УИД 61RS0025-01-2021-000671-69

Дело № 2-415/2021

РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и 

2 июня 2021г. п. Весёлый

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи: Васильева А.А.

при секретаре: Дю Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Весёловскому РОСП УФССП России по Ростовской области, ООО «ЮГ-КОЛЛЕКШН», ООО «Национальная служба взыскания», ООО «Коллекторское агентство «СП», АО «Тинькофф Банк», 3 лица: Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Весёловского района о снятии ареста с имущества и признании права собственности, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к ФИО2, Весёловскому РОСП УФССП России по Ростовской области, ООО «ЮГ-КОЛЛЕКШН», ООО «Национальная служба взыскания», ООО «Коллекторское агентство «СП», ссылаясь на то, что 18.12.2020 года он заключил договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером 61:06:0600011:285, площадью 8225 +/- 794 кв.м., из земель сельхозназначении, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

24.12.2020 года стороны, в соответствии с законодательством подали документы на государственную регистрацию прав собственности в Росреестр. 

15.02.2021 года государственная регистрация права собственности на данный земельный участок была приостановлена на основании постановления Веселовского районного отдела судебных приставов УФССП России по Ростовской области о запрете на совершение действий по регистрации от 26.01.2021 года, зарегистрированного в ЕГРН 01.02.2021 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор считается заключенным, если в нем соблюдены все существенные условия данного вида договора.

При заключении указанного договора сторонами были соблюдены все существенные условия данного вида договора: договор заключен в простой письменной форме, указаны место и время заключения договора, достигнуто соглашение о рыночной цене земельного участка, договор одновременно,, является и передаточным актом (п.4 договора), договор подписан сторонами сделки, продавец передал покупателю документы на продаваемый участок, покупатель передал продавцу деньги в сумме, оговоренной в договоре (п. 4 договора).

На момент подписания договора земельный участок был свободным от любых прав и претензий третьих лиц, под арестом не находился, препятствий для совершения сделки не имелось, на праве собственности принадлежал продавцу ФИО2, право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

Договор купли-продажи земельного участка заключен сторонами 18.12.2020 года, а постановление об аресте вынесено судебным приставом 26.01.2021 года.

Таким образом, истец фактически является законным владельцем земельного участка, хотя право собственности на земельный участок не зарегистрировано.

Считает, что арест наложен уже на принадлежащее ему имущество, он не является стороной исполнительного производства, и действия судебного пристава противоречат закону.

Просит суд снять арест с имущества - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8225 +/- 794 кв.м., из земель сельхозназначения, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Признать за ним право собственности на вышеуказанный земельный участок.

Протокольный определением суда от 19.05.2021г. соответчиком по делу также признано АО «Тинькофф Банк».

В судебном заседании истец, уточнённый исковые требования (л.д.100-103) поддержал в полном объеме, пояснив, что договор купли продажи с ФИО2 был заключен в простой письменной форме 18.12.2020г., а 24.12.2020г. документы были сданы в Весёловский отдела Управления Росреестра по РО, когда 26.01.2021г. он принес дополнительно запрашиваемый документ об отсутствии заключённого брака, то узнал о наличии ареста на земельный участок, в связи, с чем 15.02.2021г. регистрационные действия были приостановлены. Он при заключении договора убедился, что земельный участок не находится под арестом, получив выписку из ЕГРП, к судебным приставам не обращался, так как в этом не было необходимости. Закон разрешает ему не обращаться и к нотариусу. ФИО2 не знал, что является должником по исполнительным производствам, так как работает в другом регионе.

СПИ Весёловского РОСП УФССП России по Ростовской области ФИО3 с доводами иска не согласилась, пояснив, что из ответа Росреестра, поступившего к ним в 20 января 2021г., они узнали о наличии у ФИО2 в собственности с ноября 2020 данного земельного участка и 21.01.2021 вынесли постановление о запрете совершения действий по регистрации имущества. Данное постановление является обоснованным и законным, так как общая задолженность ФИО2 перед банками составляет порядка 700.000 рублей. О наличии задолженности он был уведомлен еще ранее, то есть до возбуждения сводного исполнительного производства и к нему применялись различные меры.

Иные ответчики и третьи лица в суд не явились, о дне и времени слушания дела судом уведомлены надлежащим образом.

ООО «Коллекторское агентство «СП», ООО «ЮГ-КОЛЛЕКШН» предоставили суду письменные отзывы, в которых просили в удовлетворении исковых требований отказать (л.д.80-81).

Третье лицо - Администрация Весёловского района предоставила суду письменный отзыв, в котором сослалась на усмотрение суда.

Третье лицо - Управление Росреестра по РО предоставило суду письменный отзыв, из содержания которого следует, что истцу необходимо дополнить свои исковые требования.

Выслушав истца, судебного пристава исполнителя, изучив материалы гражданского дела и сводного исполнительного производства, суд находит необходимым в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.

Судом установлено, что порядок действий, указанный в исковом заявлении соответствует фактическим данным и подтверждается приобщенными к материалам дела документами.

Судом также установлено и это следует из материалов сводного исполнительного производства, что ФИО2 является должником на основании различных судебных приказов с 2015г. и его общая задолженность перед банками и коллекторскими агентствами составляет 717.785,05 рублей.

