дело № 2-1409/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2017 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Марченко Е.С. при секретаре судебного заседании ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску ИП ФИО3 к ФИО2 о признании договоров аренды недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с иском к ФИО3 с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения №.

По условиям договора ответчику были предоставлены в аренду нежилые помещения площадью 133,5 кв.м и 31,5 кв.м расположенные по адресу: 

<

адрес>, а ответчик обязался оплачивать арендную плату за арендуемую площадь помещений.

Истец исполнил принятые на себя по договору обязательства и передал ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанные в договоре нежилые помещения.

В соответствии с п. 3.2, 7.2 договора, сумма арендной платы определена дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ и составила 80 000 руб. в месяц и должна вноситься арендатором до 1-го числа текущего месяца путем перечисления Арендатором на счет Арендодателя или вноситься наличными денежными средствами непосредственно Арендодателю. 

Указанное условие ответчиком в полном объеме не выполнено. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 221500 руб. 

Кроме того, договором № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ п.2 определено, что оплата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, воду и теплоснабжение, а также техническое обслуживание объекта аренды в арендную плату не входят и оплачиваются арендатором самостоятельно в соответствии с платежными документами и в сроки указанные в договорах заключенных между Арендодателем и соответствующими организациями, согласно приложению к дополнительному соглашению.

Задолженность по коммунальным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 14214,16 руб.

В соответствии с п. 4.1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ в случае невнесения арендатором платежей в сроки установленные договором и дополнительным соглашением, арендатор уплачивает арендодателю пеню за пользование чужими денежными средствами из расчета 1% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки. На основании этого, задолженность по просроченным платежам составляет: по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ - 20000 руб.

Просит взыскать с ФИО3 в свою пользу сумму задолженности по арендной плате в размере 221500 руб., расходы по коммунальным платежам в размере 14214,16 руб., пеню в размере 95235 руб.

В ходе судебного разбирательства от ФИО2 поступили уточненные в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования. По условиям которых, истец просит взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате включительно по март в размере 301500 руб., задолженность по коммунальным платежам в сумме 24943,14 руб., пени в размере 126245 руб., а также возместить расходы по оплаченной госпошлине. 

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения №Л.

По условиям договора ответчику было предоставлено в аренду часть нежилого помещения площадью 159 кв.м расположенное по адресу: 

<

адрес>, а ответчик обязался оплачивать арендную плату за арендуемую площадь помещения.

Истец исполнил принятые на себя по договору обязательства и передал ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ часть нежилого помещения.

В соответствии с п. 3.2, 7.2 договора, сумма арендной платы определена дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ и составила 40 000 руб. в месяц и должна вноситься арендатором до 1-го числа текущего месяца путем перечисления Арендатором на счет Арендодателя или вноситься наличными денежными средствами непосредственно Арендодателю. 

Указанное условие ответчиком в полном объеме не выполнено. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 93000 руб. 

Кроме того, договором №Л от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ п.2 определено, что оплата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, воду и теплоснабжение, а также техническое обслуживание объекта аренды в арендную плату не входят и оплачиваются арендатором самостоятельно в соответствии с платежными документами и в сроки указанные в договорах заключенных между Арендодателем и соответствующими организациями, согласно приложению к дополнительному соглашению.

Задолженность по коммунальным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 14478,47 руб.

В соответствии с п. 4.1.1 договора №Ст.6 от ДД.ММ.ГГГГ в случае невнесения арендатором платежей в сроки установленные договором и дополнительным соглашением, арендатор уплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 1% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки. На основании этого, задолженность по просроченным платежам составляет: по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ - 39140 руб.

Просит взыскать с ФИО3 в свою пользу сумму задолженности по арендной плате в размере 93000 руб., расходы по коммунальным платежам в размере 14478,47 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39140 руб.

В ходе судебного разбирательства от ФИО2 поступили уточненные в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования. По условиям которых, истец просит взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате включительно по март в размере 133000 руб., задолженность по коммунальным платежам в сумме 41448,94 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 71180 руб.

Дела по исковым требованиям ФИО2 к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате были объединены в одно производство.

