Дело №3a-199/21

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 04 августа 2021 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Ефимовой Е.О., 

при секретаре судебного заседания Сибриной Д.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Нижегородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости (нежилых зданий) равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое здание (картофелехранилище) с кадастровым номером [номер], общей площадью 752,3 кв.м., расположенное по адресу: [адрес]

- нежилое здание (зерновой склад № 1) с кадастровым номером [номер] общей площадью 640,5 кв.м., расположенное по адресу: [адрес]

- нежилое здание (зерновой склад № 3) с кадастровым номером [номер] общей площадью 632,9 кв.м., расположенное по адресу: [адрес]

- нежилое здание (зерновой склад № 2) с кадастровым номером [номер], общей площадью 629,7 кв.м., расположенное по адресу: [адрес]

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания (картофелехранилище) с кадастровым номером [номер] составляет 5 460 174 рублей 38 копеек, что превышает его рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетом, выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО3 составляет 1 662 763 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания (зерновой склад № 1) с кадастровым номером [номер] составляет 4 866 140 рублей 59 копеек, что превышает его рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетом, выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО10 составляет 631 825 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания (зерновой склад № 3) с кадастровым номером 52:27:0150023:320 составляет 4 823 852 рублей 48 копеек, что превышает его рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетом, выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО3 составляет 580 809 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания (зерновой склад № 2) с кадастровым номером [номер] составляет 4 805 969 рублей 89 копеек, что превышает его рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетом, выполненным Частнопрактикующим оценщиком ФИО3 составляет 520 736 рублей. По мнению административного истца, несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права собственника нежилых зданий и налогоплательщика, поскольку размер налогов на имущество физических лиц зависит от кадастровой стоимости объектов недвижимости, что послужило основанием обращения ФИО1 в суд с настоящим иском. Ссылаясь на положения НК РФ, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 просит установить кадастровую стоимость нежилого здания (картофелехранилище) с кадастровым номером 52:27:0150023:382, нежилого здания (зерновой склад № 1) с кадастровым номером 52:27:0150023:318, нежилого здания (зерновой склад № 3) с кадастровым номером 52:27:0150023:320, нежилого здания (зерновой склад № 2) с кадастровым номером [номер] в размере их рыночной стоимости по состоянию на 05 июня 2011 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующий в рамках полномочий, предоставленных доверенностью, исковые требования ФИО1 поддержал по основаниям, изложенным в иске, ходатайствуя о восстановлении срока на подачу административного искового заявления, пропущенного по уважительной причине.

Административный истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием своего представителя. Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области на административное исковое заявление содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. 

Руководствуясь ст. 150 КАС РФ, учитывая положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представил в суд отзыв на административное исковое заявление ФИО1, в котором среди прочего, указано, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», к ним относится только утверждение таких результатов. Кроме того, отчет об оценке, в котором отклонение от кадастровой стоимости объектов недвижимости - нежилого здания (картофелехранилище) с кадастровым номером [номер] (70%); нежилого здания (зерновой склад № 1) с кадастровым номером [номер] (88%); нежилого здания (зерновой склад № 3) с кадастровым номером [номер] (88%); нежилого здания (зерновой склад № 2) с кадастровым номером [номер] (90%), не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, он не подтверждает достоверность заявленной величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Административным ответчиком ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представлены в суд отзыв на административное исковое заявление ФИО1 и информация в отношении объектов недвижимости, принадлежащих истцу, согласно которых, объекты недвижимости с кадастровыми номерами [номер] внесены в реестр объектов недвижимости как ранее учтенные 05.07.2011 года и вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области в размере 5 460 174 руб. 38 коп., 4 866 140 руб. 59 коп., 4 823 852 руб. 48 коп., 4 805 969 руб. 89 коп. 

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 05.03.2019 года № 326-11-43479/19 на территории Нижегородской области ГБУ «Кадастровая оценка» по Нижегородской области в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости - зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов.

Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами [номер] вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2020 года. Кадастровая стоимость данных объектов утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года" и внесена в сведения ЕГРН года на основании Акта бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации, об определении кадастровой стоимости, в соответствии с положениями Закона 237-ФЭ, в размере 3 384 748 руб. 16 коп., 2 126 107 руб. 73 коп., 2 100 879 руб. 91 коп., 2 090 257 руб. 67 коп.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, оценив по правилам ст. 84 КАС РФ представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу требований ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 которого основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Исходя из положений ч. 1 ст. 245 КАС РФ, ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч.ч. 4, 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения такой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренным данным Федеральным законом, или в соответствии со ст. 15 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Положениями ч. 3 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

нежилое здание (картофелехранилище) с кадастровым номером [номер], общей площадью 752,3 кв.м., расположенное по адресу: [адрес]

- нежилое здание (зерновой склад № 1) с кадастровым номером [номер], общей площадью 640,5 кв.м., расположенное по адресу: [адрес]

- нежилое здание (зерновой склад № 3) с кадастровым номером [номер], общей площадью 632,9 кв.м., расположенное по адресу: [адрес]

- нежилое здание (зерновой склад № 2) с кадастровым номером [номер], общей площадью 629,7 кв.м., расположенное по адресу: [адрес], что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22.01.2021 года. При таких обстоятельствах ФИО1 является лицом, чьи права и законные интересы затрагивают результаты определения кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости. 

