РЕШЕНИЕ

 дело № 2-38/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 сентября 2019 года г. Симферополь

Центральный районный суд города Симферополя Республики Крым в составе председательствующего судьи Кундиковой Ю.В., при секретаре Ляховчук Ю.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2, представителя ответчика ООО «Крымоптторг» ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Крымоптторг», третьи лица ООО «Крымлогистик», ФИО4, о признании действительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в 

<

адрес>, признании права собственности на недвижимое имущество, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ООО «Крымоптторг» к ФИО1 о признании ничтожными предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2018, заключенного между ООО «Крымоптторг» и ФИО1, договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.02.2018 с актом приема - передачи, заключенного между ООО «Крымоптторг» и ФИО1, о признании не заключенными для ООО «Крымоптторг» указанных договоров,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г.Симферополя с иском к ООО «Крымоптторг» о признании действительным договора от 06.02.2018 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в 

<

адрес>, признании права собственности на недвижимое имущество, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В обоснование требований указано, что в январе 2018 года он и учредители ООО «Крымоптторг» пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по 

<

адрес>. 17.01.2018 был заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. В рамках предварительного договора истец оплатил полную стоимость недвижимого имущества, что подтверждено распиской ФИО4 от 17.01.2018 и приходным кассовым ордером от 17.01.2018. Впоследствии 06.02.2018 между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку регистрация перехода права собственности возможна только при личном обращении сторон, он обращался в ООО «Крымоптторг» с просьбой явиться в МФЦ, но ответа не получил. 19.02.2018 он нарочно вручил директору ООО «Крымоптторг» претензию, в которой указывал на то, что в случае не совершения действий для регистрации перехода права собственности, он будет вынужден обратиться с иском в суд для защиты нарушенных прав. ООО «Крымоптторг» продолжает уклоняться от исполнения своих обязанностей, чем нарушает право собственности на имущество, так как такое право возникает только с момента государственной регистрации.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 ФИО2 требование поддержала, просила удовлетворить. Указала, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, поскольку о наличии в обществе корпоративного спора не знал. На момент заключения сделки ФИО4 был уполномоченным лицом по совершению сделок от имени общества. Основания для признания договора купли-продажи ничтожным отсутствуют. Денежные средства за имущество передавались с условием, что имеющиеся аресты будут сняты путем погашения долга. Обстоятельство по невнесению ФИО4 полученных денежных средств на счет общества права ФИО1 не может нарушать. Оплата производилась наличными средствами, так как невозможно провести оплату через банковскую систему.

В дело представлены письменные пояснения ФИО1 и его представителя по обстоятельствам несовпадения дат заключения договоров и периодов пересечения ФИО4 границы между Российской Федерацией и Украиной. Указано, что договоренность о заключении предварительного договора была на 17.01.2018, но ФИО4 опоздал на несколько дней, и фактически встретились 22.01.2018, в тот же день была оформлена расписка о получении денег. 22.01.2018 денежные средства были перечислены в ОСП Железнодорожного района г.Симферополя для погашения долга общества. Основной договор купли-продажи подписали 08.02.2018, хотя договаривались на 06.02.2018, но ФИО4 опоздал с приездом. 08.02.2018 стороны попытались сдать документы на регистрацию в МФЦ, но по причине отсутствия талонов не смогли это сделать. Указано, что отличие даты составления договоры от даты его подписания не является основанием для признания договора недействительным.

