Дело №2-89/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Могоча 14 мая 2019 г. 

Могочинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Ивановой А.А., при секретаре судебного заседания – Орловой Г.Н., с участием прокурора Пагбаевой Е.А., истца (ответчика по встречному исковому заявлению) - ФИО1, ответчика (истца по встречному исковому заявлению) - ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о выселении из занимаемого жилого помещения, взыскании денежных средств по встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании факта отсутствия задолженности по оплате за жилое помещение, признании права проживания в жилом помещении,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на следующее. 

Истец на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, заключенного с ОАО «РЖДстрой», является собственником пятиэтажного здания - общежитие, назначение: жилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

До продажи здания, предыдущий собственник ОАО «РЖДстрой» сдавало помещения в здании в найм физическим лицам. ДД.ММ.ГГГГ г. между ОАО «РЖДстрой» и ФИО2 был заключен договор найма жилого помещения в общежитии №№, согласно которому ФИО2 во временное пользование предоставлено жилое помещение – комната № 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: г. 

<

адрес>. Совместно с ответчиком в помещение вселились члены ее семьи: ФИО3, ФИО4. На дату приобретения здания истцом, вышеуказанный договор, продолжал действовать, а ответчица с членами семьи проживала в наемном помещении. 

С ДД.ММ.ГГГГ г., то есть с даты возникновения права собственности на здание, к истцу перешли права наймодателя по договору найма жилого помещения в общежитии от ДД.ММ.ГГГГ г. Договор № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный с ФИО2 прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с истечением срока на который он заключался. Несмотря на прекращение действия договора, ответчики продолжают пользоваться жилым помещением, имеют большую задолженность по оплате за помещение и коммунальные услуги. После окончания срока договора № № истец неоднократно предлагал ответчикам заключить новый договор найма и оплатить задолженность по жилому помещению и коммунальным услугам. Ответчики от заключения нового договора уклоняются, оплачивать задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги отказываются. С ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО2 плату за жилое помещение и коммунальные услуги стала вносить нерегулярно и в неполном объеме, в результате чего за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. образовалась задолженность в размере 105690 рублей 95 копеек. Кроме того, п. 5.2 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ года предусмотрена неустойка (пеня) в размере 

<

данные изъяты>% за ненадлежащее выполнение нанимателем обязанности по своевременному внесению платежей, за каждый день просрочки. Согласно расчету размер неустойки составляет 242076 рублей.

В этой связи истец просит суд выселить ФИО2, ФИО3, ФИО4 из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ком.№, взыскать с ФИО2 задолженность по оплате за найм жилого помещения и коммунальные платежи 105690 рублей 95 копеек, и неустойку в размере 242076 рублей. Также ФИО1 со ссылкой на ст. 88, 98 ГПК РФ просит суд взыскать с ответчиков уплаченную им сумму государственной пошлины при подаче иска в суд – 6677 рублей и судебные издержки связанные с оплатой юридических услуг в размере 3000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что поскольку договор, заключенный между ней и ОАО «РЖДстрой» от ДД.ММ.ГГГГ г. № № не расторгнут, она не заключала новый договор найма жилого помещения с истцом. На основании ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. ФИО1 вопреки требованиям ст. 684 ГК РФ не предложил ФИО2 не позднее чем за три месяца до истечения срока договора №№ заключить договор на тех же или иных условиях либо об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а, значит, договор №№ продолжает действовать и в настоящее время и она не может быть выселена из жилого помещения. Факт не внесения ею оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, она не отрицает, однако полагает, что ФИО1 неверно производится расчет за потребляемые коммунальные услуги и жилое помещение, считает, что истец производит начисление задолженности по указанным услугам в отсутствии установленных тарифов, включая в него также расходы по тепловой и электрической энергии не потребляемые жильцами общежития (энергия, поставляемая в котельную), а общий расход по потребляемым услугам по общежитию делится на меньшее количество жильцов. Кроме того, считает, что ФИО1, в оплату по жилью незаконно начисляет расходы по стоимости работ уборщицы, сантехника и электрика, которые фактически свои услуги не предоставляют жильцам общежития.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

