К делу № 2-1539/2024

УИД 23RS0012-01-2024-001762-35

Категория 2.219

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ 19 ноября 2024 года

Горячеключевской городской суд Краснодарского края 

в составе:

председательствующего судьи Лукьяненко М.В.

при секретаре Челпановской А.А.

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 14 июня 2024 года, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, действующего на основании доверенности от 5 августа 2024 года, ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2 чу, ФИО6, ФИО4 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества не заключенными,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с вышеназванными требованиями к ФИО2, в обоснование которых указала, что решением Горячеключевского городского суда от 19 августа 2010 года за ней (носившей на момент вынесения судебного акта фамилию «Снимщикова») признано право пожизненного пользования и проживания в жилом помещении, расположенным по адресу: г. Горячий Ключ, 

<

адрес>, принадлежавшем ее отцу – ответчику ФИО2 В данном жилом помещении она проживала с момента своего рождения. В мае 2024 года ей стало известно, что 20 марта этого же года был зарегистрирован переход права собственности к иному, не известному ей лицу на основании договора купли-продажи, который, как считает истец (не располагающая копией этого договора), не содержит существенного условия о ранее признанном за ней праве, о наличии которого ответчик целенаправленно не довел до покупателя информацию об обременении помещения ее правами. Сведений о ее регистрации в жилом помещении по указанному адресу в отделе по вопросам миграции ОМВД России по г. Горячий Ключ в настоящее время не имеется.

По изложенным основаниям, истец, уточняя свои требования, просила признать незаключенными договоры купли-продажи объектов недвижимости без номера от 27 декабря 2023 года между ФИО2 и ФИО6 и от 18 марта 2024 года между ФИО6 и ФИО4, аннулировать все произведенные в соответствии с названными договорами регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО6, ФИО4

Истец ФИО5, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, воспользовались предоставленным статьей 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме, суду приводил доводы, в целом аналогичные изложенным в иске. По его мнению, представленное ответчиками уведомление не может быть принято в качестве допустимого доказательства включения в договор условия о праве его доверителя на проживание и пользование жилым помещением, поскольку данный документ не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО8 с иском не согласился и просил отказать в его удовлетворении, указывая, что его доверитель, являясь собственником спорного объекта, был вправе им распорядиться по своему усмотрению без ограничений. Заключенные договоры не ограничивают истца в праве пользования и проживания в жилом помещении, о наличии которого покупатели при заключении каждой из сделок были уведомлены.

Ответчик ФИО4 иск не признала, пояснив, что в настоящее время является собственником жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>. При заключении договора она была уведомлена о наличии у истца права пожизненного пользования и проживания в приобретаемом ею жилом помещении, в реализации которого с ее стороны никаких препятствий не имеется.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание, о месте и времени которого извещалась по адресу регистрации, не явилась. Направленная ей повестка возвращена в суд с отметкой об истечении срока хранения, что применительно к положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и разъяснениям, приведенным в пунктах 63, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», свидетельствует о надлежащем извещении ответчика, поведение которой указывает на ее уклонение от получения корреспонденции в отделении связи, что возлагает на данного участника процесса риск неблагоприятных последствий проявленного в отношении получения судебной корреспонденции бездействия, связанных с проведением разбирательства в ее отсутствие.

При изложенных обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названного ответчика в соответствии с частью 4 статьи 167 ГПК РФ, в отношении истца и ответчика ФИО2 – в порядке части 3 статьи 167 этого же Кодекса.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

Из материалов дела установлено, что вступившим в законную силу решением Горячеключевского городского суда Краснодарского края от 19 августа 2010 года по иску прокурора г. Горячий Ключ, поданному в интересах несовершеннолетней ФИО9, за последней признано право пожизненного пользования и проживания жилым помещением, расположенным по адресу: г. Горячий Ключ, 

<

адрес>.

Согласно свидетельству серии I-АГ №«...», выданному ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 изменила фамилию на Раутенко.

Ответчик ФИО2 является отцом истца ФИО5

Истец Раутенко (ФИО12) Ю.Н. установлена инвалидность первой группы с детства бессрочно (справка ФГУ «ГБ МСЭ по Краснодарскому краю» серии №«...» от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 2 статьи 13 ГПК РФ).

Исходя из приведенного, признанное вступившим в законную силу решением суда за ФИО5 право пожизненного пользования и проживания в жилом помещение по 

<

адрес> г. Горячий Ключ не может быть поставлено под сомнение.

С ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка и жилого дома общей площадью 57,9 кв. м по 

<

адрес> в г. Горячий Ключ на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ являлся ответчик ФИО2

Из представленных территориальным отделом № 3 Филиала ППК «Роскадастр» регистрационных дел следует, что 27 декабря 2023 между ФИО2 и ФИО6 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, предметом которого являются вышеупомянутые жилой дом и земельный участок. 

