ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Верховного Суда Республики Башкортостан

по делу 

№ 44г-403/2018

3 октября 2018 года

г. Уфа

Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Иващенко В.Г.,

членов президиума Юлдашева Р.Х., Васильевой Е.Г.,

ФИО1, ФИО2

при секретаре Абдуллиной В.Ф. 

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Четыре сезона - Жилстройинвест» о взыскании убытков, упущенной выгоды, устранение недостатков по договору участия в долевом строительстве нежилого помещения, 

переданное определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Яковлева Д.В. от 19 сентября 2018 года, 

по кассационной жалобе директора общества с ограниченной ответственностью «Четыре сезона - Жилстройинвест» ФИО4, поступившей 15 августа 2018 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 июля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Яковлева Д.В., выслушав представителя общества с ограниченной ответственностью «Четыре сезона - Жилстройинвест» ФИО5, поддержавшую доводы жалобы, ФИО3 и ее представителя ФИО6, возражавших против удовлетворения жалобы, президиум

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Четыре сезона - Жилстройинвест» (далее - ООО «Четыре сезона - Жилстройинвест») о взыскании: расходов по устранению недостатков в размере 240 178,38 рублей, расходов по устранению последствий затопления нежилого помещения в размере 75 274,56 рублей, убытков на общую сумму 1 800 000 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 75 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 18 777 рублей и обязании ответчика вынести за пределы нежилого помещения истца коммуникации, а именно: трубы канализации, трубы вентиляции, трубы ливневой канализации, трубы водоснабжения и др., которые относятся к инженерным сетям общедомового имущества. 

В обоснование иска указано, что 14 декабря 2014 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № ПР1В-121, предметом которого является строительство многофункционального жилищно-делового комплекса «Смарт-Парк-Уфа» в Орджоникидзевском районе городского округа г. Уфа – нежилого помещения общей приведенной площадью 130,08 кв.м, стоимостью 10 406 400 рублей, которая была оплачена истцом в полном объеме. По акту приема-передачи от 25 октября 2016 года истцу было передано указанное нежилое помещение площадью 129,7 кв.м. При визуальном осмотре выяснилось, что под потолком и по стенам приобретенного истцом помещения проходят коммуникации, а именно: ливневая канализация установлена посреди помещения, канализационные трубы проложены под потолком. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «Госприемка» от 13 апреля 2017 года объект долевого строительства не соответствует обязательным нормам и требованиям, а также положениям договора участия в долевом строительстве № №... от 14 декабря 2014 года. Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 240 178,38 рублей. Проведенные по нежилому помещению коммуникации регулярно прорывает, помещение затапливается. Последствия затоплений приходится долгое время устранять. На момент подачи искового заявления стоимость устранения последствия затопления спорного нежилого помещения в соответствии с локальным сметным расчетом составляет 75 274,56 рублей.

14 июня 2016 года между ФИО3 и ООО «Арма» было подписано Соглашение о намерении, по условиям которого истец обязалась предоставить по договору аренды нежилое помещение, приобретенное по договору участия в долевом строительстве. Поскольку истец долгое время не могла начать ремонтные работы из-за устранения потопа, она не смогла передать по договору аренды нежилое помещение и вынуждена была выплатить ООО «Арма» неустойку в размере 300 000 рублей. Поскольку договор аренды не был заключен, истец упустила выгоду в виде арендных платежей с ноября 2016 года по август 2017 года в размере 1 500 000 рублей.

