Дело № 2-386/2024

УИД 75RS0001-02-2023-008758-89

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2024 года г. Чита

Центральный районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Федоровой Е.Н., при секретаре Крупенниковой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО4, ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений в здании, признании недействительным зарегистрированного права собственности на места общего пользования, признании права общей долевой собственности на места общего пользования,

УСТАНОВИЛ,

Истец обратилась в суд с исковым заявлением, ссылаясь на следующее. На основании решения Центрального районного суда г. Читы от 15.04.2022 г. по гражданскому делу № 2-5/2022 ФИО1 передано в единоличную собственность нежилое помещение №, кадастровый №, общей площадью 280,5 кв.м., расположенное на 1-ом этаже четырехэтажного здания (далее - помещение №), 6/100 доли в праве собственности на места общего пользования в помещении № кад.№на 1-ом этаже площадью 317 кв.м.ФИО5 передано в собственность нежилое помещение № площадью 3 663, 7 кв.м, в уровне цокольного и 1-го этажей; помещение № площадью 48,1 кв. м. в уровне 1 этажа; 90/100 доли в праве собственности на места общего пользования в помещении № кад. № на 1 этаже площадью 317 кв.м. На основании договора дарения нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между дарителем ФИО13 и ФИО4, ФИО2, Росреестром зарегистрировано право каждого из истцов на 1/2 общей долевой собственности на помещение №, а также право на 3/100 общей долевой собственности на места общего пользования площадью 317 кв. м. в помещении № в здании по адресу: 

<

адрес>.Ответчик ФИО7 является собственником помещения № с кадастровым номером 75:32:030608:793, расположенном также на 1 этаже здания по адресу: 

<

адрес>, согласно имеющейся выписки из ЕГРН. ФИО7 также принадлежит доля 4/100 в праве собственности на места общего пользования - помещение № на 1 этаже здания кад.№, куда включены лестничные клетки № площадью 17,9 кв.м, и № площадью 19, 7 кв.м.Помимо истцов и ответчиков помещениями, расположенными на четырех этажах ТД «Царский», владеют четыре собственника (сведения ФГИС ЕГРН, иные сведения нижеприведенных владельцах у истцов отсутствуют):помещение № с кадастровым номером 75:32:030608:792, 2 этапе - правообладатель ФИО6;помещение № с кадастровым номером 75:32:030608:794 - правообладатели ФИО9 и ФИО10, цокольный этаж;помещение № с кадастровым номером 75:32:030608:795, цокольный этаж - правообладатель ФИО8Принадлежащее истцам помещение № передано в аренду ООО «Мир» для размещения в нем кафе так же, как и ранее при жизни наследодателя ФИО12 (ранее кафе «Пекинская опера», переименованное в настоящий момент в «Нихао»).Ответчик ФИО5, как собственник преимущественной (большей) доли в праве собственности на места общего пользования (далее - МОП) и помещений здания, приняла на себя функцию управляющей компании, именно она осуществляет все организационнораспорядительные функции, принятие решений и заключение договоров по обслуживанию здания с ресурсоснабжающими организациями. Остальные собственники, в том числе и истцы возмещают ответчику расходов на оплату коммунальных услуг и содержание общего имущества в здании. До передачи помещения № (кафе) фактически во владение истцов в результате раздела, ответчиком ФИО5, а ранее наследодателем ФИО3, помещение кафе также было передано в аренду ООО «Мир». По последнему договору аренды, заключенному ФИО5 01.07.2022г., сроком аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1. договора аренды), помещение № передано арендатору исключительно для осуществления деятельности по предоставлению услуг в сфере общественного питания (п. 2.1. договора аренды).Как следует из договора сдаваемое в аренду помещение имеет выход в здание ТД «Царский» и запасной наружный выход (п. 1.3. договора аренды).Пунктом ДД.ММ.ГГГГ указанного договора аренды ответчиком ФИО5 и арендатором ООО «Мир» установлен режим работы последнего в арендованном помещении в период с 11.00 часов до 24.00 часов ежедневно без перерывов и выходных. Систематическое нарушение данного пункта договора вызывает общее нарушение работы этажа Торгового дома и влечет за собой для арендатора расторжение договора аренды нежилого помещения досрочно в одностороннем порядке, либо взыскание штрафа в размере 5 000 руб. (по усмотрению арендодателя).Из приведенного следует, что на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО5 для арендатора ООО «Мир» без каких-либо ограничений был установлен режим рабочего времени кафе до 24.00 часов.Вместе с тем, Ответчиком ФИО5 был согласован режим работы арендатора в пятницу и субботу с 11.00 часов до 01.00 часа, что подтверждается информацией о режиме работы кафе, размещенной на наружной и внутренней вывесках.ДД.ММ.ГГГГ предыдущий собственник помещения № ФИО13 письменно уведомила арендатора о смене с ДД.ММ.ГГГГ собственника арендуемого помещения №, исполнения перед ней обязательств по заключенному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ без каких-либо изменений, в том числе без изменения режима работы арендатора с 11.00 часов до 24.00 часов (пятница, суббота - до 01.00 часа) в соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, являющееся собственностью истцов помещение № используется в соответствии с назначением и интересами собственника, не нарушая интересы остальных собственников нежилых помещений ТД «Царский», в том числе в рамках договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного ФИО4 (в интересах предыдущего собственника ФИО13 на основании доверенности) на аналогичных условиях. Однако, на почве возникших в связи с наследственным спором неприязненных отношений, ответчик ФИО5 своими действиями создала препятствия в реализации истцами права распоряжения и пользования нежилым помещением в соответствии со своими интересами, ограничивая последних во времени пользования помещением №, сданным в аренду арендатору, а также местами общего пользования, находящимися в общей долевой собственности у истцов. Так, в результате решения спорных вопросов по инициативе ФИО5ДД.ММ.ГГГГ было проведено Общее собрание собственников помещений в здании, с постановкой на повестку дня следующих вопросов: 1. Утверждение режима работы торгового центра; 2. Утверждение порядка выбора охранной организации для охраны мест общего пользования; 3. Утверждение порядка несения расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования и общего имущества.

В собрании приняли участие: ФИО5, представитель предыдущего собственника помещения № ФИО13 по доверенности ФИО4, представитель собственника ФИО23 Е.В. по доверенности ФИО14, представитель собственника ФИО6 по доверенности ФИО11, представитель собственника ФИО8 по доверенности ФИО14, представитель собственника ФИО9 по доверенности ФИО15По первому вопросу повестки дня об установлении режима работы первого (фактически -второй этаж) и второго этажа (фактически - третий этаж) с 10.00 часов до 20.00 часов ФИО4 голосовала против предложенного ответчиком ФИО5 режима работы торгового центра, необоснованно устанавливающего существенные ограничения в использовании принадлежащего истцам помещения №, переданного арендатору для размещения кафе, и МОП, что отражено в протоколе Общего собрания собственников помещений в здании (далее - протокол), большинством голосов установлен режим работы первого и второго этажа здания с 10.00 часов до 20.00 часов. Решение собственников помещений оформлено протоколом Общего собрания собственников помещений в здании ТЦ «Царский» от ДД.ММ.ГГГГ.До раздела помещений в здании между наследниками режим работы торгового центра с иными собственниками путем проведения голосования на собрании не устанавливался, что также подтверждает доводы о чинении ФИО5 препятствий истцам, а установленный по инициативе ФИО5 режим работы первого и второго этажей здания противоречит интересам истцов.

