Дело № 2-200/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«26» февраля 2019 года г. Тамбов

Советский районный суд города Тамбова в составе:

председательствующего судьи Макарова А.В. 

при секретаре Артамоновой С.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЖСК «Сенько 9А» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего АСА о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ЖСК «Сенько 9А» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего АСА о признании обременения отсутствующим. В обоснование заявленных требований указала, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого по .

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) участниками долевого строительства нежилых помещений многоквартирного жилого по являются следующие лица:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, на основании договора участия в долевом строительстве от ., запись о регистрации , дополнительное соглашение от , заключенного между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является квартира на этаже, в осях общей площадью кв.м.;

ФИО4 наосновании договора участия в долевом строительстве от ., запись о регистрации и договора цессии от , заключенного между ФИО4 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является квартира на этаже, в осях общей площадью кв.м.;

ФИО5 на основании договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации и договора цессии от , заключенного между ФИО5 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является квартира на этаже, в осях общей площадью кв.м.;

ФИО7 на основании договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО7 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение ( ), расположенное на этаже, в осях , общей площадью кв.м.;

ФИО6 на основании договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО6 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение, расположенное на этаже, в осях общей площадью кв.м.;

ФИО5 на основании договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО5 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение ( ), расположенное на этаже, в осях общей площадью кв.м.;

ФИО5 на основании договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО5 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение ( расположенное в цокольном этаже, в осях , общей площадью кв.м..

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 г. по делу № А64-5813/2013 в отношении ООО фирма «Юкон» введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен АСА.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 г. по делу № А64-5813/2013 в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Сообщение о введение процедуры банкротства - наблюдения, с применением параграфа 7 Закона о банкротстве было опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 11 от 25.01.2014 г.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 годаООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден АСА.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 г. незавершенное строительство по передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33 %.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

По мнению истца, отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит - прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Требования участников строительства, претендующие на получение помещений в А по погашены определением суда от 06.04.2016 г.

Таким образом, после передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома. В настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем, прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

При вышеуказанных обстоятельствах, с целью соблюдения прав членов ЖСК истец просил признать отсутствующим обременение в виде:

договора участия в долевом строительстве от ., запись о регистрации , дополнительное соглашение от , заключенного между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является трехкомнатная квартира на этаже, в осях , общей площадью кв.м. и дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

...> от , заключенного между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО фирма «Юкон»; 

договора участия в долевом строительстве от ., запись о регистрации и договора цессии от , заключенного между ФИО4 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является однокомнатная квартира на этаже, в осях , общей площадью кв.м.; 

договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации и договора цессии 90,55 кв.м.;

договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО7 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение расположенное на этаже, в осях , общей площадью кв.м.;

договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО6 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является помещение, расположенное на этаже, в осях площадью кв.м.; 

договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО5 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение услуг расположенное на первом этаже, в осях , общей площадью кв.м.; 

договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО5 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение расположенное в этаже, в осях общей площадью кв.м. (согласно уточнения от 10.01.2019г. и от 06.02.2019г.).

В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО8 не явилась, о дне, времени, месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, согласно заявления просит рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, согласно уточненного искового заявления от 06.02.2019г.

Ответчик ФИО5 и его представитель по доверенности ФИО9 в судебное заседание не явились, о дне, времени, месте, рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили. Из письменных пояснений ФИО5 (07.02.2019г.) и пояснений данных в судебном заседании (07.02.2019г.) представителем ответчика по доверенности ФИО9, следует, что ФИО5 является индивидуальным предпринимателем, занимается поставкой бетона, в том числе занимался поставкой бетона для фирмы ООО «Юкон». В 2012-2013 годах он приобрел для себя два нежилых помещения по договорам долевого участия: от , запись о регистрации , общей площадью кв.м. и от , запись о регистрации общей площадью кв.м., по адресу: ; а также квартиру по договору цессии от с ГНА, которая передала права по договору долевого участия от ., общей площадью кв.м. по адресу: А. Факт оплаты подтверждается, приходными кассовыми ордерами: от по договору долевого участия на сумму руб., от по договору долевого участия на сумму от по договору долевого участия от ГНА на сумму . (после заключения договора цессии на жилое помещение и передачи денег ГНА, передача по приходному кассовому ордеру от по договору долевого участия от ГНА на сумму .). В период когда он занимался поставкой бетона для фирмы ООО «Юкон» по просьбе МС, он оформил несколько договоров долевого участия по адресу: от , от , договор долевого участия от по адресу: , денежные средства по данным договорам он не вносил, данные договора на него не зарегистрированы, так как он их оформил по договорам цессии. В ходе предварительного следствия по делу ГВ его допрашивали один раз и он давал показания аналогичные данным. При этом по договорам зарегистрированным на него по просьбе МС, документов, подтверждающих оплату не было. 