ФИО2, ФИО3, ФИО4 было подано встречное исковое заявление к ФИО1, о признании факта отсутствия задолженности по оплате за жилое помещение, признании права проживания в жилом помещении, которое ДД.ММ.ГГГГ г. принято к производству Могочинского районного суда. Данное исковое заявление мотивировано следующим. На основании ст. 684 ГК РФ договор № №, заключенный между ФИО2 и ОАО «РЖДстрой» является действующим и заключенным на тех же условиях и на тот же срок, поскольку ФИО1 не обращался к ФИО2 с уведомлением о расторжении этого договора, следовательно истцы имеют право пользования жилым помещением – ком. № № в 

<

адрес> и приобрели право проживания в нем. Кроме того, ответчик ФИО1 взимал плату за потребляемые коммунальные услуги сверх нормы, включая в стоимость услуги расходы по котельной установке. Также ФИО1 расчет по потребляемым коммунальным услугам производился без установленных тарифов и без учета фактически проживающих лиц в общежитии. Кроме того, в оплату за текущее содержание и ремонт общежития входит заработная плата заведующей, кастелянши, двух уборщиц, электрика, сантехника. Между тем в штате общежития кастелянша, две уборщицы, электрик и сантехник отсутствуют. При таких обстоятельствах истцы полагают, что ФИО1 не представил суду доказательств, подтверждающих наличие у них задолженности по коммунальным платежам и коммунальным услугам. В этой связи истцы просят суд признать факт отсутствия задолженности по оплате за найм жилого помещения и коммунальные услуги, признать за ними право проживания в ком.№№, расположенной по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании ФИО2 полностью поддержала доводы и требования встречного искового заявления.

В судебном заседании ФИО1 возражал против удовлетворения требований ФИО2, ФИО3 и ФИО4, поскольку договор № №, заключенный между ФИО2 и ОАО «РЖДстрой», в силу ст. 683 ГК РФ является краткосрочным договором коммерческого найма. Согласно п. 7.1 договора № №, срок действия договора окончен ДД.ММ.ГГГГ г. Данный срок является пресекательным и договор пролонгированию не подлежит. Новый договор найма, несмотря на неоднократные попытки ФИО1, с ФИО2 не заключен. ФИО2 имеет задолженность по коммунальным платежам и оплаты за жилое помещение. Согласно ст. 421, 423, 424 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, исполнение договора оплачивается по цене, установленного соглашением сторон, не согласование цены в договоре не освобождает заказчика от обязанности оплатить оказанные исполнителем услуги. Право пользования жилым помещением в здании общежития основано на договоре коммерческого найма жилого помещения, где размер платы за жилое помещение законодательством не лимитирован и собственник здания общежития в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ вправе самостоятельно определять его размер, необходимый для содержания здания общежития в надлежащем состоянии. Размер платы за жилое помещение устанавливается собственником такого помещения. ФИО1 были созданы все необходимые условия для проживания истцом в предоставленном жилом помещении, а именно своевременно предоставлялись услуги по водоснабжению, водоотведению, электроэнергии отоплению и т.д. Размер платы за отопление был предусмотрен дополнительным соглашением к договору найма № № от ДД.ММ.ГГГГ г. и согласован сторонами. Кроме того, комнаты в общежитии не являются собственностью граждан. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Оплата истцами за проживание и потребленные коммунальные услуги производилась не в полном объеме. При таких обстоятельствах требования истцов удовлетворению не подлежат. 

Помощник Могочинского межрайонного прокурора Пагбаева Е.А. просила суд удовлетворить требования ФИО1 в части выселения ответчиков из жилого помещения, по основаниям, изложенным в иске. В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании за ними права проживания в ком. № №, расположенной по адресу: 

<

адрес> необходимо отказать.

Выслушав пояснения истца, ответчика, заслушав заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. 

Согласно ч. 1 ст. 209 ГПК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В соответствии с п.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены указанным Кодексом. 