Учитывая обращение ФИО1 в суд с настоящим административным исковым заявлением, суд полагает возможным восстановить предусмотренный ч. 3 ст. 245 КАС РФ, ч. 10 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями ст. 409 НК РФ о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами [номер] внесены в реестр объектов недвижимости как ранее учтенные 05.07.2011 года и вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области в размере 5 460 174 руб. 38 коп., 4 866 140 руб. 59 коп., 4 823 852 руб. 48 коп., 4 805 969 руб. 89 коп. 

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 05.03.2019 года № 326-11-43479/19 на территории Нижегородской области ГБУ «Кадастровая оценка» по Нижегородской области в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости - зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов.

Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами [номер] вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2020 года. Кадастровая стоимость данных объектов утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года" и внесена в сведения ЕГРН года на основании Акта бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации, об определении кадастровой стоимости, в соответствии с положениями Закона 237-ФЭ, в размере 3 384 748 руб. 16 коп., 2 126 107 руб. 73 коп., 2 100 879 руб. 91 коп., 2 090 257 руб. 67 коп.

При таких обстоятельствах применению подлежат положения ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая (архивная) [номер] 52:27:0150023:320, нежилого здания (зерновой склад № 2) с кадастровым номером [номер] может быть определена по состоянию на 05 июня 2011 года, на период до введения новой кадастровой стоимости на основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 года № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года".

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] административный истец представил в суд отчет об оценке № 05-11/20(окс) от 17.12.2020 года, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО11 согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания (картофелехранилище) с кадастровым номером [номер] общей площадью 752,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], составляет 1 662 763 руб. 00 коп. по состоянию на 05 июня 2011 года.

- нежилого здания (зерновой склад № 1) с кадастровым номером [номер], общей площадью 640,5 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] составляет 631 825 руб. 00 коп. по состоянию на 05 июня 2011 года.

- нежилого здания (зерновой склад № 3) с кадастровым номером [номер] общей площадью 632,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] составляет 580 809 руб. 00 коп. по состоянию на 05 июня 2011 года.

- нежилого здания (зерновой склад № 2) с кадастровым номером [номер], общей площадью 629,7 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] составляет 520 736 руб. 00 коп. по состоянию на 05 июня 2011 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В ходе судебного разбирательства по инициативе суда с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и проверки представленного административным истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности проведена судебная оценочная экспертиза на основании определения суда от 17 февраля 2021 года, результаты которой оформлены заключением эксперта ООО «ЭКЦ Независимость» ФИО12 № 0170/2021 от 28 июня 2021 года. 

По результатам исследования экспертом сделан вывод о том, что отчет об оценке № 05-11/20(окс) от 17.12.2020 года, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартов оценки. Экспертом указано, что при составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости: при описании объектов оценки оценщик использует данные из «Описания некоторых характеристик объектов капитального строительства по состоянию на 05 июня 2011 г.», составленного 26.11.2020 года ФИО1 (л.д. 68), при этом не ссылается на этот документ. Этот документ даже не приведен в перечне документов, что привело к нарушению требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 (в ред. от 31.07.2020 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 8 «ж» ФСО №3. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, анализ ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, Оценщик проводит неполно. Такие факторы, существенно влияющие на стоимость объектов, как оснащенность объектов инженерными коммуникациями (в первую очередь, наличие отопления), материал стен и перекрытий (капитальность объектов) оценщиком не рассматриваются, что привело к нарушению требований п. 11 ФСО №7.

При проведении расчетов в рамках затратного подхода оценщик допустил следующие ошибки и нарушения:

- при расчете индекса перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года и 1991 года оценщик не применяет территориальные коэффициенты, приведенные в письмах ГОССТРОЯ СССР № 94 от 11.05.1983 года и № 14-Д от 06.09.1991 года, что приводит к некорректному определению индекса перехода от цен базового периода к ценам на дату оценки; при расчете прибыли предпринимателя не приводится обоснование основных расчетных показателей; период строительства зерновых складов определен неверно; функциональный износ объектов оценки неверно рассматривается как износ, связанный с местоположением. Износ, связанный с местоположением - это внешний износ. В данном случае имеет место двойной учет внешнего износа.

В рамках сравнительного подхода оценщик использует метод линейной регрессии. При проведении построения математической модели и оценивании параметров с использованием малого количества наблюдений (используется всего 10 аналогов, 2 наблюдения на 1 параметр модели (в модели 5 параметров) при рекомендуемом минимальном количестве наблюдений -15 на 1 параметр – Gordon P.Brooks, Precision Efficacy Analysis for Regression, https://eric.ed.gov/?=ED428083, Publication Date:1998-Oct (ФИО4 Брукс. Анализ точности для регрессии), очень высока вероятность получения искаженных результатов, противоречащих реальности и здравому смыслу. Использованный способ оцифровки неколичественных признаков (способ градации), причем сделанный с ошибками (аналогам 5 и 10, расположенным в районных центрах, присвоено значение 1 вместо 2; оцифровка физического состояния аналогов проведена неверно), вносит в модель дополнительную ошибку. В результате, имеется явное противоречие согласно полученной модели, чем меньше площадь объекта, тем меньше величина удельного показателя стоимости объекта (а должно быть наоборот - чем меньше площадь, тем больше удельный показатель стоимости). Так, рыночная стоимость 1 м2 зданий зернового склада № 1 и зернового склада № 2, площадью 640,5 и 629,7 м2 различаются на 22% (856 и 703 руб./м2 соответственно, без учета стоимости земли), при практически одинаковых характеристиках зданий. Кроме того, регрессионная модель, построенная оценщиком, не учитывает такие значимые ценообразующие факторы, как наличие (отсутствие) отопления, капитальность объектов. Указанные факты говорят о неверном определении рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода. В рамках доходного подхода оценщик не проводит анализ наличия или отсутствия отопления у объектов - аналогов, используемых при расчете ставки аренды, не учитывает отсутствие отопления в объектах оценки, и капитальность объектов оценки. Это приводит к получению завышенной стоимости зданий зерновых складов № 1-3. При наличии существенных расхождений результатов при оценке зданий зерновых складов различными подходами, оценщик не приводит реальный анализ расхождений и их причин, ссылаясь только на недостаточность данных рынка. Процедура согласования результатов оценки, полученных на основании проведенных расчетов по различным подходам не описана.

Также экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (картофелехранилище) с кадастровым номером [номер], общей площадью 752,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 1 182 000 рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (зерновой склад № 1) с кадастровым номером [номер] общей площадью 640,5 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 840 000 рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (зерновой склад № 3) с кадастровым номером [номер], общей площадью 632,9 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 831 000 рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (зерновой склад № 2) с кадастровым номером [номер] общей площадью 629,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 05 июня 2011 года составляет 818 000 рублей.

Не смотря на наличие у частнопрактикующего оценщика ФИО3, подготовившего отчет об оценке № 05-11/20(окс) от 17.12.2020 года, необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] отчета об оценке № 05-11/20(окс) от 17.12.2020 года.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подходов к оценке, его выводы сделаны на основе метода аналогов в рамках затратного подхода и сравнительного подхода, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, выполненному экспертом ООО «ЭКЦ Независимость» ФИО13 у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям ст. 82 КАС РФ. Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом соответствующей квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают, оно является допустимым и надлежащим доказательством. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд по указанным основаниям принимает за основу при вынесении решения заключение судебной экспертизы ООО «ЭКЦ Независимость» № 0170/2021 от 28 июня 2021 года, выполненной экспертом ФИО5, поскольку оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 1 182 000 рублей; 840 000 рублей; 831 000 рублей; 818 000 рублей.

В данном случае Правительство Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области являются надлежащими ответчиками по делу.

Учитывая, что ФИО1 обратился в суд 29.12.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] в размере их рыночной стоимости необходимо считать 29.12.2020 года.

Исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] в отношении административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» удовлетворению не подлежат, учитывая, что оспариваемые кадастровые стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] были определены по состоянию на 05 июня 2011 года.

Согласно разъяснениям, данным в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании ч. 4 ст. 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (картофелехранилище) с кадастровым номером [номер], общей площадью 752,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] равной рыночной стоимости в размере 1 182 000 рублей по состоянию на 05 июня 2011 года, на период до введения новой кадастровой стоимости на основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 года № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (зерновой склад № 1) с кадастровым номером [номер] общей площадью 640,5 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] равной рыночной стоимости в размере 840 000 рублей по состоянию на 05 июня 2011 года, на период до введения новой кадастровой стоимости на основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 года № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (зерновой склад № 3) с кадастровым номером [номер] общей площадью 632,9 кв.м., расположенного по адресу: [номер] рыночной стоимости в размере 831 000 рублей по состоянию на 05 июня 2011 года, на период до введения новой кадастровой стоимости на основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 года № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (зерновой склад № 2) с кадастровым номером [номер] общей площадью 629,7 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] равной рыночной стоимости в размере 818 000 рублей по состоянию на 05 июня 2011 года, на период до введения новой кадастровой стоимости на основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 года № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] в размере их рыночной стоимости считать 29.12.2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский областной суд.

Судья Е.О. Ефимова

В окончательной форме решение суда составлено 17 августа 2021 года.

Судья Е.О. Ефимова