Ответчик ООО «Крымоптторг» с требованием не согласилось, предъявив встречный иск к ФИО1 о признании ничтожными предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2018, заключенного между ООО «Крымоптторг» и ФИО1, договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.02.2018 с актом приема - передачи, заключенного между ООО «Крымоптторг» и ФИО1, о признании не заключенными для ООО «Крымоптторг» указанных договоров. В обоснование требований указано на то, что в июле 2017 года был осуществлен рейдерский захват общества. Общество зарегистрировано на территории государства Украины. Вступившим в законную силу приговором Днепровского районного суда г.Киева Украины от 17.07.2018 признаны преступными действия по перерегистрации записей в отношении учредителей и директора ООО «Крымоптторг», установлено, что в результате преступных действий на основании подложных документов ФИО5 17.07.2017 стал единственным участником и директором общества. Через 4 дня ФИО5 21.07.2017 уступил ФИО4 100 % доли уставного капитала ООО «Крымоптторг», ФИО4 назначил себя директором. Впоследствии на основании решений судов Украины был восстановлен контроль легитимными владельцами. Ссылаясь на п.1 ст. 183 ГК РФ, заявитель указывает, что все юридически значимые действия, совершенные ФИО4 от имени ООО «Крымоптторг», являются заведомо ничтожными и не имеют правовых последствий. Действия ФИО4 аннулированы решением общего собрания участников ООО «Крымоптторг» от 01.10.2018 протокол № 1/10. ФИО4 имел намерение вывода активов общества в свою пользу. В декабре 2017 года он «выходит» из общества и в качестве «действительной стоимости своей доли в уставном капитале» передает сам себе по акту приема-передачи от 25.12.2017 все спорное недвижимое имущество. Однако из-за наличия арестов имущества, внесенных в ЕГРН, передать имущество не удалось. Уведомления о приостановлении регистрации сделок вынесены 12.01.2018, 12.04.2018. Впоследствии 13.02.2018 Арбитражным Судом Республики Крым выносится запрет на регистрацию сделок и перехода права в отношении имущества. В связи с чем возникают отношения с «добросовестным приобретателем» ФИО1 Данные обстоятельства являются злоупотреблением правом (ст.1,10,168 ГК РФ), документы, составленные участниками сделки, являются формальными, составляемыми без фактического совершения соответствующих юридически значимых действий. Указано, что ни ФИО1, ни ФИО4 никогда не были на территории складского комплекса по 

<

адрес> в 

<

адрес>, не было фактического владения имуществом, что ФИО1 был подставным лицом, так как у ФИО4 возникли затруднения по реализации имущества, что денежные средства, якобы полученные ФИО4 по расписке, не были оприходованы в обществе. Указано на отсутствие доказательств обращения ФИО1 в органы Росреестра для регистрации сделки и перехода права, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав ФИО1, который не обращался в органы Росреестра для проверки запретов и ограничений. В предварительном договоре имеется ссылка на один арест имущества, но на момент заключения спорных сделок и до настоящего времени имеются и другие аресты, что говорит о недобросовестности ФИО1, злонамеренности совместных действий ФИО1 и ФИО4 Также указывается на то, что стоимость имущества, указанная в договоре сильно занижена в сравнении с рыночной стоимостью имущества, что подпадает под действие ст. 174 ГК РФ. 

Представитель ответчика ООО «Крымоптторг» ФИО3 требование встречного иска поддержал, просил удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении первоначального иска ФИО1 В обоснование привел доводы, изложенные во встречном иске. Дополнительно пояснил, что в протоколе общего собрания участников общества от 21.03.2018, когда участником еще выступал ФИО4, принимается решение о выходе ФИО4 из общества и вновь ему выделяется спорное имущество, а директором общества назначается ФИО1, т.е. после заключенного договора от 06.02.2018, что подтверждает то обстоятельство, что участники не знают, как выделить имущество. Полагает, что отсутствуют доказательства, подтверждающие добросовестность ФИО1 Ссылаясь на сведения МВД о пересечении границы, указывает, что в даты заключения договоров ФИО4 не находился на территории Крыма. Указывает, что ФИО4 действовал с превышением полномочий, что сделки фиктивны и не были направлены на создание правовых последствий. Обращение в суд с требованием вызвано необходимостью обойти зарегистрированные в реестре аресты. Также указывает на значительное занижение стоимости имущества в спорном договоре по сравнению с рыночной ценой, что для общества причиняет убытки, так как такое имущество является единственным активом. Полагает, что обращение ФИО1 в суд является злоупотреблением правом и не подлежит судебной защите.

