к

<

данные изъяты> 25RS0032-01-2019-000359-47 дело №2-290/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2019 года с.Хороль

Хорольский районный суд Приморского края

в составе: председательствующего судьи Рыпчука О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смысловой И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО1

к ФИО2

о взыскании денежных средств,

при участии: ФИО1, ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, в котором просила взыскать с ФИО2 339260 руб. 39 коп., из которых 165000 руб. платы за пользование домовладением по адресу: 

<

адрес>, 21 880 руб. 01 коп. расходов, связанных с проживанием (электроэнергия, связь), 118264 руб. убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора, 16029 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 18587 руб. 01 коп. судебных издержек (с учетом уточнений). В обоснование иска указано, что в октябре 2017 года между сторонами возникла договоренность по продаже (приобретению) названного домовладения, для реализации которой сторонами были заключены договоры предварительной купли-продажи, предусматривающие заключение в условленные даты договора по переходу к покупателю права собственности на объект недвижимости, после полной выплаты его стоимости. Объект был передан в пользование ответчику в удовлетворительном для обеих сторон состоянии. Неисполнение ответчиком обязательства по выплате денежных средств, в порядке и сроки, установленные предварительными договорами, послужило основанием отказа продацев от сделки и возникновения рассматриваемых требований.

В судебном заседании истица поддержала уточненный иск по изложенным в нем основаниям в полном объеме. Пояснила, что условия первого предварительного договора предусматривали систематические выплаты, которые в случае отказа покупателя от сделки продавцом не возвращались. Обязанность по выплате исполнена ответчиком единожды. По гуманитарным соображениям (в связи с наличием у ответчика последствий тяжелой травмы) истица позволила ответчику, челнам его семьи и домашним животным проживать в домовладении с условием последующего его приобретения. С ответчиком был повторно заключен предварительный договор, предусматривающий оплату стоимости дома в три этапа. Ввиду явного ухудшения состояние дома новый договор был дополнен обязанностью покупателя в случае отказа сторон от сделки привести дом в первоначальное состояние. Обязанность по оплате стоимости дома ФИО2 не исполнил, в первоначальное состояние дом не привел.

ФИО2 признал иск в части взыскания него расходов за потребленную электроэнергию и услуги связи на общую сумму 21 880 руб. 01 коп. По остальной части требований он возразил, указав, что действительно в октябре 2017 года имел намерение приобрести у ФИО1 домовладение. Условия предварительного договоров от 06.10.2017, о которых он знал и которыми руководствовался, предусматривали выплату стоимости дома. Однако, по прошествии небольшого периода времени с ним произошли события (тяжелая травма, последствия которой сохраняются в настоящее время), исключившие возможность выплачивать денежные средства. Предварительные договоры, заключенные с ФИО1, оплату за проживание не предусматривали. В отношениях по аренде дома он с ней не состоял. Состояние дома при его выезде в большей степени соответствовало тому состоянию, в котором дом был изначально им принят. Дефекты наступили в результате естественного износа, сырости дома и других, не зависящих от ответчика обстоятельства. Со слов ответчика, истица позволяла ему находиться в домовладении ввиду того, что никому более она могла его продать за аналогичную цену. Настоящий иск подан с целью привести дом в лучшее состояние, чем он был при передаче.

Исследовав в порядке ст.67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы истца, возражения ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению в части в силу следующего.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст.ст.218, 223 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.1 и ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО3 и ФИО4 на праве собственности в равных долях владеют земельным участком площадью 4500кв.м. и расположенной на нем квартирой (частью жилого дома) общей площадью 65,4кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

06.10.2017 ФИО1 и ФИО3 (продавцы) был подписан и передан для подписания ФИО2 (покупатель) предварительный договор купли-продажи названного объекта недвижимости стоимостью 1100000руб. В п.1 предварительного договора стороны обязались не позднее 10.10.2018 заключить основной договор купли-продажи. Денежные средства в счет стоимости квартиры подлежали выплате в период до заключения основного договора в форме ежемесячных платежей по 15000 руб. В день заключения основного договора купли-продажи покупатель обязался уплатить продавцу оставшуюся сумму (п.п.5.1 и 5.2 предварительного договора). 

