№ 2 - 233/2019

РЕШЕНИЕ

 (не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

22 мая 2019 года

Черновский районный суд г. Читы

В составе председательствующего судьи Куклиной И.В.,

при секретаре Шаферове А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращению взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

ПАО «Сбербанк России» обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее:

24.10.2015 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор №, согласно которого ответчику предоставлен кредит в сумме 1 176 000 руб. сроком по 24.10.2025 года с уплатой 14 % годовых. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом имущества (ипотека в силу закона) – дом, назначение: жилое, этажность: 1, общая площадь 65, 9 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес> кадастровый (или условный) №. Согласно свидетельству о государственной регистрации права указанная недвижимость оформлена в собственность ФИО1. Обязательства по кредитному договору заемщик исполняет ненадлежащим образом, денежные средства в счет погашения задолженности вносятся нерегулярно и в недостаточном объеме. По состоянию на 08.10.2018 года размер задолженности ответчика по кредиту составил 1 125 912 руб. 30 коп.: просроченный основной долг – 1 020 036 руб. 89 коп., просроченные проценты – 65 844 руб. 63 коп., неустойка за просроченный основной долг – 2 085 руб. 11 коп., неустойка за просроченные проценты – 3 002 руб. 95 коп., неустойка за неисполнение условий договора – 34 942 руб. 72 коп..

Просит суд расторгнуть кредитный договор № и досрочно взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк» задолженность по кредитному договору в размере 1 125 912 руб. 30 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 19 829 руб. 56 коп., расходы на проведение оценки в размере 2 118 руб. 65 коп. Обратить взыскание на заложенное имущество: дом, назначение: жилое, этажность 1, общая площадь 65, 9 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость при его реализации равную 80% от его рыночной стоимости – 416 000 руб. 

Впоследствии исковые требования представителем истца были уточнены, просит суд расторгнуть кредитный договор № и досрочно взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк» задолженность по кредитному договору в размере 1 125 912 руб. 30 коп. и расходы по оплате госпошлины в размере 19 829 руб. 56 коп. Обратить взыскание на заложенное имущество: дом, общая площадь 65, 9 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес> обратить взыскание на земельный участок, на котором расположен жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Взыскать расходы за проведение экспертизы в размере 2 118 руб. 65 коп.

В судебном заседании представитель истца ПАО «Сбербанк» ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив аналогичное вышеизложенному.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала в части взыскания суммы основного долга и начисленных процентов, обращении взыскания на заложенное имущество – дом и земельный участок, на котором расположен дом, по цене равной 80% от суммы определенной экспертом. 

Выслушав пояснения представителя истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В суде установлено, что 24.10.2015 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор №. По условиям кредитного договора Банк предоставил заемщику денежные средства в размере 1 176 000 руб. сроком по ДД.ММ.ГГГГ с уплатой 14 % годовых, на приобретение объекта недвижимости – жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а заемщик взял на себя обязательства возвратить полученную сумму кредита и проценты по нему в размере, в сроки и на условиях договора. 

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанностей. 

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Статьей 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Пунктом 2 ст. 811 ГК РФ предусмотрено, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Пунктом 4.3.4 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов, определено, что кредитор вправе потребовать досрочного возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование за пользование кредитом и неустойку, а также обратить взыскание на заложенное имущество, в том числе неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по погашению кредита общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней.

Из условий кредитного договора (п. 8) и графика погашения, видно, что погашение кредита и уплата процентов должна производиться заемщиком ежемесячно не позднее 24 числа каждого календарного месяца. Размер ежемесячного платежа составляет 18 259 руб. 33 коп.

Однако в нарушение кредитного договора ответчик своевременно не производит ежемесячные платежи по кредиту, данные обстоятельства подтверждаются представленным расчетом задолженности (л.д. ).

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней).

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20 процентов с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором по дату погашения просроченной задолженности (п. 3.3. кредитного договора). 

По состоянию на 08.10.2018 года размер задолженности ответчика по кредиту составил 1 125 912 руб. 30 коп.: просроченный основной долг – 1 020 036 руб. 89 коп., просроченные проценты – 65 844 руб. 63 коп., неустойка за просроченный основной долг – 2 085 руб. 11 коп., неустойка за просроченные проценты – 3 002 руб. 95 коп., неустойка за неисполнение условий договора – 34 942 руб. 72 коп.

