Дело № 2-1434/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 07 августа 2017 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Лозовой Т.Н.

при секретаре Сидоренко И.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

16.10.2008 между сторонами заключен договор (номер обезличен)/с.23 купли-продажи земельного участка, по условиям которого ОА «БИК» передало в собственность ФИО3 для индивидуального жилищного строительства земельный участок № 143 площадью 1777 кв.м. кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен). Цена земельного участка составила 622000 рублей.

11.11.2008 зарегистрирован переход права собственности на земельный участок к ФИО3

В соответствии с п.2.2 договора ответчиком внесено 42700 рублей в счет оплаты участка. 

Согласно п.п. 3.2.4, 3.2.5 договора ФИО3 обязался в течение 5 лет построить на земельном участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, оформить на него право собственности в установленном порядке и подключить его к инженерным коммуникациям. 

11.11.2013 истек срок исполнения обязательства покупателя по строительству жилого дома на приобретенном земельном участке. Обязательства по строительству ответчиком к указанному сроку не исполнены. 

АО «Белгородская ипотечная корпорация» (далее АО «БИК») обратилось в суд с иском к ФИО3, в котором просит обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок (номер обезличен) площадью1777 кв.м., с кадастровым (номер обезличен) и находящийся на нем объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: (адрес обезличен); определить способ реализации имущества - публичные торги; определить начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости: земельного участка в размере 481 600 рублей, объекта незавершенного строительства – в размере 590 400 руб., а также взыскать с ответчика оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 579300 руб., проценты в соответствие с п. 4.5. договора в размере 95787 руб., расходы по оплате услуг оценщика в размере5750 руб., и расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в размере15950 руб. и за предоставление сведений из ЕГРН в размере 1100 руб.

В соответствии с п. 2.5 условий договора, земельный участок находится в залоге у АО «БИК» до полной оплаты его стоимости.

В судебном заседании представитель истца АО «БИК» ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени его проведения извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах своей не явки суд не уведомил, представил письменные возражения на иск, доверил представление своих интересов ФИО4

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, ссылаясь на неправильность расчета требований, произведенных истцом и несоблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком о погашении задолженности и процентов.

Выслушав объяснения представителя истца и ответчика, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее исполнение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что между сторонами 16.10.2008 заключен договор (номер обезличен)/с.23 купли-продажи земельного участка, по условиям которого ОА «БИК» передало в собственность ФИО3 для индивидуального жилищного строительства земельный участок № 143 площадью 1777 кв.м. кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен). Цена земельного участка составила 622000 рублей.

Покупатель уплатил продавцу денежные средства в размере 42700 рублей. На оставшуюся часть стоимости земельного участка предоставлена отсрочка платежа сроком на 8 лет до 16.10.2016.

Согласно п.п. 3.2.4, 3.2.5 договора ФИО3 обязался в течение 5 лет построить на земельном участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, оформить на него право собственности в установленном порядке и подключить его к инженерным коммуникациям. 

В силу п. 4.5 договора в случае, если в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, покупатель не построит на участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания и не зарегистрирует его в установленном законом порядке, покупатель обязан уплатить оставшуюся часть стоимости земельного участка, предусмотренную п. 2.4 договора и проценты в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований.

Право собственности на участок зарегистрировано за ФИО3 11.11.2008. В срок до 11.11.2013 в нарушение положений ст. 309 ГК РФ, обязательства по строительству жилого дома, пригодного для постоянного проживания, регистрации прав на него в установленном законом порядке, подключения его ко всем инженерным коммуникациям не исполнены. 

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству жилого дома подтверждается актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи от 30.03.2017 и фотографиями земельного участка и незавершенного объекта строительства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца оставшейся части стоимости земельного участка в размере 579300 рублей.

28.09.2015 решением Белгородского районного суда г. Белгорода, вынесенным по гражданскому делу № 2-2405/2015 с ответчика в пользу истца взыскана полная стоимость затрат на строительство инженерных коммуникаций в размере 481326 рублей и судебные расходы в размере 8013,26 руб. 01.03.2016 возбуждено исполнительное производство, до настоящего времени решение суда не исполнено, задолженность ответчиком не погашена. 

денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

С учетом разъяснений п. 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Согласно приведенному истцом в иске расчету размер процентов в соответствии с п. 4.5 договора за период с 11.11.2013 по 08.06.2017 (1305 дней) составляет 95787 руб.

Однако, с указанным расчетом суд не может согласиться, поскольку на основании п. 2.4 договора покупателю предоставлена отсрочка платежа на оплату оставшейся части стоимости земельного участка сроком на 8 лет до 16.10.2016, то проценты следует исчислять истцу с 17.10.2016, а не с 11.11.2013 как заявлено в иске.

С 16.10.2016 по 08.06.2017 (момент предъявления иска) прошло 232 дня.

Ключевая ставка Банка России по состоянию на 08.06.2017 (момент предъявления иска) составляла 9,25 %; 1/2 ставки составляет 4,625 %. 

