Дело № 3а-272/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 30 мая 2024 г. 

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества: 

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 14984 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы предприятия промышленного и гражданского строительства, расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2022 г., обосновывая требования тем, что ФИО2 является арендатором объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, что подтверждается договором аренды земельного участка государственной собственности № ........ от 22 декабря 2006 г. и договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности от 08 июня 2023 г. Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края № 2449 от 26 сентября 2022 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель Краснодарского края по состоянию на 01 января 2022 г. Кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г. утверждена в размере ................ руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 14 декабря 2023 г. №КУВИ- ......... Данные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости – 02 декабря 2022 г., дата начала применения с 01 января 2023 г. Вместе с тем, рыночная стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г. земельного участка с кадастровым номером ........ составляет ................ руб., что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка № ........ от 24 декабря 2023 г., подготовленным ЧПО ФИО3 Он является арендатором указанного земельного участка и считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости этого объекта недвижимости нарушают его права, затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную, что влечет к увеличению арендной платы. Поэтому он обратился в суд с настоящим иском. 

В возражениях на административный иск ФИО4, действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного административного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ.

В отзыве на административный иск ФИО5, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В отзыве на административный иск представитель ФИО6, действующая по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В судебном заседании ФИО7, действующий по доверенности в интересах ФИО2, поддержал заявленные требования, выразил несогласие с заключением судебной экспертизы и просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда). 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело при данной явке лиц.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковое требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ч.1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

Согласно части 1 статьи 6, пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст. 6).

Год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п.1. ч.5. ст.11).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно абзацу 4 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 г. № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В пунктах 6, 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. 

При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 указанного закона и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января г. проведения государственной кадастровой оценки. 

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была определена на 01 января 2022 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч. 2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

В силу статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов) (ч.1).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов)( ч.2).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Из материалов дела следует и установлено судом, что ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 14984 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы предприятия промышленного и гражданского строительства, расположенного по адресу: ............, что подтверждается договором аренды земельного участка государственной собственности № ........ от 22 декабря 2006 г. и договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности от 08 июня 2023 г., представленными в материалы дела.

Поэтому, ФИО2 вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта, установленную по состоянию на 01 января 2022 г.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ определена на 01 января 2022 г. в размере ................ руб. 32 коп., применяется с 01 января 2023 г. и на сегодняшний день является актуальной (л.д. 79-80 т.2). 

В соответствии с отчетом об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости № ........ от 24 декабря 2023 г., выполненным ЧПО ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на дату оценки – 01 января 2022 г. составляет ................ руб. (л.д. 24-164 т.1).

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 30 января 2024 г. была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено ООО «Бизнес-Партнер». 

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2155 от 15 марта 2024 г., подготовленным экспертом ФИО8, отчет об оценке № 2023-1747/12-О от 24 декабря 2023 г., выполненный ЧПО ФИО3, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2022 г. земельного участка с кадастровым номером ........ составляет ................ руб.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости земельного участка, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение, у суда оснований не имеется.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ........ не является произвольной. При оценке указанного земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, эксперт проанализировал рынок недвижимости в Ейском районе, произвел оценку объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2155 от 15 марта 2024 г., на предмет относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2 правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2155 от 15 марта 2024 г., не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем есть соответствующая расписка.

