административное дело № 3а-16/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 13 мая 2025 года 

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2024-000522-51 в порядке упрощенного (письменного) производства по административному иску ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО2 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года. 

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что кадастровая стоимость данного объекта не соответствует рыночной стоимости, это нарушает ее права, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции предоставила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2023 года составляет 32 947 126 рублей 61 копейку.

Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 22 апреля 2024 года № К-20-52, подготовленным оценщиком, занимающимся частной практикой, ФИО3, рыночная стоимость данного объекта определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 17 884 000 рублей.

В судебное заседание 13 мая 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

До начала судебного заседания от административного истца поступило ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы в целях устранения нарушений, которые, по ее мнению, допущены экспертом ФИО4 при производстве судебной оценочной экспертизы.

В ходе подготовки представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО5, действующим на основании доверенности, представлены возражения на административный иск, содержащие просьбу о вынесении законного и обоснованного решения по административному делу.

Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО6, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

На основании протокольного определения суда от 13 мая 2025 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства», определениями суда от 3 мая 2024 года, от 17 апреля 2025 года, полученными всеми лицами, участвующими в деле, разъяснено о возможности рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства в случае неявки названных лиц в судебное заседание.

Проверив доводы административного искового заявления, правовых позиций административных ответчиков, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, по следующим основаниям.

Государственная кадастровая оценка зданий на 2023 год на территории Краснодарского края проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 марта 2022 года № 659 «О проведении государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края в 2023 году».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ФИО2 принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером ........, в отношении которого определена и утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 года.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки зданий по состоянию на 1 января 2023 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2023 года верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, ФИО2, как собственник нежилого здания с кадастровым номером ........, наделена правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости, административный истец представила в суд отчет об оценке от 22 апреля 2024 года № К-20-52, подготовленный оценщиком, занимающимся частной практикой, ФИО3

Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2023 года составляет 17 884 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого оценщик не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, на основании определения от 27 мая 2024 года суд удовлетворил ходатайство административного истца, назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство эксперту общества с ограниченной ответственностью «Краевая академия эксперт» ФИО7 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости нежилого здания требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости нежилого здания на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № КАЭ-524/2024, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Краевая академия эксперт» ФИО7, отчёт об оценке от 22 апреля 2024 года № К-20-52 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 30 074 172 рублей 62 копеек.

Административным истцом ФИО2 и представителем департамента имущественных отношений ФИО5, действующим на основании доверенности, при рассмотрении административного дела судом было заявлено о допущенных при проведении данной экспертизы нарушениях, приведших, по их мнению, к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Судом установлено, что изложенная правовая позиция носит обоснованный характер, экспертом ФИО7 при проведении судебной оценочной экспертизы допущены существенные нарушения, которые не могут быть восполнены дополнительной экспертизой. Указанные нарушения детально и подробно изложены в определении суда от 1 ноября 2024 года, которое не обжаловалось и вступило в законную силу.

Так, у эксперта ФИО7 отсутствовала необходимая специальная квалификация на проведение экспертизы отчета об оценке, он не обладал правом на формулирование выводов по поставленному перед ним судом вопросу № 1, поскольку не является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков.

При определении рыночной стоимости спорного здания экспертом ФИО7 подобраны несопоставимые объекты-аналоги, значительно отличающиеся по типу объекта, площади, цене предложения, что повлекло за собой применение необоснованных корректировок; немотивированно произведен вычет доли земельного участка. 

С учетом данных обстоятельств, определением суда от 1 ноября 2024 года по настоящему административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Академия экспертизы и оценки» ФИО4 На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости нежилого здания, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчёта, о величине рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ на дату определения его кадастровой стоимости.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 524/2024, подготовленному экспертом ФИО4, отчет об оценке от 22 апреля 2024 года № К-20-52 выполнен с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Так, оценщиком не произведен полноценный анализ рынка с выборкой и предполагаемыми аналогами, отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе, тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки; отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. 

Также экспертом не соблюден принцип достаточности, ввиду отсутствия в отчете хода исследования, критериев выбора, отсеивания объектов-аналогов. 

Суд принимает во внимание доводы административного истца, что у эксперта ФИО4 отсутствует необходимая специальная квалификация на проведение экспертизы отчета об оценке, поскольку он не является экспертом саморегулируемой организации оценщиков – членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, как того требуют положения статьи 16.2 Закона об оценочной деятельности, пункта 4 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года № 328.

В свою очередь, при исследовании отчета об оценке от 22 апреля 2024 года № К-20-52 как доказательства по делу в совокупности и сопоставлении с иными доказательствами, судом установлено, что вышеуказанные нарушения в действительности допущены оценщиком при составлении отчета. Таким образом, они носят объективный и подтвержденный характер.

Кроме этого, при изучении отчета об оценке и сопоставлении его с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, судом выявлены также иные нарушения. 

Оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ......... Приведенное оценщиком обоснование противоречит пункту 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Спорное здание относится к сегменту коммерческой недвижимости, то есть способен генерировать потоки доходов; рынок в районе местоположения оцениваемого объекта развит достаточно, в связи с чем, имелись все основания для применения доходного подхода. 

Кроме этого, в данном объекте осуществляется определенный вид бизнеса – торговля строительными материалами, соответственно, оценка могла проводиться, в том числе, на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости (подпункт «з» пункта 23 ФСО № 7).

Вместе с тем, оценщик данные обстоятельства проигнорировал, необоснованно сославшись на невозможность определения прямой зависимости цен на недвижимость от размера возможного дохода, что не соответствует действительности.

Указанные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости спорного здания.

Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года составляет 54 579 000 рублей.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного нежилого здания. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Повторное экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Как следует из заключения повторной судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ была определена сравнительным и доходным подходами к оценке. 

Затратный доход не применялся, поскольку в материалах административного дела отсутствует техническая документация на спорный объект. В связи с чем, невозможно произвести корректный расчет, не располагая соответствующими сведениями количественных и качественных характеристик объекта.

Таким образом, выбор сравнительного и доходного подходов обоснован, полностью соответствует положениям пунктов 22, 23 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Согласно пункту 4 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами); основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 10 указанного ФСО №5 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения объектов-аналогов для нежилого здания с кадастровым номером ........ которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам. 

Экспертом проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произведены необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога. 

В повторном экспертном заключении представлена таблица корректировок, содержащая анализ сравниваемых объектов-аналогов, подробное обоснование поправок и расчет их значений. 

Необходимость применения тех или иных корректировок и отказ от применения корректировок по тем или иным ценообразующим факторам экспертом обоснованы с приведением соответствующей мотивировки. 

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

При применении доходного подхода эксперт посчитал целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов. 

В рамках данного подхода произведены расчеты нескольких видов доходов от объектов: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход. 

Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющих схожее местоположение; в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта внесены корректировки по каждому элементу сравнения.

Итоговый расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода отражен в таблице 24 повторного экспертного заключения.

В результате производства расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в повторном заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам повторной судебной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Представленные возражения на заключение повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленные административным истцом, не свидетельствуют о его недостоверности и незаконности, поскольку мнение другого лица, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого лица, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. 

Кроме того, в материалах административного дела отсутствуют сведения о том, что ФИО2 обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности.

Также суд исходит из того, что сами по себе возражения на заключение повторной судебной экспертизы, фактически представляют правовую позицию административного истца, не предусмотрены Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации в качестве доказательства по делу. 

Приведенные в возражениях нарушения носят субъективный характер, не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 23:40:0412002:120, определенной в результате проведения повторной судебной экспертизы.

Замечание о том, что экспертом в полной мере не произведен анализ рынка недвижимости, является необоснованным. В повторном экспертном заключении представлен анализ рынка в соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

При определении рыночной стоимости были найдены наиболее сопоставимые объекты-аналоги. 

Довод административного истца о том, что они значительно отличаются от объекта оценки по площади, цене предложения, местоположению, судом отклоняется, поскольку экспертом введены все необходимые корректировки на различие по ценообразующим факторам. Также суд учитывает, что в законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к диапазону разницы между указанными ценнобразующими факторами и к скорректированной цене аналогов.

Вопреки позиции административного истца, эксперт обоснованно применил корректировку на инфляцию.

В подпункте 1 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, указано, что при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период.

Поскольку рыночных данных об изменении цены предложения о продаже аналогов в течение срока экспозиции экспертом не выявлено, она была скорректирована на дату оценки, исходя из уровня инфляции. 

Расчет всех примененных корректировок соответствует избранной экспертом методике, не противоречит приведенным в повторном заключении рыночным данным.

Суждение административного истца, что скорректированные цены объектов-аналогов выходят за пределы допустимого значения коэффициента вариации, не нашло своего подтверждения, опровергается сведениями, содержащимися на листе 79 повторного экспертного заключения. 

Коэффициент вариации составил 15,86%. Данное значение не превышает допустимые величины, находится в пределах допустимого диапазона.

Все иные доводы административного истца о необоснованном неприменении затратного подхода, отсутствии корректировки на стоимость земельного участка в стоимости объектов-аналогов, о неверном определении результатов рыночной стоимости здания в рамках повторного экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены, не ставят под сомнение результаты повторной экспертизы, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта.

Поскольку основанием для назначения по делу дополнительной экспертизы в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является признание заключения неполным или неясным, суд приходит к выводу, что нарушения, указанные административным истцом, являются неподтвержденными и субъективными, повторное заключение эксперта не содержит неясностей, требующих назначения дополнительной экспертизы.

Правильность заключения повторной судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

В связи с чем, ходатайство административного истца о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы оставлено судом без удовлетворения на основании протокольного определения от 13 мая 2025 года. 

Таким образом, определенная экспертом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 1 января 2023 года в размере 54 579 000 рублей носит достоверный характер, превышает его кадастровую стоимость. 

Факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью данного нежилого здания не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца как собственника. Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что является недопустимым.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение ФИО2 при рассмотрении административного спора, возбужденного в целях улучшения ее правового статуса как собственника и плательщика налоговых платежей за спорный объект, не может быть ухудшено. 

Исходя из того, что факт превышения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ над его рыночной стоимостью по состоянию на дату государственной кадастровой оценки – 1 января 2023 года не доказан, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска.

Разрешая ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Академия экспертизы и оценки» о взыскании судебных расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 80 000 рублей в пользу общества с ограниченной ответственностью «Академия экспертизы и оценки», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Исходя из того, что по делу назначена и проведена экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости объекта, стоимость которой не оплачена, суд признает необходимыми, связанными с рассмотрением административного дела и подлежащими возмещению за счет административного истца расходы по оплате повторной судебной экспертизы.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, с административного истца ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Академия экспертизы и оценки» подлежит взысканию оплата за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 80 000 рублей. В связи с чем, ходатайство экспертной организации о взыскании судебных расходов подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 111, 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

отказать в удовлетворении административного иска ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Академия экспертизы и оценки» о взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Академия экспертизы и оценки» оплату за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского 

краевого суда А.В. Леганов