Определением суда от 18.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО «Крымлогистик», представитель которого в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлялся судом надлежащим образом, однако корреспонденция возвращена в суд с отметкой об истечении срока хранения, что в силу ст. 165.1 ГК РФ признается надлежащим извещением.

Определением суда от 20.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ФИО4, который в судебное заседание не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В судебном заседании от 21.06.2019 ФИО4 по обстоятельствам дела пояснял, что он приобрел компанию Крымоптторг, сделку между ним и ФИО5 вели киевские юристы, потом крымские юристы организовали сделку с ФИО1 Деньги за имущество передавались в офисе в районе Ашана, о чем он написал расписку и в заседании подтвердил, что расписка была написана им. Указал, что договор мог подписывать в офисе или у нотариуса, наверное, в Симферополе. Точно не помнит, общался ли с ФИО1 по вопросу регистрации сделки. Имущество он продавал, как представитель общества, деньги на счет общества не вносил, только частично оплатил долг общества. Так как были проблемы со здоровьем, то он принял решение о выходе из общества. Относительно даты заключения договора пояснил, что планировал приехать в одну дату, а получалось в другую.

В дело приобщены письменные пояснения ФИО4 по обстоятельствам заключения сделок, где указано, что о встрече с ФИО1 договаривался на 17.01.2018, распечатал договор и указал дату 17.01.2018. Однако приехать в Симферополь не смог, приехал только 21.01.2018 и на следующий день встретился с ФИО1 для подписания договора, но технической возможности исправить дату договора не было. Фактически получил деньги от ФИО1 22.01.2018, но расписку написал от 17.01.2018. О подписании основного договора договорились на 06.02.2018, но смог приехать в Крым 07.02.2018, а с ФИО1 встретился 08.02.2018. В этот же день после обеда обратились в МФЦ, но из-за отсутствия талонов не смогли подать документы. Ему необходимо было уехать и потом долгое время не мог выехать в Крым.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Крымоптторг» в лице директора ФИО4 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в 

<

адрес>, состоящее из: - нежилое здание площадью 608,5 кв.м., наименование – контора, Литер А, кадастровый №; - нежилое здание площадью 20,0 кв.м., наименование – проходная, Литер А, кадастровый №; - нежилое здание площадью 492,8 кв.м., наименование – бытовой комплекс, Литер Б, кадастровый №; - нежилое здание площадью 2 011,8 кв.м., наименование – склад, Литер Б, кадастровый №; - нежилое здание площадью 841,4 кв.м., наименование – склад, Литер Г, кадастровый №; - нежилое здание площадью 857,6 кв.м., наименование – склад, Литер Д, кадастровый №; - нежилое здание площадью 425,8 кв.м., наименование – склад, Литер Е, кадастровый №; - нежилое здание площадью 456,0 кв.м., наименование отсутствует, Литер Ж, кадастровый №; - нежилое здание площадью 481,8 кв.м.. наименование – мастерская, кадастровый №; - нежилое здание площадью 544,9 кв.м., наименование – склад, Литер К, кадастровый №; - нежилое здание площадью 16,8 кв.м.. наименование – проходная, Литер М, кадастровый №; - нежилое здание площадью 83,8 кв.м., наименование - склад, Литер С, кадастровый №; - нежилое здание площадью 123,0 кв.м., наименование - гараж, Литер Т, кадастровый №; - нежилое здание площадью 71,7 кв.м., наименование - гараж, Литер У, кадастровый №; - нежилое здание площадью 98,3 кв.м., наименование - склад, Литер Ф, кадастровый №; - иное сооружение площадью 520,0 кв.м., наименование – навес, Литер Ч, кадастровый №; - иное сооружение площадью 88,3 кв.м., наименование – навес, Литер Ц, кадастровый № (т.1 л.д.8).

Пунктом 1.3 предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются до 17 февраля 2018 года заключить основной договор. В пункте 2.2. закреплено, что стоимость имущества составляет 7 800 000 руб., которая уплачивается до заключения основного договора в срок до 01.02.2018.

