Дело №2-1022/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 сентября 2017 года с. Долгодеревенское

Сосновский районный суд Челябинской области в составе 

председательствующего судьи Штрауб Г.О., 

при секретаре Стенюшкиной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «ЭкоСити» к ФИО1 о расторжении договора в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭкоСити» обратилось в суд с иском к ФИО1 с требованиями: 

- расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от 21.10.2015, заключенный между ООО «ЭкоСити» и ФИО1;

- прекратить право собственности ФИО1 на двухкомнатную квартиру №, общей площадью 54,9 кв.м., по АДРЕС;

- выселить ФИО1 из двухкомнатной квартиры №, общей площадью 54,9 кв.м., по АДРЕС, без предоставления другого жилого помещения;

- взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЭкоСити» неустойку в сумме 84750,81 руб.;

- взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЭкоСити» государственную пошлину в сумме 8741,47 руб.;

В основание иска указано, что между ООО «ЭкоСити» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № от 21.10.2015. Согласно которому Застройщик обязуется, в предусмотренный договором срок, построить 11-этажный многоквартирный дом № по АДРЕС, примерно в 1190 м. по направлению на северо-запад от ориентира п. Западный. После получения разрешения на эксплуатацию, передать в общую долевую собственность квартиру №, расположенную на 3 этаже, общей площадью 55,51 кв.м., а Участник долевого строительства уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора 1 797 191 руб. На основании п. 2.2 договора расчет производится Участником долевого строительства в два этапа: первоначальный взнос 1444000 руб., в течении 2 дней после государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Челябинской области, но не позднее 30.11.2015, оставшуюся сумму в размере 357121 руб. согласно графику платежей за счет собственных средств. Истец свои обязательства выполнил в полном объеме, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № от 23.03.2016. Задолженность Участника долевого строительства по состоянию на 13.03.2017 составляет 158868,52 руб. 27.11.2016 и 14.02.2017 ответчику направлено предупреждение с требованием оплатить задолженность. Требования заявлены на основании п.3 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На основании ст. 30, 35 ЖК РФ, 301 ГК РФ заявлены требования о выселении. На основании п.2.3 Договора, ст. 330 ГК РФ заявлены требований о взыскании неустойки по состоянию на 13.03.2017.

Представитель истца А.В.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, по основаниям изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 извещена, не явилась.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснив, что ответчиком уплачивалась задолженность.

Заслушав представителя истца, помощника прокурора Мещерякову О.Г., полагавшей не возможным удовлетворить требования о выселении, исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

Из материалов дела установлено.

21.10.2015 между ООО «ЭкоСити» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по которому застройщик обязался получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома и передать в собственность последней объект долевого строительства – квартиру №, общей площадью 55,51 кв.м., в жилом доме, расположенном по АДРЕС.

Стоимость квартиры 1797121,00 руб. 

Уплата цены договора Участником долевого строительства производится поэтапно: первоначальный взнос 1444000 руб., в течении 2 дней после государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Челябинской области, но не позднее 30.11.2015, оставшуюся сумму в размере 357121 руб. согласно графику платежей за счет собственных средств. При просрочке внесения очередного платежа начисляется неустойка в размере 0,12 % от суммы просроченного платежа, за каждый день просрочки.

Согласно выписке из ЕГРН от 13.09.2017 право собственности на квартиру №, общей площадью 54,9 кв.м., по АДРЕС зарегистрировано за ФИО1

Разрешая требования о расторжении договор участия в долевом строительстве, суд исходит из следующего.

