Дело № 3а-98/2026 (№ 3а-749/2025)

16OS0000-01-2025-000966-74 учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 21 января 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Татком» к государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Татком» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника нежилого помещения, административный истец просит определить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 23 139 576 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (том № 1, л.д. 191-192).

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании административный иск поддержала.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО3, ФИО4, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО5 в судебном заседании административный иск не признали, просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации помещения, расположенные в пределах муниципального образования, отнесены к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Налогоплательщиками данного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Татком» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (том № 1, л.д. 229, 230-236).

Здание с кадастровым номером ...., в котором расположено помещение с кадастровым номером ...., включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р (пункт ....).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером .... определена ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» на основании акта определения кадастровой стоимости от 29 февраля 2024 года АОКС-16/2024/000094 в связи с тем, что сведения о данном объекте недвижимости поступили в бюджетное учреждение в составе перечня вновь учтенных объектов, о которых в ЕГРН внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2023 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 43 124 677,64 рублей.

В последующем кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером .... была пересчитана ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (акт определения кадастровой стоимости АОКС-16/2025/000555 от 22 сентября 2025 года) в связи с поступлением сведений о данном объекте для перерасчета в составе перечня. Кадастровая стоимость после перерасчета не изменилась и составила 43 124 677,64 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (том № 1, л.д. 211-216, 217, 218).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец представил суду отчет об оценке от 

<

дата> года № ...., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «ФИО1», согласно которому по состоянию 1 января 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена в размере 23 139 576 рублей (том № 1, л.д. 28-175).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта № .... от 

<

дата> года величина рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 28 982 123 рубля по состоянию на 1 января 2023 года (том № 2, л.д. 95-110).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчета, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объекта, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки помещения в части применения подходов к оценке. Его выводы сделаны на основе методов сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и доходного подхода на основе метода прямой капитализации, применение которых, а также отказ от использования затратного подхода суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, местоположение, этажность).

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Возражения административных ответчиков относительно использования экспертом не всех объектов в качестве аналогов для сравнения при наличии сведений о 40 объявлениях о продаже помещений, предназначенных для хранения транспорта, являются необоснованными.

Согласно Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (далее – Методические рекомендации) анализ в целях определения стоимости включает в себя выбор трех и более аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что и было сделано в ходе проведенной по делу судебной экспертизы. Методические рекомендации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом подобраны 3 объекта-аналога в соответствующем диапазоне стоимости за 1 квадратный метр, что не противоречит Методическим рекомендациям.

Возражение административного ответчика относительно применения экспертом корректировки на долю земельного участка не может быть принято во внимание, поскольку доля земельного участка, приходящаяся на помещения, пропорциональна площади, занимаемой помещениями в общей площади здания. При этом данный коэффициент может применятся при распределении единого объекта недвижимости между объектами, входящими в его состав, то есть отдельных помещений.

Относительно письменных возражений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 2, л.д. 136-139, 154-155).

Возражения представителя Министерства имущественных и земельных отношений Республики Татарстан по поводу применения корректирующего коэффициента на торг являются необоснованными, поскольку эксперт применил указанный корректирующий коэффициента со ссылкой на данные сайта СтатРиелт, в котором скидка на торг недвижимости, предназначенной под парковочные места, составляет ....%. Поэтому нарушений пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» по доводам возражения представителя административного ответчика суд не усматривает.

Несогласие административного истца с выводами эксперта о неправильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть принято во внимание. Экспертом обоснованно учтено, что оценщик ввел корректировку на назначение на основании величины для административных зданий премиум класса, не обосновав категорию аналогов и их принадлежность к зданиям премиум класса.

Кроме того, оценщик не учел, что рынок продаж парковочных мест развит и является активным, поэтому оценка помещения как бытового вспомогательного помещения с применением корректировки на назначение является некорректной.

Указание в заключении эксперта на то, что оцениваемое помещение расположено в здании по адресу: 

<

...> (а не дом 61) (в таблице № 11) является технической опечаткой, которая не влияет на результаты расчетов эксперта и на выводы о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Возражение административного истца относительно неприменения экспертом корректировки на назначение необоснованно, поскольку при определении рыночной стоимости в сравнительном подходе учтена площадь всех помещений, входящих в состав объекта оценки. Помещения паркинга занимают большую часть площади оцениваемого объекта, которые предназначены для хранения автомобилей, как и другие вспомогательные помещения, входящие в состав объекта оценки, которые также могут быть использованы для хранения товарных ценностей и схожи с объектами-аналогами по назначению. В связи с этим экспертом сделан правильный вывод об отсутствии необходимости введения корректировки на данный элемент сравнения.

Относительно письменных возражений представителя административного истца экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 2, л.д. 127-130, 157-159).

Таким образом, заключение эксперта не содержит арифметических, методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключением эксперта в размере 28 982 123 рубля по состоянию на 1 января 2023 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 18 сентября 2025 года (том № 1, л.д. 176).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 134 805 рублей и оплачена Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (том № 2, л.д. 92, 111, 150-152).

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Татком» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером .... площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 28 982 123 рубля по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 сентября 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение составлено 3 февраля 2026 года.

Судья Трошин С.А.