Дело № 2-302/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 августа 2017 года п.г.т. Юрья

Юрьянский районный суд Кировской области в составе:

председательствующего судьи Шишкиной Н.И., 

при секретаре Устюжаниновой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СК Салютстрой» к ФИО1 О об обязании передачи квартиры, взыскании штрафа и встречное исковое заявление ФИО1 М.Г.О. к ООО «СК Салютстрой» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, признании договора участия в долевом строительстве жилья не расторгнутым, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о расторжении договора, взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства и компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «СК Салютстрой» обратилось в суд с иском к ФИО1 О. об обязании передачи квартиры, взыскании штрафа.

В обоснование иска указали, что на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ общество является законным владельцем жилого помещения 

<

№> (строительный номер), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилья 

<

№>, по условиям которого участник долевого строительства обязан производить ежемесячную оплату за квартиру согласно графику платежей.

Ответчиком было допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более, чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более, чем два месяца.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено предупреждение по всем известным адресам о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, которое ответчиком не исполнено.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.

На основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заявления застройщика, запись о регистрации договора участия в долевом строительстве жилья 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ, рег. 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области погашена. 

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о прекращении договора участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ 

<

№>-СК.

Добровольно вернуть квартиру застройщику ответчик отказался.

Считают, что квартира находится в незаконном владении ответчика с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено уведомление об освобождении квартиры сроком до ДД.ММ.ГГГГ и о последствиях неисполнения такого требования, которое не было исполнено.

В соответствии с п.8.5 договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, 20-дневный срок для освобождения ответчиком квартиры истек ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ ответчику начисляются штрафные санкции.

Просит обязать ответчика передать им квартиру, взыскать с ответчика штраф за несвоевременное освобождение квартиры в размере 1000 руб. за каждый день до фактической передачи объекта застройщику, взыскать госпошлину в сумме 6000 руб.

ФИО1 М.Г.О. обратился к ООО «СК Салютстрой» с встречным исковым заявлением о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, признании договора участия в долевом строительстве жилья не расторгнутым, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о расторжении договора, передачи объекта долевого строительства и компенсации морального вреда. 

В обоснование требований указывает на то, что между ним и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве 

<

№>, в соответствии с которым ООО «СК Салютстрой» обязалось в предусмотренный договором срок произвести строительство 17-этажного многоквартирного секционного жилого дома по 

<

адрес>, а он в свою очередь обязался принять участие в возмещении затрат на строительство объекта долевого строительства в соответствии с условиями, определенным разделом 3 договора.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК Салютстрой» получил разрешение администрации МО «Город Киров» на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. С указанной даты у «СК Салютстрой» возникла обязанность в течение шести месяцев передать ему объект долевого строительства.

Вместе с тем застройщик свои обязательства по передаче ему объекта долевого строительства в установленный договором участия в долевом строительстве жилья, то есть до ДД.ММ.ГГГГ не исполнило. Им с незначительными задержками, была произведена оплата в полном объеме, в том числе с уплатой штрафных санкций. Но квартира до настоящего времени ему так и не передана, что является существенным нарушением условий договора со стороны застройщика. Считает, что при одностороннем отказе Застройщика от исполнения договора, он действовал недобросовестно, вопреки положению п.3 ст.1 ГК РФ, поскольку отказ застройщика в одностороннем порядке от исполнения договора был обусловлен прежде всего попыткой избежать ответственности, предусмотренной ст.6 ФЗ № 214, то есть уплаты неустойки за нарушение установленного договором срока передачи ему объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, нарушений условий договора имело место быть не только с его стороны, но и со стороны застройщика.

Кроме того, при одностороннем отказе Застройщика от исполнения договора участи в долевом строительстве, ему, в нарушение ч.4 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, не было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

Также считает, что п.8.4 договора участия в долевом строительстве 

<

№>-СК от ДД.ММ.ГГГГ ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, а именно п.5 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 вышеуказанного Закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет центы договора, в течение десяти дней со дня его расторжения. 

По увеличенным исковым требованиям просит признать незаконным односторонний отказ ООО «СК Салютстрой» от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ 

Признать договор участия в долевом строительстве жилья 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ не расторгнутым.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора участи в долевом строительстве жилья 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с ООО «СК Салютстрой» в его пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в размере 282461,25 руб., компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей.

Признать недействительным условие, установленное п.8.4 договора участия в долевом строительстве 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО СК «Салютстрой» денежные средства в размере 6457 рублей в счёт возврата денежных средств по договору участия в долевом строительстве и неустойку за нарушение срока возврата указанных денежных средств в размере 449 руб.40 коп.