05.09.2018 года в адрес заемщика направлено требование о досрочном погашении задолженности. Однако ответчиком задолженность до настоящего времени не погашена. 

Так как заемщиком нарушен согласованный сторонами график погашения задолженности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Банка о расторжении кредитного договора № и взыскании с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк» задолженности по кредитному договору в размере 1 125 912 руб. 30 коп., в том числе просроченный основной долг – 1 020 036 руб. 89 коп., просроченные проценты – 65 844 руб. 63 коп., неустойка за просроченный основной долг – 2 085 руб. 11 коп., неустойка за просроченные проценты – 3 002 руб. 95 коп., неустойка за неисполнение условий договора – 34 942 руб. 72 коп.

Также истцом заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 10 кредитного договора исполнение обязательств заемщика ФИО1 обеспечивается залогом объекта недвижимости – жилого дома, общая площадь – 65, 9 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №.

24.10.2015 года составлена закладная, согласно которой залогодатель ФИО1 передала в залог ПАО «Сбербанк» объект недвижимости – жилой дом, общая площадь – 65, 9 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №, находящийся в собственности ответчика (л.д. ). 

Рассматривая исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество суд руководствуется следующим. 

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Статья 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке", разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.

В соответствии со статьей 278 ГК РФ, а также согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Поскольку реализация жилого дома, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю земельного участка, на котором расположен жилой дом, даже в том случае, если земельный участок предметом залога не являлся.

С учетом всех изложенных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, общая площадь 65, 9 кв.м., количество этажей 1, адрес объекта: 

<

адрес> кадастровый (или условный) № и земельный участок, площадью 2543 +/-18 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежащие на праве собственности ФИО1.

В силу п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно закладной залоговая стоимость предмета залога установлена в размере 90 % его стоимости определенной в отчете об оценке или 468 000 руб. 

Из искового заявления следует, что истец просит определить стоимость объекта недвижимости в размере 80 % от стоимости жилого дома в соответствии с отчетом об оценке.

Не согласившись со стоимостью жилого дома, указанного истцом, по ходатайству ответчика, определением суда от 21.03.2019 года назначена товароведческая экспертиза по определению рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, принадлежащих ФИО1. Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ составленного ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» рыночная стоимость жилого дома составляет 790 000 руб., земельного участка 337 000 руб., всего 1 127 000 руб. (л.д. ). 

Таким образом, суд при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества – жилого дома, принимает во внимание стоимость равную 80% от стоимости жилого дома определенной в отчете об оценке в размере 632 000 руб. (790 000 х 80%), стоимость земельного участка, суд определяет в размере указанном в экспертном заключении в размере 337 000 руб., поскольку земельный участок не был заложен по кредитному договору и, следовательно, определение его стоимости в размере 80 % его рыночной стоимости является неправомерным. 

В удовлетворении требований ПАО «Сбербанк» о взыскании с ответчика расходов за проведение экспертизы в размере 2 118 руб. 65 коп., суд находит возможным отказать, поскольку при определении продажной стоимости объекта недвижимости судом принята во внимание стоимость, определенная экспертным заключением, назначенным по ходатайству ответчика. 

В силу ст. 103 ГПК РФ, с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 19 829 рублей 56 копеек в пользу истца, уплаченная им при подаче искового заявления.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от 24.10.2015 года заключенный между ПАО «Сбербанк» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк» сумму задолженности по кредитному договору в размере 1 125 912 рублей 30 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 829 рублей 56 копеек, всего 1 145 741 рубль 86 копеек. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом, назначение: жилое, общая площадь 65, 9 кв.м., количество этажей 1, адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) № и земельный участок, площадью 2543 +/-18 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, находящиеся в собственности ФИО1 путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества - жилого дома в размере 632 000 рублей и продажную стоимость земельного участка (в залоге не находится) в размере 337 000 рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Забайкальский краевой суд через Черновский районный суд г. Читы.

Судья И.В. Куклина

Решение в мотивированной форме изготовлено 27.05.2019 года.