Помимо прочего, вторым вопросом повестки собрания являлось утверждение порядка выбора охранной организации для охраны мест общего пользования, подбор которой заключение договоров на физическую охрану МОП торгового центра поручен ФИО5 Однако, фактически без какого-либо поручения и одобрения собственников уже задолго до проведения Общего собрания ФИО5 по своему усмотрению ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор на обеспечение внутри объектового и пропускного режимов с ООО Частная охранная организация «Сормат», объектом которого являются места общего пользования 1-го (согласно технической документации - цокольный этаж) и 2 (согласно технической документации - первый этаж, а фактически -2-ой) этажа ТД «Царский» по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с которым в интересах ответчика без согласования с другими собственниками установлен режим охраны: с 13.00 часов до 23.00 часов без выходных дней (тогда как ранее до передачи помещения № предыдущему собственнику ФИО13 охрана осуществлялась до 24.00 час., а в настоящий момент охрана здания с 10.00 часов до 13.00 часов по непонятной причине вообще не осуществляется), стоимость услуг охраны составляет 260 руб. за один чел\час охраны, исходя из количества календарных дней месяца, при том, что как предыдущим, так и действующим договором аренды помещения №, установлен режим рабочего времени кафе до 24.00 часов. При этом, после проведения ДД.ММ.ГГГГ Общего собрания собственников никаких действий по подбору иной охранной организации и заключению иного договора в соответствии с принятым Общим собранием решением ФИО5 не произведено, на текущий момент остается действующим договор от ДД.ММ.ГГГГ с ООО ЧОО «Сормат».ДД.ММ.ГГГГ в адрес предыдущего собственника помещения № ФИО13 от ответчика ФИО5 поступило уведомление о том, что режим работы ТЦ «Царский» с 10.00 до 20.00 часов, в течение которого собственниками помещений обеспечивается контроль и охрана мест общего пользования в здании (тогда как охрана должна обеспечиваться по вышеуказанному договору), доступ лиц в помещение кафе после окончания работы ТЦ якобы угрожает имуществу собственников помещений и местам общего пользования, через которые осуществляется проход. Кроме того, указано о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ привести режим работы объекта общественного питания в соответствие с режимом работы ТЦ «Царский» - открытие не ранее 10.00 часов, окончание работы - не позднее 20.00 часов, либо обеспечить охрану мест общего пользования здания, через которые осуществляется доступ в помещение № (крыльцо, лестницы и лестничные площадки, коридор второго этажа) с привлечением специализированных охранных организаций в период с 20.00 час. и до времени окончании работы объекта общественного питания. Как указано в уведомлении, при необеспечении охраны мест общего пользования с ДД.ММ.ГГГГ входы в ТЦ «Царский» будут закрыты согласно графику его работы - с 20.00 час. до 10.00 час. В тоже время приведенное требование ФИО5 является заведомо невыполнимым, поскольку на запросы истцов ни одна охранная организация не дала согласия на заключение договора на охрану помещения № и МОП в здании в течение 2-4 часов в связи с экономической неэффективностью таких условий. При этом указанный в приведенном выше уведомлении график работы ТЦ «Царский» не соответствует действительности и противоречит установленному договором аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ режим}7 работы арендатора в арендованном помещении. К тому же, пунктом 5.4.3. указанного договора было предусмотрено, что вне зависимости от того, осуществляет ли арендодатель охрану торгового центра арендатор обязан обеспечивать безопасность арендуемого помещения, а также товаров, материалов, оборудования и т.д. Таким образом, ответчик ФИО5, возложив на арендатора безусловную обязанность по обеспечению безопасности арендуемого помещения, в тоже время не требовала при этом обеспечения им охраны мест общего пользования здания, через которые осуществляется доступ в помещение кафе, к тому же с привлечением специализированных охранных организаций и, более того, после окончания работы торгового центра. Наряду с прочим, приведенным уведомлением ответчик ФИО5 вместо истцов, совместно владеющих 6/100 долей в праве собственности на МОП, самостоятельно определила порядок пользования и способ охраны таких МОП, ограничив тем самым истцов в праве пользования принадлежащим ему имуществом по своему выбору и усмотрению.При этом истцами, как и ранее предыдущим собственником ФИО13, не нарушаются права и интересы других собственников помещений в здании торгового центра, поскольку они наравне со остальными собственниками несут расходы по оплате коммунальных услуг, охране помещений пропорционально принадлежащей им площади.Более того, в целях круглосуточного обеспечения безопасности принадлежащего истцу помещения и МОП в помещении кафе установлена тревожная кнопка охранной сигнализации для быстрого реагирования сотрудников ООО ЧОП «Гром Реакс» и ООО ЧОП «Гром-пульт», с которыми арендатором на неопределенный срок заключен договор по охране имущества на объекте (ТК), что безусловно свидетельствует о принятии истцами всех необходимых для обеспечения охраны помещения и МОП мер.Доступ посетителей в помещение кафе возможен несколькими способами: через центральный вход в здание торгового центра с цокольного этажа (вся площадь цокольного этажа, включая МОП принадлежат ответчику ФИО5); по лестничным клеткам №,6 (лестница с улицы, напрямую ведущая на первый этаж к помещению кафе); лестничные клетки № (согласно Технического плана помещения от ДД.ММ.ГГГГ относятся к МОП, расположены вдали от помещения кафе).