Из материалов дела также следует, что спорный земельный участок принадлежал органу местного самоуправления, так как государственная собственность на него разграничена не была и находился в аренде у ФИО2 с 5.09.201г. на основании договора №№, срок договора до 6.05.2023г., затем данный договор по соглашению сторон был, расторгнут 11.11.2011г. и земельный участок был выкуплен ответчиком на основании договора №№ от 11.11.2020г. за 2049,67 рублей и на основании договора купли продажи, заключенного в простой письменной форме с истцом продан последнему 18.12.2020г. за 130.000 рублей. 

На момент заключения данного договора задолженность ФИО2 перед кредиторами не погашена, взыскание произведено с его зарплатной карты в незначительных размерах. Из уведомления Росреестра от 15.02.2021г. следует, что у регистрационного органа имеются сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации, так как имеются постановления о запрете на совершение действий по регистрации здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> и спорного земельного участка. Записи в ЕГРН о запрете не погашены (л.д.41-74).

В соответствии ранее действующей редакцией п. 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГКРФ. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В силу п. 5 ст.1 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021г.) «О государственной регистрации недвижимости» - государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из изложенного, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктами 1,2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. 

Также закон требует нотариальной формы для ряда договоров по распоряжению правами на имущество, которые подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).

Договор купли-продажи спорного имущества был подписан между истцом и ответчиком уже после вступления в силу Закона о регистрации, а потому, при отсутствии оснований возникновения права собственности истца на данное имущество независимо от его регистрации, такое право может быть признано за ним только при условии государственной регистрации договора купли-продажи от 18.12.2020г., а также регистрации перехода к нему права собственности.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).

Вместе с тем до государственной регистрации сделки собственником земельного участка остается продавец, кредиторы которого могут просить обращения взыскания по его обязательствам на данное имущество, а поэтому фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи не свидетельствует о приобретении истцом прав законного владельца земельного участка, который может требовать освобождения спорного имущества от обременений.

Учитывая, что на спорное имущество был наложен запрет проведения регистрационных действий по требованию кредиторов продавца, то именно он является лицом, в связи с действиями которого государственная регистрация договора купли-продажи от 18.12.2020 и, соответственно, перехода права собственности на спорное имущество к покупателю – истцу, не состоялась.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 63 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной.

Как указано выше, договор купли-продажи от 18.12.2020г. может считаться заключенным только при условии его регистрации. 

Учитывая, что на момент обращения ФИО1 и ФИО2 за регистрацией права на спорное имущество в Весёловский отдел Управления Росреестра по Ростовской области уже был ранее наложен арест на домовладение, принадлежащее продавцу, а также иные ограничения, связанные с его действиями по отношению к кредиторам, то такой договор в силу положений ст. 168 ГК РФ даже в случае его регистрации являлся бы ничтожным и не влек никаких правовых последствий, в том числе, и перехода к покупателю права собственности на указанное в нем имущество.

В связи с тем, что истец не является ни собственником спорного имущества, ни его законным владельцем, он не вправе требовать его освобождения от ареста, однако как установлено в суде - запрета на совершение действий по регистрации. 

Запрет наложен в рамках судебных приказов по спору между собственником данного имущества – ФИО2 и его кредиторами – ответчиками по делу. Истец не является участником данных правоотношений и его права ни наложением запрета на регистрационные действия, ни возможной реализацией земельного участка в счёт исполнения судебных решений о взыскании с продавца в пользу банков долга, не затрагиваются.

Кроме того, истец не лишен возможности предъявить к ФИО2 требование о взыскании необоснованно полученных от него по незаключенному договору денежных средств, а также о возмещении убытков.

Доводы истца относительно того, что ФИО2 не знал о наличии долгов и возбужденных в отношении него исполнительных производств, что он, как покупатель принял соответствующие меры по самозащите своих прав, суд находит малоубедительными, так как они противоречат материалам сводного исполнительного производства №-СД. 

Кроме того, являясь адвокатом Ростовской областной коллегии адвокатов, истец имел возможность проверить наличие либо отсутствие кредиторской задолженности продавца по данным интернет ресурса ФССП России.

При этом истцом не было учтено, что спорный земельный участок, несмотря на предоставленную ему выписку из ЕГРН от 27.11.2020 (л.д.11), имел ограничения по состоянию на 21.10.2020, которые занесены в особые отметки (л.д.50-54).

Таким образом, в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает истцу права на удовлетворение иска об освобождении спорного имущества от ареста (запрета совершения действий по регистрации), так как не предоставляет такому покупателю каких-либо преимуществ в сравнении с кредиторами продавца и иными лицами (должностными), полагающимися на публичную достоверность содержащихся в ЕГРН сведений.

При вышеизложенных обстоятельствах суд не усматривает безусловных оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст.191-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, Весёловскому РОСП УФССП России по Ростовской области, ООО «ЮГ-КОЛЛЕКШН», ООО «Национальная служба взыскания», ООО «Коллекторское агентство «СП», АО «Тинькофф Банк», 3 лица: Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Весёловского района о снятии ареста с имущества и признании права собственности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение 1 месяца.

Мотивированный текст решения изготовлен 7.06.2021г.

Судья: