Производство№ 2-141/2021 (2-1139/2020;)

УИД 28RS0004-01-2019-015068-09

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 марта 2021 года г. Благовещенск 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Горбаконенко А.В.,

при секретаре Толостобовой А.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Градъ» и Ло Хуэйминь о признании преимущественного права аренды и обобязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истецобратился в суд с исковым заявлением, указав, что06 декабря 2018 года между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды машиноместа № 115 площадью 14.8 кв.м., на первом уровне подземного этажа подземной автостоянки, расположенной по адресу: ***. 

Согласно п.1.3 договора арендатор использует машиноместо для парковки одного легкового транспортного средства марки «TOYOTA», государственный регистрационный номер ***. 

В пункте 3.4. договора предусмотрены обязанности арендатора, в том числе:

- использовать машиноместо исключительно для целей парковки транспортного средства;

- принять машиноместо во временное пользование в день подписания договора;

- вносить арендную плату в установленные настоящим Договором сроки;

- производить за свой счет устранение повреждений машиноместа, возникшие по его вине;

- не производить внутреннюю планировку и переоборудование машиноместа;

- соблюдать противопожарные, технические, санитарные требования;

- не производить капитальный (значительный) ремонт автомобиля в помещении автостоянки;

- нести полную материальную ответственность за причиненный Арендодателю вред.

В соответствии с п. 3.3.1, по условиям которого арендатор, надлежащим образом выполнивший все обязательства по настоящему договору, по истечении срока действия договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на машино - место. 

Размер арендной платы и порядок её внесения установлен пунктом 5.1. Договора, которым стороны согласовали, что за пользование арендованным машино - местом в период действия аренды арендатор уплачивает арендодателю 60 000 рублей ежемесячно равными долями по 10 000 рублей до 06.06.2019 года.

В ходе действия договора истцом не были нарушены предъявляемые к нему требования, претензий со стороны ответчика в указанной части к нему не поступали.

Учитываясложившиеся с ответчиком в течение длительного времени (с 2016 года) стабильные отношения по аренде машино - места, истец, рассчитывая на продолжение этих отношений в силу необходимости размещения автомашины под охрану ответчика и защиты ее от воздействия негативных природно- климатических влияний (низких и высоких температур, осадков и т.д.), до окончания срока действия договора обратился в ООО «Градъ» с письменным заявлением о заключении договора аренды машино - места на новый срок.Между тем, ответчик отказал истцу в удовлетворении его заявления. 

Уточнив исковые требования просит: 

- признать за истцом преимущественное право арендатора на заключение договора аренды машино - места № 115 площадью 14.8 кв.м., на первом уровне подземного этажа подземной автостоянки, расположенной по адресу: ***.

- обязать ответчика заключить с истцом договор аренды машино - места № 115 площадью 14.8 кв.м., на первом уровне подземного этажа подземной автостоянки, расположенной по адресу: *** по стоимости арендной платы, установленной арендодателем на сегодняшний день прайсом, утвержденным генеральным директором ООО «Градъ» 01.03.2020 года.

- взыскать с ответчика государственную пошлину, уплаченную при подаче иска.

В судебном заседании истец и его представитель настаивали на удовлетворении исковых требований, привели доводы, аналогичные изложенным в иске, также указав, чтов тридцатых числах ноября 2019 года, истица пришла в ООО «Градъ»для продления договора, на следующий день ей перезвонили и сообщили, что отказали. 

В прошлом с судебном заседании представитель истца пояснила, что для реализации преимущественного права необходимо установить надлежащее исполнение договора аренды и письменные уведомления арендатора о намерении заключить новый договор на новый срок. 06.12.2019 года заканчивался срок аренды, с 07.12.2019 года начинала течь просрочка дляреализации возможности для обращения о заключении нового договора, в ООО «Градъ» обратилась 03.12.2019 года. С 2016 года истец не писала никаких заявлений, обращение всегда было устное, условие, п. 3.4.11 имело между сторонами чисто формальный характер. Истица является членом инициативной группы Совета многоквартирного дома, ее инициативные проявления вызывали не очень позитивный отклик, поэтому, когда она обратилась в устном порядке ей отказали, причем условия договора истицей выполнялись ежегодно, тогда она вынуждена была написать заявление, но срок был пропущен, так как на устное обращение был дан отрицательный ответ. Считает, что в данном случае имеет место использования не норм, действующего договора, а именно негативное отношение к истице.

В судебном заседаниипредставитель ответчикас исковыми требованиями не согласился, в обоснование своей позиции указал, чтов данном случае преимущественное право на заключение договора аренды истцом было утрачено. Арендатор имеет право на возобновление арендных отношений на новый срок, при определённых условиях, этих условий должно быть три: первое - когда арендатор исполнял надлежащим образом свои обязанности по ранее заключенному договору, второе - готовность арендатора заключить договор равный условиям предлагаемым другими претендентами на аренду, третье - когда арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан в письменной форме уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, если срок не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. В данном случае в договоре был предусмотрен срок в 30 дней, именно не позднее этого срока арендатор обязан был уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор аренды, этой обязанности истец не исполнил. Не оспаривают, что оплата производится. В парковочном помещении часть мест уже выкуплена, часть сдается в аренду, машино-место №115 сейчас не сдается и не занято, в течение года после истечения договора аренды с истицей, машино место не сдавалось в аренду. Негативного отношения к истице нет. Сдача в аренду имущества - право собственника, и он решил это имущество не сдавать не только истице, но и вообще в аренду. 