На основании ч.3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон), Застройщик имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при наличии оснований предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. (ч.3)

Согласно пунктов 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях: - просрочки несения платежа участником долевого строительства в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производится путем единовременного внесения платежа; - систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

Для того, чтобы отказаться от исполнения договора, застройщик должен, согласно п. п. 3, 4 ст. 9 Закона о долевом участии: - направить участнику долевого строительства в письменной форме предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку: - получить документальное подтверждение получения участником долевого строительства направленного предупреждения либо получить возврат заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По истечении 30 дней с даты направления участнику долевого строительства предупреждения, при неисполнении участником долевого строительства просроченного обязательства по оплате и при соблюдении указанных условий застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При принятии такого решения застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

Договор будет считаться расторгнутым со дня направления такого уведомления. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из материалов дела суд установил, что истцом в адрес ответчика 27.10.2016 направлена претензия, 14.02.2017 предупреждение, в которых указано, что оплата по договору произведена частично, задолженность по состоянию на 10.02.2017 составляет 158868,52 руб., просрочка обязательства составляет более 2 месяцев, имеются основания для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора. На основании п.2.3 Договора насчитана неустойка в размере 78806 руб. Предупреждена о необходимости погашения в течении 3-х дней с момента получения предупреждения задолженности и неустойки. Разъяснено, что в случае неудовлетворения заявленных требований ООО «ЭкоСити» отказывается от исполнения договора на основании п.5 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как усматривается из представленных документов, в нарушение вышеуказанных требований закона ООО «ЭкоСити» не направляло в адрес ФИО1 уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, соответствующие доказательств о направлении уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора истцом не представлены, предварительный порядок расторжения договора о долевом участии нарушен.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанных требований. 

Разрешая требования о прекращении права собственности ФИО1 на квартиру, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237) (п.1 ч.2 ст. 235 ГК РФ)

На основании ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Поскольку истцом требований об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника не заявлено, то законных оснований для прекращения права ФИО1 на двухкомнатную квартиру № общей площадью 54,9 кв.м., по АДРЕС, не имеется.

Разрешая требования о выселении ФИО1 из квартиры, без предоставления другого жилого помещения, суд исходит из следующего.

Статья 35 Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. (ч.1)

Истцом не представлено доказательств, что он является собственником квартиры №, общей площадью 54,9 кв.м., по АДРЕС, и его права как собственника нарушены ответчиком.

Разрешая требования о взыскании с ФИО1 неустойки в сумме 84715,81 руб., суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 10 Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истцом представлен расчет неустойки на основании п.2.3 Договора, согласно которому размер неустойки составляет 0,12 % от суммы просроченного платежа, за каждый день просрочки. (л.д. 8)

По состоянию на 10.02.2017 размер неустойки составил 84715,81 руб. Судом расчет проверен, признан верным.

В соответствии со ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ предметом регулирования ст.333 Гражданского кодекса РФ является способ осуществления судом своих правомочий по реализации основанного на общих принципах права требования о соразмерности ответственности, направленный против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки (штрафа). По существу, речь идет о реализации требования ст. 17 (ч.3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц.

Конституционный Суд РФ сформулировал правовую позицию, в соответствии с которой санкции штрафного характера должны отвечать требованиям справедливости и соразмерности. Принцип соразмерности предполагает установление ответственности за виновное деяние и ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, компенсационного характера применяемых санкций, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств.

В Определении Конституционного Суда РФ от 21 февраля 2000 г. № 263-0 указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа) в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Поэтому в ст.333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве, а об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.

Суд принимает во внимание, что согласно ч.6. ст. 5 Закона, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

С четом обстоятельств дела, учитывая период просрочки платежей, сумму задолженности, размер неустойки, а также с учетом компенсационного характера неустойки, считает возможным снизить неустойку с 84715,81 руб. до 40000 руб.. 

На основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 2720 руб. (от суммы заявленных требований имущественного характера).

На основании ст. 100 ГПК РФ в связи с частичным удовлетворением требований истца, с него в пользу ответчика, с учетом разумности взыскиваются расходы на представителя в размере 5000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 193 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЭкоСити» неустойку в размере 40 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2720 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «ЭкоСити» в пользу ФИО1 расходы на представителя в размере 5000 руб.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Г.О. Штрауб