Решение

 

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Кинельский районный суд Самарской области 

В составе : председательствующего судьи Васева Н.И.

При секретаре Огановой А.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к администрации муниципального района Кинельский, администрации сельского поселения Георгиевка, управления Росреестра, ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности блока жилого дома в реконструированном состоянии, аннулировании в едином госреестре записи о регистрации и внесении в единый реестр недвижимости записи о праве собственности жилого дома блокированной застройки

Установил :

ФИО1 просит признать за ней право собственности в реконструированном состоянии на блок жилого дома блокированной застройки с комнатами №№ назначение- жилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты>.м., жилой 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу :

<

адрес> кадастровым номером №

Аннулировать в едином реестре недвижимости запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГг. №, нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенного по адресу : 

<

адрес>.

Внести в единый реестр недвижимости запись о праве собственности за ней на блок жилого дома блокированной застройки с комнатами №№ назначение- жилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты>.м., жилой 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу :

<

адрес> кадастровым номером №.

В судебном заседании ФИО1 поддержала исковое заявление, указав, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение по указанному адресу площадью 

<

данные изъяты> в соответствии с договором продажи от ДД.ММ.ГГГГг.

Она обратилась в орган местного самоуправления с целью реконструкции нежилого помещения в блок жилой блокированного жилого дома и ей получено разрешение на реконструкцию, однако в срок действия разрешения она не успела оформить объект недвижимости и при повторном обращении ей отказали в предоставлении муниципальной услуги, так как реконструкция уже совершена.

Фактически части жилого дома изолированы друг от друга и имеют разные входы и являются самостоятельными объектами недвижимости.

На данный момент все жилое помещение реконструировано и общая площадь составила 

<

данные изъяты> кв.м.

С учетом изложенного и просит удовлетворить исковое заявление.

Администрация муниципального района Кинельский в судебное заседание своего представителя не направила, о дне слушания были надлежаще извещены, в отзыве просили рассмотреть дело в их отсутствие, приняв решение по усмотрению суда

Администрация сельского поселения Георгиевка своего представителя также не направили, в отзыве просили рассмотреть дело в их отсутствие

ФИО2 исковые требования признал в полном объеме, указав, что он является собственником 

<

адрес>.

Дом состоит из трех квартир, которые между собой не сообщаются, все квартиры имеют отдельные входы и выходы.

ФИО3, управление Росреестра и ФГБУ ФКП управления Росреестра в судебное заседание не прибыли, о дне слушания были надлежаще извещены.

С учетом мнения сторон, суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся сторон.

Выслушав пояснения стороны, исследовав материалы дела, суд полагает иск удовлетворить по следующим основаниям.

Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 купила помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу : 

<

адрес>

Данный договор зарегистрирован в управлении Росреестра и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГг. выдано свидетельство о государственной регистрации права, из которого следует, что она является собственником нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> кв.м., комнаты с 

<

данные изъяты>, расположенные по адресу : 

<

адрес>., о чем в едином реестре недвижимости имеется запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГг. №

Как видно из свидетельства от ДД.ММ.ГГГГг., ФИО1 является также собственником земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу : 

<

адрес> 

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 было выдано разрешение на реконструкцию нежилого помещения в блок жилой. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГг.

На основании распоряжения администрации Кинельского района от ДД.ММ.ГГГГг. нежилое помещение, расположенное по адресу : 

<

адрес>, комнаты № переведено в жилое.

При сопоставлении технических паспортов от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ установлено, что жилые помещения перепланировке не подвергались и остались в тех же площадях.

В связи с переводом нежилых помещений в жилые, распоряжением администрации Георгиевской волости от ДД.ММ.ГГГГг. № были присвоены адреса:

ФИО4 – 

<

адрес>

ФИО1 – 

<

адрес>

ФИО3 – 

<

адрес>

Учитывая, что истица не смогла провести реконструкцию нежилого помещения до установленного администрацией срока ДД.ММ.ГГГГг., которая фактически была проведена в ДД.ММ.ГГГГ году, в выдаче разрешения на реконструкцию нежилого помещения администрацией муниципального района Кинельский письмом от ДД.ММ.ГГГГг. было отказано и предложено обратиться в суд. 

В соответствии с частью 1, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, где осуществлена постройка.

В данном случае суд не считает объект недвижимости-нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты>м. самовольной постройкой, так как оно было приобретено на законном основании и зарегистрировано в регистрирующем органе.

В силу ч.1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция -изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций объекта капитального строительства.

В соответствии с п. 4. ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство осуществляется до начала строительных работ.

Данное разрешение было выдано отделом архитектуры администрации муниципального района Кинельский. 