По распоряжению ответчика ФИО5 после проведения Общего собрания собственников ДД.ММ.ГГГГ на входной двери лестничной клетки № и 1 (ближайшая лестница, ведущая к помещению кафе) был сменен замок, ключей от двери у истцов не имеется. Несмотря на установленный режим работы первого и второго этажа до 20.00 часов, данная дверь закрывается охранником в 23.00 часа по окончанию работы цокольного этажа.Кроме того, в 20.00 часов на первом этаже установленные жалюзи перекрывают коридор, ведущий от лестничной клетки № и помещения кафе по местам общего пользования к лестничной клетке №, через которую посетители могли бы покинуть помещение кафе после 23.00 часов по окончанию его работы до 01.00 часа в пятницу и субботу. Таким образом, принятым Общим собранием собственников ДД.ММ.ГГГГ решением об установлении режима работы первого и второго этажа Торгового центра «Царский» до 20.00 часов нарушаются права и законные интересы истцов, поскольку решением создано препятствие для арендатора, посетителей кафе и истцов в пользовании помещением № и МОП после 23.00 часов в пятницу и субботу.После установления приведенного режима работы торгового центра «Царский» доступ посетителей в помещение кафе и выход из него после 23.00 часов осуществляется единственно возможным путем - по коридору, ведущему через кухню и». подсобные помещения № к эвакуационному выходу из помещения кафе, что является нарушением санитарных норм и правил пожарной безопасности.В целях урегулирования сложившейся ситуации и для усиления мер по обеспечению безопасности помещения и МОП предыдущим собственником ФИО13 ответчику ФИО5 в ответе на уведомление от ДД.ММ.ГГГГ было сообщено о возможности заключения арендатором ООО «Мир» с ООО «Гром-сервис» и ООО ЧОП «Гром Реакс» договора подряда на выполнение работ по монтажу системы охранной сигнализации 2 этажа здания торгового центра в виде разъемного датчика на дверь со стороны выхода на лестницу с внешней боковой стороны здания ТД «Царский», закрывающуюся на замок, после установки которого по завершению работы кафе входная дверь ставилась бы под охрану, однако, ответчик ФИО5 данное предложение проигнорировала. Кроме того, предыдущим собственником ФИО13 также предлагалось ответчику перезаключить (или заключить дополнительное соглашение к имеющемуся договору) договор с охранным предприятием «Сократ» на увеличение часов охраны объекта на два часа до 01.00 часа в пятницу, субботу и воскресенье, отнеся оплату дополнительных часов охраны за счет ФИО13 в полном объеме. В случае отказа охранного предприятия «Сократ» от оказания дополнительных услуг предложено заключить договор с охранным предприятием «Гром», почасовая оплата услуг которого к тому же ниже и составляет 240 руб./час., однако и такое предложение ответчиком ФИО5 было проигнорировано, вместо ответа ответчик уведомила о проведении ДД.ММ.ГГГГ Общего собрания собственников помещений в здании, результаты которого приведены выше.

Из приведенного очевидно следует, что режим рабочего времени ТЦ «Царский» до ДД.ММ.ГГГГ установлен не был, соответственно ответчик ФИО5 необоснованно требовала от предыдущего собственника ФИО13, передавшей право собственности на помещение № и МОП истцам, приведения режима работы кафе в соответствие с режимом- работы торгового центра с 10.00 часов до 20.00 часов.Ранее требуя от предыдущего собственника ФИО13 привлечения специализированной охранной организации на период с 20.00 часов до времени окончания работы объекта общественного питания (кафе) для обеспечения охраны МОП здания, через которые осуществляется доступ в принадлежащее истцу помещение (крыльцо, лестницы и лестничные площадки, коридор второго этажа), заключив договор с ООО ЧОО «Сормат» на заведомо неудобных для истцов и экономически невыгодных для всех собственников помещений торгового центра условиях (обеспечение охраной до 23.00 часов по несогласованной завышенной цене услуг), установив режим работы первого этажа торгового центра до 20.00 часов, а также игнорируя рациональное предложение ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО5, а равно и иные собственники, принявшие решение по первому вопросу на Общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ, намеренно ухудшили его положение, препятствуя тем самым и ограничивая истцов в пользовании принадлежащим ему помещением и МОП, что в том числе расценивается последними как злоупотребление ответчиками правом. Ответчик ФИО5, будучи основным наследником, имеющим 6/8 доли в праве на наследственное имущество умершего супруга ФИО3, в том числе находящегося в ТЦ «Царский» (67,5% голосов, установленных самим ответчиком согласно Протоколу Общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ), злоупотребляет своими правами, поскольку фактически, являясь единоличным распорядительным лицом, предопределяет решение всех возникающих вопросов именно в своих интересах, ущемляя при этом интересы истцов.ДД.ММ.ГГГГ на Общем собрании при принятии решения об установлении режима работы торгового центра согласие всеми собственниками помещений в соответствии со ст. 247 ГК РФ не получено, соответственно принятием такого решения ответчиками и по данному основанию необоснованно чинятся препятствия в пользовании истцами принадлежащим ему помещением и МОП после 23.00 часов.Устранить допускаемые ответчиком нарушения возможно лишь путем обращения в суд.

Вышеприведенными действиями ответчика ФИО5 и принятым всеми ответчиками решением от ДД.ММ.ГГГГ об установлении режима работы 1 и 2 этажа торгового центра с 10.00 часов до 20.00 часов (чем ограничено время работы кафе и право пользования истцами МОП после 20.00 часов) для истцов создана угроза причинения убытков как арендатору, так и истцам, поскольку сложившаяся ситуация может являться основанием для досрочного расторжения и не заключения в дальнейшем арендатором договора аренды,безусловно приводящим к возникновению убытков в виде упущенной выгоды истцов, в связи с чем данное решение является недействительным. Нарушение своего права также претерпевала предыдущий собственник ФИО13 с момента вступления в законную силу решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, не изменилась ситуация и на данный момент в отношении истцов. Кроме того, приведенные доводы о недействительности решения Общего собрания собственников помещений в здании от ДД.ММ.ГГГГ подтверждаются следующим.Блокирование (закрытие на ключ, замок) эвакуационных выходов - эвакуационных дверей в лестничных клетках №, 36 и 46, ведущих наружу без возможности их разблокировать каким-либо иным способом, блокирование/ перекрытие с помощью жалюзи прохода по коридору (МОП), осуществляемое по решению Общего собрания собственников помещений торгового центра в период работы помещения с массовым пребыванием людей (кафе) на первом этаже здания, фактически является неисполнением требований пункта 26 ПНР в РФ, согласно которому «запоры (замки) на дверях эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, вестибюлей, лестничных клеток, зальных помещений, за исключением объектов защиты, для которых установлен особый режим содержания помещений (охраны, обеспечения безопасности), должны обеспечивать возможность их свободного открывания изнутри без ключа», образует собой состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 20.4 КоАП РФ (нарушение требований пожарной безопасности), а при возникновении пожара или иной чрезвычайной ситуации, связанной с травматизмом или гибелью людей, образует состав преступления, предусмотренного ч.2 ст.219 УК РФ (нарушение требований пожарной безопасности, совершенное лицом, на котором лежала обязанность по их соблюдению, если это повлекло по неосторожности причинение такого вреда здоровью человека).Указанным блокированием посетители кафе и истцы в нарушение ППР лишены возможности использования второго эвакуационного выхода через МОП.Таким образом, решение Общего собрания собственников помещений торгового центра от ДД.ММ.ГГГГ по первому вопросу повестки дня об установлении режима работы первого и второго этажа здания с 10.00 часов до 20.00 часов, в результате чего до окончания работы кафе закрываются двери ближайшего к помещению кафе выхода к лестничной клетке №, с 20.00 часов жалюзи перекрывают коридор от помещения кафе по МОП к лестничным клеткам № и 46, являющимся эвакуационными для помещения с массовым пребыванием людей, фактически является ничтожным.Кроме того, истцы оспаривают зарегистрированное право единоличной собственности ответчика ФИО22ГГ. (по экспликации 1 и цокольного этажей торгового центра «Царский»)_на лестничную клетку № площадью 17,8 кв. м., и лестничную клетку № площадью 19,4 кв. м. (уровень первого этажа); а также на лестничную клетку № площадью 17, 9 кв.м. (уровень цокольного этажа), поскольку перечисленные лестничные клетки, безусловно, являются местами общего пользования, плату за содержание которых вносят истцы.Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст.6 ПС РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первое Гражданского кодекса Российской Федерации").Истцы, арендатор нежилого помещения № «Мир», посетители ТЦ «Царский» постоянно пользуются МОП, в частности помещениями лестничной клетки №, 6, зарегистрированной на праве собственности за ответчиком ФИО5, при этом являющимся общим имуществом всех собственников помещений, расположенных в торговом центре «Царский»,Согласно технической документации (поэтажному плану) торгового центра доступ к помещению №, являющемуся собственностью истцов, осуществляется не только по лестницам №, 6, но и был бы возможен по лестнице №, через МОП первого этажа, также принадлежащих ответчику ФИО5Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы, лестничные площадки и иные помещения является их нахождение за пределами или внутри помещений в здании и предназначенность для обслуживания более одного помещения в этом здании, в связи с чем с учетом приведенного требования истцом являются обоснованными.