В судебном заседании представитель истца ООО «СК Салютстрой» по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал, встречное исковое заявление не признал, суду пояснил, что ответчик систематически допускал нарушение условий договора, оплату производил не своевременно и не в полном размере. Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора было направлено ФИО1 по адресу, который он указал в договоре, что соответствует требованиям закона № 214-ФЗ. 

Ответчик ФИО1 М.Г.О. и его представитель ФИО3 с исковыми требованиями не согласны, встречное исковое заявление поддержали по основаниям, указанным в нём, суду пояснили, что ФИО1 не получал никаких уведомлений, также он не писал истцу заявления с указанием адреса, по которому ему следует направлять корреспонденцию, никакой корреспонденции от истца он не получал по 

<

адрес>, ни по д.

<

адрес>. ФИО1 М.Г.О. пояснил, что в 

<

адрес> он никогда не проживал, имеет там только регистрацию, доверенности на получение почтовой корреспонденции никому в 

<

адрес> не давал и не поручал никому её получать и переправлять ему.

Представитель ответчика ФИО3 считает, что акт передачи квартиры подписан не ФИО1 М.Г.О., у которого тяжелое материальное положение и он не может провести почерковедческую экспертизу. 

При этом со стороны ответчика в адрес суда не поступило письменного ходатайства о проведении почерковедческой экспертизы, с предоставлением письменных документов, подтверждающих материальное положение ФИО1, для того, что бы назначить данную экспертизу за счет Судебного Департамента Кировской области. О проведении данной экспертизы сторона ответчика говорила и в предыдущем судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ.

Также представитель ответчика ФИО3 считает, что истец неправильно распределил денежные средства в размере ХХХХ. поступившие 15.07. 2016 г. (вместо 28.06.2016г.), делая упор на то, что остаток суммы в размере ХХХ истец не имел права переносить на следующий месяц как проценты, при этом ФИО3 не смог обосновать данный довод. 

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных дома и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст.5 ФЗ № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.(п.4,5).

Согласно ч.3 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч.4 ст.9 вышеуказанного Федерального закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. 

В соответствие со ст.10 вышеуказанного Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В судебном заседании установлено, что между ООО «Салютстрой» и ФИО1 М.Г.О. заключен договор участия в долевом строительстве жилья 

<

№>, согласно которому «ООО «Салютстрой» (далее Застройщик) обязался построить 17-ти этажное многоквартирное секционное жилое здание (I,II, III, IV этапы строительства) по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства по вышеуказанному адресу квартиру 

<

№> общей проектной площадью 29,43 кв.м., расчетная площадь 34,2 кв.м. ФИО1 О., который в свою очередь обязался уплатить деньги в размере ХХХХ. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешение 

<

№> на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта выдано администрацией МО «Город Киров» ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

Спорная квартира была передана ответчику истцом по акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.85), что опровергает доводы ответчика о том, что спорная квартира ему истцом не передавалась.

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что участник долевого строительства обязуется оплачивать стоимость объекта ежемесячно не позднее 28 числа месяца в течение 100 месяцев с момента подписания настоящего договора с одновременной уплатой процентов согласно п.3.4 настоящего договора. График платежей указан в Приложении 

<

№>, и является неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 3.4. договора определено, что на оставшуюся неоплаченную часть стоимости объекта долевого строительства, подлежат начислению проценты в следующем порядке: а) с момента подписания настоящего договора до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 15% годовых; б) с момента ввода дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ – 15% годовых.

Пункт 3.5 данного договора предусматривает начисление неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного либо невнесенного платежа за каждый день просрочки, в случае нарушения участником долевого строительства сроков и минимально допустимых размеров платежей.

Из представленных суду письменных документов, усматривается, что ответчик производил оплату несвоевременно, нарушая систематически график платежей, денежные средства ответчиком вносились не в полной сумме, указанной в графике платежей (л.д.124-134, 137. 162), что не отрицается и стороной ответчика. Из представленных письменных документов усматривается, что своевременно был сделан один платеж ДД.ММ.ГГГГ. Из документов следует, что в счет основного долга ХХХ ФИО1 М.Г.О. фактически не оплачено ни копейки. Денежные средства, которые поступали несвоевременно и в основном не в полном размере, разбивалась в соответствии с условиями раздела 3 договора участия в долевом строительстве жилья 

<

№> (проценты и неустойка).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика выслано предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, так как на указанную дату задолженность ответчика перед истцом составляла ХХХХ. без учета январского платежа в размере ХХХХ. и пени. Данное предупреждение выслано ответчику по двум адресам: по месту регистрации в 

<

адрес>, и по фактическому месту проживания 

<

адрес> (л.д.15-17).