Ответчик ФИО7 и ее представитель по доверенности ФИО10, в судебное заседание не явились, о дне, времени, месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили. Ранее в судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО10 возражал против удовлетворения требований истца, по основаниям изложенным в письменном отзыве.

Ответчик ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО11, в судебное заседание не явились, о дне, времени, месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Ответчик ФИО2, ответчик ФИО3, ответчик ФИО6, ответчик ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО12, в судебное заседание не явились, о дне, времени, месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Представитель ответчика ООО фирма «Юкон» конкурсный управляющий АСА, в судебное заседание не явился, о дне, времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно заявления от 26.02.2018г. просил рассмотреть настоящее гражданское дело в его отсутствие. 

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд рассмотрел дело при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, суд полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого « по .

между ООО фирма «Юкон» и ФИО7 был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: « 

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, по адресу: , , с помещениями в этаже и помещениями , , а результатом - приобретение и передача в собственность ( расположенное на этаже, в осях , общей площадью кв.м., стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей, которая была оплачена на основании квитанции к приходному кассовому ордеру от на сумму рублей и справки от ООО фирма «Юкон».

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в . и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

Определением о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов от Арбитражного суда ФИО7 включена в реестр требований кредиторов ООО фирма «Юкон» в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов ООО фирма «Юкон». 

Кроме того, согласно ответа следственного управления УМВД России по Тамбовской области от материалами уголовного дела установлено, что ФИО7 были внесены денежные средства в счет оплаты за помещение в строящемся доме, в свою очередь ООО фирма «Юкон» свои обязательства не выполнило и заведомо выполнить не могло.

ФИО7 , , обращалась в ЖСК «Сенько9А» с просьбой принять ее в члены ЖСК. В связи с тем, что данное требование было игнорировано, ФИО7 обратилась в Советский районный суд г. Тамбова с иском к ЖСК «Сенько 9А» об обязании принять ее в члены ЖСК «Сенько 9А» и закрепить за ней нежилое помещение. 

Решением Советского районного суда города Тамбова от 13.03.2018 года отказано в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ЖСК «Сенько9А» об обязании принять ФИО7 в члены ЖСК «Сенько9А» на условиях утвержденных для граждан - участников долевого строительства и закрепить за ней помещение ( ), расположенное на этаже в осях проектной площадью кв.м..

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Тамбовского областного суда от решение Советского районного суда г.Тамбова от 13.03.2018 года оставлено без изменения.

между ООО фирма «Юкон» и ВД был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу « 

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, по адресу: г. с помещениями этаже и помещениями этаже, а результатом - приобретение и передача в собственность квартиры, расположенной на этаже, в осях общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площадью кв.м. с учетом балконов и лоджий, стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей, из которых рублей участник долевого строительства перечислит в кассу или на расчетный счет застройщика до , оставшуюся сумму денег в размере рублей, участник долевого строительства, перечислит в кассу или на расчетный счет застройщика до .

ВД оплатил полностью стоимость однокомнатной квартиры по договору о долевом строительстве жилого дома по адресу: от , в размере рублей, ООО фирма «Юкон» , застройщик к участнику долевого строительства претензий не имеет (справка от ООО фирма «Юкон»).