Решением Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 26 декабря 2017 года с ООО «Четыре сезона – Жилстройинвест» в пользу ФИО3 взысканы: расходы по устранению недостатков в размере 232 259 рублей, расходы по устранению последствий затопления нежилого помещения в размере 86 577 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 777 рублей; на ООО «Четыре сезона – Жилстройинвест» возложена обязанность вынести за пределы нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, №..., коммуникации, а именно: трубы канализации, трубы вентиляции, трубы ливневой канализации, трубы водоснабжения и др., которые относятся к инженерным сетям общедомового имущества. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 июля 2018 года решение Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 26 декабря 2017 года отменено в части обязания ООО «Четыре сезона – Жилстройинвест» вынести за пределы нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, №..., коммуникации, относящиеся к инженерным сетям общедомового имущества, взыскании государственной пошлины, в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 о взыскании с ООО «Четыре сезона - Жилстройинвест» упущенной выгоды, убытков. В отмененной части принято новое решение, которым с ООО «Четыре сезона – Жилстройинвест» в пользу ФИО3 взысканы: упущенная выгода в размере 563 300 рублей, убытки в размере 300 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 110,68 рублей. В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Четыре сезона – Жилстройинвест» об обязании вынести за пределы нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, №..., коммуникации, относящиеся к инженерным сетям общедомового имущества, отказано. В остальной части решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 26 декабря 2017 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе директор ООО «Четыре сезона -Жилстройинвест» ФИО4 просит отменить апелляционное определение, указывая на допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права при удовлетворении исковых требований о взыскании в пользу ФИО3 убытков, упущенной выгоды и неустойки.

Определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Яковлева Д.В. от 19 сентября 2018 года дело по доводам кассационной жалобы передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Верховного Суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания президиума Верховного Суда Республики Башкортостан заблаговременно и надлежащим образом. 

Проверив дело, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на кассационную жалобу, президиум приходит к следующему.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела, 14 декабря 2014 года между ФИО3 и ООО «Четыре сезона - Жилстройинвест» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № ПР1В-121, предметом которого является строительство многофункционального жилищно-делового комплекса «Смарт-Парк-Уфа» в Орджоникидзевском районе городского округа г. Уфа – нежилого помещения общей приведенной площадью 130,08 кв.м, стоимостью 10 406 400 рублей, которая была оплачена истцом в полном объеме. По акту приема-передачи от 25 октября 2016 года истцу было передано нежилое помещение площадью 129,7 кв.м. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «Госприемка» от 13 апреля 2017 года объект долевого строительства не соответствует обязательным нормам и требованиям, а также положениям договора участия в долевом строительстве № №... от 14 декабря 2014 года. Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 240 178,38 рублей. 

14 июля 2016 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об устранении выявленных недостатков в 10-дневный срок, однако данная претензия оставлена без удовлетворения. 

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Независимая экспертиза «СУДЗЕМСТРОЙЭКСПЕРТ» от 12 декабря 2017 года нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, №..., не соответствует следующим обязательным нормам и правилам ГОСТ и СНиП: CH 478-80 Инструкция по проектированию и монтажу сетей водоснабжения и канализации из пластмассовых труб; СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий; СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия; СП 40-102-2000 Проектирование и монтаж трубопроводов систем водоснабжения и канализация из полимерных материалов; СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы; ГОСТ 31311-2005 Приборы отопительные. Общие технические условия; ГОСТ Р ИСО 15665-2007 Шум. Руководство по акустической изоляции труб и арматуры трубопроводов. СТО 43.22.11 Монтаж внутренних водостоков из пластмассовых труб в жилых и общественных зданиях. ВСН 48-96 Ведомственные строительные нормы по монтажу систем внутренней канализации и водостоков из ПВХ труб в жилых и общественных зданиях; ГОСТ 15763-2005 Межгосударственный стандарт. Соединения трубопроводов резьбовые и фланцевые. С учетом этого, экспертом установлено, что сметная стоимость устранения выявленных дефектов нежилого помещения составляет 232 259 рублей.

При обследовании нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, №... были выявлены следующие дефекты, образовавшиеся в результате его затопления: разводы по стене на расстоянии от 20 до 30 см от уровня пола; разбухание гипсокартонной обшивки коробов на уровне пола; следы потеков грязной воды из розеток и выключателей; следы потеков воды по стенам; фрагментарно черные пятна на цементной стяжке пола. Стоимость устранения выявленных недостатков последствий затопления нежилого помещения составила 86 577 рублей. Данное заключение судебной экспертизы судом первой инстанции принято в качестве допустимого доказательства.