Ответчик Ло Хуэйминь извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Суд, руководствуясь ч.3 ст. 167 ГПК РФ, определил: рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст.1 ГК РФграждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основедоговораи в определении любых не противоречащих законодательству условийдоговора.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из материалов дела, 06 декабря 2018 года между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды машино - места № 115 площадью 14.8 кв.м., на первом уровне подземного этажа подземной автостоянки, расположенной по адресу: ***. 

Согласно п.1.3 договора арендатор использует машино-место для парковки одного легкового транспортного средства марки «TOYOTA», государственный регистрационный номер ***. 

В пункте 3.4. договора предусмотрены обязанности арендатора, в том числе:

- использовать машино - место исключительно для целей парковки транспортного средства;

- принять машино - место во временное пользование в день подписания договора;

- вносить арендную плату в установленные настоящим договором сроки;

- производить за свой счет устранение повреждений машино - места, возникшие по его вине;

- не производить внутреннюю планировку и переоборудование машино - места;

- соблюдать противопожарные, технические, санитарные требования;

- не производить капитальный (значительный) ремонт автомобиля в помещении автостоянки;

- нести полную материальную ответственность за причиненный арендодателю вред.

В соответствии с п. 3.3.1, по условиям которого арендатор, надлежащим образом выполнивший все обязательства по настоящему договору, по истечении срока действия договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на машино-место. 

Размер арендной платы и порядок её внесения установлен пунктом 5.1. Договора, которым стороны согласовали, что за пользование арендованным машино - местом в период действия аренды арендатор уплачивает арендодателю 60 000 рублей ежемесячно равными долями по 10 000 рублей до 06.06.2019 года. 

В ходе действия договора истцом не были нарушены предъявляемые к нему требования, претензий со стороны ответчика в указанной части к нему не поступали.

Условие об арендной плате исполнялось истцом своевременно и в полном объеме, что подтверждается кассовыми чеками ООО «Градъ»:

- от 06.12.2018 года на сумму 20 000 рублей;

- от 07.02.2019 года на сумму 20 000 рублей;

- от 10.04.2019 года на сумму 10 000 рублей;

- от 15.05.2019 года на сумму 10 000 рублей;

Согласно п. 7.3. договор может быть расторгнут по требованию арендатора при непредставлении арендодателем машино-места в срок, установленный договором, либо наличии препятствий в пользовании машино-местом, либо машино-место окажется в непригодном для использования состоянии. 

В силу п. 7.4 договора арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор при условии предварительного письменного уведомления арендодателя за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора независимо от условий, изложенных в п.7.3. настоящего договора. 

Учитывая сложившиеся с ответчиком в течение длительного времени (с 2016 года) стабильные отношения по аренде машино - места, истец, рассчитывая на продолжение этих отношений, в силу необходимости размещения автомашины под охрану ответчика и защиты ее от воздействия негативных природно-климатических влияний (низких и высоких температур, осадков и т.д.), до окончания срока действия договора 03 декабря 2019 года обратился в ООО «Градъ» с письменным заявлением о заключении договора аренды машино - места на новый срок. Ответчик отказал истцу в удовлетворении его заявления, обосновывая это нарушением срока, установленного п. 3.4.11. договора от 06 декабря 2018 года – обязанности арендатора за один месяц до окончания действия договора письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор, а также правом собственника сдачи имущества в аренду, которым он намерен воспользоваться, отказывая истцу в аренде машино-места. Данное имущество передано Ло Хуэйминь по договору от 28 ноября 2019 года безвозмездного пользования спорным машино-местом.

Решением Благовещенского городского суда от 02 октября 2020 года в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО «Градъ», Ло Хуэйминьо признании этой сделки недействительной, применении последствий ее недействительности отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 21 декабря 2020 года это решение оставлено без изменения. 

Проверяя законность и обоснованность заявленных требований, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из п. 1 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из п. 1 названной статьи ГК РФ арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях. Однако, как было установлено судом, собственник помещения не предполагал передавать его в аренду по окончании срока действия договора с истцом, в связи с чем, правила ст. 621 ГК РФ в данном случае неприменимы. 

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По смыслу указанной нормы арендатор недвижимого имущества, чье преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды нарушено, имеет право в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Между тем, из материалов дела не следует, что ООО «Градъ» передало спорное нежилое помещение (машино - место) в аренду другому лицу.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.

Таким образом, с учетом, в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости, допустимости и достаточности в соответствии со статьями 55, 59, 60 ГПК РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ООО «Градъ» и Ло Хуэйминь в полном объеме: о признании за истцом преимущественного права арендатора на заключение договора аренды машиноместа № 115 площадью 14,8 кв.м. на первом уровне подземного этажа подземной автостоянки, расположенной по ул. *** г.Благовещенска и обязании ответчика заключить с истцом договор аренды этого машиноместа по стоимости арендной планы, установленной арендодателем на сегодняшний день прайсом, утвержденным генеральным директором ООО «Градъ» 01 марта 2020 года, взыскании судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 11 марта 2021 г.