Передача объекта осуществляется не позднее 15.10.2017. По условию п.10 предварительного договора покупатель обязался оплачивать расходы, связанные с проживанием и пользованием объектом в период до заключения основного договора купли-продажи, в том числе убытки, причиненные третьими лицами по вине покупателя. В случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи, денежные средства, оплаченные в счет стоимости объекта, возврату не подлежат (п.12).

Из пояснений сторон установлено, что в октябре 2017 года ФИО2, уплатив ФИО1 15000 руб., принял в пользование квартиру на условиях предварительного договора от 06.10.2017. Иных платежей от ФИО2 в счет стоимости квартиры ФИО1 не поступало. Переданный ему на подписание бланк предварительного договора от 06.10.2017 им не подписан и не возвращен истице. В срок до 10.10.2018 сторонами также не был подписан договор купли-продажи квартиры.

21.11.2018 теми же сторонами заключен предварительный договор купли-продажи той же квартиры и земельного со сроком исполнения обязательства 30.06.2019. Оплата стоимости объектов недвижимости в размере 1100000руб. производилась в следующем порядке: 200000руб. не позднее 31.01.2019; 250000руб. не позднее 28.02.2019; окончательный расчет 30.06.2019 (п.п.5.1-5.3). Нарушения сроков оплаты, установленных п.5, предусмотрено в качестве основания для расторжения предварительного договора по инициативе продавцов в одностороннем порядке (по.13 предварительного договора от 21.11.2018).

В п.10 предварительного договора от 21.11.2018 стороны предусмотрели, что покупатель оплачивает расходы, связанные с проживанием и пользованием объектами в период до заключения основного договора купли-продажи, в том числе восстановлению объектов до первоначального состояния, в случае расторжения договора и возмещает убытки, причиненные третьими лицами по вине покупателя. 

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что предварительный договор от 21.11.2018 расторгнут сторонами в начале марта 2019 года ввиду неисполнения покупателем условия по выплатам. Неисполнение покупателем обязанности по внесению периодических платежей в период с 16.11.2017 по 10.10.2018 и по приведению квартиры в первоначальное состояние, послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абз.1 ст.431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ). Из системного анализа ст.ст.429, 550 ГК РФ следует, что предварительный обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.

Из характера правоотношений сторон следует, что целей по аренде квартиры и земельного участка у них не было. Заключая предварительные договоры, стороны преследовали цель к оговоренным договорами датам заключить договор купли-продажи. Никаких иных обязанностей в отношении указанных объектов недвижимости предварительные договоры не порождали. Предусмотренные договорами суммы являются задатком (ст.ст.380, 381 ГК РФ), который согласно ст.329 ГК РФ является способом обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.4 ст.380 ГК РФ).

В срок до 10.10.2018 сторонами не был подписан договор купли-продажи квартиры. Обязательства по предварительному договору от 06.10.2017, включая обязательства по невнесенному задатку с последствиями, указанными в п.12, прекратились. Довод истицы о том, что проживание ответчика в ее квартире в период с 16.11.2017 по 10.10.2018 носило возмездный характер, предусматривающий оплату в размере 15000руб. является ошибочным, несоответствующим условиям существующих между ними правоотношений. В связи с этим, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика 165000руб. платы за пользование жилым помещением.

Требований о взыскании с ФИО2 невыплаченного задатка, а также сбереженной арендной платы за весь период (или часть) проживания в квартире, как неосновательного обогащения, предусмотренного главой 60 ГК РФ, с предоставлением соответствующих нормативного обоснования и доказательной базы, не заявлено. Полномочиями по собственной инициативе инициировать данные требования суд, в силу принципов равноправия и состязательности сторон, не обладает.

В силу ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Положение ст.393 ГК РФ предусматривает обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Сумма в размере 118264 руб., заявленная, как убытки, связанные с ненадлежащим исполнением договора, таковыми по смыслу ст.393 ГК РФ не является. Выплата данной суммы при неисполненном обязательстве не приведет к последствиям, указанным в ч.2 ст.393 ГК РФ.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда (ст.1064 ГК РФ). По смыслу указанной нормы во взаимосвязи со ст.56 ГПК РФ для возложения на лицо имущественной ответственности (обязанности компенсировать внедоговорной вред) за причиненный вред необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями.

