дело № 2-631/2025

74RS0007-01-2024-006615-83

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 января 2025 года г. Челябинск

Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Смирновой Т.Н.,

при секретаре Бредихиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Курчатовского района города Челябинска, ФИО3 о снятии обременения в виде ипотеки и исключении из ЕГРН записи об ипотеке, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Курчатовского района города Челябинска о снятии обременения в виде ипотеки и исключении из ЕГРН записи об ипотеке. Истец просил:

прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка общей площадью 463 кв. м., кадастровый №:ДД.ММ.ГГГГ:1001, расположенного по адресу: город 

<

адрес> и садового дома площадью 11,5 кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке земельного участка и садового дома, расположенных по адресу: город Челябинск, Курчатовский район, садоводческое некоммерческое товарищество «Авиатор», 15-й проезд, участок №.

В обосновании иска указано, что ФИО1 купила в личную собственность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2 земельный участок общей площадью 463 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и садовый дом площадью 11,5 кв. м., расположенный на указанном земельном участке. Отчуждаемый земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании государственного акта на право собственности на землю серии 74-АЗ №, выданного администрацией города Челябинска Курчатовского района и зарегистрированного в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Челябинска ДД.ММ.ГГГГ под №. Продаваемый садовый дом принадлежал продавцу на основании справки №, выданной садоводческим товариществом «Авиатор» от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права была произведена Южноуральской регистрационной палатой, о чем в Едином государственном прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о регистрации права собственности серии 74-АЗ №. Указанное недвижимое имущество было не заложено продавцом, в споре и под арестом не состояло, правами других лиц не обременено и не имело ограничения режима пользования землей. Стоимость земельного участка и садового дома стороны договора купли-продажи определили в сумме 5 000 руб., из которых садовый дом был оценен в сумме 1 500 руб., а земельный участок в сумме 3 500 руб. Согласно условия, указанного в пункте 8 договора купли продажи, расчет (передачу денежных средств) по договору стороны производят после подписания настоящего договора. Право собственности на указанный земельный участок и садовый дом зарегистрировано в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации: №, соответственно. В связи с тем, что недвижимое имущество приобреталась за счет наличных денежных средств, переданных покупателем ФИО1 продавцу ФИО2 после подписания передаточного акта недвижимости и подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при государственной регистрации сделки зарегистрировано обременение на приобретенное недвижимое имущество в пользу продавца ипотека в силу закона без указания срока обременения. Указанными документами также подтверждается регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО2 Как следует из текста договора купли-продажи, оплата по договору производится в неопределенный срок, то есть, позднее даты заключения договора купли-продажи. В связи с чем, ипотека возникла в силу закона. Деннежные средства по договору в сумме 5 000 руб. были переданы покупателем ФИО1 продавцу ФИО2 после принятия по передаточному акту в собственность истца земельного участка и садового дома. Расписка ФИО2 в получении денег от ФИО1 утеряна истцом из-за давности лет и меры по её сохранности не были приняты истцом за ненадобностью, поскольку претензий по факту передачи денег от ФИО2 в течение 20 лет не поступало. После исполнения обязательств по договору купли-продажи продавец и покупатель не обращались в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав с заявлением о погашении ипотеки, поскольку в силу своей правовой неграмотности не обратили внимания на данное обязательство. В августе 2024 года у истца возникла необходимость продажи, купленных в 2004 году земельного участка и садового дома. Однако из полученных сведений из Единого государственного реестра недвижимости истцу стало известно, что с ДД.ММ.ГГГГ установлено и существует по настоящее время ограничение прав на указанное имущество и обременение в пользу ФИО2 в виде ипотеки вышеуказанных земельного участка и садового дома, которыми ФИО1, будучи членом садового некоммерческого товарищества «Авиатор» и собственником указанной недвижимости, добросовестно пользуется, ведет садовое хозяйство и ДД.ММ.ГГГГ произвела межевание земельного участка, получив у кадастрового инженера на основе кадастрового плана и выписки специальный документ-межевой план, имеющий бумажный вид и заверенный личной подписью и печатью кадастрового инженера, который необходимо было получить для продажи недвижимости новому собственнику. Обременение по ипотеке не ограничивает собственника в его правах на владение и пользование недвижимостью, но для совершения сделки по купле-продаже обязательно понадобится разрешение от залогодержателя: ФИО2, который по сведениям соседей умер, дата смерти не известна, наследников у него нет.

Определением суда к участию в деле привлечена в качестве ответчика ФИО3.