В судебном заседании ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковых заявлениях. Указал, что договорами предусмотрен порядок их расторжения. ФИО3 с ним договора аренды не расторгала. Арендуемое помещение по адресу: 

<

адрес> использовала в качестве торгового помещения до ДД.ММ.ГГГГ, затем использовала помещение в качестве склада. В указанном помещении до сих пор находится ее имущество. В связи с неиспользованием помещения по назначению длительное время и наличием задолженности по арендной плате, он ДД.ММ.ГГГГ сменил личинку замка, чем ограничил ее доступ до полного погашения задолженности. Арендуемое помещение по адресу 

<

адрес> ФИО3 фактически использовала по ДД.ММ.ГГГГг., что подтверждается фотографиями, показаниями свидетелей, кассовыми чеками. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 по собственной инициативе прекратила торговую деятельность в арендуемом помещении. С предложением расторгнуть договор аренды нежилого помещения ФИО3 к нему не обращалась. 

ФИО3 и ее представитель ФИО4 исковые требования по договору аренды нежилого помещения по 

<

адрес> не признали. По договору аренды части нежилого помещения по адресу 

<

адрес> признали частично. Полагают, что задолженность по арендной плате составляет 12612 руб., проценты за пользования денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГКРФ равны 403,88 руб., долг по коммунальным платежам признает на сумму 6883 руб. (л.д.75 т.2). 

В последующем ФИО3 уточнила свою позицию и признала требования по договору аренды нежилого помещения по адресу 

<

адрес> в размере 5000 руб. коммунальных платежей за ДД.ММ.ГГГГ. В остальной части иск не признала.

ФИО3 обратилась со встречными исковыми требованиями о признании договоров аренды недействительными. 

В обоснование заявленных требований указала, что помещение по адресу: 

<

адрес> использовалось в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ стороны договора пришли к устному соглашению о прекращении действия договора аренды в соответствии с п.5.1 договора. При этом на день прекращения действия договора оплата за коммунальные платежи и арендная плата за вышеназванный период была произведена полностью. Ответчик как устно, так и своими действиями выразил согласие на прекращение договора аренды. А именно, в начале ДД.ММ.ГГГГ он сменил замок в вышеназванном помещении. В настоящее время по адресу ранее арендуемого помещения находятся бухгалтерские документы, подтверждающие факт оплаты за аренду этого помещения и коммунальные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, на вышеуказанное помещение имеется обременение в виде договора аренды между ФИО2 и ФИО10 это обременение в виде договора аренды действовало на момент заключения с ней договора аренды на это же помещение. Данное обременение зарегистрировано в ЕГРП. 

Нежилое помещение 

<

адрес> она использовала в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ стороны договора пришли к устному соглашению о прекращении действия договора аренды в соответствии с п.5.1 договора. При этом на день прекращения действия договора оплата за коммунальные платежи и арендная плата за вышеназванный период была произведена полностью. Ответчик как устно, так и своими действиями выразил согласие на прекращение договора аренды. А именно, ДД.ММ.ГГГГ он сменил замок в вышеназванном помещении. Кроме того, на вышеназванное нежилое помещение имеется действующий договор аренды на 50,9 кв.м заключенный между ФИО9 и ООО «Виктория» от ДД.ММ.ГГГГ. договор не расторгнут, акт приема-передачи не подписан. Более того, стало известно, что оборудование, которое находилось в период арендных отношений в помещении (холодильники, витрины, кассовый аппарат), принадлежит так же ООО «Виктория», о чем ФИО2 умолчал при заключении договора. Запись о заключении договора аренды между ООО «Виктория» и ФИО9 внесена в ЕГРП. Данный факт подтверждается решением Ленинского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в котором было отказано ООО «Виктория» в расторжении договора. Указывает, что ФИО2 ввел в заблуждение ФИО3 при заключении с ней договоров аренды указанные нежилых помещений, а именно умолчал об обстоятельствах, о которых он должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Ссылаясь на положения ст. 166, 168, 178, 179 ГК РФ и указывая, что сделки совершены под влиянием обмана и заблуждения просит признать недействительным договор аренды нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3 и договор аренды нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3 (л.д.88 т.1, 116 т.2).

