РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ставрополь 8 декабря 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-475/2017 по административному иску ООО «Пандора» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

ООО «Пандора» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, площадью 41 465 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир склад литер С, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, и установлении ее в размере рыночной стоимости равной 8119 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года; 

- №, площадью 239 663 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, на земельном участке расположение здание главной конторы № 28, и установлении ее в размере рыночной стоимости равной 46 928 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В основании административного иска ООО «Пандора» указало, что является арендатором указанных земельных участков на основании договоров аренды. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 г. определена в размере 59316 519 рублей 05 копеек; с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. определена в размере 321924928 рублей 12 копеек. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке № 01091 от 20.10.2016г., подготовленным ООО «Деловой партнер», на который получено положительное экспертное заключение. Соблюдая досудебный порядок, административный истец обращался с заявлением в комиссию по рассмотрению споров об определении результатов определения кадастровой стоимости, однако решением от 25.11.2016г. № 1317 заявление было отклонено. 

Определением Ставропольского краевого суда от 30 декабря 2016 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (том 1 л.д. 3-5).

Определением Ставропольского краевого суда от 8 августа 2017 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (том 3 л.д. 3-4).

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. Не ходатайствовали об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки не предоставляли. Явка не признана обязательной. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. 

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений федерального законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Согласно части 13 статьи 49 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле, доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В подтверждении прав арендатора административным истцом ООО «Пандора» предоставлен договор аренды земельного участка № 4439 от 04.01.2011 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 239 663 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, на земельном участке расположение здание главной конторы № 28 (том 1 л.д. 30-35).

20.12.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» по состоянию на 01.01.2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 321924 928 рублей 12 копеек (том 1 л.д. 50).

В подтверждении прав арендатора административным истцом ООО «Пандора» предоставлен договор аренды земельного участка № 231 от 01.09.2011 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 41 465 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир склад литер С, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, а также дополнительное соглашение № 1 от 30.09.2013 г. (том 1 л.д. 14-20, том 3).

20.12.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» по состоянию на 01.01.2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 56316 519 рублей 05 копеек (том 1 л.д. 25).

Из расчетов арендной платы, являющихся приложениями к договорам аренды земельных участков, что размер арендной платы зависит от установленного размера кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, административный истец ООО «Пандора» имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Пандора», в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» отчет об оценке № от 20.10.2016г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 8119 000 рублей; с кадастровым номером № – в размере 46928000 рублей (том 1 л.д. 79-202).

На отчет дано положительное экспертное заключение.

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ООО «Пандора» на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими существование иной рыночной стоимости не тождественной установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

Исполняя требования об обязательном досудебном разрешении вопроса об оспаривании кадастровой стоимости, административный истец ООО «Пандора» 14 ноября 2016 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, предоставив названный отчет (том 1 л.д. 27-28).

Решением комиссии от 25.11.2016 г. № 1317 заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости было отклонено, с указанием на наличие в отчете об оценке № 01091 от 20.10.2016г. нарушений требований действующего законодательства (том 1 л.д. 51-53).

В частности было указано на наличие нарушение пунктов 10 ФСО № 1, подпунктов «б», «в» пункта 22 ФСО № 7, подпунктов «в» пункта 11 ФСО №7, пункта 5 ФСО № 3 (том 1 л.д. 51-53).

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Выводы проведенных по делу судебных экспертиз свидетельствуют о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства.

Оценив отчет об оценке № 01091 от 20.10.2016г. на предмет его соответствия требования законодательства, на основании заключений судебных экспертиз, суд приходит к выводу об обоснованности замечаний Комиссии по рассмотрению споров о несоблюдении законодательства об оценочной деятельности, а, следовательно, невозможности его применения в качестве надлежащего доказательства по признаку недостоверности. 

От представителя административного истца ООО «Пандора» в судебном заседании 24.01.2017г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению. 

Определением Ставропольского краевого суда от 24.01.2017 г. ходатайство административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и №; производство судебной экспертизы поручено ФГБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации; срок для проведения экспертизы был определен до 20.03.2017 г. (том 1 л.д. 233-237).

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы № 538/8-4 от 15.05.2017 г., выполненного ФГБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 18383 000 рублей, с кадастровым номером № составляет 101 538000 рублей по состоянию на 01.01.2015 г. (том 2 л.д. 1-44).

Данное заключение судебной экспертизы оспорено заинтересованным лицом Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ходатайствовавшим о назначении по делу повторной судебной экспертизы (том 2 л.д. 94-95) в связи с наличием в нем недостатков. 

Судом поступившие замечания признаны обоснованными, ходатайство заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска удовлетворено, по делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы (том 2 л.д. 102-107).

В определении о назначении повторной судебной оценочной экспертизы от 07.06.2017 г. суд указал, что в нарушение требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», проведена не судебно-оценочная экспертиза, назначенная судом, а землеустроительная экспертиза, о чем у эксперта отобрана подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Кроме того, имеются нарушения положений пунктов 10 ФСО № 1, пунктов 3, 5 раздела II ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7 в части корректного выбора объектов-аналогов, достоверности и доступности использованной информации. 

Определением Ставропольского краевого суда от 07.06.2017 г. по административному делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено Научно-образовательному центру судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (том 2 л.д. 102-107). На разрешение эксперта поставлен тот же вопрос о размере рыночной стоимости оцениваемых объектов.

20 июля 2017 г. заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 32/06/17Э от 18.07.2017 г. поступило в суд (том 2 л.д. 109).

26 июля 2017 г. в Ставропольский краевой суд поступило заявление Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет», проводившего повторную судебную оценочную экспертизу, о наличии в заключении № 32/06/17Э от 18.07.2017 г. технической ошибки, повлиявшей на итоговые расчеты и выводы (том 2 л.д. 182) с требованием о возвращении административного дела.

