости (964000 руб.), более чем в 9 раз, что является значительным и свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

При таких данных, учитывая вышеизложенные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принимая во внимание правовую позицию, отраженную в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», на административного истца, в пользу которого состоялось данное решение суда, не может быть возложена обязанность по несению судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы по настоящему делу, а указанные судебные расходы должны быть взысканы с административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области как с органа, утвердившего результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования ФИО3 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2273 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 964000 руб., определенной по состоянию на 01 августа 2014 года.

Дата обращения ФИО3 в суд с настоящим административным исковым заявлением – 14 октября 2019 года.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью фирма «Колор» расходы за производство судебной экспертизы в сумме 37500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Председательствующий: Шалагина О.В. 

Решение в окончательной форме принято 15 июня 2020 года.