Дело № 2-3363/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 11 сентября 2018 года 

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего Зинченко Ю.А., при секретаре Беловой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении цен объекта недвижимости уплаченной по договору купли-продажи и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об уменьшении цены объекта недвижимости уплаченной по договору купли-продажи и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ФИО2 продала ФИО1 земельный участок площадью 535 кв.м. кадастровый №, расположенный на землях населенных пунктов, адрес: 

<

адрес> р.

<

адрес> квартиру общей площадью 90,2 кв.м. по тому же адресу. Согласно п.4 Договора Купли-продажи указанная квартира продана за 1150000 рублей, из которых 150000 рублей земельный участок и 1000000 рублей стоимость квартиры. После приобретения квартиры, истец приступила к ремонту квартиры, в результате работниками были выявлены недостатки: трещины в стенах дома, протекание крыши, поражения древесины гнилью, повышенная влажность древесины. Считает данные недостатки скрытыми, в связи с чем просила взыскать с ответчицы в свою пользу 186963 рубля излишне уплаченных по договору купли-продажи, стоимость услуг по подготовке заключения специалиста в размере 8000 рублей и 25000 рублей за оказание юридических услуг. 

Истица ФИО1 в суд не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена надлежащим образом.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО9 действующая по доверенности исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что истица приобрела земельный участок и квартиру, расположенную на нем по покупной цене. В договоре купли-продажи условия качества товара оговорены не были. После покупки истица приступила к ремонту квартиры, в ходе чего были выявлены и зафиксированы скрытые недостатки, а именно поражение всех покрытий гнилью и грибком в ходе чего потребовался специальный ремонт, данные недостатки являются скрытыми, и поэтому не возможно было их увидеть при осмотре. Так же она пояснила, что согласно заключению эксперта в договоре указана покупная цена и они просят взыскать разницу, так же расходы на проведение экспертизы и услуги представителя. Фотографии эксперту были представлены истицей на которых видно, что вся конструкция дома повреждена грибком.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена надлежащим образом, 

Представитель ответчика ФИО11 действующий по доверенности иск не признал, указывая, что при заключении договора купли-продажи, дом осматривался и никаких претензий не было, так же у истицы была возможности подняться на чердак и оценить состояние чердачного помещения, прогиб пола так же можно было выявить при осмотре пола, кроме того, ответчица оставляла пиломатериал для ремонта пола. Также представитель ответчика пояснил, что по фотографиям предоставленным эксперту невозможно определить масштаб поражения грибком конструкций дома. 

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО10 пояснил, что при проведении экспертизы применялись нормативные акты сп13-102-2003, всн 53-86, также при проведении экспертизы изначально использовались фотографии представленные истцом, после чего осмотр дома производился лично. Перекосы окон и дверей на фотографиях было видно визуально, по приезду на место невозможно было увидеть указанные перекосы т.к. часть уже была демонтирована. При определении стоимости дома использовался метод годных остатков и метод вычисления стоимости затрат, также определялось фактическое состояние дома.

Свидетель ФИО5 пояснила, что истица является её тётей и на данный момент проживает у неё т.к. в квартире которую она купила ведется ремонт. При покупке квартиры они осматривали её вместе визуально было все хорошо, на крышу не поднимались, т.к. визуально крыша была новой, пол поскрипывал и была трещина в стене, но этому не предали значения.

Свидетель ФИО6 пояснил, что его истица пригласила заменить двери, наклеить обои и устранить неполадки с полом, в ходе выполнения работ было выявлено, что несущие конструкции и перегородки не пригодны для дальнейшего использования т.к. они поражены грибком и сгнили, после указанных реконструкций было выяснено, что перекрытие также находится в аварийном состоянии, перед тем как делать ремонт он сделал фотографии указанных недостатков, данные фотографии судом приобщены к материалам дела.

Свидетели ФИО7 и ФИО8 пояснили, что являлись соседками ответчицы и что квартира была в хорошем состоянии и никаких дефектов они не замечали, так же при переезде ответчица оставляла стройматериалы и лестница на чердак стояла и у покупателей была возможность осмотреть чердачное помещение. 

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и допросив свидетелей, суд приходит к следующему. 

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из пункта 1 статьи 454 ГК РФ, следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ответчик продала истице земельный участок и квартиру на нем, расположенные по адресу 

<

адрес> р.

<

адрес>, цена по договору составила 1150000 рублей из них 150000 рублей земельный участок и 1000000 рублей квартира, расчет по договору был произведен полностью. В соответствии с п. 10 Покупатель удовлетворен качественным состоянием Недвижимого имущества установленного путем внутреннего осмотра имущества перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему сообщил продавец, при этом был подписан акт приема-передачи. (л.д. 9-11).

Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО1 02.04.2018г. (л.д.7-10 ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка между сторонами состоялась на условиях установленных договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-10).

Из анализа положений статьи 475 ГК РФ следует, что применительно к настоящему спору к юридически значимым обстоятельствам относятся вопросы установления времени возникновения недостатков товара, причины их возникновения и характер недостатков. Учитывая, что при покупке дома он был осмотрен, в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ на истце лежит обязанность предоставить доказательства того, что недостаток возник до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 

В обоснование доводов о недостатках истцом представлено заключение эксперта ООО «ОМЭКС» №-РО согласно которому были выявлены явные и скрытые недостатки и стоимость квартиры с учетом недостатков составляет 813037 рублей (л.д. 12-26).

Представитель ответчика представил рецензию №.08.-18/рец/ВС специалиста АНО ЛэИ, в которой указано, что проведенное исследование специалистом ООО «ОМЭКС» является недостоверным т.к. специалист не обладает необходимой квалификацией, исследование проводилось не теми приборами, неверно определен физический износ квартиры, у организации отсутствует соответствующая лицензия (л.д.136) 

Рассматривая рецензию на заключение эксперта, суд направил запрос в ООО «ОМЭКС», в ответе были опровергнуты все доводы, приводящиеся в рецензии, так же экспертом были посчитаны скрытые недостатки квартиры, стоимость которых составила 117258 рублей. 

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, считает обоснованным принять в качестве доказательств по делу, подтверждающих требования истца заключение специалиста ООО «ОМЭКС», и отклоняет доводы, изложенные в рецензии по следующим основаниям. Специалист, подготовивший заключение обладает высшим строительным образованием, квалификацией «инженер» по специальности «экспертиза и управление недвижимостью», что подтверждается имеющимися в экспертизе документами. Организация, в которой работает специалист имеет соответствующую лицензию. Оснований сомневаться в правильности расчетов проведенных специалистом ФИО10 у суда не имеется. 

Как следует из ответа, представленного специалистом по запрос суда, им произведен расчет скрытых недостатков, к которым согласно заключению относятся: стены кирпичные каркасно-засыпные; перекрытия деревянные не оштукатуренные; полы дощатые (л.д.24), и стоимость их устранения составляет 117 258 рублей. 

При этом суд принимает данное заключение по причине того, что специалист осуществлял выезд по месту нахождения объекта недвижимости, на котором уже производились ремонтные работы. В судебном заседании специалист пояснил, что часть конструкций дома уже была демонтировано, данные элементы находились около дома и на них были видны грибковые повреждения. Оснований сомневаться в данных показаниях у суда не имеется. 

Кроме того, суд учитывает, что истица выявила скрытые дефекты только после того как приступила к косметическому ремонту дома, что подтвердил работник, осуществляющий ремонт дома. 

По мнению суда, истица имеет право требовать уменьшения покупной цены объекта недвижимости уменьшенную только на сумму, необходимую для устранения скрытых недостатков, которые невозможно было выявить при визуальном осмотре дома. 

Согласно заключению специалиста явными недостатками дома являются: фундамент ленточный бетонный, перегородки деревянные оштукатуренные; кровля из профнастила по обрешетке; двери, оконные блоки деревянные, ПВХ, отделка, окраска водоэмульсионными составами, эмаль, обои (л.д.24). Так как данные недостатки возможно было увидеть путем визуального осмотра, то стоимость их устранения возмещению не подлежит. 

Суд, учитывает, что стороны с учетом визуального осмотра дома, года его постройки, который был известен покупателю на момент совершения сделки, определили цену объекта недвижимости – 1000000 руб. Таким образом, производить иной расчет стоимости спорного объекта недвижимости, суд считает необоснованным. 

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 2 ст. 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать компенсации для устранения скрытых недостатков жилого помещения, о которых продавец не предупредил покупателя, и о которых покупателю стало известно только после приобретение спорного объекта недвижимости. 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно статье 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно материалам дела истица понесла расходы на оплату услуг специалиста в размере 8000 рублей.

Кроме того, истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей.

С учетом положений статьи 100 ГПК РФ, сущности спора, объема оказанных услуг (составление искового заявления, представительства в суде), требований разумности, суд считает определить размер на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей. 

Цена иска при подаче искового заявления составляла 186 963 руб., судом признаны обоснованными требования на сумму 117 258 руб. таким образом, процент удовлетворенных требований составляет 62,72%, а значит, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 5017,60 руб. расходов на оплату услуг специалиста (8000*62,72%) и 9408 рублей расходов на оплату услуг представителя (15000*62,72%).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 117 258 рублей, расходы на оплату услуг специалиста в сумме 5 017 рублей 60 копеек, взыскать расходы на оплату услуг представителя 9 408 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Омска, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.А. Зинченко

Мотивированное решение составлено: 17.09.2018 года