Эксперт ФИО8 имеет диплом бакалавра № 102312 0133650, ФГБОУ ВПО «Кубанский Государственный Аграрный университет имени И.Т. Трубилина» по программе «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» № 79-Б от 15 июля 2022 г., диплом о профессиональной переподготовке 04/23-ПП28003 АНО ДПО «Московский научно-исследовательский институт современных технологий» по программе «Оценочная деятельность» выдан 28 апреля 2023 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № 03049-1 от 15 июня 2023 года, свидетельство № 01397 от 20 июля 2020 г. о членстве в СРО «Региональная ассоциация оценщиков», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-093568/23 от 11 июля 2023 г., членство в некоммерческом партнерстве СРО «Региональная ассоциация оценщиков», свидетельство № 01397 от 20 июля 2023 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2019 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость, произведен анализ рынка, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, копии распечаток, позволяющие сделать выводы о достоверности рыночных предложений. При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный с применением метода сравнения продаж. В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. общей площади земельного участка. Определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа является корректным, отказ от применения затратного, доходного и других методов обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200. Эксперт провел анализ цен предложений к продаже сходных объектов на дату оценки - 01 января 2022 г. Для определения сравнительным подходом рыночной стоимости объектов экспертизы из представленных 12 объектов недвижимости были отобраны в качестве объектов-аналогов три объекта № 1, № 7, № 12 (как № 1, № 2, № 3), которые на дату определения стоимости встретились на рынке недвижимости, по ним в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений, и которые имеют наиболее сходные с объектами экспертизы характеристики по основным ценообразующим факторам (вид разрешенного использования, категория земель, площадь участка). Подобранные экспертом сопоставимые объекты - аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г., в заключении эксперт применил корректировки по всем значимым группам элементов сравнения: на торг – 16,60 %, на размер площади выполнена согласно Сборнику рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости № 17 по состоянию на 01 января 2022 г. под редакцией ФИО9 (код сборника: СПКД 17/1-2022Н). Сегмент: Земельные участки производственно-складской сегмент рынка земельных участков. Территория: Краснодарский край, корректировка на наличие улучшений, выполнена согласно информационному ресурсу «СтатРиелт» «На снос ветхих зданий, строений и сооружений – корректировки на 01 октября 2021г.». Корректировки на остальные параметры сравнения объектов экспертизы с объектами - аналогами не вводились, в связи с совпадением значения их параметров. Величины скидок на торг и корректирующих коэффициентов определялись на основании сопоставления параметров объекта экспертизы и объектов-аналогов, в том числе: их количественно-качественные характеристики, локальное расположение, а также состояние коньюктуры рынка, сложившееся на дату определения стоимости. Расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка. Экспертом подробно описан процесс оценки земельного участка по состоянию на 01 января 2022 г., в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним. В силу пункта 25 ФСО № 7, утвержденного Приказом минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - является исключительной прерогативой эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов аналогов. 

Отсюда следует, что заключение ООО «Бизнес-Партнер» № БП- 2155 от 15 марта 2024 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 г. с кадастровым номером ........ руб. - достоверным.

Поэтому, заключение экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2155 от 15 марта 2024 г., может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения о частичном удовлетворении иска ФИО2 

