Дело № 3а-82/2025 (3а-717/2024)

22OS0000-01-2024-001161-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным решение от 29 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002207 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости. 

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец владеет земельным участком с кадастровым номером *** на праве аренды, кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной согласно отчету об оценке № 24/10-25 от 5 ноября 2024 года, составленного оценщиком ФИО2 Решением КГБУ «АЦНГКО» от 29 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002207 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение аридных платежей, последний обратился в суд с указанным иском.

В порядке подготовки дела к рассмотрению судом на основании ст. 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация г. Новоалтайска Алтайского края, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю; из заинтересованных лиц исключена ФБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате и месте рассмотрения дела надлежаще.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной в заключении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО4 возражал против удовлетворения требований о признании незаконными решений учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной оставил на усмотрение суда.

Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований. 

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю - ФИО5 в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Выслушав стороны, допросив эксперта ФИО6, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ ***, акта сдачи-приемки земельного участка от ДД.ММ.ГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ, ФИО1 владеет земельным участком с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т.1 л.д.16-17), договором аренды, актом и дополнительным соглашением к договору (т.1 л.д.9-11).

Результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером *** утверждены актом КГБУ «АЦНГКО» от 4 мая 2023 года № АОКС-22/2023/000641 в соответствии со ст.16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 декабря 2024 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере 5 930 369,79 руб., дата определения указанной кадастровой стоимости - 1 января 2022 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости – 10 мая 2023 года, дата начала ее применения – 29 марта 2023 года (т.1 л.д.15).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

8 ноября 2024 года ФИО1, действуя через своего представителя ФИО3, обратился в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д. 58), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 5 ноября 2024 года № 24/10-25, составленный оценщиком ФИО2 (т.1 л.д. 44-57).

13 ноября 2024 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2024/002207 о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению (т.1 л.д.59).

Решением бюджетного учреждения от 29 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002207 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т.1 л.д.60-62). 

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования подпункта «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), согласно которому в рамках анализа рынка производится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Нарушены требования подпункта 3 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках. Выявлены следующие нарушения: дата оценки – 23 октября 2024 года. Объекты-аналоги предлагаются к продаже по состоянию на сентябрь 2023 года, октябрь 2023 года и март 2024 года,, соответственно. По состоянию на дату оценки на рынке присутствуют актуальные предложения о продаже, которые оценщик не счел нужным включить в выборку, что делает анализ рынка, представленный в отчете об оценке непрезентативным. Представленные в решении предложения о продаже актуальны, близки к дате оценки и значительно расширяют ценовой диапазон выборки. 

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 25 декабря 2024 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемые Решения приняты полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ФИО1 заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 23 января 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 5 ноября 2024 года № 24/10-25, составленного оценщиком ФИО2 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» от 10 апреля 2025 года № 5/2025-1 (после исправления технической опечатки), отчет об оценке от 5 ноября 2024 года № 24/10-25, составленный оценщиком ФИО2 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 23 октября 2024 года составляет 24 363 108 рублей (т.1 л.д.208-272).

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта от 10 апреля 2025 года № 5/2025-1 (в части установления рыночной стоимости земельного участка), которые не были устранены при допросе эксперта в судебном заседании, судом по ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 20 июня 2025 года № 31-06-2025, подготовленному экспертом ООО «Век А оценка» ФИО6, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 23 октября 2024 года составляет 5 050 479 рублей (т.2 л.д.110-160).

Допросив в судебном заседании эксперта ФИО6, суд приходит к выводу, что рыночную стоимость спорного земельного участка следует принять исходя из выводов, изложенных в заключении указанного эксперта. По доводам возражений административного ответчика экспертам даны подробные пояснения. 

В части вопроса о соответствии представленного административным истцом отчета об оценке суд принимает во внимание заключение ООО «Региональный Центр Оценки и Экспертизы». 

Представленные в материалы дела заключения экспертов получены в предусмотренном законом порядке, соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведены компетентными специалистами в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляют собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержат. 

Таким образом, оснований не доверять указанным заключениям у суда не имеется, в связи с чем, их результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 5 ноября 2024 года № 24/10-25, составленный оценщиком ФИО2 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ФИО1 у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости. 

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 29 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002207 незаконным отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению. 

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А Оценка» ФИО6 от 20 июня 2025 года № 31-06-2025, нарушает права административного истца, как собственника, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы (для объекта с кадастровым номером *** в размере 5 050 479 рублей).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 8 ноября 2024 года.

Разрешая заявление общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 23 января 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы», обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке от 5 ноября 2024 года № 24/10-25, составленного оценщиком ФИО2 федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** на административного истца ФИО1

4 марта 2025 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 49 000 рублей (т.1 л.д.74).

На момент рассмотрения настоящего дела, производство судебной экспертизы не оплачено. 

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» от 10 апреля 2025 года № 5/2025-1 отчет об оценке от 5 ноября 2024 года № 24/10-25, составленный оценщиком ФИО2 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, также установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебных экспертиз в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в размере 49 000 рублей, 20 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 29 ноября 2024 года № ОРС-22/2024/002207 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 23 октября 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 5 050 479 рублей.

Датой обращения ФИО1 с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 8 ноября 2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 49 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2025 года