ФИО2 встречные исковые требования не признал. Указал, что в ДД.ММ.ГГГГ договор аренды (на площадь 50,9 кв.м), заключенный между ФИО9 и ООО «Виктория» был им расторгнут. Соответствующая запись была внесена в ЕГРП на недвижимое имущество. По договору аренды нежилого помещения по 

<

адрес> указал, что ДД.ММ.ГГГГ бывший арендатор ИП ФИО10 отказался от договора аренды помещения, освободил торговое помещение и вывез все свое имущество. 

Указывает, что на момент заключения договора аренды с ФИО3 никаких обременений в виде договоров аренды с другими лицами не имелось. Просит отказать в удовлетворении встречных исковых требований. 

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что нежилое помещение №, площадью 133,5 кв.м, а также нежилое помещение площадью 31,5 кв.м расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО2 (л.д. 4, 5 т.1).

Собственником нежилого помещения 1П, общей площадью 226,4 кв.м расположенного по адресу: 

<

адрес> также является ФИО2 (л.д.6 т.2).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения №.

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение в соответствии с планами помещений расположенных по адресу: 

<

адрес> для организации в арендуемых помещениях хозяйственной деятельности не противоречащей законам РФ.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 165 кв.м (п.1.1 ).

Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (п.1.2). (л.д. 6 т.1).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал, а ИП ФИО3 приняла в аренду нежилое помещение площадью 165 кв.м по адресу: 

<

адрес> (л.д.8 т.1).

Таким образом, ФИО2 выполнил свои обязательства по договору аренды, предоставил ИП ФИО3 нежилое помещение во временное пользование.

По условиям договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату и оплачивать коммунальные платежи, установленные договором и последующими изменениями и дополнениями к нему (п.2.3.3).

Все расчеты по настоящему договору производятся путем перечисления арендатором арендной платы на счет арендодателя, или вносятся наличными денежными средствами непосредственно арендодателю. (п.3.1).

Размер арендной платы определен дополнительным соглашением (п.3.2).

Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1-го числа текущего месяца (п.3.3).

Согласно дополнительному соглашению к договору от ДД.ММ.ГГГГ установлена арендная плата в размере 80000 руб. за каждый месяц аренды. 

В судебном заседании установлено, что ИП ФИО3 ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, а именно не в полном объеме оплачивает платежи за аренду нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что ФИО3 за ДД.ММ.ГГГГ за аренду помещений внесла всего 18500 руб., больше платежей ФИО3 не вносила. (л.д. 55 т.1).

Согласно расчету истца, задолженность ИП ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ включительно составляет 301500 руб. 

Возражая против удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате и другим платежам, ИП ФИО3 указывает, что между ней и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ достигнуто устное соглашение о прекращении действия договора аренды в соответствии с п.5.1 договора. При этом на день прекращения действия договора оплата за коммунальные платежи и арендная плата за вышеназванный период была произведена полностью. Ответчик как устно, так и своими действиями выразил согласие на прекращение договора аренды. А именно, в начале ДД.ММ.ГГГГ он сменил замок в вышеназванном помещении. В настоящее время по адресу ранее арендуемого помещения находятся бухгалтерские документы, подтверждающие факт оплаты за аренду этого помещения и коммунальные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с п.5.1 договора, его действие может быть прекращено по соглашению сторон. 

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, из условий договора аренды, составленного в письменной форме, и положений действующего законодательства следует, что соглашение о расторжении договора должно быть совершено в письменном виде.

ФИО2 отрицал, что между ним и ФИО3 достигнуто соглашение о расторжении договора.

Поскольку между сторонами соглашения о расторжении договора в письменном виде совершено не было, договор не расторгнут.

Доказательств, того, что ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ сменил замок, чем прекратил доступ ответчика в нежилое помещении, ФИО3 не представлено.

При этом, в материалах дела имеются письмо ФИО2 направленное ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 с просьбой предоставить ему экземпляр ключей для его доступа в помещение, а также претензия от ДД.ММ.ГГГГ в которой он указывает на использование ФИО3 арендуемого помещения не по назначению, в частности как склад для имущества указывает, что ДД.ММ.ГГГГ вывезен только один холодильник и кассовое оборудование (л.д.66, 73 т.1).