579300 рублей (оставшаяся часть стоимости участка) х 4,625 % = 26792, 63 рубля (сумма процентов в год)

26792, 63 рубля : 365 (дней в году) = 73,40 рублей (сумма процентов за один день)

73,40 х 232 (количество дней просрочки) = рублей. 

Таким образом, сумма процентов, подлежащих взысканию с ответчика составляет 17029,84 рубля. 

Ссылку представителя ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком о погашении задолженности и процентов суд считает необоснованной, поскольку законом не предусмотрено соблюдение досудебного порядка по этим требованиям. 

Доводы представителя ответчика о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании процентов, заявленным с 11.11.2013 по 07.06.2014, а также о применении при исчислении расчета ключевой ставки банковского процента в зависимости от периода времени образовавшейся задолженности судом признаются несостоятельными по следующим основаниям.

Расчет процентов произведен судом с 17.10.2016 по 08.06.2017 (момент предъявления иска), а не с 11.11.2013 как заявлено в иске, поскольку на основании п. 2.4 договора покупателю предоставлена отсрочка платежа на оплату оставшейся части стоимости земельного участка сроком на 8 лет до 16.10.2016. В соответствии со ст. 395 ГК РФ ключевая ставка Банка России может применяться на момент предъявления иска в суд. 

Статьей 334 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

На основании ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст.349 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 2 названного Закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Исходя из системного толкования указанных положений, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

В соответствии с п.1 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Наличие на спорном земельном участке возведенного объекта незавершенного строительства подтверждено фотоснимком и актом проверки, ответчиком не оспорено.

Согласно отчету№ 245 от 31.05.2017 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства, выполненного ООО «Финанс-Профи», итоговая рыночная стоимость предмета залога - земельного участка № 143 площадью1777 кв.м., с кадастровым (номер обезличен), расположенного по адресу:(адрес обезличен) составляет 602 000 рублей. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной80% рыночнойстоимоститакого имущества, определенной в отчете оценщика, что от 602000 рублей составляет 481 600 рублей.Рыночная стоимость находящегося на указанном участке объекта незавершенного строительства составила 738 000 рублей,80%отэтойстоимости– 590 400 рублей. Отчет составлен по результатам анализа месторасположения, рынка земельных участков, специалистом, имеющим специальное образование и право осуществлять оценочную деятельность на территории Российской Федерации, являющимся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков «СМАО» и деятельность которого застрахована. Отчет является ясным, полным, обоснованным, содержит подробное описание, выводы, не содержит разночтений и противоречий, выполнен в соответствии с требованиями, установленными ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нормативными актами по оценочной деятельности в Российской Федерации, с использованием специальных знаний и литературы по поставленным перед оценщиком вопросам. Данный отчет суд берет за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества, поскольку он отражает действительную стоимость спорного земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Возражения ответчика относительно указанной выше стоимости и довод о необходимости оценки объекта недвижимости, исходя из кадастровой стоимости в размере около 2000000 рублей, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку кадастровая оценка объекта недвижимости применяется для исчисления налога, а при реализации имущества суд исходит из рыночной стоимости.

Данных об иной стоимости земельного участка, являющегося предметом залога и находящегося на нем объекта незавершенного строительства ответчиком суду не представлено.

Кроме того, в ходе судебного заседания на обсуждение сторон ставился вопрос о возможности предоставления ответчиком своего отчета оценки, на что представителем ответчика было указано, что проводить свою экспертизу и предоставлять свою оценку имущества Чесноков не желает, так как в материалах дела уже имеется выписка из ЕГРП о кадастровой стоимости имущества.

На основании п.п. 4п.2 ст.54Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества – земельного участка в размере 481 600 руб. и находящегося на нем объекта незавершенного строительства – в размере 590 400 руб., что составляет 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных в ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено. 

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (596329,84 рублей), что составляет 9163 руб. и 6000 руб. за требование неимущественного характера – об обращении взыскания на заложенное имущество, в общей сумме 15163 руб., а также расходы по оплате услуг оценщика в размере 5750 руб. и за предоставление сведений из ЕГРН в размере 1100 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить в части.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № 143 площадью1777 кв.м., с кадастровым (номер обезличен), и находящийся на нем объект незавершенного строительства (коробка дома), расположенные по адресу: расположенного по адресу:(адрес обезличен), определив способ реализации имущества - публичные торги.

Установить начальную продажную цену реализации заложенного имущества – земельного участка № 143 площадью1777 кв.м., с кадастровым (номер обезличен) и местоположением: (адрес обезличен) – в размере 481 600 рублей (80% от рыночной стоимости) и находящегося на нем объекта незавершенного строительства (коробка дома) - в размере 590 400 руб. (80%отрыночнойстоимости).

Взыскать с ФИО3 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 579 300 рублей, проценты в размере 17029, 84 рубля, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15163 рубля, расходы по оплате услуг оценщика в размере 5750 рублей и за предоставление сведений из ЕГРН в размере 1100 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированное решение суда изготовлено 30.08.2017.

Судья Т.Н. Лозовая