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

В судебном заседании установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права, здание-общежитие, назначение жилое, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым (условным) номером № принадлежит на праве собственности ФИО1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ г. сделана запись регистрации № №

Согласно ч.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

На основании ч.1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (ч.2 ст. 677 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ОАО «РЖДстрой» в лице управляющего ФИО11, действовавшего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. и ФИО2, следует, что ФИО2 и членам её семьи ФИО3, ФИО4 было предоставлено за плату во временное пользование жилое помещение, общей площадью 

<

данные изъяты>%, расположенное по адресу: 

<

адрес>, комната № сроком на 

<

данные изъяты> месяцев.

Согласно п. 2.3.4, 2.3.5 данного договора наниматель обязуется своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение, жилищно-коммунальные услуги, по утвержденным в соответствии с законодательствам Российской Федерации ценам и тарифам, плачивать коммунальные услуги. 

Согласно п.п. 4.2,4.3 договора плата за жилое помещение и жилищно- коммунальные услуги вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата. Плата за жилое помещение и жилищно-коммунальные услуги по настоящему договору в полном объеме уплачивается наймодателю. 

Согласно п.5.2 за неисполнение обязательств, предусмотренных подпунктом 2,3,4 договора наниматель обязан перечислить наймодателю пени за каждый день просрочки в размере 

<

данные изъяты>% от просроченной суммы платы за пользование жилым помещением. 

В соответствии с пунктом 7.1 указанного договора, договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует одиннадцать месяцев. В случае если стороны не заявят претензий по исполнению настоящего договора за 

<

данные изъяты> месяц до истечения срока действия договора, он считается пролонгированным на тот же срок (

<

данные изъяты> месяцев), при этом общий срок действия настоящего договора не может превышать трех лет по истечении с даты подписания договора сторонами, пункт 7.2 договора предусматривает, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение и исполнение обязательств в полном объеме.

Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. 

В соответствии со ст.90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке.

Согласно абз. 2 п.2 ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии со ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. 

Согласно ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В судебном заседании было установлено и не оспаривалось ответчиками, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, ком.ДД.ММ.ГГГГ было им предоставлено ОАО «РЖДстрой» ДД.ММ.ГГГГ г. на условиях, оговоренных в договоре найма жилого помещения в общежитии № №. Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ г. Данный договор является краткосрочным договором коммерческого найма. По истечении срока действия договора № №, новый договор между ФИО1 и ФИО2 не заключался, несмотря на предложения собственника общежития заключить такой договор. Данное обстоятельство ФИО2 в судебном заседании не оспаривалось. На день рассмотрения дела комната ответчиками не освобождена. 

Согласно акту сверки коммунальных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ г. плата за жилое помещение и коммунальные услуги осуществлялась нерегулярно и в неполном объеме, задолженность составила 105690 рублей 95 копеек.

В судебном заседании ФИО1 пояснил, что он оплачивал ресурсонабжающим организациям потребляемые общежитием коммунальные услуги, а расчет платы ФИО2 и иным жильцам общежития за жилое помещение осуществлялся им, исходя из тарифа определенного договором №№, расчет оплаты за отопление исходя из тарифа, установленного собранием жильцов в размере 72 рубля 56 копеек за кв.м, расчет по остальным услугам – электроснабжение, водоотведение, холодное водоснабжение производился исходя из тарифов которые действовали для ФИО2 по договору №. При этом, рассчитывая потребление коммунальных услуг по общежитию, ФИО1 общее количество потребленной тепло-электроэнергии, делил на количество жильцов в общежитии.

В обоснование указанного выше, ФИО1 были представлены расчеты по общежитию по коммунальным услугам, на основании счетов – фактур ресурсоснабжающих организации за период ДД.ММ.ГГГГ г.г. и квитанции ФИО2 по оплате коммунальных услуг и за жилое помещение 

Суд, проверив расчет задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги, представленный ФИО1 с учетом исследованных счетов-фактур, списков жильцов общежития, квитанций за период ДД.ММ.ГГГГ., признает его верным.

Иного суду не представлено.