На основании изложенного, просит, признать недействительным решение Общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, ТЦ «Царский», от ДД.ММ.ГГГГ (Протокол) в части принятого решения по вопросам № и № повестки Общего собрания собственников, признать помещение лестничной клетки № уровень первого этажа площадью 17,8 кв. м.; помещение лестничной клетки № площадью 17, 9 кв.м, уровень цокольного этажа; помещение лестничной клетки № уровень первого этажа, площадью 19,4 кв. м., расположенные в помещении № в здании торгового центра «Царский» по адресу: 

<

адрес>, - местами общего пользования, недействительным единоличное зарегистрированное право собственности ФИО5 на перечисленные места общего пользования в ТЦ «Царский», признать за ФИО4 и ФИО2 право на долю в праве общей долевой собственности в размере по 3/100 за каждой на места общего пользования: помещение лестничной клетки № площадью 17,9 кв.м. уровня цокольного этажа; помещение лестничной клетки № уровня первого этажа, площадью 17,8 кв. м. и помещение лестничной клетки № уровня первого этажа, площадью 19,4 кв. м., в совокупности составляющие площадь мест общего пользования 55,1 кв.м., (согласно нумерации лестничных клеток, указанных в Техническом плане от 03.08.2023г., выполненного кадастровым инженером ФИО16, соответствует нумерации в экспликации в Техническом паспорте от 12.12.2008г. на помещение № с кадастровым номером 75:32:030608:796, расположенное в здании торгового центра «Царский» по адресу: 

<

адрес>.

Представитель истцов- ФИО17 в судебном заседании исковые требования поддержала. Также поддержала доводы письменных пояснений. 

Представитель ответчика ФИО20- ФИО21 подержал доводы письменных возражений, просил в удовлетворении иска отказать.

Истец ФИО24 извещена надлежащим образом 07.07.2024, не явилась, направила своего представителя.

Истец ФИО25 извещена надлежащим образом 06.07.2024, не явилась, направила своего представителя.

Ответчик ФИО20 извещена надлежащим образом, направила своего представителя.

Ответчик ФИО26 извещен надлежащим образом, судебное извещение вернулось за истечением срока хранения.

Ответчик ФИО27 извещен надлежащим образом, судебное извещение вернулось за истечением срока хранения.

Ответчик ФИО28, ФИО29, ФИО30 извещены надлежащим образом, не явились, направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица ООО «Мир», ФИО1, ЧОП «Сократ» извещены надлежащим образом, не явились.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 12 ГПК Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. В противном случае право на заявленный иск в рамках конкретного дела у истца отсутствует, а иск не может быть удовлетворен.

В соответствии с п. 1 ст. 246,247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу вышеуказанных норм права действия лиц, обладающих правом собственности на долю в имуществе, не должны приводить к ущемлению прав остальных собственников этого имущества.

Даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы.

В соответствии со ст. ст. 209, 304 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статье 11 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, установленными законом.

Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такое требование вправе заявить лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 305 ГК РФ).

В пунктах 45, 46, 47 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее,

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. 

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

В соответствии с требованиями статьи 89 Федерального закона от 22.07.2008 № 123- ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей.

Количество и ширина эвакуационных выходов из помещений с этажей и из зданий определяются в зависимости от максимально возможного числа эвакуируемых через них людей и предельно допустимого расстояния от наиболее удаленного места возможного пребывания людей (рабочего места) до ближайшего эвакуационного выхода.

Число эвакуационных выходов из помещения должно устанавливаться в зависимости от предельно допустимого расстояния от наиболее удаленной точки (рабочего места) до ближайшего эвакуационного выхода. Число эвакуационных выходов из здания и сооружена должно быть не менее числа эвакуационных выходов с любого этажа здания и сооружения.

Размещение помещений с массовым пребыванием людей, в том числе детей и групп населения с ограниченными возможностями передвижения, и применение пожароопасных строительных материалов в конструктивных элементах путей эвакуации должны определяться техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании".

Нормативным документом по пожарной безопасности, устанавливающим требования к путям эвакуации, является СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Пунктом:

4.2.5. указанного документа определено, что количество и ширина эвакуационных выходов из помещений, с этажей и из зданий следует определять в зависимости от максимально возможного числа эвакуирующихся через них людей и предельно допустимого расстояния от наиболее удаленного места возможного пребывания людей (рабочего места) до ближайшего эвакуационного выхода;

4.2.7. определено, что не менее двух эвакуационных выходов должны иметь: помещения, предназначенные для одновременного пребывания 50 и более человек;

4.2.10. установлено, что не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этажи зданий с численностью 50 и более человек на этаже.

Приведенное свидетельствует о том, что из помещения кафе должно быть два рассредоточенных выхода и два выхода из здания торгового центра, т.е. первый этаж здания должен иметь два эвакуационных выхода помимо выхода из помещения кафе.

В здании торгового центра «Царский» данные требования соблюдены на этапе проектирования и должны обеспечиваться и выполняться в течение времени работы всех организаций и помещений, расположенных в знании торгового центра.

Исполнение данных требований носит властно обязательный характер и не может быть изменено, так как обязательность исполнения установлена требованиями Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (далее - ППР в РФ), пунктом 2 (1) которого установлено, что руководитель организации обеспечивает эксплуатацию зданий, сооружений в соответствии с требованиями Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и (или) проектной документации.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункты 1, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление № 64).