В п.2.4 договора указано, что продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего предварительного договора отчуждаемое имущество никому другому не продано, не обещано, не заложено, в споре не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. Пунктом 2.5 договора закреплено, что сторона-1 (продавец) сообщил стороне-2 (покупателю), что имущество на данный момент находится под арестом в связи с исполнительным производством от 12.04.2016 №5560/16/82005-ИП о взыскании задолженности в размере 1 534 120,19 руб. с ООО «Крымоптторг» в пользу ООО «Ривьера Форос». Сторона-1 обязуется погасить задолженность в размере 1 534 120 руб. 19 коп. перед ООО «Ривьера Форос» и предпринять все необходимые действия для окончания исполнительного производства и снятия ареста с имущества до заключения основного договора купли-продажи имущества.

В дело представлена расписка от 17.01.2018 (т.1 л.д.12), написанная ФИО4 о том, что он как руководитель общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг» получил от ФИО1 7 800 000 руб. за продажу недвижимого имущества согласно протоколу № 15/01/2018 от 15.01.2018 общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг» и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2018. Представлена квитанция ООО «Крымоптторг» к приходному кассовому ордеру № 1 от 17.01.2018 (т.1 л.д.14).

06.02.2018 между ООО «Крымоптторг» в лице директора ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в 

<

адрес>. Перечень имущества совпадает с имуществом, указанным в предварительном договоре от 17.01.2018 (т.1 л.д.16). Также между сторонами 06.02.2018 подписан акт приема-передачи имущества (т.1 л.д.21).

Рассматривая требование ФИО1 о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 06.02.2018, суд находит, что данное требование не отвечает предусмотренным законом способам защиты права и удовлетворению не подлежит. В силу разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, данных в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

09.02.2018 ФИО4 получил от ФИО1 письмо о необходимости подготовки документов и согласования ориентировочной даты для посещения многофункционального центра (т.1 л.д.24).

Указанное сообщение от 09.02.2018 о необходимости подготовки документов для регистрации перехода права собственности на имущество опровергает пояснения как ФИО1, так и ФИО4 о том, что 08.02.2018 имело место обращение участников сделки в МФЦ для сдачи документов на регистрацию, поскольку, как следует из письма от 09.02.2018, такие документы не были готовы. 

В дело также представлена претензия ФИО1, полученная ФИО4 19.02.2018, о том, что ответ на письмо от 09.02.2018 не получен, и указано, что если не будут совершены действия для регистрации перехода права собственности, то он будет вынужден обратиться в суд (т.1 л.д.25).

Из ответа МВД по Республике Крым от 06.08.2019 следует, что согласно сведениям Центрального банка данных учета иностранных граждан информация о пересечении государственной границы Российской Федерации гражданином ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., отсутствует. В отношении гражданина ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. представлена информация о пересечении государственной границы Российской Федерации, согласно которой пересечение на КПП въезда – Сиваш (Джанкой) имело место в 2018 году: с 21.01.2018 по 24.01.2018; с 07.02.2018 по 09.02.2018; с 11.03.2018 по 17.03.2018.

Таким образом, личное получение ФИО4 претензии от 19.02.2018 не могло иметь место, поскольку ФИО1 границу не пересекал, а ФИО4 по состоянию на 19.02.2018 отсутствовал на территории Российской Федерации, в связи с чем данная претензия не может быть принята судом в качестве доказательства, подтверждающего уклонение стороны продавца от регистрации перехода права собственности на имущество.

В материалы дела не представлено доказательств уклонения ООО «Крымоптторг» от регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество. 

Из представленных суду материалов регистрационных дел в период с ноября 2017 года по февраль 2018 года следует, что имело место неоднократное обращение представителя ООО «Крымоптторг» ФИО6 в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру с различного рода заявлениями о регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество за ФИО4. Таким образом, суд не может принять во внимание довод третьего лица ФИО4 об отсутствии возможности приехать в Республику Крым для подачи документов на регистрацию договора, поскольку у ООО «Крымоптторг» был представитель с соответствующими полномочиями. Покупатель ФИО1 также не предпринимал никаких действий по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Бездействие двух участников сделки по подаче документов на регистрацию не может расцениваться как уклонение одной стороны договора от регистрации перехода права собственности на имущество.