Стороны, третье лицо – Управление Росреестра по Челябинской области по Челябинской области, при надлежащем извещении, участия в суде не принимали. 

Суд, исследовав письменные материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Исходя из положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. 

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Обязательство прекращается надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии со статьей 352 ГК РФ залог прекращается в случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, в случае признания договора залога недействительным, в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Установленный статьей 352 ГК РФ перечень оснований прекращения залога не является исчерпывающим.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец по договору купли-продажи приобрел у ФИО2 земельный участок общей площадью 463 кв. м., кадастровый № расположенный по адресу: г

<

адрес> и садовый дом, кадастровый (условный) №, площадью 11,5 кв. м., расположенный на указанном земельном участке. Стоимость земельного участка и садового дома стороны договора купли-продажи определили в сумме 5 000 руб., из которых садовый дом был оценен в сумме 1 500 руб., а земельный участок в сумме 3 500 руб. Согласно условия, указанного в пункте 8 договора купли продажи, расчет (передачу денежных средств) по договору стороны производят после подписания настоящего договора.

Документы, подтверждающие оплату, в связи с длительным сроком хранения, истцом утеряны.

Сторонами договора купли-продажи составлен акт передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец предал, а покупатель принял право собственности на земельный участок и садовый дом, расположенный по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, садоводческое некоммерческое товарищество «Авиатор», 15-й проезд, участок №. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:ДД.ММ.ГГГГ:1001 зарегистрирован в реестре за номером 74-01/36-118/2004-0312, от ДД.ММ.ГГГГ. Объект недвижимости имеет обременение в пользу ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ, срок окончания не установлен.Кроме того, согласно ведениям ЕГРН, переход права собственности на садовый дом за ФИО1 зарегистрирован в реестре ДД.ММ.ГГГГ за номером №. В отношении объекта недвижимости установлено обременение в пользу ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ на неустановленный срок на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Отчуждаемый земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании государственного акта на право собственности на землю серии 74№, выданного администрацией города Челябинска Курчатовского района и зарегистрированного в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Челябинска ДД.ММ.ГГГГ под №.

Продаваемый садовый дом принадлежал продавцу на основании справки № выданной садоводческим товариществом «Авиатор» от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права была произведена Южноуральской регистрационной палатой, о чем в Едином государственном прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о регистрации права собственности серии 74-АЗ №.

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ умер.

После смерти ФИО2 нотариусом ФИО5 (нотариальный округ г. Челябинска) заведено наследственное дело 86/2007 года. 

С заявлением о принятии наследства после смерти ФИО2 обратилась дочь умершего – ФИО3

Наследственное имущество состоит из денежных вкладов с причитающимися процентами.

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 348, 352, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 1, статьей 25 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", установив, что истцом в полном объеме исполнены обязательства по договору купли-продажи земельного участка и садового дома, пришел к выводу об удовлетворении иска и прекращении обременения в виде ипотеки спорных объектов недвижимости.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как предусмотрено абзацем вторым пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 207 данного Кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

Кроме того, в отличие от истечения исковой давности по главному требованию, которое влечет истечение исковой давности по дополнительным требованиям, приостановление и перерыв течения исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям.

Так, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что предъявление В суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов как кредитора, так и собственника заложенного имущества в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.

Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.

Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором - залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.

При этом прекращение залога в этом случае будет обусловлено именно истечением срока исковой давности по залоговому обязательству, и не зависит от того, будет ли заявлено о пропуске срока исковой давности для обращения кредитора в суд с требованием по основному обязательству.

Таким образом, истечение срока давности по требованию исполнения обязательства обеспеченного залогом, является достаточным основанием для прекращения залогового обязательства.

Применительно к спорным правоотношениям, суд пришел к выводу о том, что ответчиком не представлено доказательств ненадлежащего исполнение залогодателем обязательств по условиям договора купли-продажи земельного участка и садового дома, что является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку ответственность залогодателя перед кредитором применительно к условиям договора залога прекращается надлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи. Наличие обременения на спорные объекты недвижимости и уклонение залогодержателя от подачи заявления в регистрирующий орган нарушает право залогодателя, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194 – 198, 235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требований ФИО1 к Администрации Курчатовского района города Челябинска, ФИО3 о снятии обременения в виде ипотеки и исключении из ЕГРН записи об ипотеке удовлетворить.

прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка общей площадью 463 кв. м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и садового дома, площадью 11,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и погасить соответствующие регистрационные записи ограничения прав и обременения на указанные объекты недвижимости в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Т.Н.Смирнова

.

Мотивированное решение суда изготовлено 07 февраля 2025 года.