В пункте 2 Постановления № 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Тот факт, что право собственности должника на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП не означает, что у собственников иных помещений в здании не имеется прав на общее имущество в силу закона.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», если общим имуществом владеют собственники помещений здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ зГ использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его нрава, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГЕС РФ).

Согласно разъяснениям Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.07.2011 № 1457/11 нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, судам необходимо учитывать, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" установлено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в здании, утверждением кандидатуры управляющей компании, стоимости содержания общего имущества жилищное законодательство относит к компетенции общего собрания собственников помещений (ст. ст. 44, ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, кворум для принятия оспариваемых решений правильно определялся в соответствие с п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Положениями ст. 181.4 и ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания, при которых решения общих собраний может быть признано судом недействительным (соответственно оспоримыми или ничтожными).

Так, в силу положений ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В соответствии со ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст.181.2 ГК РФ, в протоколе должны быть указаны:

1) дата и время проведения заседания, место проведения заседания и (или) способ дистанционного участия членов гражданского-правового сообщества в заседании, а в случаях заочного голосования - дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества, и способ отправки этих документов;

2) сведения о лицах, принявших участие в заседании, и (или) о лицах, направивших документы, содержащие сведения о голосовании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов, если подсчет голосов был поручен определенным лицам;

5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол;

6) сведения о ходе проведения заседания или о ходе голосования, если участник гражданско-правового сообщества требует их внести в протокол;

7) сведения о лицах, подписавших протокол.

Согласно ч.4.1 указанной статьи, при использовании иного способа подтверждения проведения заседания участников гражданско-правового сообщества и результатов голосования на заседании, а также результатов заочного голосования (пункт 3 настоящей статьи) должны обеспечиваться хранение и воспроизведение в неизменном виде сведений, перечисленных в подпунктах 1 - 6 пункта 4 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что на основании решения Центрального районного суда г. Читы от 15.04.2022 г. по гражданскому делу № 2-5/2022 ФИО13 передано в единоличную собственность нежилое помещение №, кадастровый №, общей площадью 280,5 кв.м., расположенное на 1-ом этаже четырехэтажного здания, 6/100 доли в праве собственности на места общего пользования в помещении № кад.№ на 1-ом этаже площадью 317 кв.м.ФИО5 передано в собственность нежилое помещение № площадью 3 663, 7 кв.м, в уровне цокольного и 1-го этажей; помещение № площадью 48,1 кв. м. в уровне 1 этажа; 90/100 доли в праве собственности на места общего пользования в помещении № кад. № на 1 этаже площадью 317 кв.м. 

На основании договора дарения нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между дарителем ФИО13 и ФИО4, ФИО2, Росреестром зарегистрировано право каждого из истцов на 1/2 общей долевой собственности на помещение №, площадью 280,5 кв.м., а также право на 3/100 общей долевой собственности на места общего пользования площадью 317 кв. м. в помещении № в здании по адресу: 

<

адрес>, а именно ФИО2 принадлежит 3/100 доли, ФИО4 также 3\100 доли, ФИО5 принадлежит 94/100 доли.

Согласно данным из ЕГРН, ФИО5 является собственником помещения № площадью 2241,1 кв.м. кадастровый №, № площадью 3956,8 кв.м., кадастровый №.

Ответчик ФИО7 является собственником помещения № с кадастровым номером 75:32:030608:793, расположенном также на 1 этаже здания по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>ю 173,7 кв.м., согласно имеющейся выписки из ЕГРН. ФИО7 также принадлежит доля 4/100 в праве собственности на места общего пользования - помещение № на 1 этаже здания кад.№, куда включены лестничные клетки № площадью 17,9 кв.м, и № площадью 19, 7 кв.м.

Также помещениями, расположенными на четырех этажах ТД «Царский», владеют четыре собственника помещение № с кадастровым номером 75:32:030608:792, 2 этаже - правообладатель ФИО6 площадью 2458,8 кв.м.; помещение № с кадастровым номером 75:32:030608:794 - правообладатели ФИО9 и ФИО10, цокольный этаж, площадью 63,1 кв.м.; помещение № с кадастровым номером 75:32:030608:795, цокольный этаж - правообладатель ФИО8, площадь помещения составляет 95 кв.м.

Принадлежащее истцам помещение № передано в аренду ООО «Мир» для размещения в нем кафе так же, как и ранее при жизни наследодателя ФИО12 (ранее кафе «Пекинская опера», переименованное в настоящий момент в «Нихао»).

Согласно исковому заявлению, ответчик ФИО5, как собственник преимущественной (большей) доли в праве собственности на места общего пользования (далее - МОП) и помещений здания, приняла на себя функцию управляющей компании, именно она осуществляет все организационно-распорядительные функции, принятие решений и заключение договоров по обслуживанию здания с ресурсоснабжающими организациями. Остальные собственники, в том числе и истцы возмещают ответчику расходов на оплату коммунальных услуг и содержание общего имущества в здании. 

До передачи помещения № (кафе) фактически во владение истцов в результате раздела, ответчиком ФИО5, а ранее наследодателем ФИО3, помещение кафе также было передано в аренду ООО «Мир». 

По договору аренды, заключенному ФИО5 01.07.2022г., сроком аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1. договора аренды), помещение № передано арендатору исключительно для осуществления деятельности по предоставлению услуг в сфере общественного питания (п. 2.1. договора аренды).Как следует из договора сдаваемое в аренду помещение имеет выход в здание ТД «Царский» и запасной наружный выход (п. 1.3. договора аренды).Пунктом ДД.ММ.ГГГГ указанного договора аренды ответчиком ФИО5 и арендатором ООО «Мир» установлен режим работы последнего в арендованном помещении в период с 11.00 часов до 24.00 часов ежедневно без перерывов и выходных. Систематическое нарушение данного пункта договора вызывает общее нарушение работы этажа Торгового дома и влечет за собой для арендатора расторжение договора аренды нежилого помещения досрочно в одностороннем порядке, либо взыскание штрафа в размере 5 000 руб. (по усмотрению арендодателя).

Из приведенного следует, что на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО5 для арендатора ООО «Мир» без каких-либо ограничений был установлен режим рабочего времени кафе до 24.00 часов.

Истец указывает, что ответчиком ФИО5 был согласован режим работы арендатора в пятницу и субботу с 11.00 часов до 01.00 часа, что подтверждается информацией о режиме работы кафе, размещенной на наружной и внутренней вывесках.