ФИО7, действующий по доверенности в интересах ФИО2, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2155 от 15 марта 2024 г., просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу и вызвать эксперта для пояснений, также представил возражение, в котором указал, что по их мнению, заключение эксперта получено с нарушением закона и не может быть положено в основу решения суда, поскольку экспертная организация не представила в материалы дела документы, подтверждающие, что в штате организации находится не менее двух действующих оценщиков, у которых не отозван квалификационный аттестат, не представлен страховой полис о страховании гражданской ответственности организации. То есть, в материалах дела отсутствует доказательства, свидетельствующие о том, что экспертная организация соответствует требованиям, предъявляемым к ней действующим законодательством, что эксперт имеет достаточный опыт и навыки для производства экспертизы. Эксперт сдал квалификационные экзамены только 15 июня 2023 г., то есть получил право на самостоятельное осуществление оценочной деятельности. Данное обстоятельство говорит о том, что эксперт не обладает достаточным опытом для проведения судебной экспертизы. Они считают, что эксперт допустил ряд нарушений, а именно объекты-аналоги имеют существенные различия в ценообразующих факторах по отношению к объекту исследования и эксперт не произвел соответствующие корректировки для выравнивания стоимости объектов-аналогов с объектом оценки. При использовании экспертом аналога № 1 не были уточнены адресные характеристики (в объявлении об объекте-аналоге № 1 указано только ул. Мичурина и не имеется сведений о наличии либо отсутствии коммуникаций, улучшений и.т.п.). Оцениваемый земельный участок из инженерных коммуникаций имеет только электроснабжение, не имеет водоснабжения, газоснабжения. То есть, эксперт должен был сделать корректировку, так как объекты-аналоги имеют коммуникации, соответственно они находятся в другом ценовом сегменте и являются дороже. Из объявления о продаже объекта-аналога № 2 следует, что он расположен в центре г. Ейска в отличие от объекта оценки, который расположен на окраине города и граничит с землями сельскохозяйственного назначения, не имеет подъездных путей с твердым покрытием. Из объявления о продаже объекта-аналога № 3 следует, что предполагаемый к продаже земельный участок обеспечен электро и водоснабжением, центральной канализацией и газифицирован, (у объекта оценки имеется только электроснабжение), идеально подходит для размещения гостиничного комплекса для отдыхающих. То есть, объект-аналог № 3 относится к более дорогому сегменту земельных участков. Экспертом необоснованно не внесены корректировки на вид разрешенного использования «для размещения гостиничного комплекса» для объекта-аналога № 3, на наличие коммуникаций для объекта-аналога № 2. По их мнению, эксперт нарушил ФСО № 5 и ФСО № 7, а также статью 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем, результат экспертизы был искажен в сторону увеличения на 28%.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2155 от 15 марта 2024 г., представила возражение, в котором указала, что, заключение экспертизы не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку, по мнению департамента имущественных отношения Краснодарского края, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. Так, применение в качестве объекта сравнения объекта-аналога № 1 некорректно, так как в объявлении об его продаже не указаны категория и вид разрешенного использования данного земельного участка. Согласно фотоматериалам, приложенным к объявлению о продаже объекта-аналога № 2, данный земельный участок застроен ветхими строениями, отсутствие корректировки на наличие ветхих строений на участке не обосновано экспертом. Применение в качестве объекта сравнения объекта-аналога № 3 неверно, поскольку данный земельный участок застроен объектами капитального строительства, о чем продавец указывает в тексте объявления. Для целей установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной, объект экспертизы определяется как условно свободный от застройки, соответственно, для сравнения необходимо подобрать земельные участки, свободные от застройки, данное условие экспертом не выполнено. Применение к расчетам повышающей корректировки в размере 14% на наличие ветхих строений на участке некорректно, поскольку на данном участке находятся объекты капитального строительства, поставленные на кадастровый учет, не подлежащие сносу. Эксперт не обратил внимание на то, что в фотоматериалах, приложенных к объявлению, указан кадастровый номер данного земельного участка, согласно которому площадь данного участка составляет 77,8 соток, а не 78 соток, как принимает к расчетам эксперт, что приводит к искажению итогового значения рыночной стоимости объекта экспертизы. Кроме того, согласно данным Росреестра земельный участок находится в собственности публично-правовых образований, следовательно, к продаже предлагается право аренды, а не право собственности, корректировки по данному фактору, также, как и пояснения эксперта отсутствуют в заключении.

С целью проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края и представителя ФИО7, суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО8 для дачи пояснений по поводу замечаний по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края и замечания ФИО7, действующего по доверенности в интересах ФИО2, на заключение судебной экспертизы.

В судебном заседании и письменных пояснениях эксперт ФИО8 на возражение ФИО7 пояснил, что страхование юридического лица для составления экспертного учреждения не требуется, так как это относится к отчету об оценке. Его страхование как оценщика указано в заключении, его образование соответствует требованиям, имеется аттестат и диплом о переподготовке. Относительно первого замечания пояснил, что согласно информации, представленной в заключении экспертизы, а именно фотоматериалов и поиска данного объекта на публичных картах, можно сделать вывод о том, что данный земельный участок расположен на пересечении ул. Мичурина и ул. Маяковского. Согласно практике, объем и состав коммуникаций или улучшений, приводятся продавцом в текстах объявлений, описание объявления о продаже объекта-аналога № 1, не содержит таких сведений, следовательно, информация принимается по рыночным данным. Относительно второго замечания пояснил, что земельные участки расположены в активно развивающихся районах, либо вокруг них проходят транспортные развязки и дороги, а также имеются здания с коммуникациями и при строительстве имеется возможность подключения ко всем коммуникациям. Эксперт отметил, что стоимость коммуникаций, проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям. Таким образом, по отношению к наличию улучшений объекта экспертизы, объекты-аналоги не отличаются и корректировка не требуется. Наличие коммуникаций и их характеристики связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требованиям ФСО № 7. п. 20. Отсюда следует, что вывод относительно вида разрешенного использования объекта-аналога № 3 сделан необоснованно, так как продавец в объявлении указывает возможные варианты использования данного земельного участка для нового собственника. На данном земельном участке, по состоянию на дату публикации объявления, находятся два строения – арочный склад и бытовой блок, которые подлежат сносу. Также в объявлении указано то, что «возможно размещение промышленного объекта, складского терминала». Учитывая, эти обстоятельства, можно сделать обоснованный вывод о том, что данный земельный участок относится к земельным участкам промышленного назначения, как и оцениваемый объект, следовательно, введение корректирующего коэффициента не требуется. Относительно третьего замечания пояснил, что центр г. Ейска расположен в удалении от объекта-аналога № 2, так как он расположен на ул. Мичурина, д. 17. Расстояние объекта-аналога № 2 до объекта экспертизы – составляет менее 2 км, что является незначительным удалением от объекта экспертизы, следовательно, введение корректирующего коэффициента не требуется. В четвертом замечании предусматриваются те же вопросы, которые были описаны ранее. 