В дело представлены выписки из ЕГРН от 04.12.2017, из которых следует, что имущество, являющееся предметом предварительного договора от 17.01.2018 и договора купли-продажи от 06.02.2018, находится в собственности общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг».

При этом в указанных выписках из ЕГРН имеется указание на наличие наложения арестов в отношении имущества: от 04.12.2017 на основании постановления от 18.08.2014 судебного пристава – исполнителя ОСП по Железнодорожному району г.Симферополя УФССП по Республике Крым; от 04.12.2017 на основании постановления от 29.10.2014 судебного пристава – исполнителя ОСП по Железнодорожному району г.Симферополя УФССП по Республике Крым; от 04.12.2017 на основании постановления от 09.06.2015 судебного пристава – исполнителя ОСП по Железнодорожному району г.Симферополя УФССП по Республике Крым; от 04.12.2017 на основании постановления от 12.04.2016 судебного пристава – исполнителя ОСП по Железнодорожному району г.Симферополя УФССП по Республике Крым.

При этом в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2018 имеется ссылка только на наличие обременения имущества, наложенного постановлением от 12.04.2016 судебного пристава – исполнителя ОСП по Железнодорожному району г.Симферополя УФССП по Республике Крым. В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 06.02.2018 отсутствует указание на наличие запретов и ограничений в отношении имущества, выступающего предметом договора.

Из регистрационных дел, представленных Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (т.2), следует, что 27.12.2017 представитель ФИО4 ФИО6, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а также действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ООО «Крымоптторг», обратилась с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по 

<

адрес> в 

<

адрес>, от ООО «Крымоптторг» к ФИО4 на основании протокола № общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг» от ДД.ММ.ГГГГ. Из указанного протокола, имеющегося в материалах регистрационного дела (т.2 л.д.111) следует, что принято решение о выходе ФИО4 из состава участников общества и его доля в размере 95,3% стоимостью 1 014 170,00 гривен подлежит выплате в натуральном виде в виде имущества – недвижимое имущество общей площадью 6 818,9 кв.м., расположенное по 

<

адрес>.

Уведомлением государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ было сообщено о приостановке государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по 

<

адрес>, где указаны недостатки в представленных документах, в том числе указано на наличие наложенных обременений постановлениями судебного пристава – исполнителя ОСП по 

<

адрес> УФССП по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №. Срок устранения недостатков определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО «Крымоптторг» ФИО6 обращается в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о предоставлении дополнительных документов к обращению от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества по 

<

адрес>, и после заключения основного договора купли-продажи такого недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ФИО4 и ООО «Крымоптторг» в лице их представителя предпринимались реальные действия по регистрации перехода права собственности на имя ФИО4 в отношении недвижимого имущества, выступавшего предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ. 

Действия ФИО4, выразившиеся в попытке регистрации прав на спорное недвижимое имущество за собой, и одновременное совершение действий по заключению договора купли-продажи этого же недвижимого имущества с ФИО1, суд расценивает как злоупотребление правом, которое нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ.

Из материалов дела также следует, что на момент заключения между ООО «Крымоптторг» и ФИО1 договоров в отношении недвижимого имущества по 

<

адрес> в 

<

адрес> службой судебных приставов были наложены аресты, которые не были сняты и являлись реальным препятствием невозможности регистрации перехода права собственности на имущество, как по обращению ФИО4, так и по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии Определением Арбитражного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А83-9543/2017 в отношении спорного имущества также был наложен запрет ООО «Крымоптторг» на заключение сделки по отчуждению нежилых зданий, расположенных в 

<

адрес>, а также запрет на обращение в орган, осуществляющий государственную регистрацию права, с заявлением о регистрации перехода права или иными документами относительно регистрации перехода права на нежилые здания, расположенные в 

<

адрес>. Определением суда также был наложен запрет Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлять регистрацию права собственности / переход права собственности на нежилые здания, расположенные в 

<

адрес>. Указанные обеспечительные меры отменены определением Арбитражного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, что отражено на официальном сайте Арбитражного Суда Республики Крым.