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в четвертом квартале . и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

между ВД и ФИО4 был заключен договор - цессии, согласно п.2 Договора, цедент передает, а цессионарий принимает право требования от застройщика исполнения обязательств по Договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. от ,с передачей цеденту в собственность квартиру, расположенную на этаже, в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площадью кв.м. с учетом балконов и лоджий (п.3 Договора). Стоимость уступаемого права требования составляет рублей, из которых цессионарий передал цеденту наличными денежными средствами до подписания настоящего договора и часть денежных средств в размере рублей цессионарий уплатит цеденту до (п.9 Договора).

Определением о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов от 17.04.2014 года Арбитражного суда Тамбовской области ФИО4 включена в реестр требований кредиторов ООО фирма «Юкон» в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов ООО фирма «Юкон». 

между ООО фирма «Юкон» и ФИО1, ФИО2, ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, по адресу: г. с помещениями этаже, а результатом - приобретение и передача в собственность квартиры, в следующих долях: ФИО1 доли в праве общей долевой собственности, ФИО2 доли в праве общей долевой собственности, ФИО3 доли в праве общей долевой собственности, расположенной на этаже, в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площадью кв.м., с учетом балконов и лоджий, стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей, из которых рублей участники долевого строительства перечислят в кассу или на расчетный счет застройщика до , часть денежных средств в размере рублей участники долевого строительства, перечислят в кассу или на расчетный счет застройщика до . Участники долевого строительства оплачивают стоимость объекта долевого строительства в следующем порядке: ФИО1 рублей, ФИО2 рублей, ФИО3 рублей.

Согласно дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: от , ООО фирма «Юкон» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, п.1 - изложить в п.4.3.2 Договора участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: от в следующей редакции: Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом, указанный в п.п.2.1, в квартале 2013 года и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

между ООО фирма «Юкон» и ГНА был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу « ».

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, по адресу: , , с помещениями этаже, а результатом - приобретение и передача в собственность квартиры, расположенной на этаже, в осях , общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площадью кв.м. с учетом балконов и лоджий, стоимостью объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий рублей, которые участник долевого строительства перечислит в кассу или на расчетный счет застройщика до .

Оплата произведена ГНА , согласно квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму рублей, и справки, выданной ООО фирма «Юкон» от о полной оплате стоимости нежилого помещения, приобретенного по договору участия в долевом строительстве жилого дома, на сумму рублей, застройщик к участнику долевого строительства претензий не имеет.

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в четвертом квартале 2013г. и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее 31 декабря 2013 года.

между ГНА и ФИО5 был заключен договор - цессии, согласно п.2 которого, цедент передает, а цессионарий принимает право требования от застройщика исполнения обязательств о договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: А от , зарегистрированному в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , запись регистрации , согласно п.3 цедент уступающий право требования по вышеуказанному договору, передает цессионарию подлинник Договора участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: от , в котором установлена обязанность Застройщика передать Цеденту в собственность квартиру, расположенную на этаже, в осях общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой кв.м., стоимостью рублей.

между ООО фирма «Юкон» и ФИО5 был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу 

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, по адресу: с помещениями этаже, а результатом - приобретение и передача в собственность нежилое помещение . Оплата произведена ФИО5 , согласно квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму рублей, и справки, выданной ООО фирма «Юкон» от о полной оплате стоимости нежилого помещения, приобретенного по договору в долевом строительстве жилого дома, на сумму рублей, застройщик к участнику долевого строительства претензий не имеет.

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в четвертом квартале 2013 г. и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее 31 декабря 2013 года.

между ООО фирма «Юкон» и ФИО5 был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу 

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, по адресу: с помещениями этаже, а результатом - приобретение и передача в собственность нежилое помещение расположенное на этаже, в осях общей проектной площадью кв.м., стоимостью объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий рублей.

Оплата произведена ФИО5 , согласно квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму рублей, и справки, выданной ООО фирма «Юкон» от о полной оплате стоимости нежилого помещения, приобретенного по договору в долевом строительстве жилого дома, на сумму рублей, застройщик к участнику долевого строительства претензий не имеет.