В судебном заседании и письменных пояснениях эксперт ФИО8 на возражение департамента имущественных отношений Краснодарского края указал, что относительно первого замечания пояснил, что согласно информации, представленной в объявлении о продаже объекта-аналога № 1, данный земельный участок относится к земельным участкам промышленного назначения. Таким образом, в кратком описании объявления указано то, что к продаже представлен участок 30 соток. Относительно второго замечания пояснил о том, что поскольку в тексте объявления отсутствуют уточняющие сведения об имеющихся улучшениях, участок обладает достаточно большой площадью, следовательно, можно сделать вывод о том, что на фотоматериалах, представленных в объявлении, расположены строения, относящиеся к соседним участкам. Во избежание искажений итогового результата, введение корректирующего коэффициента не требуется. Относительно третьего замечания пояснил о том, что на фотоматериалах, представленных в объявлении видно, что строения обладают значительным износом, соответственно им требуется либо капитальный ремонт или снос, учитывая то, что здание из легковозводимых конструкций, то ремонт нецелесообразен, следовательно, только снос, что учитывает корректирующий коэффициент на снос ветхих строений. Типичный рыночный субъект принимает решения исходя из имеющейся у него информации, руководствуясь при этом правилами делового оборота. Более качественные сведения не оказывают влияния на поведение типичных рыночных субъектов. В данном случае разница в площади участков составляет всего 20 кв.м. Эта величина является несущественной, особенно учитывая тот факт, что данные были получены из объявлений о продаже, где возможны некоторые округления или неточности. В реальной жизни подобные небольшие отличия не оказывают значительное воздействие на решение потенциального покупателя или использование участка. К продаже представлено непосредственно 78 соток, что указано и в кратком описании и в характеристиках объекта в объявлении. Согласно содержанию объявления, продавцом указано, что он является собственником данного объекта.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Таким образом, ФИО7, действующий по доверенности в интересах ФИО2, не представил заслуживающие внимание основания, предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, для назначения дополнительной судебной экспертизы, а поэтому суд отказал в ее проведении.

Доводы ФИО2 о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на 01 января 2022 г. их рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, нашли подтверждение, а поэтому административный иск подлежит частичному удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2155 от 15 марта 2024 г.

В соответствии с положением статьи 433 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодов, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 01 января 2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что кадастровая оценка спорного объекта недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством и в случае удовлетворения исковых требований будут уменьшены налоговые поступления в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

В Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, доказал факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и законные интересы ФИО2, как арендатора. 

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

ФИО2 обратился с настоящим иском в суд 29 декабря 2023 г., сведений об обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края не имеется, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 29 декабря 2023 г. – дата направления иска в суд.

Директором ООО «Бизнес-Партнер» в суд подано ходатайство о взыскании оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере ................ руб.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «Бизнес-Партнер» административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Учитывая изложенные обстоятельства дела, действующее законодательство, суд пришел к выводу о том, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Бизнес-Партнер» подлежит удовлетворению со взысканием оплаты за проведение судебной экспертизы с административного истца – ФИО2

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административный иск ФИО2 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, удовлетворить частично:

установить в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 14984 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы предприятия промышленного и гражданского строительства, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 г. в размере ................

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 29 декабря 2023 г.

Взыскать с ФИО2, ................ г. рождения, уроженца с. Львовский, Державинского района, Тургайской области, Казахской ССР, паспорт серия ........ выдан ГУ МВД России по Краснодарскому краю 13 января 2023 г., код подразделения ........, проживающего по адресу: г............ пользу ООО «Бизнес-Партнер», расположенного по адресу: 

<

...> ИНН: 

<

***>, КПП: 231101001, ОГРН: 

<

***>, АО «Тинькофф Банк», БИК: банка 044525974, расчетный счет № 

<

***> - ................ рублей) в счет оплаты за проведение судебной экспертизы. 

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 14 июня 2024 г.