Дело № 2-2158/2017

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации 

г.Саранск 07 декабря 2017 года

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе судьи Телушкиной Г.Ю.,

при секретаре Шерстневой А.А., Казаковой Е.И., 

с участием

представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 24.10.2017г.,

представителей ответчика АО «Мордовская ипотечная корпорация» ФИО2, действующей на основании доверенности № 32 от 08.08.2017г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к акционерному обществу «Мордовская ипотечная корпорация» о защите прав потребителей,

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику с указанными требованиями по тем основаниям, что между ней и АО «Мордовская ипотечная корпорация» (далее – ОАО «МИК») 05.07.2016. был заключен договор участия в долевом строительстве 

<

...>, предметом которое является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. При готовности объекта застройщик сообщил истцу о возможности приемки квартиры. В ходе предварительного осмотра квартиры обнаружились множественные строительные недостатки и дефекты. В результате чего было составлено замечание с выявленными дефектами. Сотрудник, проводивший осмотр квартиры, отказался подписать указанное замечание при осмотре. В связи с чем, в адрес застройщика 18.09.2017г. поступило заявление с требованием устранить обнаруженные недостатки в разумный срок. Ответчик претензию проигнорировал.

18.09.2017г. между истцом и ответчиком подписан передаточный акт с пометкой о наличии в квартире не устраненных недостатков с правом на обнаружение скрытых недостатков в процессе эксплуатации квартиры.

Позднее ответчику была направлена повторная претензия с требованием устранить строительные недостатки, возместить моральный вред, в случае не устранения недостатков, истец просит уменьшить покупную цену квартиры. Претензия оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просит уменьшить цену по договору 

<

...> долевого участия в строительстве жилого дома от 05.07.2016г. на 38 978 руб., взыскать с ответчика указанную сумму, взыскать неустойку за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере 15 949 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта 15 000 руб., по оплате услуг нотариуса 1 000 руб., штраф.

В судебное заседание истец не явилась, просит дело рассмотреть в её отсутствие, о чем представила заявление.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании иск с учетом уточнений поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель третьего лица на стороне ответчика без самостоятельных требований ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о дне и времени слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика АО «МИК» ФИО2 просит в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

Представитель третьего лица на стороне ответчика без самостоятельных требований ООО «Фобос» ФИО4, действующий на основании доверенности от 23.11.2017г. № 23/17 в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о дне и времени слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании пояснил, что иск удовлетворению не подлежит, т.к. недостатки по акту от 19.10.2017г. были устранены, с чем согласилась истец, иных недостатков выявлено не было.

В порядке ст.167 ГПК Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав доказательства по делу, суд приходит к убеждению, что исковые требования удовлетворению не подлежат исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 1-7 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела следует, что 05.07.2016г. между АО «Мордовская ипотечная корпорация» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) был заключен договор 

<

...> участия в долевом строительстве жилого дома. Объектом долевого строительства, подлежащим передачи участнику долевого строительства, является однокомнатная квартира, строительный номер 

<

...>, общей площадью 

<

пл.> кв.м., этаж 10, в жилом доме, расположенном на участке между 

<

адрес> и автомобильной дорогой на 

<

адрес> (площадка № 14 по генплану), стоимостью 1 881 000 руб. Оплата объекта долевого строительства производится за счет собственных средств участника долевого строительства в размере 381 000 руб., за счет кредитных средств в размере 1 500 000 руб., предоставленных ПАО «Сбербанк России» (пункты 3.1.1-3.1.2 договора)

Договор прошел государственную регистрацию 22.12.2015г. (л.д.4-13).

Генеральным подрядчиком по строительству указанного жилого дома, согласно договора генерального подряда № 19.10.015-п от 19.10.2015г., является ООО «Фобос» (л.д.48-66).

Согласно пункту 6.1 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, а также обязательным требованиям, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014г. № 1521. 

В пункте 2.4 договора изложено описание объекта долевого строительства:

-наружные стены: кирпичные с утеплением с наружной стороны;

- межквартирные стены: кирпичные;

- межкомнатные перегородки: гипсовые пазогребневые плиты;

- перегородки санузлов: камни керамические;

-дверь входная деревянная: ДВП;

- окна: ПВХ профиль двухкамерный стеклопакет, подоконная доска;

- система отопления – централизованное;

-водоснабжение и канализация – квартирные стояки холодного, горячего водоснабжения и стояки канализации с запорной арматурой и заглушкой;

- электроснабжение – установка прибора учета в этажном щитке в общем коридоре, подводка сетей электроснабжения с поквартирной разводкой и установкой розеток, выключателей, электрозвонка;

- слаботочные сети связи: горизонтальная прокладка до квартиры (скрыто);

-вентиляция: естественная, приточно-вытяжная.

В пункте 2.4.1 изложено описание лоджии (балкона):

- конструкция ограждения лоджии (балкона): алюминиевый профиль с одинарным стеклопакетом, без внутренней обшивки и устройства стяжки.

Как следует из пункта 2.4.2, застройщик не выполняет в квартире в рамках настоящего договора, следующие виды работ:

- штукатурка, шпаклевка, окраска стен, откосов, потолков, дверей, трубопроводов и других конструкций;

- устройство стяжки;

- оклейка стен;

- облицовка стен плиткой, устройство покрытий полов;

- установка межкомнатных дверей;

-поквартирная разводка трубопроводов холодного, горячего водоснабжения и канализации;

- установка сантехнического оборудования;

- установка эл.плиты;

- иные работы по внутренней отделке квартиры.

В случае, если при приемке квартиры выяснится, что недостатки в квартире являются существенными, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядка отказаться от приемки квартиры и от исполнения настоящего договора и потребовать от застройщика возврата перечисленных денежных средств (п.5.4.2 договора).

Согласно пункту 6.2 договора участия в долевом строительстве стороны установили требования к качеству объекта долевого строительства:

6.2.1. Требования к качеству отделки потолка: разность отметок лицевых поверхностей двух смежных плит перекрытия (покрытия) не должна превышать 20 мм.; отклонения по горизонтали плоскостей перекрытия (покрытия) на весь выверяемый участок (в пределах одной комнаты в квартире) не должны превышать 40 мм; допускается наличие усадочных трещин в заделках между плит (в рустах), не влияющих на безопасность объекта долевого строительства.

6.2.2. Требования к качеству укрывающего слоя стяжки пола: отклонения поверхности от горизонтали при устройстве укрывающего слоя стяжки из цементно-песчаного раствора на весь выверяемый участок (в пределах одной комнаты) не должны превышать 50 мм; при устройстве укрывающего слоя стяжки из цементно-песочного раствора просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью в пределах одной комнаты в квартире не должны превышать 10 мм; допускается наличие усадочных трещин на поверхности укрывающего слоя стяжки шириной раскрытия не более 3 мм, наличие деформационных швов в укрывающем слое стяжки; укрывающий слой стяжки не является финишным.

6.2.3. Требования к качеству отделки стен: отклонения плоскости стен от вертикали на всю высоту помещения не должны превышать 20 мм; при приложении к плоскости стен(перегородок) двухмерной рейки имеются просветы не более 8 мм.; допускается наличие усадочных трещин на поверхности стен, не влияющих на безопасность объекта долевого строительства, шириной раскрытия не более 1,5 мм.

6.2.4. Требования к качеству окон: регулировка створок оконных блоков производится специалистами сервисной службы за счет собственника объекта долевого строительства по мере необходимости; в монтажных швах оконных блоков возможно образование мостиков холода; на нижней части стекол окон в холодное время года возможно образование конденсата; допускается неплотное примыкание створки окна к раме (зазор не более 2 мм) для обеспечения притока наружного воздуха с целью обеспечения воздухообмена в помещении; отклонение от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов не более 4 мм (включительно) на 1 м длины; уплотнительные резинки створок окна являются расходным материалом и подлежат замене квалифицированными специалистами сервисной службы за счет собственников объекта долевого строительства по мере необходимости, но не чаще 1 раза в год.

6.2.5. Требования к качеству внутренних инженерных коммуникаций и санитарно-технического оборудования: допускается отклонение от вертикали и горизонтали смонтированных трубопроводов в помещении не более 50 мм; допускается выпадение конденсата на трубах холодного водоснабжения и магистрального водоотведения; шланги гибкой подводки являются расходным материалом и не подлежат замене застройщиком. Гарантия на них не распространяется. 

Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве по правилам статьи 431 ГК Российской Федерации о буквальном толковании условий договора, суд, с учетом положений статьи 421 указанного кодекса о свободе договора, приходит к выводу о том, что стороны договорились обо всех условиях договора, в том числе и о качестве строящейся квартиры. С условиями указанного договора участники долевого строительства были ознакомлены и согласны. 

Спорная квартира принята истцом 18.09.2017г. по передаточному акту № 53 (л.д.15). 

18.09.2017г. и 11.10.2017г. истец обратилась к ответчику с требованием устранить строительные недостатки в указанной квартире (л.д.16-18,32).

Для разрешения данных требований 19.10.2017г. сотрудниками АО «МИК», ООО «Фобос» в присутствии истца был произведен осмотра указанной квартиры, в результате которого выявлены недостатки в виде не отрегулированных створок балконной рамы, окрашенной балконной стены. Других недостатков не обнаружено. Установлен срок устранения недостатков до 25.10.2017г. Акт подписан без замечаний, в том числе истцом (л.д.34).

Из акта приема-передачи работ по устранению недостатков следует, что выявленные недостатки были устранены 24.10.2017г., каких-либо замечаний истцом высказано не было, акт истцом подписан (л.д.33).

08.11.2017г. истец обращается к ответчику с требованием уменьшения покупной цены квартиры в рамках указанного договора участия на 38 978 руб., возмещения компенсации морального вреда расходов по оплате услуг эксперта, нотариуса, юридических услуг (л.д.132). Данные требования истца оставлены без удовлетворения.

Согласно акту экспертного исследования АНО «Региональный центр судебных экспертиз» № 90/17 от 07.11.2017г., представленного стороной истца, в квартире 

<

...>, расположенной по адресу: 

<

адрес> имеются недостатки (строительные дефекты), неоговоренные в договоре 

<

...> участия в долевом строительстве жилого дома от 05.07.2016г., которые не соответствуют требованиям нормативных документов и требованиям технических регламентов, а именно:

-наблюдаются разности отметок лицевых поверхностей двух смежных непреднапряженных панелей (плит) перекрытий в шве;

- отклонение плоскости оштукатуренной стены от горизонтали;

- в местах прокладки трубопроводов отопления через перекрытия (пол, потолок) заделка зазоров в гильзах не выполнена;

- заделка зазоров между гильзами, канализационными стояками и плитами перекрытия выполнена из монтажной пены и поверху нанесен штукатурный раствор;

- на трубопроводе холодного водоснабжения отсутствует отдельный кран для присоединения системы поквартирного пожаротушения и противопожарный рукав;

- отклонение дверной коробки входной дери от вертикали;

- на вертикальной стойке дверной коробки входной двери, наблюдается отщеп древесины на всю толщину в нижней части;

- по контуру притвора дверной коробки входной двери отсутствуют уплотнительные прокладки;

- в нижней части монтажного шва оконного блока отсутствует наружный водоизоляционный-паропроницаемый слой и наблюдаются не удаленные установочные клинья;

- в боковых и верхних частях монтажного шва оконного и дверного балконного блоков на наружный – водоизоляционный, паропроницаемый слой (лента ПСУЛ) нанесены штукатурный и окрасочный слои;

- в монтажном шве балконного витража по всему периметру внутренний пароизоляционный слой уложен с пропусками и не проклеенными участками и в нижней части наблюдаются не удаленные установочные клинья;

- в окрасочном слое дверного полотна наблюдаются сколы и царапины (данный дефект может носить как производственный, так и эксплуатационный характер). 

Стоимость ремонтно-строительных работ по устранению неоговоренных недостатков (строительных дефектов) по указанному договору участия составляет 38 978 руб. 

Для того, чтобы спорная квартира могла использоваться по целевому назначению в ней необходимо выполнить работы по чистовой отделке, а также устранить выявленные недостатки (л.д.68-131).

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» к существенным недостаткам относятся недостатки товара (работы, услуги), которые делают невозможным или недопустимым использование товара (работы, услуги) в соответствии с его целевым назначением либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика уменьшения покупной цены договора, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования, и проявляются вновь после их устранения. 

Руководствуясь положениями части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, при наступлении которых возникает право требовать уменьшения покупной цены договора, суд полагает, что недостатки, зафиксированные в экспертном заключении нельзя рассматривать как недостатки существенные, которые делают непригодным использование жилого помещения в соответствии с условиями договора, заключенного между сторонами, являются неустранимыми, тем более, что эксперт в заключении указал на возможное устранение всех выявленных дефектов.