В связи с чем, суд находит, что обращение ФИО1 в суд 11.05.2018 с рассматриваемым иском фактически было вызвано необходимостью обойти имеющиеся запреты и ограничения с помощью судебного решения. 

Вместе с тем, на момент совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества от 06.02.2018 ФИО1, выступающий в качестве покупателя такого имущества, должен был удостовериться о наличии ограничений и запретов в отношении такого имущества, т.е. должен был проявить необходимую степень осмотрительности при заключении договора. Учитывая, что все обременения в отношении недвижимого имущества, выступающего предметом договора от 06.02.2018, были зарегистрированы в ЕГРН и содержались в выписке из ЕГРН от 04.12.2017, ФИО1 не может быть признан добросовестным приобретателем такого недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данных в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Из сведений, содержащихся на официальном интернет сайте Арбитражного Суда Республики Крым следует, что в июле 2017 года имело место обращение в Арбитражный суд Республики Крым ООО «Крымлогистик» к ООО «Ривьера –Форос», ООО «Крымоптторг» с иском об освобождении недвижимого имущества по 

<

адрес> в 

<

адрес>, принадлежащего ООО «Крымлогистик», Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству суда (дело № А83-9543/2017). Решение по делу в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ. Также на сайте Арбитражного суда Республики Крым имеется информация о принятии к производству суда искового заявления ООО «Крымлогистик» к ООО «Крымоптторг» о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по 

<

адрес> (определение суда от ДД.ММ.ГГГГ, дело №А83-3243/2018). Решение по делу в окончательной форме принято 14.14.2018. 

Таким образом, ООО «Крымоптторг» и его руководителю – ФИО4 на момент заключения спорных сделок с ФИО1 должно было быть известно о том, что в отношении недвижимого имущества по 

<

адрес> имеются притязания иных лиц, но, несмотря на наличие судебных споров, ООО «Крымоптторг» в лице директора ФИО4 подписывает с ФИО1 предварительный договор купли-продажи такого имущества и затем – основной договор купли-продажи имущества. Данные действия судом расцениваются как злоупотребление правом со стороны руководителя ООО «Крымоптторг» ФИО4.

Суд также принимает во внимание довод представителя ответчика о значительном занижении стоимости недвижимого имущества, указанной в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Из отчета № о рыночной стоимости 17 объектов недвижимого имущества, расположенных по 

<

адрес> в 

<

адрес>, принадлежащих ООО «Крымоптторг», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость недвижимого имущества составляет без учета НДС составляет 93 129 500 руб., с учетом НДС – 109 892 810 руб. Сведения, отраженные в отчете № ФИО1 и его представителем не оспаривались. Вместе с тем довод представителя ФИО1 о том, что снижение стоимости недвижимого имущества было вызвано наличием имеющихся ограничений в отношении такого имущества, суд не может принять во внимание, поскольку наличие обременений создает препятствие в регистрации перехода права на такое имущество, при этом продавец в предварительном и основном договоре принял на себя обязательство передать имущество в собственность покупателя свободным от прав третьих лиц. В связи с чем, довод представителя ООО «Крымоптторг» о нанесении оспариваемой сделкой ущерба интересам общества, суд находит обоснованным.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Информационного письма от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным.

Также суд учитывает, что уже после заключения договора купли – продажи недвижимого имущества от 06.02.2018 общее собрание участников ООО «Крымоптторг» 21.03.2018 вновь принимает решение о выходе ФИО4 из состава участников общества с ограниченной ответственностью «Крымоптторг» и возвращением ему полностью в натуральной форме объектов недвижимого имущества общей площадью 6 818,9 кв.м., находящиеся в 

<

адрес>, что следует из протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. В этом же протоколе решен вопрос о назначении директора общества, которым назначен ФИО1 (вопрос №), ранее выступавший покупателем спорного недвижимого имущества по договору от 06.02.2018.