ДД.ММ.ГГГГ предыдущий собственник помещения № ФИО13 письменно уведомила арендатора о смене с ДД.ММ.ГГГГ собственника арендуемого помещения №, исполнения перед ней обязательств по заключенному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ без каких-либо изменений, в том числе без изменения режима работы арендатора с 11.00 часов до 24.00 часов (пятница, суббота - до 01.00 часа) в соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Сторона истца ссылается на то, что на почве возникших в связи с наследственным спором неприязненных отношений, ответчик ФИО5 своими действиями создала препятствия в реализации истцами права распоряжения и пользования нежилым помещением в соответствии со своими интересами, ограничивая последних во времени пользования помещением №, сданным в аренду арендатору, а также местами общего пользования, находящимися в общей долевой собственности у истцов. 

Так, в результате решения спорных вопросов по инициативе ФИО5ДД.ММ.ГГГГ было проведено Общее собрание собственников помещений в указанном здании.

Согласно протокола общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ на повестку дня общего собрания поставлены следующие вопросы: 1. Утверждение режима работы торгового центра; 2. Утверждение порядка выбора охранной организации для охраны мест общего пользования; 3. Утверждение порядка несения расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования и общего имущества.

В собрании приняли участие: ФИО5, представитель предыдущего собственника помещения № ФИО13 по доверенности ФИО4, представитель собственника ФИО7 по доверенности ФИО14, представитель собственника ФИО6 по доверенности ФИО11, представитель собственника ФИО8 по доверенности ФИО14, представитель собственника ФИО9 по доверенности ФИО15

Решение собственников помещений оформлено протоколом Общего собрания собственников помещений в здании ТЦ «Царский» от ДД.ММ.ГГГГ.

По первому вопросу повестки дня об установлении режима работы первого (фактически -второй этаж) и второго этажа (фактически - третий этаж) с 10.00 часов до 20.00 часов ФИО4 голосовала против предложенного ответчиком ФИО5 режима работы торгового центра, что отражено в протоколе Общего собрания собственников помещений в здании, большинством голосов установлен режим работы первого и второго этажа здания с 10.00 часов до 20.00 часов. 

Вторым вопросом повестки собрания являлось утверждение порядка выбора охранной организации для охраны мест общего пользования, подбор которой заключение договоров на физическую охрану МОП торгового центра поручен ФИО5

По результатам голосования принято положительное решение, все проголосовали «за».

По третьему вопросу повестки дня предложено установить следующий порядок несения расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования и общего имущества. Все лица, участвующие в голосовании проголосовали «за».

Судом установлено, что собственником помещения № является ФИО9, которому принадлежит ? доли, а также ФИО10, которой принадлежит также ? доли в праве.

Однако судом установлено, что ФИО10 участие в голосовании не принимала, сведений о том, что она была надлежаще извещена о дате и времени проведения голосования в материалах дела не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО5 был заключен Договор на обеспечение внутри объектового и пропускного режимов с ООО Частная охранная организация «Сормат», объектом которого являются места общего пользования 1-го (согласно технической документации - цокольный этаж) и 2 (согласно технической документации - первый этаж, а фактически -2-ой) этажа ТД «Царский» по адресу: 

<

адрес>.

При этом, после проведения ДД.ММ.ГГГГ Общего собрания собственников никаких действий по подбору иной охранной организации и заключению иного договора в соответствии с принятым Общим собранием решением ФИО5 не произведено, на текущий момент остается действующим договор от ДД.ММ.ГГГГ с ООО ЧОО «Сормат».

ДД.ММ.ГГГГ в адрес предыдущего собственника помещения № ФИО13 от ответчика ФИО5 поступило уведомление о том, что режим работы ТЦ «Царский» с 10.00 до 20.00 часов, в течение которого собственниками помещений обеспечивается контроль и охрана мест общего пользования в здании (тогда как охрана должна обеспечиваться по вышеуказанному договору), доступ лиц в помещение кафе после окончания работы ТЦ угрожает имуществу собственников помещений и местам общего пользования, через которые осуществляется проход. Кроме того, указано о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ привести режим работы объекта общественного питания в соответствие с режимом работы ТЦ «Царский» - открытие не ранее 10.00 часов, окончание работы - не позднее 20.00 часов, либо обеспечить охрану мест общего пользования здания, через которые осуществляется доступ в помещение № (крыльцо, лестницы и лестничные площадки, коридор второго этажа) с привлечением специализированных охранных организаций в период с 20.00 час. и до времени окончании работы объекта общественного питания. Как указано в уведомлении, при необеспечении охраны мест общего пользования с ДД.ММ.ГГГГ входы в ТЦ «Царский» будут закрыты согласно графику его работы - с 20.00 час. до 10.00 час. 

Истец ссылается на то, что приведенное требование ФИО5 является заведомо невыполнимым, поскольку на запросы истцов ни одна охранная организация не дала согласия на заключение договора на охрану помещения № и МОП в здании в течение 2-4 часов в связи с экономической неэффективностью таких условий. При этом указанный в приведенном выше уведомлении график работы ТЦ «Царский» не соответствует действительности и противоречит установленному договором аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ режим работы арендатора в арендованном помещении. К тому же, пунктом 5.4.3. указанного договора было предусмотрено, что вне зависимости от того, осуществляет ли арендодатель охрану торгового центра арендатор обязан обеспечивать безопасность арендуемого помещения, а также товаров, материалов, оборудования и т.д. При этом истцами, как и ранее предыдущим собственником ФИО13, не нарушаются права и интересы других собственников помещений в здании торгового центра, поскольку они наравне со остальными собственниками несут расходы по оплате коммунальных услуг, охране помещений пропорционально принадлежащей им площади.

В обосновании своих требований истец указывает, что решением от ДД.ММ.ГГГГ об установлении режима работы 1 и 2 этажа торгового центра с 10.00 часов до 20.00 часов (чем ограничено время работы кафе и право пользования истцами местами общего пользования после 20.00 часов) для истцов создана угроза причинения убытков как арендатору, так и истцам, поскольку сложившаяся ситуация может являться основанием для досрочного расторжения и не заключения в дальнейшем арендатором договора аренды, безусловно приводящим к возникновению убытков в виде упущенной выгоды истцов, в связи с чем данное решение является недействительным. 

Согласно уведомления, направленной ФИО5 в адрес ФИО13, при необеспечении охраны мест общего пользования с ДД.ММ.ГГГГ входы в ТЦ «Царский» будут закрыты согласно графику его работы - с 20.00 час. до 10.00 час.

Вышеприведенными действиями ответчика ФИО5 и принятым всеми ответчиками решением от ДД.ММ.ГГГГ об установлении режима работы 1 и 2 этажа торгового центра с 10.00 часов до 20.00 часов (чем ограничено время работы кафе и право пользования истцами МОП после 20.00 часов) для истцов создана угроза причинения убытков как арендатору, так и истцам, поскольку сложившаяся ситуация может являться основанием для досрочного расторжения и не заключения в дальнейшем арендатором договора аренды.

