№ 2-1961/2024

УИД 26RS0012-01-2024-003572-59

Решение

Именем Российской Федерации

"26" ноября 2024 года г. Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края 

в составе председательствующего судьи Ивановой Е.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя третьего лица Администрации 

<

адрес> ФИО2,

при секретаре Егоровой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании жилого дома домом блокированной застройки,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании жилого дома домом блокированной застройки.

В обоснование исковых требований указано, что 29.09.2023 г. она вступила в наследство после смерти матери ФИО5 в виде жилого помещения - 

<

адрес>, площадью 58,5 кв.м, кадастровый *****, по адресу: 

<

адрес>, право собственности зарегистрировано 

<

дата> за номером 26:30:020207:314-26/474/2023-1.

ФИО6 данная квартира принадлежала на праве собственности, на основании договора приватизации жилой площади от 03.02.1994 г., в том числе сарай литер Б, площадью 29,4 кв.м., навес лит В, подвал пл. 9,9.

Данная квартира находится в пределах жилого дома с кадастровым номером 26:30:020207:192, площадью 136.1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Также в пределах данного жилого дома находится 

<

адрес>, площадью 77,6 кв.м, с кадастровым номером 26:30:020207:315, принадлежащая раннее ФИО7, в настоящий момент принадлежит ФИО4, 

<

дата> года рождения, 

<

адрес>, СНИЛС 

<

***>, паспорт гражданина Российской Федерации серия 07 15 *****, выдан 

<

дата>, Отделом УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> край, 

<

адрес>. Квартира Истца предназначена для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседней квартирой, квартиры дома также имеют отдельные выходы.

Жилой дом расположен на земельном участке, границы которого не были установлены, тем не менее, согласно экспликации площадь земельного участка составляла 484 кв.м.

В 2017 году собственником 

<

адрес> было произведено межевание земельного участка площадью 240 кв.м., кадастровый ***** и оформление его в собственность без уведомления и согласия собственника 

<

адрес>. Также данному земельному участку был присвоен адрес: 

<

адрес> а, поставлен забор между квартирами.

Также собственником 

<

адрес> без согласия и уведомления собственника 

<

адрес> на земельном участке, находящимся в общей собственности, был пристроен со стороны 

<

адрес> жилой дом, с подвалом и мансардой, то есть увеличение площади квартиры произошло за счет земельного участка под многоквартирным домом, находящимся в общей собственности всех собственников помещений в этом доме. В итоге 

<

адрес> была реконструирована и данное строение было переведено в часть жилого дома площадью 114 кв.м, кадастровый *****.

02.04.2024 г. Истцом была направлена претензия к собственнику 

<

адрес> просьбой подать совместное заявление о признании жилого дома домом блокированной застройки, на которую Истец так ответа и не получила. В устном порядке прийти к соглашению собственники квартир тоже не могут.

Также Истцом 02.04.2024 г. был направлен запрос в Управление Росреестра Ставропольского края с просьбой с учетом сложившейся ситуации, разъяснить порядок признания 

<

адрес>- домом блокированной застройки.

06.05.2024 г. Управление Росреестра Ставропольского края прислало ответ на запрос, в котором разъяснило, что данный жилой дом отвечает признакам дома блокированной застройки, оформление прав на который и перевод возможно только при одновременном обращении всех собственников с заявлением в Росреестр.

Также согласно ответу из Росреестра в настоящий момент произошло дублирование кадастровых номеров 

<

адрес> - *****, существование которой фактически прекратилось в 2017 году и части дома - *****: «Сведения о здании с кадастровым номером ***** и расположенном в его пределах помещении с кадастровым номером ***** внесены в ЕГРН в установленном законом порядке на основании технического паспорта от 

<

дата> инвентарный *****:А:10001-10009, подготовленного Ессентукским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю.

По результатам анализа установлено, что здание с кадастровым номером ***** и расположенное в его пределах помещение с кадастровым номером ***** дублируют сведения о помещении с кадастровым номером с КН *****, расположенном в здании с кадастровым номером *****.

В связи с изложенным, а также в целях актуализации сведений ЕГРН записи о помещении с кадастровым номером ***** присвоен статус «архивная», как дублирующим сведения о помещении с кадастровым номером *****.»

Также ФИО3 обращалась в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки с целью оформления прав на свою часть земельного участка, на что был дан ответ, что данный земельный участок находиться в собственности жильцов 

<

адрес>, в связи с чем, собственники имеют права совместно обратиться в Росреестр за оформлением прав на данный земельный участок. Но фактически т.к. собственники 

<

адрес> уже установили границы своего земельного участка и оформили на него право собственности, произвести данные действия в настоящий момент не представляется возможным.

После признания судом 

<

адрес> - домом блокированной застройки, Истец намерен повторно обратиться в Комитет по муниципальной собственности за установлением границ и предоставлением в аренду земельного участка.

Площадь земельного участка - 265 кв.м, соответствует предельным параметрам строительства объектов блокированной застройки, согласно таблицы 50.2 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации города Ессентуки от 28.01.2022 № 141 (с изменениями от 12.12.2023 № 1775) «минимальный размер земельного участка для блокированного и коттеджного типа для одного блока коттеджа - 150 кв. м максимальный размер земельного участка для блокированного и коттеджного типа для одного блока коттеджа - 300 кв. м»

Изменение назначения земельного участка под блокированную застройку также возможно путем проведения публичных слушаний, т.к. согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки Ставропольского края, данный земельный участок входит в зону ж-1, с условно разрешенном видом использования под блокированную застройку.