Судом не принимаются доводы ответчика о том, что он не получал данного предупреждения, так как установлено, что данные почтовые отправления вернулись в адрес суда с отметкой «истек срок хранения». Как пояснил ответчик суду, по 

<

адрес> в 

<

адрес> имеются почтовые ящики и он проверяет свой почтовый ящик ежедневно. В д.

<

адрес>, как пояснил ответчик, он имеет только регистрацию, фактически там никогда не проживал и не проживает. 

ДД.ММ.ГГГГ истец по указанному ответчиком адресу в договоре 

<

адрес> направил в его адрес уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ, что отвечает требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Сторона ответчика в судебном заседании утверждала, что ФИО1 М.Г.О. по адресу 

<

адрес> не был уведомлен о расторжении договора, так как в кассовом чеке ФГУП «Почта России» указана фамилия «ФИО1 О.». Из представленного суду конверта усматривается, что фамилия ответчика на конверте указана верно «ФИО1», допущенная опечатка в кассовом чеке не каким образом не могла повлиять на вручение конверта с уведомлением ответчику при его получении в 

<

адрес>, если бы он пришел в отделение связи за получением его, так как кассовый чек, выдаваемый ФГУП «Почта России» остаётся у отправителя (л.д.11,18-19, 163-164).

То есть, истец направил уведомление по имеющемуся в договоре адресу ФИО1 М.Г.О., как подтвердил суду ФИО1 М.Г.О. он истцу не писал заявления с указанием куда направлять ему почтовую корреспонденцию, кроме адреса, указанного в договоре.

Таким образом, ответчик, указав данный адрес истцу, обязан был добросовестно позаботиться о том, что поступающая корреспонденция каким-либо образом доходила до него. 

Доводы истца о том, что истец посылал уведомления об уплате задолженности и об освобождении квартиры, в том числе и по адресу: 

<

адрес>, а уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора – выслал только в 

<

адрес>, то есть сделал это специально, суд считает несостоятельным, так как в договоре указан адрес регистрации 

<

адрес>, а то, что иные уведомления направлялись и по вышеуказанному адресу в 

<

адрес>, это решение истца и оно не противоречит законодательству в области долевого строительства жилья. 

Из письма Росреестра 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по спорному объекту, находящему по адресу: 

<

адрес> на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о прекращении договора участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ 

<

№>.

Судом также не принимаются доводы ФИО1 М.Г.О. о том, что он приходил платить денежные средства в счет исполнения договора, но ему отказывали в принятии их, так как данный довод носит голословный характер, каких-либо допустимых доказательств данному доводу, ответчиком суду не представлено.

В п.8.5 договора указано, что расторжение настоящего договора производится в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. При расторжении настоящего договора, в случае, если объект долевого строительства передан участнику долевого строительства под отделочные работы, участник долевого строительства обязан возвратить объект долевого строительства застройщику по подписываемому сторонами акту в срок не позднее 20 дней с даты расторжения договора. В случае несвоевременного освобождения или отказа в освобождении объекта долевого строительства, участник долевого строительства оплачивает штраф в размере ХХХ. за каждый день после определенной настоящим пунктом договора даты. 

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве истец в адрес ответчика направил ДД.ММ.ГГГГ, двадцать дней для передачи жилого помещения истцу истекли ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании вышеизложенного, судом установлен факт систематического нарушения ответчиком ФИО1 М.Г.О. сроков и сумм платежей, вносимых на счет истца на основании договора участия в долевом строительстве жилья 

<

№>.

Доводы, приведенные в обоснование встречного искового заявления, в ходе судебного заседания не нашли своего подтверждения. Поэтому встречное исковое заявление подлежит оставлению без удовлетворения. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Обязать ФИО1 М.Г.О. передать квартиру 

<

адрес> законному владельцу ООО «СК Салютстрой», принадлежащую на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 

<

№> от ДД.ММ.ГГГГ по подписываемому акту приема-передачи квартиры.

Взыскать с ФИО1 М.Г.О. в пользу ООО «СК Салютстрой» штраф за несвоевременное освобождение квартиры в размере ХХХХ за каждый день до фактической передачи объекта застройщику. 

Взыскать с ФИО1 М.Г.О. в пользу ООО «СК Салютстрой» госпошлину в размере 9320 (девять тысяч триста двадцать) рублей.

Встречное исковое заявление ФИО1 М.Г.О. к ООО «СК Салютстрой» оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Юрьянский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, то есть с 15 августа 2017 года.

Судья Шишкина Н.И.