УИД 74RS0001-01-2025-005018-67

Дело № 2-4817/2025

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 26 ноября 2025 года

Советский районный суд г. Челябинска в составе: 

судьи Кадыкеева К.П., 

при секретаре Насибуллиной Е.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Челябинска о признании многоквартирного дома жилым домом блокированной застройки, о признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Челябинска, в котором с учетом уточненных исковых требований просил признать жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> жилым домом блокированной застройки и признать право собственности ФИО1 на блок № в реконструированном виде, общей площадью 180 кв.м по адресу: 

<

адрес> за ФИО1

В обоснование иска указано, что решением Советского районного суда г. Челябинска от 12 июля 2012 года прекращено право общей долевой собственности на жилой дом площадью 277,8 кв.м по адресу: 

<

адрес>. Истец право собственности на дом не зарегистрировал по решению суда и за это время успел реконструировать свою часть жилого дома. Реконструкция дома заключалась в том, что он снес холодную деревянную пристройку Лит.а и построил на ее месте пристройку Лит А2, В части Лит.А на 1 этаже произвел демонтаж перегородок и отопительных печей, и произвел монтаж перегородок; В подвале Лит.А произвел демонтаж, а потом монтаж перегородок; в объеме крыши Лит.А оборудована мансарда. При обращении в Росреестр и Администрацию г. Челябинска в регистрации права собственности ему было отказано, так как имеются самовольные постройки. В границах земельного участка с кадастровым номером № расположен его жилой дом, блокированной застройки (Блок №), площадью 180 кв.м. Техническим заключением подтверждается возможность раздела жилого дома по адресу: 

<

адрес> натуре, так как жилой дом состоит из двух автономно обособленных блоков, расположенных на отдельных земельных участках, имеющих отдельные выходы, инженерные сети. Возведенные строения соответствуют строительным нормам и правилам, и подтверждается возможность использования по функциональному назначению возведенных построек по указанному адресу. Возведенные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан. 

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, что 11 марта 2024 года за исх. № ФИО1 УАГП г. Челябинска отказано в узаконении самовольных построек, расположенных по адресу: 

<

адрес>, так как Администрацией г. Челябинска не выдавалось разрешение на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию пристроек (т. 1 л.д. 6)

19 июня 2024 года за исх. № № ФИО1 было направлено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, а 19 сентября 2024 года отказано в государственной регистрации права, в связи с тем, что право собственности на помещение с кадастровым номером № ограничено ипотекой в силу закона в пользу ПАО АКБ «Челиндбанк» и необходимо предоставить документ, подтверждающий согласие залогодержателя ПАО АКБ «Челиндбанк» на преобразование помещения с кадастровым номером № в дом блокированной застройки. Кроме того, вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами № и № не предполагает строительство и размещение на них домов, имеющих признаки домов блокированного типа. Преобразование доли в здании и части жилых домов в дома блокированной застройки по техническому заключению возможно при отсутствии самовольно возведенных пристроев. Вместе с тем разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, решение суда о признании права на указанные выше самовольно возведенные мансарду и пристрой не предоставлялись (т. 1 л.д. 7-9, 95-96,97-98).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 226 кв.м расположенный по адресу: 

<

адрес> (часть жилого дома площадью 105,6 кв.м.) относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для эксплуатации части индивидуального жилого дома, имеет ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона. В пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 10-12, 58-62).

Согласно выписке из ЕГРН объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № расположен по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 277,8 кв.м имеет 3 этажа, в том числе и 1 подземный, собственниками которого являются ФИО1, ФИО2, ФИО11 Объект недвижимости расположен в пределах иных объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №. Также в здании расположено помещение с кадастровым номером № (том 1 л.д. 13-14, 63-67).

Одноэтажная часть жилого дома с мансардой, расположенная по адресу: 

<

адрес>, имеющая площадь 105,6 кв.м. с кадастровым номером № принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО11 и ФИО2, имеет ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона. Объект недвижимости расположен в пределах иных объектов недвижимости с кадастровыми номерами № (т. 1 л.д. 15-16, 68-72) 

Земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: 

<

адрес>, имеет площадь 593 кв.м (том 1 л.д. 19,56-57).

На основании договора № 20 сентября 1956 года ФИО3 и ФИО4 был предоставлен земельный участок № в квартале № в 

<

адрес>, площадью 593 кв.м. (том 1 л.д. 20-23).