26.07.2017 г. административное дело с заключением повторной судебно-оценочной экспертизы было направлено в Научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (том 2 л.д. 184).

04.08.2017 г. административное дело с заключением повторной судебной оценочной экспертизы было вновь возвращено в Ставропольский краевой суд, с указанием о неизменности выводов экспертизы после устранения ошибки (том 2 л.д. 185).

Согласно выводов повторной судебной оценочной экспертизы № 32/06/17Э от 28.07.2017 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:050221:84 на 1 января 2015 г. составляет 10822000 рублей, с кадастровым номером 26:16:050221:95 – по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 46015000 рублей (том 2 л.д. 233).

После заслушивая в судебном заседании 21 августа 2017 г. эксперта ФИО1, проводившей повторную судебную оценочную экспертизу, судом на обсуждение лиц, участвующих в деле, вынесен вопрос о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в связи с выявленными нарушениями требований федерального законодательства об оценочной деятельности.

Определением от 21 августа 2017 г. по административному делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО «ГлавЭксперт», на разрешение которого поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 1 января 2015 г.

В определении о назначении по делу повторной (третьей) судебной экспертизы суд указал о наличии нарушений пункта 7 раздела III, пункта 8 раздела IV, подпункта «е» п. 22 раздела VII ФСО № 7 в части обязательного учета публичных ограничений, расположенных на оцениваемом объекте; а также неверному определению ценообразующих факторов (подпункт «е» п. 22 раздела VII ФСО № 7; п. 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р) (том 3 л.д. 36-40).

9 ноября 2017 г. в Ставропольский краевой суд от ООО «ГлавЭксперт» поступило заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 233/17 от 26.09.2017 г. (эксперт ФИО2).

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы № 233/17 от 26.09.2017 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10283 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 62552043 рубля.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 233/17 от 26.09.2017 г. суд находит его соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, о судебной экспертизе, на котором возможно строить выводы суда по предмету спора.

В частности, в заключении эксперта определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды. Произведен анализ рынка недвижимости; определен сегмент, к которому относится объект оценки. Указанное согласуется с требованием пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен метод сравнения продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок.

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Дан анализ всем ценообразующим факторам, к которым экспертом отнесены передаваемые имущественные права, условия финансирования, вид разрешенного использования, дата предложения, условия продажи, местоположение, расположение относительно красной линии и транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями, физические характеристики объекта, площадь. 

Обоснован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах земельных участков указанного сегмента рынка. 

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемыми, было выявлено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки. Обоснование применения и техника расчета корректировок подробно изложены.

Из таблицы расчета рыночной стоимости объекта исследования следует, что размеры примененных корректировок не ставят под сомнение обоснованность выбора аналогов. Фотоматериалы, свидетельствующие об осмотре экспертом оцениваемых объектов, приложены к заключению.

Доводы представителя заинтересованного лица о наличии замечаний к проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы, суд отвергает, находя их не основанными на требованиях действующего законодательства об оценочной деятельности.

В частности, представитель заинтересованного лица – администрации города Невинномысска, указывает на отсутствие в объявлениях о продаже объектов-аналогов категории земельного участка, нахождении объекта-аналога за пределами города Невинномысска, отличии площади, ином виде права, отсутствии коммуникаций.

Так, согласно подп. «е», «ж» п. 8 ФСО № 3 в отчете об оценке (указанные нормы применимы и в отношении заключения судебной экспертизы) должна быть указана общая информация, идентифицирующая объект оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Сведения о его продаже, а именно распечатка интернет-страницы, содержащая объявление о его продаже, приобщены в материалы судебной экспертизы. Требований об указании точного адреса действующее законодательство об оценочной деятельности не содержит.

К иным физическим характеристикам – местоположению, площади, обеспеченности коммуникациями, виду права, экспертом применены соответствующие корректировки.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы № 233/17 от 26.09.2017 г. в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). 

Исходя из того, правильность заключения судебной экспертизы лицами, участвующими в деле не опровергнута путем предоставления доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения повторной судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному между сторонами бремени доказывания не представлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, проводившего повторную судебную оценочную экспертизу.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

В связи с чем, с учетом изложенного выше, устанавливает по состоянию на 01.01.2015г. кадастровую стоимость на основании выводов судебной оценочной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 10283000 (десять миллионов двести восемьдесят три тысячи) рублей, земельного участка с кадастровым номером № – в размере 62552043 (шестьдесят два миллиона пятьсот пятьдесят две тысячи сорок три) рубля.

В соответствии с абзацами 3-5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов административного дела следует, что административным истцом соблюден установленный досудебный порядок по обращению в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления является 14 ноября 2016 г. Следовательно, данная дата подлежит указанию в резолютивной части в качестве даты подачи заявления о пересмотре установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд разъясняет, что установленная судом кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Между тем суд находит не подлежащими удовлетворению требования административного истца, предъявленные к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю.

В частности, пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определяет, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 года), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с приказом Росреестра от 12.05.2015 года № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от 03.07.2016 года № 361-ФЗ и приказа Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 признаны утратившими силу с 01.01.2017 года положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от 11.03.2010 года № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

Следовательно, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю не является надлежащим ответчиком по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости, определенной массовым способом, в связи с чем на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в удовлетворении административных требований ООО «Пандора» к ФГБУ ФКП Росреестра об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административный иск ООО «Пандора» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 41 465 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир склад литер С, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 10283 320 (десять миллионов двести восемьдесят три тысячи триста двадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 239 663 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, на земельном участке расположение здание главной конторы №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 62552 043 (шестьдесят два миллиона пятьсот пятьдесят две тысячи сорок три) рубля.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 14 ноября 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на период с 1 января 2015 года и до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости.

В удовлетворении требований ООО «Пандора» к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь