Дело № 2-327\2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 марта 2019 года

с. Долгодеревенское 

ФИО5 районный суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи

ФИО1

При секретаре судебного заседания

ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ПАО "Сбербанк России" к ФИО3 об обращении взыскания на право аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ПАО "Сбербанк России" обратился в суд с иском к ФИО3, с учетом уточнений просил обратить взыскание путем продажи на публичных торгах на право аренды сроком до 26.02.2052г. земельного участка общей площадью 358 кв.м., расположенного АДРЕС, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость 1000 руб.. взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В обоснование указано, что ФИО3 и ПАО Сбербанк 16.10.2007 года заключили кредитный договор №, по условиям которого Заемщик получила кредит на приобретение жилого дома общей площадью 49,( кв.м., по АДРЕС в сумме 2500000 руб. сроком по 16.10.2037г. под 12,5% годовых. Указанный жилой дом находится в ипотеке у Банка в силу закона. Кроме того, исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивалось договорами поручительства между Банком и ФИО4, Е.А.В. Также в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору № от 16.10.2007г. между Банком и ФИО3 был заключен договор ипотеки № от 06.04.2009г., в соответствии с которым ФИО3 передала в залог Банку право аренды сроком до 26.02.2052г. земельного участка обще площадью 358 кв.м. АДРЕС, кадастровый №. В связи с неисполнением ФИО3 обязательств по кредитному договору, Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Сосновского районного суда от 16.05.2016 года с ФИО3, ФИО4, Е.А.В. взыскано солидарно в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Челябинского отделения № 8597 сумму задолженности по кредитному договору № от 16.10.2007 года в размере 1 741 274 руб. 40 коп., расходы по государственной пошлине в размере 22 906 руб. 37 коп., Обращено взыскание путем продажи на публичных торгах заложенное имущество: жилой дом общей площадью 49,9 кв.м. расположенный АДРЕС, установив начальную продажную стоимость 2 801 000 руб.

Требование об обращении взыскания на право аренды сроком до 26.02.2052г. земельного участка общей площадью 358 кв.м., расположенного АДРЕС, кадастровый № Банком не заявлялось.

Согласно п.1.4 договора ипотеки № от 06.04.2009г. залоговая стоимость права аренды сроком до 26.02.2052г. земельного участка общей площадью 358 кв.м., расположенного АДРЕС, кадастровый №, составляет 1000 руб. 

По сведениям Управления Росреестра земельному участку АДРЕС, присвоен кадастровый №.

Истец извещен, просил о рассмотрении заявления без участия представителя.

Ответчик ФИО3 извещалась по месту регистрации, не явилась.

Третьи лица ФИО5 РОСП УФССП России по Челябинской области, Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области, Администрация Долгодеревенского сельского поселения Сосновского района, извещены, представителей не направили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав все представленные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ранее ПАО «Сбербанк России» в лице Челябинского отделения № 8597 обращался в суд с иском к ФИО3, ФИО4, Е.А.В. о досрочном взыскании ссудной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Сосновского районного суда от 17 мая 2016 года с ФИО3, У.И.М., Е.А.В. солидарно в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Челябинского отделения № 8597 сумму задолженности по состоянию на 01.06.2015 года по кредитному договору № от 16.10.2007 года в размере 1 741 274 руб. 40 коп., в том числе: - 33 566 руб. 89 коп. – неустойка, начисленная до 01.06.2015г., - 234 850 руб. 15 коп. – просроченные проценты, - 1 472 857 руб. 36 коп. – просроченный основной долг;- расходы по государственной пошлине в размере 22 906 руб. 37 коп., а всего 1 764 180 руб. 77 коп., 

Обращено взыскание путем продажи на публичных торгах заложенное имущество: жилой дом общей площадью 49,9 кв.м. расположенный АДРЕС, установив начальную продажную стоимость 2 801 000 руб.

При рассмотрении данного дела были установлены следующие фактические обстоятельства:

- 16.10.20207 года между Акционерным коммерческим сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) (далее – Банк, Кредитор) и ФИО3 (Заемщик) был заключен кредитный договор №, согласно п.1.1 которого Кредитор обязуется предоставить заемщику кредит «Ипотечный» в сумме 2 500 000 руб. под 12,5 % годовых на приобретение жилого дома площадью 49,9 кв.м., литер А, этажность 2, инвентарный №, расположенного АДРЕС (далее объект недвижимости), на срок по 16.10.2037 года, а Заемщик обязуется возвратить Кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им, в размере, в сроки и на условиях Договора.