Материалы дела не содержат безусловных доказательств с достоверностью подтверждающих фактическую передачу недвижимого имущества ФИО1 на основании договора от 06.02.2018, напротив, действия по регистрации перехода права собственности на спорное имущество на имя ФИО4 на основании заявления от 27.12.2017, а также повторное решение вопроса общим собранием участников общества от 21.03.2018 о выходе ФИО4 из состава участников и передачу ему спорного имущества, подтверждают, что у сторон не было намерения по реальному исполнению договора купли-продажи имущества от 06.02.2018.

Кроме того, суд учитывает, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2018 и договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.02.2018 директор ООО «Крымоптторг» ФИО4 не находился на территории Республики Крым, что подтверждено сведениями МВД по Республике Крым. Участники сделки в письменных пояснениях подтвердили обстоятельство, что в указанные в договоре даты такие договоры не были подписаны. 

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Вместе с тем, поскольку обязательный реквизит договора – дата заключения, с которым закон связывает момент вступления договора в силу, не соответствует дате фактического заключения договора, определить момент, с которого спорные договоры вступили в силу и стали обязательными для сторон, не представляется возможным. Объяснения ФИО1 и ФИО4 относительно изменения даты заключения договора не могут быть приняты судом в качестве безусловного подтверждения заключения спорных договоров в указанные в объяснениях даты, поскольку стороны затруднились указать точное время и место заключения таких договоров, а предоставление объяснений является избранным способом защиты сторон, выраженным в интересах заявленного требования. 

Представленный в дело приговор Днепровского районного суда г.Киева от 17.07.2018 в отношении ФИО5, а также решение Хозяйственного суда Одесской области от 10.07.2019 по иску ФИО7 к ФИО4, ООО «Крымоптторг» о признании недействительным договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Крымоптторг» от ДД.ММ.ГГГГ, о признании недействительными решений общего собрания участников ООО «Крымоптторг», оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, о признании недействительными решений, принятых ФИО4 в качестве директора ООО «Крымоптторг» не могут быть приняты судом в качестве доказательств, имеющих преюдициальное значение, поскольку положения ст. 61 ГПК РФ не придают преюдициального значения решениям и приговорам судов иностранного государства и выводы таких судебных актов не могут быть положены в основу решения по рассматриваемому делу. 

Учитывая все установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что между сторонами ООО «Крымоптторг» и ФИО1 сделка по купле-продаже недвижимого имущества, находящегося в 

<

адрес>, совершалась без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, и в силу ч.1 ст. 170 ГК РФ является ничтожной, а также такая сделка была направлена на причинение значительного ущерба для общества. 

При таких обстоятельствах договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в 

<

адрес>, заключенный между ООО «Крымоптторг» и ФИО1, подлежит признанию недействительным. Вместе с тем, встречное требование ООО «Крымоптторг» о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит, поскольку срок действия такого договора истек 17.02.2018 (п.1.3 договора), и такой договор является не действующим, возникновения правовых последствий не влечет.

Также суд не находит оснований для удовлетворения требований ООО «Крымоптторг» в том виде, в котором они заявлены: о признании не заключенными для ООО «Крымоптторг» оспариваемых договоров от 17.01.2018 и от 06.02.2018., поскольку данное требование не подлежит самостоятельному разрешению, так как является производным от требования о признании недействительными (ничтожными) договоров. В связи с тем, что суд пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.02.2018, то такая сделка в силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что первоначально заявленные требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме, встречные требования ООО «Крымопторг» подлежат частичному удовлетворению в части требований о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в 

<

адрес>, заключенного между ООО «Крымоптторг» и ФИО1.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ООО «Крымоптторг» подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная из размера удовлетворенных судом требований, в сумме 6 000 руб.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Встречные требования ООО «Крымоптторг» удовлетворить частично. Признать недействительным договор от 06.02.2018 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в 

<

адрес>, заключенного между ООО «Крымоптторг» и ФИО1. В удовлетворении остальной части встречных требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Крымоптторг» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым через Центральный районный суд города Симферополя Республики Крым в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Ю.В. Кундикова 

Решение в окончательной форме изготовлено 11.09.2019