В сложившейся ситуации ФИО3 не имеет возможности во внесудебном порядке признать 

<

адрес> блоком жилого дома блокированной застройки и, соответственно, оформить право аренды на земельный участок находящийся под ним.

Согласно копии поэтажного плана на спорное строение, занимаемые Истцом помещения обособлены от помещений ФИО4, разделяет помещения капитальная стена, и расположены на отдельном земельном участке, находящемся у Истца в пользовании. У каждого из них свое индивидуальное отопление, водоснабжение, электроснабжение. Общего имущества нет. Помещения, находящиеся в пользовании у Истца и ФИО4 изолированы друга от друга и имеют отдельные входы. Квартиры, расположенные в жилом доме, фактически являются самостоятельными автономными блоками.

На основании вышеизложенного, просит суд признать жилое помещение - 

<

адрес>, площадью 58,5 кв. м, кадастровый *****, расположенную по адресу: 

<

адрес> отдельным жилым блоком жилого дома блокированной застройки, с правом внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о регистрации права собственности за ФИО3; указать что настоящее решение является основанием для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на отдельный жилой блок жилого дома блокированной застройки расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Ее представитель ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила удовлетворить иск в полном объеме. 

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица - администрации г. Ессентуки ФИО2 в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Из содержания вышеозначенных положений ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ следует, что защите подлежит нарушенное право.

Согласно ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу принадлежит на праве собственности жилое помещение - 

<

адрес>, площадью 58,5 кв.м, кадастровый *****, расположенная по адресу: 

<

адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 

<

дата>.

Ответчику ФИО4 принадлежит часть жилого дома (ранее 

<

адрес>), площадью 77,6 кв.м, с кадастровым номером *****, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

В силу части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом в силу подпункта 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям наряду с жилым домом относится и часть жилого дома.

На основании пунктов 1, 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Из содержания положений статьи 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

В силу разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (далее - постановление Пленума от 10 июня 1980 г. N4), выдел участнику общей долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (статья 252 ГК РФ).

Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования (пункт 11 постановления Пленума от 10 июня 1980 г. N 4).

Понятие жилого дома блокированной застройки содержится в пункте 2 статьи 49 ГК РФ, согласно которой под жилым домом блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии со строительными нормами и правилами "Дома жилые одноквартирные" (СНиП 31-02-2001), утвержденными Постановлением Госстроя России от 22 марта 2001 г. N 35, данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 г. разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости как блок, если она является обособленной и изолированной. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

Определением Ессентукского городского суда от 14 августа 2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно - технической экспертизы №064-24 от 23.10.2024 года, выполненной ООО "Экспертное Дело", жилое помещение - 

<

адрес>, пл. 58,5 кв.м., кадастровый *****, расположенная по адресу: 

<

адрес>, обладает признакам отдельного жилого блока дома блокированной застройки и отвечает требованиям п. 3.1 СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные» и п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрКРФ.

Жилое помещение - 

<

адрес>, пл. 58,5 кв.м., кадастровый *****, расположенная по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям строительно-технических норм и правил, градостроительным и противопожарным нормам и правилам.

По смыслу положений статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях части 3 статьи 86 настоящего Кодекса отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Однако это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Таким образом, экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом, Градостроительный кодекс Российской Федерации выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, а также жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно части 7 статьи 41 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в т.ч. жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

По смыслу положений Закона N 218-ФЗ, при разделе объекта недвижимости (выдела в натуре) образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.

При этом, образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утвержден и введен в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 года N 725/пр).

Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Как указано в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Таким образом, с точки зрения действующего законодательства раздел в натуре (или выдел доли в натуре) индивидуального жилого дома может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание "жилой дом блокированной застройки", то есть здание, состоящее из пристроенных друг к другу домов-индивидуальных жилых блоков, у которых из общего имущества только стены, которыми они соприкасаются друг к другу, и не имеется общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

При этом, применительно к положениям п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, в соответствии с которой каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования, необходимым условием выдела доли жилого дома является также возможность формирования соответствующего земельного участка.

Таким образом, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в частном доме (объекте индивидуального жилищного строительства) без установления статуса жилого дома, как дома блокированной застройки, невозможны.

В ходе экспертного исследования установлено, что спорный объект недвижимости отвечает признакам дома блокированной застройки, то есть каждая часть жилого дома (блок) соответствует автономному блоку (индивидуальному жилому дому).

А при таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании жилого дома домом блокированной застройки, - удовлетворить.

Признать жилое помещение - 

<

адрес>, площадью 58,5 кв. м, кадастровый *****, расположенную по адресу: 

<

адрес>, отдельным жилым блоком жилого дома блокированной застройки.

Признать за ФИО3 право собственности на жилой блок жилого дома блокированной застройки, кадастровый *****, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН и ГКН. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 06 декабря 2024 г.

Председательствующий Е.В. Иванова