Доводы представителя ФИО5- ФИО18, согласно которым истцы не являлись участниками соответствующего гражданско-правового сообщества, следовательно, у них отсутствует право на оспаривание принятого на этом собрании решения судом отклоняются, поскольку истцы являются собственниками нежилого помещения, следовательно, спорное решение породило для истцов определенные правовые последствия. При этом, истцы не принимали участи я голосовании, указанным решением затрагиваются их права и законные интересы.

Также представитель ФИО18 ссылается на то, что площадь принадлежащего истцам жилого помещения 3% от общей площади здания, следовательно, любой вариант голосования собственника данного помещения не мог повлиять на принятие данных решение. Решение может быть оспорено в течением 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее двух лет. Срок на оспаривание собрание начинает течь с ДД.ММ.ГГГГ, истекает ДД.ММ.ГГГГ, истцы обратились с иском за пределами установленного законом срока.

Суд приходит к выводу, что срок оспаривания решения не пропущен истцами, поскольку договор дарения подписан ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что в протоколе общего собрания не отражены сведения о лицах, которые осуществляли подсчет голосов (процентов), председатель и секретарь общего собрания не были избраны, не указаны сведения об инициаторе собрания.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства направления собственникам сообщения о проведении общего собрания либо его размещение в помещении.

Из материалов дела следует, что ФИО10 участия в голосовании не принимала.

Доказательств, что ФИО10 была уведомлена о проведении собрания в материалы дела не представлены, в нарушение положений статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, что является существенным нарушением процедуры созыва общего собрания и является основанием для признания решений, принятых на собрании, недействительными.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь подлежащими применению нормами жилищного законодательства, суд исходит из установленного им факта нарушения процедуры созыва общего собрания, выразившегося в ненадлежащем уведомлении о проведения общего собрания собственников нежилых помещений, нарушения правил оформления протокола, процедуры проведения голосования, учитывая, что ФИО10 участия в голосовании не принимала, что свидетельствует о недействительности решений, принятых на собрании в силу их ничтожности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным решения Общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, ТД «Царский», от ДД.ММ.ГГГГ (Протокол) в части принятого решения по вопросам № и № повестки Общего собрания собственников. В части вопроса № повестки решение не оспаривалось.

Кроме того, принятым Общим собранием собственников ДД.ММ.ГГГГ решением об установлении режима работы первого и второго этажа Торгового центра «Царский» до 20.00 часов нарушаются права и законные интересы истцов, поскольку решением создано препятствие для арендатора, посетителей кафе и истцов в пользовании помещением № и МОП после 23.00 часов в пятницу и субботу.

Доступ посетителей в помещение кафе возможен несколькими способами: через центральный вход в здание торгового центра с цокольного этажа (вся площадь цокольного этажа, включая МОП принадлежат ответчику ФИО5); по лестничным клеткам №,6 (лестница с улицы, напрямую ведущая на первый этаж к помещению кафе); лестничные клетки № (согласно Технического плана помещения от ДД.ММ.ГГГГ относятся к МОП, расположены вдали от помещения кафе).

Истец ссылается на то, что по распоряжению ответчика ФИО5 после проведения Общего собрания собственников ДД.ММ.ГГГГ на входной двери лестничной клетки № и 1 (ближайшая лестница, ведущая к помещению кафе) был сменен замок, ключей от двери у истцов не имеется. Несмотря на установленный режим работы первого и второго этажа до 20.00 часов, данная дверь закрывается охранником в 23.00 часа по окончанию работы цокольного этажа.Кроме того, в 20.00 часов на первом этаже установленные жалюзи перекрывают коридор, ведущий от лестничной клетки № и помещения кафе по местам общего пользования к лестничной клетке №, через которую посетители могли бы покинуть помещение кафе после 23.00 часов по окончанию его работы до 01.00 часа в пятницу и субботу. После установления приведенного режима работы торгового центра «Царский» доступ посетителей в помещение кафе и выход из него после 23.00 часов осуществляется единственно возможным путем - по коридору, ведущему через кухню и подсобные помещения № к эвакуационному выходу из помещения кафе, что является нарушением санитарных норм и правил пожарной безопасности. В целях урегулирования сложившейся ситуации и для усиления мер по обеспечению безопасности помещения и МОП предыдущим собственником ФИО13 ответчику ФИО5 в ответе на уведомление от ДД.ММ.ГГГГ было сообщено о возможности заключения арендатором ООО «Мир» с ООО «Гром-сервис» и ООО ЧОП «Гром Реакс» договора подряда на выполнение работ по монтажу системы охранной сигнализации 2 этажа здания торгового центра в виде разъемного датчика на дверь со стороны выхода на лестницу с внешней боковой стороны здания ТД «Царский», закрывающуюся на замок, после установки которого по завершению работы кафе входная дверь ставилась бы под охрану, однако, ответчик ФИО5 данное предложение проигнорировала. Кроме того, предыдущим собственником ФИО13 также предлагалось ответчику перезаключить (или заключить дополнительное соглашение к имеющемуся договору) договор с охранным предприятием «Сократ» на увеличение часов охраны объекта на два часа до 01.00 часа в пятницу, субботу и воскресенье, отнеся оплату дополнительных часов охраны за счет ФИО13 в полном объеме. В случае отказа охранного предприятия «Сократ» от оказания дополнительных услуг предложено заключить договор с охранным предприятием «Гром», почасовая оплата услуг которого к тому же ниже и составляет 240 руб./час, однако и такое предложение ответчиком ФИО5 было проигнорировано, вместо ответа ответчик уведомила о проведении ДД.ММ.ГГГГ Общего собрания собственников помещений в здании, результаты которого приведены выше. 

Из приведенного очевидно следует, что режим рабочего времени ТЦ «Царский» до ДД.ММ.ГГГГ установлен не был, соответственно ответчик ФИО5 необоснованно требовала от предыдущего собственника ФИО13, передавшей право собственности на помещение № и МОП истцам, приведения режима работы кафе в соответствие с режимом работы торгового центра с 10.00 часов до 20.00 часов.

После установления приведенного режима работы торгового центра «Царский» доступ посетителей в помещение кафе и выход из него после 23.00 часов осуществляется единственно возможным путем - по коридору, ведущему через кухню и подсобные помещения № к эвакуационному выходу из помещения кафе, что является нарушением санитарных норм и правил пожарной безопасности.

Истцы оспаривают зарегистрированное право единоличной собственности ответчика ФИО5 (по экспликации 1 и цокольного этажей торгового центра «Царский») на лестничную клетку № площадью 17,8 кв. м., и лестничную клетку № площадью 19,4 кв. м. (уровень первого этажа); а также на лестничную клетку № площадью 17,9 кв.м.(уровень цокольного этажа), поскольку перечисленные лестничные клетки, являются местами общего пользования, плату за содержание которых вносят истцы.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст.6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первое Гражданского кодекса Российской Федерации").

