К делу № 2-6732/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 сентября 2019 г. г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара 

в составе:

председательствующего Бодровой Н.Ю.,

секретаря Агасиевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, к ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «КубаньГрадИнвестСтрой», в котором просит суд:

– обязать Застройщика ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» подписать дополнительное соглашение к ДДУ долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № о смене квартиры с кв. 

<

адрес> заключенного с дольщиком ФИО1 и зарегистрировать дополнительное соглашение в установленном законом и договором порядке.

– установить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему исковому заявлению, в случае его удовлетворения, является основанием для регистрации дополнительного соглашения к ДДУ долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

Свои требования истец мотивирует следующим: ФИО1,, является дольщиком по договору от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 1.5. настоящего Договора, срок передачи Объекта долевого строительства дольщику составляет - ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.4. по согласованию сторон расчет за Объект недвижимости произведен в следующем порядке: часть стоимости квартиры за счет собственных денежных средств, часть стоимости за счет средств кредита, предоставляемого ОАО «Банк Москвы». Так, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. Неоднократно осматривая объект капитального строительства, истица обнаружила, что строительство идет медленно. Сроки строительства не соблюдаются. Истица обратилась с претензией к Застройщику ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» о смене квартиры на более благоприятную для выполнения условий по договору. Застройщик ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» не отказывался урегулировать спор в добровольном порядке. В письменном ответе на заявление истца указал, что не возражает поменять кв. № в Литере 1 - на кв. № Литер 3 при условии предоставления в адрес Застройщика согласия Банка по Договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Так как, квартира № оплачивалась через Банк и находится в залоге. Застройщик так же сослался на то обстоятельство, что не возражал подписать дополнительное соглашение о смене квартиры на более выгодных для дольщика условиях. Более того, ДД.ММ.ГГГГ Застройщик подписал дополнительное соглашение к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ о смене квартиры с № в Литере 1 - на квартиру № Литер 3. В связи с тем, что любые изменения к договору ДДУ должны быть зарегистрированы в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Застройщик обратился в Управление за регистрацией дополнительного соглашения. Руководствуясь письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационные действия по смене квартир были приостановлены по причине отсутствия необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов, а именно согласия залогодержателя АКБ «Банк Москвы». Истец считает, что права Банка не нарушаются, наоборот права Банка на залог квартиры становятся более защищенными и обоснованными. Квартира № в Литере 1 Заполярная 39 еще не построена, Акт ввода не получен. Риск связанный с получением в будущем квартиры наиболее высокий, а значит Банк, вместе с истцом рискует потерять залоговое имущество. В свою очередь, квартира № Литер 3 практически построена. Риск Банка, при получении в залог почти готовой квартиры, сводится к минимуму. Все права Банка защищены. Руководствуясь Уведомлением от Застройщика от 18.02.2019г., ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» подтвердил о завершении строительства 8-го этажа Объекта долевого строительства по Адресу: 

<

адрес> и срок окончания строительства – 1 квартал 2020 года, тогда как срок окончания строительства 1 Литера не определен. На сегодняшний день строительство многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес> - 1 этап (литера 1) на земельном участке с кадастровым номером № законсервировано. Истец как дольщик, и Застройщик ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» уведомили Банк о смене залоговой квартиры. Приложили всю строительную документацию, поясняющую Банку о минимизации рисков, однако до настоящего момента ответа от Банка не поступило.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала, также просила их удовлетворить.

Представитель третьего лица ПАО Банк ВТБ по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Суд, выслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, представленные доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ФИО1,, является дольщиком по договору от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Согласно п. 1.5. Договора, срок передачи Объекта долевого строительства дольщику составляет - ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 3.4. по согласованию сторон расчет за Объект недвижимости произведен в следующем порядке: часть стоимости квартиры за счет собственных денежных средств, часть стоимости за счет средств кредита, предоставляемого ОАО «Банк Москвы».

ПАО Банк ВТБ является правопреемником ОАО «Банк Москвы» в данных правоотношениях.

Так, между ОАО «Банк Москвы», правопреемником которого является ПАО Банк ВТБ и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заемщику денежные средства для целевого использования, а именно: на строительство и приобретение прав на оформление в собственность квартиры, расположенной в строящемся доме, находящемся по адресу: 

<

адрес>

Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме, предоставив Истцу денежные средства, что не оспаривается истцом.

Вышеуказанный договор долевого участия в строительстве прошел государственную регистрацию, также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу АКБ «Банк Москвы».

В соответствии с условиями Договора долевого участия в строительстве, с момента государственной регистрации настоящего договора, права требования, принадлежащие участнику долевого строительства по настоящему договору, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства одновременно подлежит регистрации залог (ипотека), возникающий на основании закона. Залогодержателем Объекта долевого строительства является Банк, Залогодателем — Участник долевого строительства. Права Банка как залогодержателя удостоверяются закладной, оформляемой одновременно с государственной регистрацией права участника долевого строительства на Объект долевого строительства.

Таким образом, права требования по Договору долевого участия в строительстве на объект находятся в залоге у Банка.

На дату рассмотрения данного дела, задолженность истца перед банком не погашена, что представитель истца подтвердил в судебном заседании.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку спорное недвижимое имущество (квартира) приобретено частично за счет заемных денежных средств Банка, то право распоряжения указанным недвижимым имуществом ограничено законом и не может быть реализовано без согласия залогодержателя.

Статьями 37,77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что квартира, приобретенная частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру и отчуждение такого имущества возможно лишь с согласия залогодержателя. 

При этом, изменения объекта по договору участия в долевом строительстве должны повлечь и изменения кредитного договора, заключенного истцом с Банком.

Однако Банк ВТБ (ПАО), как залогодержатель и сторона кредитного договора, такого согласия не давал и возражает против внесения изменений в кредитный договор и, соответственно, в договору участия в долевом строительстве.

Таким образом, в случае удовлетворения требований истца, права Банка-залогодержателя будут нарушены.

В силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

При таких обстоятельствах, суд не принимает признание иска со стороны ответчика и считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не получено согласие залогодержателя на изменений условий договора участия в долевом строительстве.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, к ООО «КубаньГрадИнвестСтрой» о защите прав потребителя – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: