УИД 56RS0023-01-2025-001163-52

Дело № 2-884/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2025 года г. Новотроицк

Новотроицкий городской суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Ясневой Н.Е., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко О.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО г. Новотроицк о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО г. Новотроицк Оренбургской области с иском о признании права собственности на нежилое помещение, указав в обоснование своих требований, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Распоряжением администрации МО г. Новотроицк от №877р от 19 октября 1998 г. квартира переведена в нежилой фонд. Помещение поставлено на кадастровый учет под номером №

На основании разрешения администрации МО г. Новотроицк от 30 октября 1998 г. истцом осуществлена пристройка входной группы к вышеуказанной квартире. 

14 октября 2021 г. истцу администрацией МО г. Новотроицк отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта нежилого помещения, в связи с несоответствием проекта переустройства и перепланировки помещения многоквартирного дома требованиям жилищного законодательств, в связи с чем истец лишен возможности зарегистрировать право собственности. 

Поскольку нежилое помещение в реконструированном виде соответствует требованиям строительных норм и правил, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, что подтверждается экспертным исследованием, просит признать за ним право собственности на нежилое помещение, этаж 1, общей площадью 

<

данные изъяты> км. м. по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, на заявленных требованиях настаивал. 

Представитель ответчика администрации МО г. Новотроицк в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Дело просил рассмотреть в его отсутствие. В отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований. 

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон. 

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 1414 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем. При этом действующее законодательство понятие «реконструкция помещения в многоквартирном доме» не содержит.

Следовательно, при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2023 (далее - Обзор от 13 декабря 2023).

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от 22 июля 1998 г., выпиской из ЕГРН.

Распоряжением администрации МО г. Новотроицк от №877р от 19 октября 1998 г. квартира по адресу: 

<

адрес> переведена в нежилой фонд для использования в производственных целях (магазин).

Распоряжением администрации МО г. Новотроицк от №933р от 30 октября 1998 г. ФИО1 - собственнику нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> разрешено устройство входного тамбура в соответствии с проектом. 

14 октября 2021 г. истцу Администрацией МО г. Новотроицк отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта нежилого помещения, в связи с несоответствием проекта переустройства и перепланировки помещения многоквартирного дома требованиям жилищного законодательств, что следует из ответа № 01-01-09-4900 от 14 октября 2021 г. на обращение ФИО1 

Согласно справки ООО «Кадастровое бюро» № от 6 февраля 2025 г. нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> поставлено на кадастровый учет под номером №

Из Заключения о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций пятиэтажного дома с подвалом по 

<

адрес> после перепланировки помещения № выполненного 15 февраля 2024 г. ООО ГС следует, что конструкции перепланированного помещения находятся в работоспособном состоянии; пространственная жесткость и прочность конструкций жилого дома и пристроенной части в целом обеспечиваются; работы проведены в соответствии с проектом. Эксплуатация перепланированного помещения возможна. Сохранение помещения в перепланированном состоянии не влияет на снижение несущей способности конструкций здания и не нарушает права и охраняемые законы интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области» №56.ФБУЗ.06.01.-03.2025-025 от 6 марта 2025 г. нежилое помещение №2 по адресу: 

<

...> соответствует СанПиН 2.1.3684-21.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Как указано в пункте 3 Обзора от 13 декабря 2023 г., изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Как указано в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Из анализа частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40 ЖК РФ следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих изменение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона (пункт 8 Обзора от 13 декабря 2023 г.).

В данном случае, соответствующее согласие на проведение именно реконструкции МКД со стороны собственников помещений в МКД, истцом не представлено, на что в своих возражения ссылается ответчик.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что переустройство и перепланировка спорного нежилого помещения произведены в 1998 году.

Согласно части 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно абзацу 1 статьи 84 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на дату возникновения спорных правоотношений, переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могли производиться только в целях повышения благоустройства квартиры, допускались лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Аналогичные нормы содержались в пункте 9 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных Постановлением Совмина РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415.

Согласно положениям статьи 128 Жилищного кодекса РСФСР капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Из пункта 1.31 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденного приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 января 1989 г. № 8, и действовавшего по состоянию на 2001-2002 годы, изменение планировки отдельных помещений государственного, а также общественного и кооперативного жилищного фонда допускается производить организациям и отдельным гражданам после получения разрешения межведомственной комиссии исполкома местного Совета народных депутатов, а в поселках, где межведомственные комиссии не создаются, - с разрешения исполкома местного Совета на основании утвержденных проектов, согласованных с соответствующими заинтересованными организациями.

Перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается (пункт 1.34 указанных Правил).

Таким образом, установив, что произведенная в 1998 году реконструкция согласована с органами местного самоуправления в установленном законом порядке, действующем на момент их проведения, в том числе, разрешением администрации МО г. Новотроицк, суд приходит к выводу, о том что оснований для признания реконструкции незаконной и что вопрос о ее легализации поставлен в зависимость от наличия согласия иных собственников помещений МКД, как на то указывает ответчик, не имеется. 

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что в ходе произведенной реконструкции состояние нежилого помещения соответствует градостроительным, противопожарным требованиям, возведенная входная группа не представляет угрозу для жизни и здоровья людей, произведенная в 1998 году реконструкция согласована с органами местного самоуправления в установленном законом порядке, действующем на момент их проведения, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> км.м. по адресу: 

<

адрес>

При этом, во избежания правовой неопределенности наличия права собственности истца в отношении квартиры, сведения о котором внесены в ЕГРН, принимая во внимание удовлетворение судом требований истца о признании за ним права собственности на объект недвижимости с измененными характеристиками, суд приходит к выводу о прекращении права собственности за истцом в отношении квартиры №17, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации МО г. Новотроицк о признании права собственности на нежилое помещение -удовлетворить. 

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру № расположенную по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, общей площадью 

<

данные изъяты> км.м., расположенное на 1 этаже 1 по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Е. Яснева 

Мотивированное решение составлено 26 июня 2025 года.

Судья Н.Е. Яснева