УИД №72RS0015-01-2020-000655-65Дело № 2- 42/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Нижняя Тавда 09 марта 2021 года

Нижнетавдинский районный суд Тюменской области в составе: председательствующего судьи – Филимоновой Т.Н.,

при секретаре - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Нижнетавдинского муниципального района к ФИО1 изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов и встречному иску ФИО1 к администрации Нижнетавдинского муниципального района о признании договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок, признании права пользования земельным участком для эксплуатации объекта незавершенного строительства, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Нижнетавдинского муниципального района обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, мотивируя свои исковые требования тем, что 26.07.2016 года между администрацией Нижнетавдинского муниципального района и ФИО1, заключен договор N 374 аренды земельного участка (далее - договор аренды) с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, под индивидуальное жилищное строительство. Срок договора аренды по 25.06.2019 года, по истечении которого считается прекратившим свое действие.

Согласно п. 1.2. договора аренды на земельном участке имеется: объект незавершенного строительства, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 05.05.2014 года.

Согласно акту обследования земельного участка от 10.08.2020, проведенного сотрудниками администрации, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> - не огорожен, с даты заключения договора аренды и на дату обследования земельного участка на земельном участке установлен фундамент из бетонных блоков (ФБС) и оформлен как объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 73 кв. м.

Договор аренды от 26.07.2016 заключен без проведения торгов.

На основании ст.239.1 ГК РФ, администрация Нижнетавдинского муниципального района просит изъять у ФИО1, объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка на котором расположен объект, путем продажи с публичных торгов.

Определением Нижнетавдинского районного суда от 27 января 2021 года принят встречный иск ФИО1 к Администрации Нижнетавдинского муниципального района о признании договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок, о признании права пользования земельным участком для эксплуатации объекта незавершенного строительства.ФИО1 мотивирует свои требования тем, что им на земельном участке в полном соответствии с действующим законодательством был возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на который было зарегистрировано право собственности 05.05.2014 года. 26.07.2016 года между истцом и ответчиком был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № под индивидуальное жилищное строительство сроком по 25.06.2019 года.

Завершить строительство жилого дома - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:12:1203004:2879, ФИО2 не успел к окончанию действия договора, в связи с ухудшением материального положения. Он является многодетным отцом троих несовершеннолетних детей, третий из которых - ФИО3, родилась ДД.ММ.ГГГГ года, непосредственно после заключения договора аренды. Он продолжает выполнять свои обязательства как арендатор земельного участка, им огорожен земельный участок, возведен объект незавершенного строительства, завезены материалы для окончания строительства жилого дома. Регулярно оплачивается арендная плата, крайний платеж внесен 10.08.2020 года. Лицевой счет к договору аренды открыт и не закрывался, соответственно договор аренды продолжает свое действие.

На основании изложенного просит удовлетворить заявленные встречные исковые требования, признать договор № 374 от 26.07.2016 года аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Администрацией Нижнетавдинского муниципального района и ФИО1, действующим на неопределенный срок.

Признать право пользования ФИО1 земельным участком с кадастровым номером № для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Представитель истца Администрации Нижнетавдинского муниципального района по первоначальному иску, представитель ответчика по встречному иску - ФИО5 в судебном заседании свои исковые требования поддержала в полном объеме, согласно доводам, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования ФИО1 не признала, согласно доводов изложенных в письменном отзыве на встречное исковое заявление. 

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО1, в судебном заседании с исковыми требованиями администрации Нижнетавдинского муниципального района не согласился, пояснив суду, что завершить строительство жилого дома - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:12:1203004:2879, по адресу: 

<

адрес> не успел к окончанию действия договора, в связи с ухудшением материального положения. Земельный участок в настоящее время им огорожен, возведен объект незавершенного строительства, завезены материалы для окончания строительства жилого дома. В настоящее время он не имеет ни сил, ни возможности достроить дом. Просит встречные исковые требования, заявленные им удовлетворить, признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между сторонами, действующим на неопределенный срок. Признать за ним право пользования земельным участком с кадастровым номером № для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Выслушав явившихся лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующему.

26.07.2016 между администрацией Нижнетавдинского муниципального района и ФИО1, заключен договор N374 аренды земельного участка (далее - договор аренды) с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, под строительство жилого дома. Срок договора аренды по 25.06.2019 года, по истечении которого считается прекратившим свое действие.

Согласно п. 1.2. договора аренды на земельном участке имеется: объект незавершенного строительства, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 05.05.2014.

Согласно акту обследования земельного участка от 10.08.2020, проведенного сотрудниками администрации, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> - не огорожен, с даты заключения договора аренды и на дату обследования земельного участка на земельном участке установлен фундамент из бетонных блоков (ФБС) и оформлен как объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 73 кв. м.

В соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона N171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015 года.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом N137-ФЗ.

Законом N171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ),общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи Закона N137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Договор аренды от 26.07.2016 г. заключен без проведения торгов.

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 26.07.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд считает, что исковые требования администрации Нижнетавдинского муниципального района к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства подлежат удовлетворению в полном объеме.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО1 к Администрации Нижнетавдинского муниципального района о признании договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок, признании право пользования земельным участком для эксплуатации объекта незавершенного строительства суд приходит к следующему.

Согласно п.7.2 договора аренды от 26.07.2016 г №374 заключенного между Администрацией Нижнетавдинского муниципального района и ФИО1 настоящий договор действует с 26.07.20116 года по 25.06.2019 года, по истечении которого считается прекратившим своё действие. 

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничениеоднократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 26.07.2016 года на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. 

Поскольку ФИО1 уже использовано преимущественное право для заключения договора аренды для завершения строительства объекта, которое как прямо указано в законе, предоставляется однократно, на определенный срок 3 года, и договор не может продлеваться на неопределенный срок. 

Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Администрации Нижнетавдинского муниципального района о признании договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок, признании право пользования земельным участком для эксплуатации объекта незавершенного строительства.

Поскольку в соответствии с п.п.19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков) от уплаты государственной пошлины освобождены, в соответствии с п.8 ч.1 ст.333.20 НК РФ государственную пошлину в размере300,00 рублей необходимо взыскать с ФИО1

На основании ст.ст. 239,422,425 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации Нижнетавдинского муниципального района к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства - удовлетворить в полном объеме.

Изъять у ФИО1, объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка на котором расположен объект, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 пошлину в доход государства в размере 300 (триста) рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Администрации Нижнетавдинского муниципального района о признании договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок, о признании права пользования земельным участком для эксплуатации объекта незавершенного строительства - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тюменского областного суда через Нижнетавдинский районный суд Тюменской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 12 марта 2021 года.

Председательствующий: Т.Н. Филимонова.