Решением Советского районного суда г. Челябинска от 12 июля 2012 года выделена в натуре ? доля в праве собственности на жилой 

<

адрес> в 

<

адрес> общей площадью 196,6 кв.м., принадлежащую ФИО5, и ему передана в собственность часть жилого дома общей площадью 105,6 кв.м. Часть жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> общей площадью 91,0 кв.м., состоящая из помещений: в основном здании (лит.А) на первом этаже - № площадью 3,7 кв.м., № площадью 5,7 кв.м., № площадью 6,4 кв.м., № площадью 13,3 кв.м., № площадью 20,3 кв.м., в подвале основного здания (лит.А) - № площадью 2,3 кв.м., № площадью 11,0 кв.м, № площадью 14,6 кв.м. и № площадью 13,7 кв.м. оставлена в собственность ФИО1 (т. 1 л.д. 24-26).

Согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО6 в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием двух зданий, расположенных по адресу: 

<

адрес> результате раздела здания с кадастровым номером № указанное здание имеет все признаки дома блокированной застройки, так как имеет отдельные блокированные не сообщающиеся части с общей боковой стеной и отдельными выходами на разные земельные участки, которые имеют физическую границу в виде ограждения. Образуемое здание – дом блокированной застройки (ОКС2)- имеет площадь 180,0 кв.м. посчитанную в соответствии с приказом Росреестра № П0393 от 23 октября 2020 года. В состав дома блокированной застройки общей площадью помещений 170,4 кв.м. входят помещения подвала 1-5, помещения 1 этажа 1-7,16, помещения мансарды 1-4,10,11. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № который имеет физическую границу в виде ограждения. Реконструкция данного дома блокированной застройки (:ОКС2) выполнена с соблюдением требований п. 1.7.3 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденного постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №, допускающим перепланировку, переустройство, реконструкцию не ухудшающие условия эксплуатации или проживания всех или отдельных граждан дома (т. 1 л.д. 27-39). 

Согласно экспертному заключению по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от 06 августа 2024 года № установлено, что самовольно возведенное строение жилой дом блокированной жилой застройки: Лит. А,А2 (блок №) по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельский поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (т. 1 л.д. 40). 

Согласно техническому паспорту, составленному кадастровым инженером ФИО7 дом блокированной застройки, по адресу: 

<

адрес> имеет общую площадь 180,0 кв.м., которая посчитана в соответствии с приказом Росреестра № П/0393 от 23 октября 2010 года, сумма площадей жилого дома составляет 170,4 кв.м. В подвале имеются 4 помещения с площадями: 26,8, 3,9, 7,7, 1,6 кв.м.; на 1 этаже имеются помещения с площадями: 8,2, 12,0 кв.м., туалет и санузел – 1,6 и 6,4 кв.м., два коридора – 3,7 и 5,7 кв.м., а также две жилых комнаты 13,3 и 20,3 кв.м.; в мансарде расположены 3 жилых комнаты – 14,1, 16,8 и 22,6 кв.м. (т. 1 л.д. 45-49).

Согласно декларации об объекте недвижимости на жилой блок №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, следует, что он расположен на земельном участке с кадастровым номером №, имеет 3 этажа в том числе 1 подземный этаж, построен в 1960 году, владельцем является ФИО1 (том 1, л.д. 76-79).

Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. По состоянию на 22 февраля 1999 года владельцами по ? доли были ФИО8, ФИО1 и ФИО5 17 марта 1999 года на основании свидетельства о праве на наследство ФИО1 стал собственником ? доли в праве собственности на жилой дом. 19 сентября 2024 года за исх. № №/3 ФИО1 отказано в государственной регистрации права, так как собственникам помещения с кадастровым номером № необходимо было предоставить заявления о постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности (том 1 л.д. 85-107). 

Согласно кадастровому делу №, 22 июня 1993 года ФИО5 была приобретена ? доля жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. На основании решения Советского районного суда г. Челябинска от 12 июля 2012 года выделена часть жилого дома в натуре, прекращено право общей долевой собственности. На основании свидетельство о праве на наследство по закону ФИО9 и ФИО10 стала собственниками по ? доли каждый в право общей долевой собственности на часть жилого дома, и на земельный участок площадью 226 кв.м с кадастровым номером №. После чего на основании договора купли-продажи 

<

адрес> от 06 апреля 2021 года вышеуказанные часть жилого дома и земельный участок были проданы ФИО2 и ФИО11 (том 1 л.д. 108-173).