Из содержания писем, претензий не следует, что ФИО2 сменил замок и препятствует ФИО3 в использовании объекта аренды. Напротив, из указанных обращений следует, что ФИО2 просит ФИО3 погасить задолженность, возобновить хозяйственную деятельность или в случае отказа от ведения хозяйственной деятельности освободить помещение от своего имущества и сдать его по акту приема-передачи. 

При этом показания свидетеля ФИО11, которая указала, что торговля по 

<

адрес> велась ФИО3 до середины ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует, что договор аренды в связи с окончанием торговой деятельности был расторгнут. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО12 пояснил, что видел, как в конце ДД.ММ.ГГГГ из помещения по 

<

адрес> арендаторы вывозят имущество. В ДД.ММ.ГГГГ со слов ФИО2 понял, что договор аренды не расторгнут. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО13 пояснил, что в помещении по 

<

адрес> до сих пор находится имущество ФИО3

Принимая во внимание вышеизложенное, а также отсутствие письменного соглашения о расторжении договора аренды, суд приходит к выводу, что договор не расторгался, а арендодатель не препятствовал арендатору пользоваться арендуемым помещением.

Вместе с тем, конклюдивные действия ФИО2 заменившего ДД.ММ.ГГГГ личинку замка в нежилое помещение, а также нежелание арендатора использовать его по назначению свидетельствуют о прекращении договора аренды между истцом и ответчиком с ДД.ММ.ГГГГг.

Таким образом, задолженность по арендной плате подлежит взысканию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы истца о том, что он в соответствии с п.2.1.2 условий договора ограничил ответчику доступ в арендуемое помещение, суд отклоняет, поскольку доступ фактически был прекращен. 

Из представленного истцом расчета и выписки по лицевому счету следует, что за ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 перечислила ФИО2 в счет оплаты аренды 18500 руб., таким образом, задолженность за декабрь составляет 61500 руб. (л.д.63 т.1). Доказательств перечисления ответчиком платежей за аренду в большем размере в дело не представлено.

За 6 дней марта задолженность по арендной плате составляет 15483,87 (80000/31х6). 

С учетом частичной оплаты, задолженность по аренде за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 236983 руб. 87 коп. (61500+80000+80000+15483,87).

Истцом заявлены требования о взыскании расходов по коммунальным платежам в размере 24943 руб. 14 коп.

В соответствии с приложением к договору аренды оплата за коммунальные услуги: оплата за электро-, водо- и теплоснабжение; расходы по эксплуатации и техническому обслуживанию объекта аренды в арендную плату не входят и оплачиваются арендатором самостоятельно в соответствии с платежными документами и в сроки, указанные в договорах, заключенных между арендодателем и соответствующими организациями, согласно Приложения к настоящему дополнительному соглашению. (л.д.9).

В соответствии с приложением к дополнительному соглашению платежи арендатор оплачивает непосредственно арендодателю в объеме в соответствии с платежными документами соответствующих организаций.

Из материалов дела следует, что за ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 произвела оплату за коммунальные услуги в размере 20000 руб. (л.д. л.д.63 т.1). Более от ФИО3 платежей за коммунальные услуги не поступало. 

Согласно представленному истцом расчету и платежным документам по коммунальным платежам и обслуживанию нежилого помещения за ДД.ММ.ГГГГ начислено 25570,87 руб. (л.д.38 т.1), за ДД.ММ.ГГГГ 9113,36 руб. (л.д.34 т.1), за ДД.ММ.ГГГГ 5590,36 руб. (л.д.31 т.1), за ДД.ММ.ГГГГ 4668,55 руб. (л.д. 529 т.1).

Проверив расчет истца за декабрь, январь и февраль суд признает его правильным. За шесть дней ДД.ММ.ГГГГ задолженность составляет 903,59 руб. (4668,55/31х6).

Таким образом, с учетом произведенных ответчиком оплат, задолженность по коммунальным платежам составляет - 21178,19 руб. (5570,87 (25570,87-20000) + 9113,36 + 5590,36 + 903,59).

Истцом заявлены требования о взыскании с ИП ФИО3 пени за невнесение арендатором платежей, в сроки установленные договором.

В соответствии с условиями договора аренды в случае невнесения арендатором всех платежей в сроки, установленные настоящим договором и дополнительными соглашениями, арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 1% в день с просроченной суммы за каждый день календарный день просрочки (п.4.2).