Согласно экспертному заключению ООО»Бизнес Град» нежилое помещение соответствует блоку жилому блокированного жилого дома площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой 

<

данные изъяты> кв.м. с холодным пристроем, расположенные по адресу : 

<

адрес>

Выбранные конструктивные, планировочные решения помещений соответствуют требованиям архитектурно - строительных, противопожарных и санитарно -эпидемиологических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Конструктивные элементы объекта исследования находятся в работоспособном состоянии, вышеуказанное строение не оказывает негативного влияния на конструктивные элементы расположенных рядом строений, их прочностные характеристики и общую устойчивость.

По сведениям технического паспорта в результате реконструкции общая площадь помещений составила 

<

данные изъяты> кв.м., жилая 

<

данные изъяты> кв.м.

Суд полагает обоснованным считать квартиру № блоком жилого дома блокированной застройки по следующим основаниям.

В соответствии со ст.46 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. №190 - ФЗ жилые дома с количеством этажей не более, чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования являются жилыми домами блокированной застройки. Согласно Приказу Главного управления архитектуры и градостроительства Самарской области от 21.05.2004г. № 1/ПН «Об утверждение «Порядка разработки, согласования, утверждения проектной документации, строительства (реконструкции) и ввода в действие индивидуальных жилых малоэтажных домов на территории Самарской области блокированным жилым домом считается здание квартирного типа, состоящие из двух и более квартир (жилых блоков), каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Блок жилой -автономная часть блокированного жилого дома, включающая одну квартиру, и при необходимости, другие помещения. 

Кроме, того согласно Письму Министерства экономического развития РФ от 28.11.2013г. № Д23и-5649 «Об отнесении объектов недвижимости к жилому или многоквартирному дому, размещении домов блокированной застройки на одном земельном участке» вопросы отнесения зданий к жилым домам либо многоквартирным домам, в том числе установление однозначных критериев для такого отнесения, не имеют достаточного нормативного регулирования. Вместе с тем в действующем законодательстве также отсутствуют ограничения в отношении количества зданий, в том числе жилых домов и сооружений, расположенных на одном земельном участке, строительство жилых домов блокированной застройки может осуществляться на одном земельном участке, сформированном для их строительства.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Статья 16 ЖК РФ определяет виды жилых помещений, к которым относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно п.1 ч.4 ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид)

Определения понятия часть жилого дома в ЖК отсутствует, несмотря на то, что согласно положениями ст. 15, 16 ЖК РФ часть жилого дома является объектом жилищных прав.

Согласно пункту 14 ч.2 ст.2 федерального закона от 30.12.2009года №384-фз « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Многоквартирный дом- это совокупность двух и более квартир имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме( пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №)

При этом Градостроительный кодекс РФ часть 2 ст 49 выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как

- отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

- жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

- многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

В соответствии со строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» ( СНИП 31-02-2001), утвержденными постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №. данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

СниП 31-02-2001 распространяется на блокированные дома, состоящие из двух и более пристроенных друг другу жилых блоков каждый из которых имеет непосредственный выход на участок.

При этом согласно Снип 31-01-2003 (здания жилые многоквартирные», утвержденным постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №, данные нормы и Правила не распространяются: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СниП 31-02, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими является только стены между соседними блоками.

Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждый из которых может рассматриваться как жилой дом.

Данная позиция подтверждается разъяснениями Минэкономразвития и Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ№

Однако в соответствии с ч.7 ст.70 до ДД.ММ.ГГГГ основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Учитывая, что квартира не является объектом индивидуального жилищного строительства, отсутствует разрешение на строительство и проектная документация и вид помещения определен исходя только из адресного хозяйства, а также данное жилое помещение не имеет помещении общего пользования в которые осуществляется прямой доступ из занимаемого жилого помещения, а имеет самостоятельный выход на земельный участок, имеет автономное отопление, электроснабжение, что подтверждается техническим паспортом на блокированный жилой дом, каждая часть жилого дома расположена на земельных участках принадлежащих собственникам частей жилого дома, суд считает, что часть жилого дома является блоком жилого блокированного дома.

При этом суд учитывает, что по сведениям из единого государственного реестра недвижимости, вид разрешенного использования данного дома указан как блокированная жилая постройка

При таких обстоятельствах, доводы истицы являются обоснованными

На основании изложенного, руководствуясь ст.197-199 ГПК РФ суд

Решил :

признать за ФИО5 право собственности в реконструированном состоянии на блок жилого дома блокированной застройки с комнатами №№, назначение- жилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу :

<

адрес> кадастровым номером №

Аннулировать в едином реестре недвижимости запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГг. №, нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу : 

<

адрес>.

Внести в единый реестр недвижимости запись о праве собственности за ФИО5 на блок жилого дома блокированной застройки с комнатами №, назначение- жилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу :

<

адрес> кадастровым номером №.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда в течение 1 месяца со дня провозглашения.

Судья