Статьей 209 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ч. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (ч. 2 ст. 260 ГК РФ).

Подпунктом 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 6 ст. 42 ЗК РФ).

В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в СП 55.13330.2016. «Свод правил. Дома жилые одноквартирные». СНиП 31-02-2001, утвержденном и введенном в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр.

В соответствии с названным Сводом правил блок жилой автономный - это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилым блоками, чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над ним под другими жилыми блоками (п. 3.2). Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

По смыслу приведенных правовых норм жилые дома блокированной застройки - это жилые дома, в которых имеется отдельный выход на территорию общего пользования и отсутствуют общие внеквартирные помещения и инженерные системы, однако наличие в них общих стен, фундамента и крыши не исключается.

Из технического плана здания от 30 мая 2024 года следует, что технический план подготовлен в связи с образованием 2 объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес> результате раздела исходного здания с кадастровым номером № Площадь здания посчитана согласно приказу № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а так же требований к определению площади задания, сооружения, помещения, машино-места» от 23 октября 2020 года, т.е. по внутренним поверхностям наружных стен, Блок 1 имеет площадь 115,5 кв.м, блок 2 имеет площадь 180 кв.м (т. 1 л.д. 27-39). 

Согласно техническому заключению по материалам обследования жилого дома по адресу: 

<

адрес>, проведенное ООО Проектно-кадастровым Бюро «Катран» содержит следующие выводы, что раздел жилого дома возможен путем выделения: дома блокированной застройки общей площадью 15,5 кв.м., который находится в границах огороженного земельного участка с кадастровым номером №. А также дома блокированной застройки общей площадью 180,0 кв.м. (площадь здания, посчитана в соответствии с приказом Росреестра № П0393 от 23 октября 2020 года), при этом сумма площадей помещений составляет 170,4 кв.м., в составе по подвалу Лит.А (поз. 1-поз.5), по 1 этажу Лит.А (поз.4-поз.7, поз. 16), Лит.А2 (поз.1-поз.3), по мансарде Лит.А (поз.1-поз.4, поз.11), расположенных по адресу: 

<

адрес>. Блок расположен на отдельном земельном участке с кадастровым номером № который имеет физическую границу в виде ограждения. Блок предназначен для проживания одной семьи, не имеет проемов в стенах с соседним блоком, также общих с соседним блоком чердаков, вспомогательных помещений, наружных выходов. Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы (отопление АГВ, выгреб) и индивидуальное подключение к внешним сетям (электричество, газопровод, водопровод), имеет место для приема пищи. Реконструкция данного дома блокированной застройки заключается в следующем: в сносе холодной пристройки Лит.а и постройки на ее месте пристройки Лит.А2; в части Лит. А на 1 этаже демонтаж перегородок и отопительных печей, монтаж перегородок; в части Лит.А в подвале демонтаж и монтаж перегородок; в части Лит.А в объеме крыши оборудована мансарда. Реконструированный дом блокированной застройки находится в границах огороженного земельного участка с кадастровым номером №. Подтверждается возможность раздела жилого дома в натуре, так как жилой дом состоит из двух автономно обособленных блоков, расположенных на отдельных земельных участках, имеющих отдельные выходы, инженерные сети полностью автономные для каждого блока (том 1 л.д. 41-44).

Частью 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 1, ч.2 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно обзорной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19 марта 2014 года, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который применяется в случае. Если лицо, обратившееся в суд по какой либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношениями, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель.

Как следует из положений ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машинно-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является, в том числе судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения (ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).

Из содержания приведенных норм следует, что в случае признания жилого дома жилым домом блокированной застройки, такой объект права как жилой дом подлежит снятию с кадастрового учета, на государственный кадастровый учет должны быть поставлены вновь образованные объекты - блоки в жилом доме блокированной застройки. 

В соответствии с ч. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, и возникает с момента такой регистрации.

На основании всего вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> жилым домом блокированной застройки, состоящий из двух блоков.

Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №), право собственности на блок № жилого дома блокированной застройки, общей площадью 180 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Установить право ФИО1 на обращение с заявлением для осуществления государственного кадастрового учета в отношении вновь образуемых объектов недвижимости (блоков в жилом доме блокированной застройки).

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме. 

Судья К.П. Кадыкеев

Мотивированное решение изготовлено 10 декабря 2025 года