Из представленного истцом расчета пени за несвоевременное внесение платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют 126245 руб. 

Расчет проверен судом и признан верным.

Представитель ответчика просила снизить неустойку, считает, что размер является чрезмерно завышенным.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2.2 определения от ДД.ММ.ГГГГ N 7-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Суд, принимая во внимание соотношение размера предъявленной ко взысканию неустойки и размера задолженности по арендной плате, процентную ставку неустойки (1% в день от суммы неисполненного обязательства), период просрочки, учитывая компенсационную природу неустойки, требования разумности и справедливости, считает, что предъявленная истцом ко взысканию неустойка в размере 126245 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению на основании положений статьи 333 ГК РФ до 10000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения №Л.

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения в соответствии с планом помещения расположенного по адресу: 

<

адрес> для организации в арендуемых помещениях хозяйственной деятельности не противоречащей законам РФ.

<

адрес> сдаваемых в аренду помещений – 159 кв.м (п.1.1 ).

Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (п.1.2). (л.д. 7 т.2).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал, а ИП ФИО3 приняла в аренду нежилое помещение площадью 159 кв.м по адресу: 

<

адрес> (л.д.9 т.2).

Таким образом, ФИО2 выполнил свои обязательства по договору аренды, предоставил ИП ФИО3 часть нежилого помещения во временное пользование.

По условиям договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату и оплачивать коммунальные платежи, установленные договором и последующими изменениями и дополнениями к нему (п.2.3.3).

Все расчеты по настоящему договору производятся путем перечисления арендатором арендной платы на счет арендодателя, или вносятся наличными денежными средствами непосредственно арендодателю. (п.3.1).

Размер арендной платы определен дополнительным соглашением (п.3.2).

Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1-го числа текущего месяца (п.3.3).

Согласно дополнительному соглашению к договору от ДД.ММ.ГГГГ установлена арендная плата в размере 40000 руб. за каждый месяц аренды. (л.д. 10 т.2 ).

В судебном заседании установлено, что ИП ФИО3 ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, а именно не в полном объеме оплачивает платежи за аренду нежилого помещения.

Из расчета истца следует, что ФИО3 за ДД.ММ.ГГГГ за аренду помещений внесла всего 27000 руб., больше платежей ФИО3 не вносила. (л.д. 81 т.2). Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Согласно расчету истца, задолженность ИП ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ включительно составляет 133000 руб. 

Возражая против удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате и другим платежам, ИП ФИО3 указывает, что между ней и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ достигнуто соглашение о прекращении действия договора аренды в соответствии с п.5.1 договора. При этом на день прекращения действия договора оплата за коммунальные платежи и арендная плата за вышеназванный период была произведена полностью. Ответчик как устно, так и своими действиями выразил согласие на прекращение договора аренды. А именно, ДД.ММ.ГГГГ он сменил замок в вышеназванном помещении. В соответствии с п.5.1 договора, его действие может быть прекращено по соглашению сторон. 

Поскольку договор аренды совершен в письменной форме соглашение о расторжении договора должно быть совершено тоже в письменном форме (ст. 452 ч.1 ГК РФ).

ФИО2 отрицал, что между ним и ФИО3 достигнуто соглашение о расторжении договора. Указывал, что торговля в нежилом помещении велась до ДД.ММ.ГГГГ. После прекращения торговли требования о расторжении договора от ФИО3 не поступало. 

В подтверждение того, что ФИО3 использовала предоставленное помещение представлены фотографии, копии чеков от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, товарные накладные от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствующие о торговли по указанному адресу, а соответственно использовании нежилого помещения до марта 2017 (138-148).

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО16, БАМ, ФИО9 подтвердили, что ФИО3 осуществляла торговлю по указанному адресу до ДД.ММ.ГГГГ. 

Доводы ответчика о том, что помещение арендовало ООО «Машенька», директором которого является ФИО3, суд отклоняет. Договор аренды с ООО «Машенька» ответчиком не представлен, истец отрицал заключение такого договора, соответственно возражения ответчика необоснованны.