Истцы, арендатор нежилого помещения № «Мир», посетители ТЦ «Царский» постоянно пользуются местами общего пользования, в частности помещениями лестничной клетки №, 6, зарегистрированной на праве собственности за ответчиком ФИО5, при этом являющимся общим имуществом всех собственников помещений, расположенных в торговом центре «Царский».

Согласно технической документации (поэтажному плану) торгового центра доступ к помещению №, являющемуся собственностью истцов, осуществляется не только по лестницам №, 6, но и был бы возможен по лестнице №, через места общего пользования первого этажа, также принадлежащих ответчику ФИО5

Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы, лестничные площадки и иные помещения является их нахождение за пределами или внутри помещений в здании и предназначенность для обслуживания более одного помещения в этом здании, в связи с чем с учетом приведенного требования истцом являются обоснованными.

Согласно заключения специалиста в области пожарной безопасности ФИО19 от ДД.ММ.ГГГГ, стаж в заявленной области 13 лет, помещение № (кафе Нихао») должно иметь не менее двух рассредоточенных эвакуационных выходов, ведущих на пути эвакуации, представляющих собой выходы из здания. Однако указанным выше блокированием входных дверей на лестничные клетки и мест общего пользования посетители кафе в нарушение ППР РФ лишены возможности использования второго эвакуационного выхода через места общего пользования. При этом использование в указанных целях коридора через кухню и подсобные помещения № невозможно в связи с приведенными требованиями СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Указанное ФИО19 подтвердил суду и в судебном заседании.

Руководствуясь ст. ст. 11, 12, 290, 304 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, разъяснениями, содержащимися в абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума ВАС № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пояснения сторон, в их совокупности и взаимосвязи, суд исходит из того, доступ посетителей в кафе осуществляется через лестничные клетки, поскольку спорные лестничные клетки не являлись местами общего пользования, доступ посетителей в помещение кафе и выход из него после 23.00 часов осуществлялся единственно возможным путем - по коридору, ведущему через кухню и подсобные помещения № к эвакуационному выходу из помещения кафе, что является нарушением санитарных норм и правил пожарной безопасности, однако указанным выше блокированием входных дверей на лестничные клетки и мест общего пользования посетители кафе в нарушение ППР РФ лишены возможности использования второго эвакуационного выхода через места общего пользования. При этом использование в указанных целях коридора через кухню и подсобные помещения № невозможно, в связи с приведенными требованиями СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании помещения лестничной клетки № уровень первого этажа площадью 17,8 кв. м.; помещения лестничной клетки № площадью 17, 9 кв.м, уровень цокольного этажа; помещение лестничной клетки № уровень первого этажа, площадью 19,4 кв. м., расположенные в помещении № в здании торгового центра «Царский» по адресу: 

<

адрес>, - местами общего пользования, недействительным единоличное зарегистрированное право собственности ФИО5 на перечисленные места общего пользования в ТЦ «Царский».

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что спорные помещения лестничных клеток представляют собой общее имущество нежилого здания, предназначено для использования всеми собственниками помещений здания, при этом оформлено в индивидуальную собственность ответчика ФИО5

Ответчик ФИО5 препятствует истцам в использовании данных помещений, что в данном случае иск о признании права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение общего пользования является обоснованным.

Довод представителя ФИО18 о том, что при выделе истцам помещения судом установлено, что оно обладает отдельным входов, судом определены места общего пользования, судом отклоняется, поскольку требования истцов о признании лестничных клеток местами общего пользования и признании недействительным единоличное право собственности ФИО5 на них, не направлены на изменения решения суда о разделе имущества. Указанным решением суда произведен раздел имущества. 

В силу действующего законодательства истцы, как собственники помещений фактически являются собственниками и спорных помещений, которые, относятся к общему имуществом. 

Ответчик также ссылается на то, что отдельный вход является не эвакуационным и ведет не через кухню, а является оборудованным входом в помещение кафе и выходит в большой коридор площадью 24,6 кв.м. У истцов нет препятствий к использованию принадлежащего им помещения в любое время без использования помещений, принадлежащих ответчику и мест общего пользования. За пределами режима работы ТЦ охрану помещений должно обеспечивать лицо, желающее использовать места общего пользования, то есть истцы.

Указанное также опровергается материалами дела. Поскольку судом установлено, что помещение № (кафе Нихао») должно иметь не менее двух рассредоточенных эвакуационных выходов, ведущих на пути эвакуации, представляющих собой выходы из здания, использование в указанных целях коридора через кухню и подсобные помещения № невозможно в связи с приведенными требованиями СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о признании за ФИО4 и ФИО2 право на долю в праве общей долевой собственности в размере по 3/100 за каждой на места общего пользования: помещение лестничной клетки № площадью 17, 9 кв.м, уровня цокольного этажа; помещение лестничной клетки № уровня первого этажа, площадью 17,8 кв. м. и помещение лестничной клетки № уровня первого этажа, площадью 19,4 кв. м., в совокупности составляющие площадь мест общего пользования 55,1 кв.м., (согласно нумерации лестничных клеток, указанных в Техническом плане от 03.08.2023г., выполненного кадастровым инженером ФИО16, соответствует нумерации в экспликации в Техническом паспорте от 12.12.2008г.) на помещение № ? с кадастровым номером 75:32:030608:796, расположенное в здании торгового центра «Царский» по адресу: 

<

адрес>.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным решение Общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, ТД «Царский», от ДД.ММ.ГГГГ (Протокол) в части принятого решения по вопросам № и № повестки Общего собрания собственников.

Признать помещение лестничной клетки № уровень первого этажа площадью 17,8 кв. м.; помещение лестничной клетки № площадью 17, 9 кв.м, уровень цокольного этажа; помещение лестничной клетки № уровень первого этажа, площадью 19,4 кв. м., расположенные в помещении № в здании торгового центра «Царский» по адресу: 

<

адрес>, - местами общего пользования, недействительным единоличное зарегистрированное право собственности ФИО5 паспорт № на перечисленные места общего пользования в ТЦ «Царский».

Признать за ФИО4 паспорт № и ФИО2 паспорт № право на долю в праве общей долевой собственности в размере по 3/100 за каждой на места общего пользования: помещение лестничной клетки № площадью 17, 9 кв.м, уровня цокольного этажа; помещение лестничной клетки № уровня первого этажа, площадью 17,8 кв. м. и помещение лестничной клетки № уровня первого этажа, площадью 19,4 кв. м., в совокупности составляющие площадь мест общего пользования 55,1 кв.м., (согласно нумерации лестничных клеток, указанных в Техническом плане от 03.08.2023г., выполненного кадастровым инженером ФИО16, соответствует нумерации в экспликации в Техническом паспорте от 12.12.2008г.) на помещение № ? с кадастровым номером №, расположенное в здании торгового центра «Царский» по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Судья Е.Н. Федорова

Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2024 года.