На основании договора купли-продажи от 18 марта 2024 года эти же объекты недвижимости отчуждены ФИО10 в пользу ФИО4

Материалами дела подтверждается последовательная регистрация перехода прав на объекты недвижимости от ФИО2 к ФИО6, а от нее к ФИО4, которая в настоящее время является собственником жилого дома и земельного участка.

Обращение в суд с рассматриваемыми требованиями обосновано, с позиции истца, нарушением в результате совершенных сделок признанного за ней пожизненного права пользования и проживания в указанном жилым доме ввиду невключения в договоры купли-продажи соответствующего условия, являющегося существенным, что повлекло ограничение ее в жилищных правах.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям (пункт 3 статьи 154, пункт 1 статьи 432 ГК РФ), в противном случае договор считается незаключенным.

По смыслу закона такой договор является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).Согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

При наличии судебного акта о признании за ФИО5 вышеназванного права рассматриваемая ситуация относится к исключениям из предусмотренного приведенной нормой общего правила о прекращении при смене собственника жилого помещения права пользования им у членов семьи прежнего собственника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 529 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы закона следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенность характера названного условия подразумевает, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

Изучением условий заключенных договоров купли-продажи от 27 декабря 2023 года и 18 марта 2024 года установлено отсутствие в них упоминания о ФИО5 как лице, имеющем на основании судебного акта право пользования жилым помещением, являющимся предметом данных договоров, и право проживания в нем.

Напротив, договор от 27 декабря 2023 года содержит условие, в силу которых продавец ФИО2 гарантирует отсутствие других членов семьи, чьи интересы были бы нарушены при отчуждении объекта недвижимости (пункт 5).

Аналогичное условие (в отношении продавца ФИО6) содержится и в договоре от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4).

Между тем, по смыслу норм действующего законодательства заключенные в рассматриваемой ситуации договоры купли-продажи не должны изменять объем жилищных прав ФИО5 по пользованию и проживанию в жилом помещении, что должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующим основаниям к другим лицам, поскольку иное нарушает положения статьи 40 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, поскольку условие о праве ФИО5 на пользование жилым помещением и проживание в нем, являющееся в силу приведенных норм гражданского законодательства существенным для данного вида договоров, в оспариваемые договоры включено не было, следовательно, вышеупомянутые договоры купли-продажи, исходя из положений статьи 432 ГК РФ, нельзя признать заключенными.

Отсутствие соответствующих условий нарушает права истца на пожизненное пользование и проживание в жилом помещении.

Из пояснений ответчиков следует, что при отсутствии в договоре спорного условия, тем не менее при совершении сделок покупатели были надлежащим образом уведомлены о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника.

В подтверждение указанной позиции ответчиками представлены уведомления от 27 декабря 2023 года и от 18 марта 2024 года, согласно которым продавцы ФИО2 и ФИО6 уведомили покупателей (соответственно ФИО6 и ФИО4) о праве истца на пользование и проживание в жилом 

<

адрес> в г. Горячий Ключ.

Между тем, данное уведомление не может быть принято судом в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность возражений ответчиков, связанных с соблюдением требований пункта 1 статьи 558 ГК РФ, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 2 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Однако из регистрационных дел не следует, что представленное ответчиками уведомление к договору купли-продажи зарегистрировано в установленном порядке, как того требуют положения приведенных норм ГК РФ.

В этой связи уведомления, на которые ссылается сторона ответчиков, подлежат критической оценке и на выводы суда о несогласовании сторонами сделок при их заключении существенного условия не влияют.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, совершенный между ФИО2 и ФИО6, а также последующий договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ответчиком ФИО4 подлежат признанию незаключенными, а произведенные на их основании регистрационные записи о переходе права собственности – аннулированию органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Вопросы, связанные с возвратом исполненного по указанным договорам, подлежат разрешению путем предъявления сторонами сделок самостоятельных исков.

Согласно части 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО5 к ФИО2 чу, ФИО6,и ФИО4 о признании договоров купли продажи недвижимого имущества незаключенными – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №«...», площадью 1 012 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, а также жилого дома с кадастровым №«...», общей площадью – 57,9 кв. м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, совершенный между ФИО2 чем и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №«...», площадью 1 012 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, а также жилого дома с кадастровым №«...», общей площадью – 57,9 кв. м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, совершенный между ФИО6 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным.

Погасить запись о регистрации за ФИО6 права собственности на земельный участок с кадастровым №«...», площадью 1 012 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и на жилой дом с кадастровым №«...», общей площадью 57,9 кв. м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Погасить запись о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым №«...» площадью 1 012 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и на жилой дом с кадастровым №«...», общей площадью 57,9 кв. м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Восстановить записи о регистрации права собственности ФИО2 ча на земельный участок с кадастровым №«...», площадью 1 012 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и на жилой дом с кадастровым №«...», общей площадью 57,9 кв. м, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости и для государственной регистрации права собственности.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд Краснодарского края в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Лукьяненко

Мотивированное решение суда изготовлено 28 ноября 2024 года.