- Обеспечением исполнения обязательства Заемщика является ипотека объекта недвижимости в размере 100% от его стоимости в соответствии с Договором купли-продажи и ипотеки, а также поручительство физических лиц У.И.М. и Е.А.В. (л.д. 27, 28)

- По договору купли-продажи объекта недвижимости от 16.10.2007 года ФИО3 купила у Я.Э.А. жилой дом, расположенный АДРЕС. В соответствии с п.2.1 договора отчуждаемый дом приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Курчатовским отделением № 8053 Сбербанка России согласно кредитному договору № от 16.10.2007 г.

Право собственности ФИО3, на указанный объект недвижимости зарегистрировано 22.11.2007 года. 

- В результате ненадлежащего исполнения заемщиком условий кредитного договора, образовавшихся просрочек платежей, сумма задолженности по кредитному договору № от 16.10.2007 года, согласно представленного истцом расчета составила на 01.06.2015 года 1 741 274 руб. 40 коп., в том числе 33 566 руб. 89 коп. – неустойка, начисленная до 01.06.2015г., 234 850 руб. 15 коп. – просроченные проценты, 1 472 857 руб. 36 коп. – просроченный основной долг.

- 22 ноября 2007 года Заемщиком была составлена закладная, по которой ФИО3 передала в залог Кредитору жилой дом, расположенный АДРЕС, денежная оценка предмета ипотеки – 2 801 000 руб. по состоянию на 26.09.2007 года (л.д. 29)

- В соблюдение норм п.3 ст.339 ГК РФ и ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор об ипотеке между сторонами зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 22.11.2007г.

- Согласно п. 5.3. закладной, залоговая стоимость предмета ипотеки была определена сторонами.

При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, суд установил ее в размере 2 801 000 руб., поскольку спор в отношении стоимости заложенного имущества между сторонами отсутствовал.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 данного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, по иску ПАО "Сбербанк" было обращено взыскание только лишь на жилой дом, расположенный АДРЕС.

Между тем, ФИО3 являлась правообладателем также и права долгосрочной аренды на земельный участок, на котором расположен жилой дом АДРЕС.

Из материалов дела следует, что 06 апреля 2009 года между АК СБ России ОАО и ФИО3 заключен договор ипотеки №, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю права и обязанности по договору долгосрочной аренды земельного участка сроком до 26 февраля 2052 года площадью 358 кв.м., категория земель земли поседений, расположенный АДРЕС. Согласно п.1.4 Договора ипотеки, предмет залога оценивается сторонами в 1000 руб.

(л.д.48)

Согласно п.2.1 Договора ипотеки, предметом залога обеспечивается исполнения обязательств залогодателя, возникших на основании кредитного договора № от 16.10.2007г., заключенного между Залогодержателем (Кредитором) и залогодателем в г.Челябинске.

Договор ипотеки № зарегистрирован в установленном порядке Управлением ФРС по Челябинской области 05.05.2009г. 

(л.д. 50)

По данным Управления Росреестра объект недвижимости - земельный участок площадью 358 кв.м. АДРЕС с КН № снят с ГКУ 17.01.2008г., граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Согласно выписке из ЕГРН на кадастровым учете с 07.05.2007г. находится земельный участок площадью 391 кв.м. АДРЕС с КН №. Зарегистрировано обременение в пользу ФИО3 по договору аренды земельного участка № от 26.02.2003г., Договору передачи прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды от 16.10.2007г., а также ипотека в пользу ПАО "Сбербанк России" по договору ипотеки № от 06.04.2009г. 

(л.д. 116-117)

В соответствии с ч.2 ст. 615 ГК РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог.

В соответствии с п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", при обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из буквального толкования закона следует, что, выполняя служебную роль при доме, самостоятельным объектом гражданского права такие земельные участки не являются. При отчуждении строения они следуют его судьбе, переходя к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 51 ФЗ "Об ипотеке" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется па основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. 

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При этом подлежат указанию идентифицирующие признаки объекта недвижимости, являющегося предметом залога, указанные в выписке из ЕГРН.

При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, суд установил ее в размере 1000 руб., поскольку такая цена установлена соглашением сторон и спор между сторонами в отношении стоимости заложенного имущества отсутствовал.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика следует взыскать в пользу истца понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. 

Руководствуясь ст.ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ПАО "Сбербанк России" к ФИО3 удовлетворить.

Обратить взыскание на право аренды сроком до 26.02.2052г. земельного участка общей площадью 391 кв.м., расположенного АДРЕС, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость 1000 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ПАО "Сбербанк России" в лице Челябинского отделения № 8597 ПАО Сбербанк расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы через ФИО5 районный суд.

Председательствующий