07RS0001-02-2024-002761-08

Дело № 2-3509/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2025 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: 

председательствующего Пшуноковой М.Б.,

при секретаре Тиловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Местной администрации городского округа Нальчик к ФИО1 о признании пристроенного балкона самовольной постройкой и осуществлении его демонтажа, и по встречному исковому заявлению ФИО1 к Местной администрации г.о. Нальчик о признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном и перепланированном состоянии,

установил:

Местная администрация городского округа Нальчик обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит, признав пристроенный балкон наружными размерами 6,4 м. х 2 м. к жилому помещению №, расположенному на первом этаже в многоквартирном жилом 

<

адрес> в 

<

адрес>, самовольной постройкой, осуществить демонтаж указанного самовольно пристроенного балкона за счет ответчика в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу. 

В обоснование требований истец указал, что специалистом Управления административно-технического контроля Местной администрации г. о. Нальчик осуществлен визуальный осмотр жилого многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>.

В результате смотра установлено, что ответчиком, собственником жилого помещения №, расположенного на первом этаже указанного многоквартирного жилого дома осуществлена реконструкция многоквартирного дома путем монтажа каркаса к фасаду жилого помещения (

<

адрес>) с кадастровым номером 07:09:000000:55952. При этом конструкция балкона составляет 6,4 м х 2 м. 

Ответчик в Местную администрацию г. о. Нальчик с соответствующим обращением за получением разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома не обращался. 

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило встречное исковое заявление ФИО2 оглы к местной администрации г.о. Нальчик признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном и перепланированном состоянии.

Требования мотивированы тем, что ФИО2 оглы является собственником 3-комнатной 

<

адрес> в 

<

адрес>, общей площадью 60,3 кв. м. В целях улучшения жилищных условий истец возвел пристройку к квартире и произвел внутреннюю перепланировку в ней, в результате чего, площадь квартиры увеличилась до 76,7 кв. м. Земельный участок под МКД сформирован с учетом придомовой территории, поставлен на кадастровый учет, кадастровый №. Все собственники квартир многоквартирного дома не возражают против произведенной реконструкции и перепланировки. Согласно техническому заключению, выполненный объем работ по реконструкции балкона и лоджии с перепланировкой квартиры находятся в работоспособном состоянии, не выходит за пределы отведенного земельного участка, соответствует требованиям технических регламентов. В целях оформления произведенной реконструкции истец обратился в местную администрацию г. о. Нальчик, однако в положительном решении вопроса отказано.

Стороны в судебное заседании не явились. О времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и своевременно. 

От представителя местной администрации г.о. Нальчик поступило письменное ходатайство о рассмотрения дела без его участия, в котором он исковые требования местной администрации просит удовлетворить.

Также в суд поступило письменное ходатайство ФИО2 оглы о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором он просит отказать в удовлетворении исковых требований местной администрации г.о. Нальчик, и удовлетворить встречные исковые требования. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие сторон. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, с учетом требований ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Как следует из материалов дела, ФИО2 оглы является правообладателем 

<

адрес> в г. Нальчике.

Без получения разрешительной документации осуществлена реконструкция многоквартирного жилого дома путем монтажа каркаса к фасаду жилого помещения (

<

адрес>) с кадастровым номером 07:09:000000:55952. При этом конструкция балкона составляет 6,4 м х 2 м. 

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 1 и ч. 5 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (далее Вводный закон), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как указано в пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона, по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Таким образом, Закон закрепляет земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в жилом доме.

Согласно п. 5 ст. 16 Вводного закона, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с п. 14 ч. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>, расположенном по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, собственники помещений дали разрешение ФИО2 оглы на реконструкцию и перепланировку 

<

адрес> в г. Нальчике, в результате которой произойдет увеличение общей площади квартиры до 76,7 кв.м. 

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

ФИО2 оглы. предпринимал меры к легализации пристройки к квартире, обратившись в Местную администрацию городского округа Нальчик с заявлением по вопросу оформления правоустанавливающей документации на возведенную пристройку к квартире, однако в положительном решении вопроса отказано.

В связи с изменением сведений о характеристиках помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес>, по заказу ФИО2 оглы ООО «Центр судебных экспертиз, землеустройства и права», имеющим право на дачу подобного рода заключений, подготовлен проект реконструкции 

<

адрес> жилом 

<

адрес> в г. Нальчике с техническим заключением. 

Согласно этому заключению, произведен демонтаж ограждения лоджии жилого помещения, стены лоджии расширены и удлинены, выполнена внутренняя перепланировка: произведен демонтаж перегородки между ванной и туалетом, демонтаж перегородки между кухней, прихожей и жилым помещением, демонтаж перегородки кладовой с увеличением площади жилого помещения, монтаж перегородок жилого помещения и санузла.

Выполненный объем работ по реконструкции балкона и лоджии с перепланировкой 

<

адрес> находятся в работоспособном состоянии, не выходит за пределы отведенного земельного участка, соответствует требованиям технических регламентов: Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности. 

Техническое состояние квартиры и в целом дома после реконструкции балкона и лоджии с присоединением к площади квартиры, позволяют безопасное использование (эксплуатацию) 

<

адрес> общей площадью 76,7 кв. м., в составе помещений многоквартирного жилого дома, не затрагивает интересы собственников, возведено на отведенном земельном участке под многоквартирным жилым домом и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях оформления произведенной реконструкции истец обратился в местную администрацию г. о. Нальчик, рассмотрев представленные документы ему было отказано в положительном решении вопроса. 

Сведений о том, что эксплуатация жилого помещения (

<

адрес>) в составе многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> в его реконструированном состоянии создает угрозу жизни и здоровью граждан, и нарушает права и интересы других собственников жилого дома, материалы дела не содержат. 

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому. 

На основании изложенного, с учетом того, что спорная пристройка к квартире являются дополнительно пристроенным помещением к первоначальному объекту, суд считает, что за ФИО2 оглы следует признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном с общей площадью 76,7 кв. м. 

В связи с удовлетворением встречных требований ФИО2 оглы, исключающим возможность удовлетворения первоначального иска, в иске Местной администрации г. о. Нальчик надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Местной администрации городского округа Нальчик к ФИО1 о признании пристроенного балкона наружными размерами 6,4 м. х 2 м. к жилому помещению №, расположенному на первом этаже в многоквартирном жилом 

<

адрес> в г. Нальчике, самовольной постройкой, осуществлении демонтажа указанного самовольно пристроенного балкона за счет ответчика в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу, – отказать. 

Встречные исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии с общей площадью 76,7 кв. м. 

Решение суда является правоустанавливающим актом, на основании которого должна быть произведена регистрация изменений в Отделе технической инвентаризации г. Нальчика и основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 24.06.2025. 

Председательствующий М.Б. Пшунокова