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в квартале г. и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

между ООО фирма «Юкон» и ФИО6 был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу 

Предметом данного договора является участие, участника долевого строительства, в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями этаже здания по адресу: (далее многоквартирный дом), а результатом приобретение права и передача в собственность нежилого помещения, расположенной на этаже, в осях 5-6, общей проектной площадью кв.м., стоимостью объекта долевого строительства рублей.

Оплата произведена ФИО6 по квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму рублей, выданной ООО фирма «Юкон».

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30июля 2015 года.

Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013г. по делу № А64-5813/2013 в отношении ООО фирма «Юкон» была введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен АСА.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 г. по делу № А64-5813/2013 в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 года ООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден АСА.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 года переданы права застройщика на объекты незавершенного строительства по адресу: . ЖСК «Сенько 9А».

Согласно п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика определены положениями ст. 201.4 Закона о банкротстве.

Исходя из совокупного толкования вышеприведенных норм, правила, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, в том числе и положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 настоящего Закона к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение, не применимы.

В рассматриваемой правовой ситуации наличие зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве, объектом которого является нежилое помещение, и полная оплата участником цены договора, не порождает возникновение у участника долевого строительства права собственности на такое нежилое помещение ни в виде самостоятельного объекта, ни в виде доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, поскольку при введении в отношении застройщика процедуры банкротства требования участника долевого строительства в отношении нежилого помещения не могут быть удовлетворены ни путем передачи такого нежилого помещения, ни путем признания права собственности на него.

Такие требования могут быть трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами ст. ст. 134, 142 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 г. в соответствии с положениями ст. 201.10 Закона о банкротстве незавершенное строительство по ул передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33%.

Права ЖСК на незавершенный строительством объект зарегистрированы в ЕГРН. При этом перемены лиц в договоре участия в долевом строительстве не произошло.

В данном случае недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (пункт 14 ст. 201.10 Закона).

Таким образом, в связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства от застройщика- банкрота в собственность ЖСК исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Поэтому, при переходе объекта незавершённого строительства в вышеуказанном случае договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Кроме того, как пояснил Верховный суд РФ в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирного жилого дома между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не регулируются.

После передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы изапись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ

При этом, прекращение записи в ЕГРН не препятствует участникам долевого строительства реализовать права кредиторов в денежном выражении при условии включения их в реестр.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК «Сенько 9А» отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению Арбитражного суда Тамбовской области правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома.

Как следует из письма Росреестра от 10.01.2018 г. № 14-00058/18, в настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-03 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Суд полагает, что в указанной ситуации не оценивается заключенность договора участия в долевом строительстве и произведенная оплата, поскольку речь идет исключительно о прекращении недействительной на сегодняшний момент записи в ЕГРН. 

Доводы ответчика ФИО5 о том, что за два нежилых помещения по договорам долевого участия: от ., запись о регистрации , общей площадью кв.м. и от ., запись о регистрации общей площадью кв.м., по адресу а также за квартиру по договору цессии от . с ГНА, которая передала права по договору долевого участия от ., общей площадью .м. по адресу: г. он оплачивал на основании представленных им приходными кассовыми ордерами. Опровергаются свидетельскими показаниями данными ответчиком ФИО5 на предварительном следствии, согласно которых им были заключены договора участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: « » от ., от ., от ., от . у застройщика ООО фирма «Юкон» по просьбе его знакомого МС, который работает в ООО фирма «Юкон». Также по договорам - цессий от . он приобрел у ГНА квартиру в данном доме на этаже, общей площадью кв.м. (Договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: « от .) и квартиру на этаже, площадью кв.м. (договор в долевом строительстве жилого дома по адресу: В настоящее время согласно заключенным договорам на нем числится нежилое помещение .м. (договор от нежилое помещение кв.м. (договор от .) и квартира на этаже площадью м. (договор - цессия от 14.03.2013г.). По договорам - цессий он продавал квартиры следующим образом, ему звонил МС и говорил, чтобы он ехал в регпалату и переоформлял договора. В регпалате он встречался с покупателем переоформлял на того квартиру и расписывался в договоре - цессия. Договора - цессий он не составлял, кто занимался их составлением, он не знает. Денежных средств за проданные квартиры он с покупателей не брал. Денежные средства за вышеуказанные помещения он ни кому не передавал, так как МС просто попросил зарегистрировать на себя данные квартиры и нежилые помещения (приговор Октябрьского районного суда от 16.02.2015г., л.д.119). 

Однако ответчик ФИО5 в данных показаниях не указывает, что за два нежилых помещения по договорам долевого участия от ., и от ., а так же за квартиру по договору цессии от 14.03.2013г. (договор долевого участия от .) он лично производил оплату за счет собственных денежных средств, при этом ответчик ФИО5 как следует из его показаний в качестве свидетеля, не переоформлял и не отчуждал по сделкам (по договору купли - продажи, по договору цессии и т.п.) именно даны два нежилых помещения и квартиру по договору цессии. 

Так, передача прав застройщика от компании к кооперативу состоялась на основании ст. 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.

Несмотря на изменение формы участия в строительстве у застройщика - вместо договоров долевого участия формой участия стало членство в жилищно-строительном кооперативе. В данном случае уже ЖСК является застройщиком и обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовывать передачу квартир членам кооператива.

Вместе с тем, как следует из протокола внеочередного общего собрания членов ЖСК «Сенько 9А» от 18.08.2017г. ответчики ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, были исключены из членов ЖСК «Сенько 9А», при этом на внеочередное общее собрание членов ЖСК «Сенько 9А» от 18.08.2017г., вышеуказанные ответчики не явились. Согласно отчетов об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами о проведении собрания они были извещены. 

К тому же требования ФИО7 и ФИО4 на основании вышеуказанных судебных актов Арбитражного суда Тамбовской области включены в реестр требований кредиторов ООО фирма «Юкон» в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов ООО фирма «Юкон». 

Согласно реестра членов ЖСК «Сенько 9А» на , членом ЖСК «Сенько 9А» является ответчик ФИО6 в отношении жилого помещения, но как следует из материалов настоящего дела ответчик ФИО6 в Арбитражный суд Тамбовской области не обращалась с целью включения в реестр требований кредиторов ООО фирма «Юкон», а так же каких - либо юридических значимых действий не совершала в отношении вышеуказанного нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве жилого от . 

Статья 110 Жилищного кодекса РФ определяет правовое положение ЖСК, согласно которой жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях - юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Пункт 3 данной статьи указывает на том, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно ст. 21 Закона РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах» в Российской Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации (пункт 3).

Паевой фонд потребительского общества состоит из паевых взносов, являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества (пункт 1 ст. 23 указанного закона).

ЖСК был создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства.

Для завершения строительства многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства, в том числе и ответчиков, ЖСК был передан земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, признание обременения в виде договора участия в долевом строительстве, и как следствие, прекращение записи в ЕГРН не препятствует ответчикам реализовать права кредиторов в денежной выражении с учетом того, что они включены в реестр требований кредиторов ООО Фирма «Юкон».

Поэтому, в силу вышеназванных положений законодательства, суд приходит к выводу, что ЖСК «Сенько 9А» не является правопреемником ООО фирма «Юкон», а доводы ответчиков этой части - необоснованны.

Кроме того, в силу п. 17 ст. 201.10 Закона о банкротстве, в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ЖСК «Сенько 9А» к ФИО13, ФИО2, ФИО3, ФИО4 ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего АСА о признании обременения отсутствующим, удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде:

- договора участия в долевом строительстве от ., запись о регистрации , дополнительное соглашение от , заключенного между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО фирма «Юкон», и дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. от , заключенного между ФИО1 ФИО2, ФИО3 и ООО фирма «Юкон»; 

- договора участия в долевом строительстве от ., запись о регистрации и договора цессии от , заключенного между ФИО4 и ООО фирма «Юкон»;

- договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации и договора цессии от , заключенного между ФИО5 и ООО фирма «Юкон»; 

- договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО7 и ООО фирма «Юкон»; 

- договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО6 и ООО фирма «Юкон»; 

- договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО5 и ООО фирма «Юкон»; 

- договора участия в долевом строительстве от , запись о регистрации , заключенного между ФИО5 и ООО фирма «Юкон».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: Макаров А.В.