Обращаясь с требованием о взыскании компенсации материального вреда, ФИО1, указывает, что убытки наступили в результате действия покупателя, единолично пользовавшегося квартирой в течение 2х лет. В подтверждение данного требования истица приводит доводы о том, что она и ответчик были удовлетворены первоначальным состоянием передаваемого объекта (квартиры), а при приемке его от ответчика истица не была удовлетворена состоянием некоторых элементов внутренней и внешней отделки дома.

Статьей 60 ГПК РФ установлено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Положениями п.1 ст.556 ГК предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Судом установлено, что передаточные акты квартиры сторонами не подписывались, ни при передаче квартиры ответчику, ни при возращении ее истцу. Технические состояния стен, потолков, дверей, системы отопления, как в первом, так и во втором случая документально не фиксировались. Следовательно, документ, позволяющий безотносительно чего-либо прийти к бесспорному выводу о первоначальном и последующем состояниях жилых помещений, составлен не был. Представленные в материалы дела фотографии документами не являются. Как было установлено судом, фотографии, которыми истица подтверждает первоначальное состояние жилых помещений, сделаны за период около года до передачи ответчику в пользование квартиры. Когда именно были сделаны фотографии, подтверждающие, как указывает истица, последующие состояние жилых помещений, установить также невозможно. Понятия «удовлетворительное, нормальное состояние» и тп. являются сугубо субъективными. Показания свидетелей обеих сторон носят противоречивый характер, основаны на субъективном отношении к состоянию помещений. Довод, о необходимости проведения ремонтных работ руководствуясь мнением, что при передаче жилых помещений их состояние для истицы было удовлетворительным, а при приемке неудовлетворительным, является недостаточным для удовлетворения иска в данной части.

Запись телефонного разговора, состоявшаяся между сторонами после прекращения их отношений, также не является доказательством того, в каком состоянии ответчик принял дом, а лишь подтверждает, что истица не удовлетворена состоянием принятого от ответчика домом, что само по себе доказательством не является.

Установленные судом обстоятельства во взаимосвязи с представленными в материалы дела доказательствами приводят к выводу о том, что передавая объекты недвижимости в фактическое пользования ответчика без составления акта описи его первоначального состояния, истица пренебрегла элементарными мерами предосторожности, которые при должной степени заботливости и осмотрительности от нее требовались в сложившейся ситуации. Более того, при подписании второго предварительного договора истица также имела возможность составить совместно с ответчиком опись появившихся дефектов, что также не было сделано. Совместный акт, составленный во исполнение определения суда по настоящему делу, как единственный документ, подтверждающий неисполнение ответчиком п.10 предварительного договора от 21.11.2018, не может быть принят судом.

Поскольку представленные в материалы дела доказательства не позволяют прийти к выводу о том, о каком именно «первоначальном состоянии» идет речь в п.10 предварительного договора от 21.11.2018, суд считает недоказанным требование о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимости ремонта по восстановлению жилого помещения в первоначальное состояние.

В представленном истицей отчете №965/2019 об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба в 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, на сумму 118264 руб., указано, что после проведения осмотра и замеров поврежденных помещений, оценщик составляет перечень ремонтных работ и материалов, которые необходимы для приведения помещений в состояние до причинения ущерба (абз.2 стр.22 отчета). При этом, в описании отделки помещений и повреждений, причиненных квартире причиной указано порча элементов отделки комнат и имущества по причине довольно неаккуратного использования помещений при проживании квартиросъемщиков. Данное обстоятельство использовано оценщиком со слов заказчика (стр.16 отчета). Отчет не содержит выводов эксперта о причинах и периодов возникновения перечисленных дефектов.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства не подтверждают доводы истца о том, что причина проведения ремонтных работ описанных в отчете, обусловлена противоправными (виновными) действиями ответчика, а именно порчей имущество дома в связи с ненадлежащим использованием жилого помещения.

Поскольку вытекающие из условий предварительных договоров платежи за электричество и связи на общую сумму 21 880 руб. 01 коп. ответчик признал, суд удовлетворяет иск в данной части требований. Также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные издержки пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 21 880 руб. 01 коп. основного долга и 300 руб. расходов на оказание юридических услуг, 392 руб. 60 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Хорольский районный суд Приморского края в течение месяца.

Судья /подпись/

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 26.07.2019. Полный его текст изготовлен 01.08.2019.

Судья /подпись/

<

данные изъяты>

Судья Хорольского районного суда Рыпчук О.В.