В материалах дела имеется Соглашение о намерении от 14 июня 2016 года, заключенное между ФИО3 и ООО «Арма», по условиям которого стороны намеревались заключить договор аренды нежилого помещения по адресу: 

<

...> между домами 105-107, общей приведенной площадью 130,08 кв.м, принадлежащего арендодателю на основании договора №№... от 14 декабря 2014 года об участии в долевом строительстве жилого дома, с суммой арендной платы - 150 000 рублей в месяц (пункт 1.1. Соглашения).В соответствии с пунктом 2.4 Соглашения в случае, если основной договор аренды не будет заключен по вине арендодателя, арендодатель возвращает арендатору задаток в двойном размере в сумме 300 000 рублей в качестве неустойки.

Из акта приема-передачи денежных средств от 2 мая 2017 года следует, что вышеуказанное Соглашение расторгнуто в связи с тем, что основной договор аренды не был заключен по вине арендодателя, в связи с чем в соответствии с условиями пункта 2.4. Соглашения ФИО3 передала ООО «Арма» в качестве неустойки денежные средства в размере 300 000 рублей.

Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в части возложения на ответчика расходов по устранению выявленных дефектов нежилого помещения в размере 232 259 рублей и по устранению последствий затопления нежилого помещения в размере 86 577 рублей.

С решением суда первой инстанции в указанной части согласился суд апелляционной инстанции.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков на общую сумму 1 800 000 рублей, суд первой инстанции указал на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств того, что выгода в виде арендных платежей имела бы место в случае добросовестного исполнения обязательств ответчиком.

Отменяя решение суда первой инстанции в указанной части и принимая новое решение о частичном удовлетворении данных исковых требований, судебная коллегия исходила из того, что заключенное между ФИО3 и ООО «Арма» Соглашение о намерении предоставить по договору аренды спорное нежилое помещение было расторгнуто по вине ответчика, в связи с несвоевременной передачей данного объекта недвижимости ввиду его затопления и прохождения в нем коммуникаций, не указанных в кадастровом паспорте помещения. В этой связи истец заплатила ООО «Арма» неустойку в размере 300 000 рублей, то есть истец понесла убытки в указанном размере и упущенную выгоду в виде неполученных арендных платежей за период с ноября 2016 года по август 2017 года, с учетом рыночной стоимости в месяц аренды 1 кв.м в размере 434,31 рублей, согласно заключению судебной экспертизы ООО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт».

Президиум полагает, что с постановлением суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 упомянутой статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Принципиальное отличие реального ущерба от упущенной выгоды состоит в том, что первый представляет собой расходы на восстановление права, то есть фактические понесенные затраты или затраты будущего периода, а второй - сумму дохода, который пострадавший субъект неминуемо должен был получить, но из-за противоправного поведения другого лица не получил.

Согласно пункту 3 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

В подтверждение факта несения убытков в виде упущенной выгоды истцом представлено Соглашение о намерениях заключить с ООО «Арма» договор аренды спорного нежилого помещения в течение трех дней с момента его получения от застройщика по акту приема-передачи, с суммой арендной платы - 150 000 рублей в месяц. 

Как следует из пояснений ФИО3 данное помещение приобреталось у ООО «Четыре сезона - Жилстройинвест» с черновой отделкой для последующей сдачи в долгосрочную аренду, при этом ремонт должен был производиться арендатором своими силами и за свой счет в соответствии с фирменной символикой своей организации.

25 октября 2016 года истцу данное нежилое помещение было передано ответчиком по акту приема-передачи, однако в установленный Соглашением трехдневный срок договор аренды не был заключен.