Поскольку между сторонами соглашения о расторжении договора совершено не было, ФИО3 осуществляла торговлю, в настоящее время в указанном помещении находится ее имущество договор является действующим.

Доказательств, того, что ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ сменил замок, чем прекратил доступ ответчика в нежилое помещение, ФИО3 не представлено.

Наложение ареста на имущество ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ не препятствовало осуществлению ей дальнейшей торговли, арест на реализуемую продукцию наложен не был. Поэтому данный факт также не свидетельствует о прекращении договора аренды. (л.д. т.2).

Принимая во внимание вышеизложенное, а также отсутствие письменного соглашения о расторжении договора аренды, суд приходит к выводу, что договор не расторгался, а арендодатель не препятствует арендатору пользоваться арендуемым помещением.

Таким образом, задолженность по арендной плате подлежит взысканию за период с декабря 2016 по марта 2017 включительно.

С учетом частичной оплаты задолженность по аренде за период с декабря 2016 по марта 2017 составляет 133000 руб. коп. (13000 (40000-27000)+40000+40000+40000).

Истцом заявлены требования о взыскании расходов по коммунальным платежам в размере 41448 руб. 94 коп.

В соответствии с приложением к договору аренды оплата за коммунальные услуги: оплата за электро-, водо- и теплоснабжение; расходы по эксплуатации и техническому обслуживанию объекта аренды в арендную плату не входят и оплачиваются арендатором самостоятельно в соответствии с платежными документами и в сроки, указанные в договорах, заключенных между арендодателем и соответствующими организациями, согласно Приложения к настоящему дополнительному соглашению. Оплата за электроэнергию в местах общего пользования определяется в процентном отношении от занимаемой площади указанной в договоре. Оплата за освещение в торговом зале уменьшается на величину потребления электроэнергии отделом трикотажа. Оплата за коммунальные услуги: тепло-, водоснабжения, а также другие расходы по эксплуатации и техническому обслуживанию определяется в процентном соотношении от занимаемой площади указанной в договоре (л.д.10 т.2).

В соответствии с приложением к дополнительному соглашению платежи арендатор оплачивает непосредственно арендодателю в объеме в соответствии с платежными документами соответствующих организаций.

Из материалов дела следует, что за коммунальные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 произвела оплату в размере 28637 руб. (л.д.80,83,202-204 т.1 ). Более от ФИО3 коммунальных платежей не поступало. 

Согласно представленному истцом расчету и платежным документам за коммунальные услуги и обслуживание нежилого помещения было начислено: за ДД.ММ.ГГГГ - 21147 руб. ДД.ММ.ГГГГ - 25282,14 руб., за ДД.ММ.ГГГГ - 10196,33 руб., за ДД.ММ.ГГГГ - 23316,15 руб., за ДД.ММ.ГГГГ - 11291,32 руб.

Проверив расчет истца, суд признает его неверным, поскольку истцом неверно использовано процентное соотношение от занимаемой площади по договору.

Согласно условиям договора площадь используемая нежилого помещения составляет 159 кв.м (л.д. 9 т.2 ).

Таким образом, в процентном соотношении от общей площади 226,4 кв.м занимаемая составляет 70,22%.

Следовательно, за ДД.ММ.ГГГГ следовало заплатить 20589,05 руб. исходя из следующего расчета: услуги дворника 702,20+уборка нежилого помещения 3159,90+ теплопотребление 4014,85, горячая вода 364,10+ водопотребление 200+электроэнергия 12148; 

за ДД.ММ.ГГГГ 24686,24 руб., исходя из следующего расчета: услуги дворника 702,20+уборка нежилого помещения 3159,90+ теплопотребление 6326, водопотребление 371+электроэнергия 14127,14; 

за ДД.ММ.ГГГГ 11526,75 руб. исходя из следующего расчета: теплопотребление 7402,14+уборка помещения 1222,83+услуги дворника 702,20+электроэнергия 147,55+водопотребление 296,53+ охрана 1755,50; 

за ДД.ММ.ГГГГ 23030,37 руб. исходя из следующего расчета: теплопотребление 6958,08+горячая вода 62,13+электроэнергия 12513,46+услуги дворника 702,20+ уборка помещений 2567,00+водопотребление 227,50; 

за ДД.ММ.ГГГГ составляет 11144,28 руб. исходя из следующего расчета: теплопотребление 6458,47+ электроэнергия 4685,81 руб.