Принимая во внимание, что доказательств внесения платы за наём жилого помещения ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО4 суду не представлено, как не представлено суду иного расчета оплаты за жилое помещения и коммунальные услуги, с данных ответчиков в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 105690 рублей 95 копеек.

Таким образом, учитывая, что ФИО1 является собственником общежития, в одной из комнат которого проживают ответчики, обременение отсутствует, договор найма № № либо его отдельные условия недействительными не признавались, договор прекратил свое действие, в связи с истечением срока его действия, и новый договор не заключался, жилое помещение в нарушение условий договора истцу не возращено, ответчики имеют задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, проживание ответчиков в спорном жилом помещении (комнате общежития) без законных оснований нарушает права истца, как собственника и ответчики подлежат выселению из жилого помещения. 

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 242076 рублей, из расчета 

<

данные изъяты> % от просроченной суммы платы за пользование жилым помещением, исходя из условий договора найма № № за период с ДД.ММ.ГГГГ г. Рассматривая данные требования, суд полагает, что неустойка подлежит применению в пределах срока действия договора № №, поскольку ст. 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Таким образом, размер неустойки по договору № № за период с ДД.ММ.ГГГГ г. составит 131905 рублей 50 копеек. Суд не находит оснований для отказа в удовлетворении этой части исковых требований. Вместе с тем, по правилам статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В судебном заседании ФИО2 указывала на чрезмерно завышенный размер неустойки и высказывала несогласие с ним.

Согласно ст. 7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Начисление пени и ее взыскание не должны влечь разорения либо непомерных расходов гражданина по ее уплате, поскольку общий смысл жилищного законодательства не преследует таких целей. Поэтому взыскание пени, предусмотренной пунктом 14 ст. 155 ЖК РФ требует учета фактической способности гражданина к ее уплате в полном размере начисленной суммы и не должно влечь лишения гражданина гарантий, предусмотренных ст. 7 Конституции Российской Федерации.

При решении вопроса о взыскании пени необходимо принимать во внимание соразмерность суммы пени размеру основного долга, причины несвоевременной уплаты основного долга и соблюдать принцип справедливости вынесенного судебного решения.

С учетом данных положений, суд находит возможным, применить к спорным правовым отношениям сторон в силу аналогии закона норму ст. 333 ГК РФ, в силу которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. 

При таких условиях, учитывая общий правовой смысл ст. 7 Конституции РФ, применяя положения ст. 333 ГК РФ, пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ года № 

<

данные изъяты> «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд находит возможным снизить ответчикам размер неустойки (пени) до 25000 рублей. 

Учитывая, что суд удовлетворил требования истца ФИО1 о выселении ответчиков из жилого помещения и взыскал задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги, требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, изложенные во встречном исковом заявлении к ФИО1, о признании факта отсутствия задолженности по оплате за жилое помещение, признании права проживания в жилом помещении удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец, не имея специальных познаний, для защиты своего нарушенного права вынужден был обратиться за юридической помощью к специалисту. Согласно договору оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ., квитанции об оплате от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 на предоставление юридических услуг (консультация, составление искового заявления) затратил 3000 рублей, также истцом затрачены денежные средства на оплату государственной пошлины при подаче иска в суд которые составили – 6677 рублей. 

Учитывая, что суд удовлетворил требования ФИО1, то с ответчиков в равных долях по 2225 рублей 67 копеек подлежит взысканию уплаченная истцом государственная пошлина и расходы по оплате юридических услуг, но с учетом разумности и справедливости в размере 666 рублей 66 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Выселить ФИО2, ФИО3, ФИО4 из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Взыскать солидарно с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате за найм жилого помещения и коммунальные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 105690 (сто пять тысяч шестьсот девяносто) рублей 95 копеек, а также неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 25000 рублей.

Взыскать с каждого - ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО1 государственную пошлину, уплаченную за подачу искового заявления в суд и расходы, связанные с оказанием юридических услуг в размере 2892 рубля 33 копейки. 

В удовлетворении остальных требований отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда через Могочинский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Иванова А.А. 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