Таким образом, при определении размера упущенной выгоды юридически значимым являлось наличие предпринятых истцом для получения данной выгоды мер и сделанных с этой целью приготовлений, с учетом осуществления истцом предпринимательской деятельности, предполагающей при систематическом получении прибыли от использования имущества определенный риск, однако указанное обстоятельство вопреки положению части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции надлежащим образом установлено не было.

Задатком в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Пунктом 2.2 Соглашения предусмотрено, что в целях подтверждения намерения по настоящему Соглашению арендатор уплачивает арендодателю задаток в размере 150 000 рублей в счет будущего платежа за первый месяц аренды, что оформляется актом приема-передачи денежных средств.

Согласно акту приема-передачи денежных средств от 14 июня 2016 года ООО «Арма» передало денежные средства ФИО3 в размере 150 000 рублей, которые являются задатком и после заключения основного договора аренды учитываются в счет будущего платежа за первый месяц аренды.

25 октября 2016 года нежилое помещение было передано ФИО3 по акту приема-передачи от ООО «Четыре сезона - Жилстройинвест», однако основной договор аренды с ООО «Арма» в течение трех дней после подписания указанного акта ФИО3 не был заключен. 

В соответствии с пунктом 2.4 Соглашения в случае, если основной договор аренды не будет заключен по вине арендодателя, арендодатель возвращает арендатору задаток в двойном размере в сумме 300 000 рублей в качестве неустойки.

Из акта приема-передачи денежных средств от 2 мая 2017 года следует, что вышеуказанное Соглашение расторгнуто в связи с тем, что основной договор аренды не был заключен по вине арендодателя, в связи с чем в соответствии с условиями пункта 2.4. Соглашения ФИО3 передала ООО «Арма» денежные средства в качестве неустойки в размере 300 000 рублей.

Таким образом, ФИО3 был возвращен ООО «Арма» задаток в двойном размере, то есть ранее полученные от ООО «Арма» по акту приема-передачи от 14 июня 2016 года денежные средства в размере 150 000 рублей, а также за неисполнение пункта 2.4 Соглашения - неустойка в размере 150 000 рублей, являющаяся для ФИО3 понесенным убытком.

Разрешая указанные требования, суд апелляционной инстанции приведенные выше положения норм материального права и условия заключенного между сторонами Соглашения не учел, в связи с чем ошибочно определил к взысканию с ООО «Четыре сезона - Жилстройинвест» убытки в размере 300 000 рублей.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 июля 2018 года и направления дела на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. 

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, допросить в качестве эксперта ФИО7 с целью определения квалификации и полномочий на проведение от имени ООО «Независимая экспертиза «СУДЗЕМСТРОЙЭКСПЕРТ» судебной строительно-технической экспертизы от 12 декабря 2017 года, принять законное и обоснованное судебное постановление при правильном применении норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 сентября 2018 года исполнение апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 июля 2018 года приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 года № 29 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции», если исполнение решения суда приостанавливалось, то в случае, когда после изучения доводов кассационных жалобы, представления по материалам дела судьей вынесено определение об отказе в передаче жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, в резолютивной части определения судьи должен быть разрешен вопрос об отмене приостановления исполнения решения суда. Если же судьей вынесено определение о передаче кассационных жалобы,представления с делом для рассмотрения в судебном заседании, об отмене приостановления исполнения решения суда указывается в резолютивной части постановления (определения) суда кассационной инстанции, вынесенного в судебном заседании. 

Принимая во внимание, что жалоба рассмотрена по существу в суде кассационной инстанции, необходимо разрешить вопрос об отмене приостановления исполнения указанного апелляционного определения. 

Руководствуясь статьями 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 июля 2018 года отменить. Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. 

Приостановление исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 2 июля 2018 года, принятое на основании определения судьи Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 сентября 2018 года, отменить.

Председательствующий В.Г.Иващенко 

справка: судья Советского районного суда г.Уфы РБ ФИО8

судебная коллегия: Фролова Т.Е. (предс.), Минеева В.В. (докл.), Хакимов А.Р.