При этом указанные недостатки, не могут свидетельствовать о невозможности или недопустимости использования квартиры по назначению, являются устранимыми.

Также, использование квартиры по целевому назначению возможно при выполнении работ по чистовой отделке, которая как согласовано сторонами по условиям договора участия в долевом строительстве 

<

...> от 05.07.2016г., застройщиком не выполняется (п.2.4.2 договора).

Кроме того, в силу статьи 5.1 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Таким образом, в настоящий момент техническим регламентом в области строительства является «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В части 4 статьи 6 которого указано, что национальные стандарты и своды правил (части таких стандартов и сводов правил) являются обязательными для применения, в случае если они включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ.

Соответственно, неприменение либо несоблюдение стандартов и (или) сводов правил, не включенных в указанный Перечень, не может оцениваться, как несоблюдение требований «Технического регламента о безопасности здания сооружений».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. №1521 утвержден актуализированный «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)», в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ.

Указанные экспертом СНиПы, ГОСТы, СП не входят в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Исключение составляет СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуальная редакция СНиП 3.03.01.-87», СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуальная редакция СНиП 31-01-2003».

Эксперт указывает, что в спорной квартире наблюдается отклонение дверной коробки входной двери от вертикали, 13 мм на 2 м, что не соответствует требованиям п.8.1.7, таблица 8.1. СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуальная редакция СНиП 3.03.01.-87».

Между тем, в процессе осмотра квартиры 19.10.2017г. сотрудниками АО «МИК» и ООО «Фобос» в присутствии истца, последняя о наличии данного дефекта не указывала, акт истцом подписан без замечаний. Также и акт приема-передачи работ по устранению недостатков, в котором отражен факт устранения 24.10.2017г. выявленных недостатков в виде неотрегулированных створок балконной рамы, окрашенной балконной стены, подписан истцом без каких-либо замечаний о наличии иных недостатков, поэтому рассматривать факт образования указанного дефекта до передачи квартиры истцу, суд оснований не находит.

В акте экспертного исследования отражено, что в помещениях № 3, 4 (коридор, санузел) на трубопроводах холодного водоснабжения отсутствует отдельный кран для присоединения системы поквартирного пожаротушения и противопожарный рукав, что не соответствует требованиям п.7.4.5 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуальная редакция СНиП 31-01-2003».

Условиями договора 

<

...> участия в долевом строительстве жилого дома от 05.07.2016г. выполнение работ АО «МИК» по установке указанного крана, не предусмотрено, с чем была ознакомлена и согласна истец, подписав данный договор.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, учитывая обстоятельства дела, суд приходит к следующему выводу: наличие выявленных недостатков в указанной квартире, нельзя признать существенными, т.к. все они устранимы, в том числе путем выполнения отделочных работ, обязанность по выполнению которых, в рамках договора участия в долевом строительстве от 05.07.2016г. на АО «МИК» не возложена. Указанные недостатки не могут свидетельствовать о невозможности или недопустимости использования квартиры по назначению, являются устранимыми, некоторые из которых оговорены условиями договора участия в долевом строительстве. Кроме того, выявленные недостатки не соответствуют требованиям СНиПов, ГОСТов, СП, которые не включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и свобод правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», что не является нарушением требований «Технического регламента о безопасности здания сооружений».

С учетом изложенного суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, не имеется.

Учитывая, что требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа являются производными от основного требования об уменьшении цены договора, правовых оснований для удовлетворения указанных требований также не имеется.

Принимая во внимание, что решение состоялось в пользу ответчика, судебные расходы по оплате услуг эксперта, нотариуса, в соответствии со статьей 98 ГПК Российской Федерации, взысканию не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к акционерному обществу «Мордовская ипотечная корпорация» об уменьшении цены по договору 

<

...> долевого участия в строительстве жилого дома от 05.07.2016г., взыскании в счет уменьшения покупной цены 38 978 руб., неустойки 15 949 руб., компенсации морального вреда 10 000 руб., расходов по оплате услуг эксперта 15 000 руб., расходов по оплате услуг нотариуса 1 000 руб., штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия.

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия Г.Ю.Телушкина

Мотивированное решение составлено 12.12.2017г.