Итого за коммунальные услуги и содержание нежилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ должно быть начислено 90976,69 руб., а не 91232,94 руб.

Из расчета истца следует, что ФИО3 оплачена задолженность по коммунальным платежам с ДД.ММ.ГГГГ в размере 49784 руб. Соответственно задолженность по коммунальным платежам подлежащая взысканию с ФИО3 составляет 38726, 41 руб. (90976,69-49784). 

Истцом заявлены требования о взыскании с ИП ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 71180 руб.

В соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с условиями договора аренды в случае невнесения арендатором всех платежей в сроки, установленные настоящим договором и дополнительными соглашениями, арендатор уплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 1% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки (п.4.1.1).

Из представленного истцом расчета сумма процентов за пользование чужими средствами за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют 71180 руб. 

Представитель ответчика просила снизить сумму процентов начисленную за пользование чужими денежными средствами, считает, что заявленная ко взысканию сумма чрезмерно завышенным.

Согласно п.6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Проанализировав период и причины допущенного нарушения обязательства, учитывая, что размер начисленных процентов должен носить компенсационный характер и не должен служить средством обогащения кредитора, а также то, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин неисполнения принятых на себя обязательств по своевременному внесению платежей, суд приходит к выводу о том, что основания для уменьшения суммы процентов имеются, с учетом требования п.6 ст. 395 ГК РФ, суд полагает возможным снизить сумму процентов за пользование чужими денежным средствами до 10000 руб.

ФИО3 обращаясь со встречным иском о признании договоров недействительными, указывает на то, что при заключении договоров аренды ФИО2 ввел ее в заблуждение и обманул, так как на сданные ей в аренду нежилые помещения имеются действующие договора аренды заключенные между ФИО9 и ООО «Виктория» и между ФИО2 и ФИО10 Указывает, что обременение в виде договоров аренды зарегистрированы в ЕГРП.

На основании ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с ч.2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из пояснений ФИО2 следует, что договор аренды помещения по 

<

адрес> между ООО «Виктория» и ФИО9 был расторгнут в ДД.ММ.ГГГГ. Соответствующая запись была внесена в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. ДД.ММ.ГГГГ бывший арендатор помещений по 

<

адрес>, ИП ФИО10, отказался от договора аренды помещения, освободил помещение и вывез свое имущество.

Согласно выписки из ЕГРП обременений в виде договоров аренды на нежилые помещения по адресу: 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> не зарегистрированы (л.д.196 т.2). 

В материалы дела ФИО2 представлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ направленное в адрес ФИО10 о расторжении договора с 01.05.2016г. (л.д. ).

Согласно решению Ленинского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ договор между ФИО2 и ФИО10 расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.176 т.2). 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля директор ООО «Виктория» УТГ подтвердила, что они выехали из помещений по 

<

адрес>. В настоящее время указанное помещение не арендуют, торговлю в указанном помещении не осуществляют. 

Таким образом, обстоятельства изложенные ФИО3 во встречном иске не нашли своего подтверждения, правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании договоров недействительными не имеется.

Принимая во внимание изложенное в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании договоров недействительными следует отказать.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят, в том числе из государственной пошлины.

Из разъяснений, содержащихся в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

При подаче искового заявления о взыскании задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ истец заплатил госпошлину в размере 7727 руб., о взыскании задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил госпошлину в размере 5656 руб., что подтверждается чеками от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19, 57 т.1, л.д. 2, 108 т.2). 

Учитывая тот факт, что требования истца удовлетворены частично, по правилу п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины в общем размере 12673 руб. 13 коп. 

Руководствуясь ст. 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 236983 руб. 87 коп., задолженность по коммунальным платежам в размере 21178 руб. 19 коп., пени 10000 рублей; задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 133000 руб., задолженность по коммунальным платежам 38726 руб. 41 коп., пени 10000 рублей.

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по госпошлине 12673 руб. 13 коп. 

В удовлетворении остальной части заявленных ФИО2 требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО3 к ФИО2 о признании договоров аренды недействительными отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке посредством подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Судья: Е.С.Марченко