РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 сентября 2024 года г. Тула 

Центральный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Илларионовой А.А.,

при ведении протокола помощником ФИО1, 

с участием истца ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2329/2024 по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи комнаты, почтовых расходов, расходов по оплате юридических услуг, расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи комнаты, почтовых расходов, расходов по оплате юридических услуг, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что 15.02.2024 между ней и ответчиком ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ответчику комнаты, площадью 19,7 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, комната 16, с условием о внесении задатка.

Во исполнение договора купли-продажи (с учетом дополнительного соглашения) ответчик обязался заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до 30 мая 2024 года.

Обязательство по заключению договора купли-продажи было обеспечено задатком.

Согласно п. 4 предварительного договора истец передала ответчику задаток в размере 50 000 руб. в день подписания предварительного договора путем перечисления денежных средств на счет ответчика в ПАО Сбербанк.

Предварительный договор купли-продажи содержал сведения об ответственности за неисполнение взятых на себя обязательств (п. 10) согласно которым в случае если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или в документах имеются недочеты, отказ от заключения договора купли-продажи, повышение цены, неявка на сделку), то он обязуется вернуть Покупателю сумму задатка в двойном размере в срок не позднее 3(трех) дней с момента требования.

В срок до 30 мая 2024 по вине ответчика основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен.

В нарушение условий договора ответчиком не были собраны в полном объеме документы, необходимые для заключения сделки, а именно не был получен отказ от преимущественной покупки комнаты, принадлежащей ответчику, несовершеннолетними - собственниками других помещений в квартире, и не получено согласие органа опеки на данный отказ.

При этом обязанность предоставить весь пакет документов, подтверждающих отсутствие правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, лежит на стороне Продавца. Ответчик был уведомлен, что для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества было необходимо представить согласие органа опеки и попечительства. 

Вернуть задаток в установленном порядке ответчик отказался, мотивируя тем, что сделка не совершилась по вине Покупателя.

Кроме того, в момент подготовки к заключению сделки истец перечислила ответчику через риэлтора оплату за направление извещений о намерении реализовать недвижимое имущество другим собственникам в сумме 7 500 руб.

В связи с неисполнением обязательств и отказом вернуть задаток, истец вынужден был понести дополнительные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в сумме 3 350 руб., оплатой за составление претензии и искового заявления в сумме 6 000 руб., оплатой почтовых расходов.

На основании изложенного просит суд взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи комнаты от 15.02.2024, в двойном размере 100 000 рублей, почтовые расходы по направлению извещений в размере 7 500 рублей, расходы по оплате юридических услуг за составление претензии и искового заявления в размере 6 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 350 рублей. 

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО2 признал частично, не возражал против возврата суммы задатка в одинарном размере – 50 000 руб., оплаты почтовых расходов истца по направлению извещений в размере 7 500 руб. Пояснил, что являлся собственником комнаты в коммунальной квартире. Он не смог представить в Банк все отказы сособственников квартиры от преимущественного права покупки, поскольку нужно было согласие собственников 15 комнат, это целый этаж и не все собственники хотели оформлять нотариальные отказы, потому что на это нужно было время. Сделка проводилась через Банк, поскольку истец хотела оформить ипотеку на покупку данной комнаты. В связи с тем, что Банку не были представлены все отказы собственников комнат в коммунальной квартире, Банк отказал истцу в выдаче ипотечного кредита. Позже он без проблем продал данную комнату иному покупателю за наличные деньги оформив договор через Росреестр.

Выслушав пояснения истца ФИО2, ответчика ФИО3, показания свидетеля ФИО5, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит следующему.

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ч. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

Таким образом, судебной защите подлежит нарушенное право либо создана реальная угроза нарушения права.

Согласно Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст. 7 ч. 1).

В силу ст. 123 Конституции РФ, ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 54 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными Законом.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ч. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствие с ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании ч. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствие с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.02.2024 между ФИО3 (продавец) и ФИО2. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи комнаты с условием о внесении задатка, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить в собственность следующее недвижимое имущество: комнату, назначение: жилое, площадь 19,7 кв.м., этаж 5, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, комната №.

Данная комната принадлежит Продавцу на основании договора передачи от 06.05.2013 №18530, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.05.2013 сделана запись о регистрации №71-71-01/088/2013-585 (п. 2 предварительного договора).

Согласно п. 3 предварительного договора стороны договорились, что стоимость Объекта составляет 1 050 000 руб.

В соответствии с п. 4 предварительного договора в счет стоимости Объекта и в обеспечение своих обязательств по настоящему договору, покупатель передает продавцу под расписку задаток в размере 50 000 руб. Продавец задаток в указанной сумме принял. Указанная сумма задатка входит в стоимость Объекта.

Как следует из п. 5 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что расчет по основному договору купли-продажи будет проводится на следующих условиях: за счет собственных наличных средств Покупателя и кредитных средств ПАО Сбербанк с помощью системы безналичных расчетов.

Согласно п. 8 предварительного договора Объект передается в том виде, в котором его осмотрел Покупатель. К моменту заключения сделки купли-продажи Продавец обеспечивает выполнение следующих условий: Объект не сдан в аренду, не отчужден, не заложен, не находится в споре, под запрещением (арестом) не состоит, отсутствуют права третьих лиц (при наличии права совместной собственности супруга, предоставляется нотариально оформленное согласие супруга на продажу Объекта).

Предварительный договор купли-продажи содержал сведения об ответственности за неисполнение взятых на себя обязательств (п. 10) согласно которым: в случае если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или в документах имеются недочеты, отказ от заключения договора купли-продажи, повышение цены, неявка на сделку), то он обязуется вернуть Покупателю сумму задатка в двойном размере в срок не позднее 3(трех) дней с момента требования; в случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя (не готовы документы или отказ от заключения, неявка на сделку), то он утрачивает право на возврат суммы задатка.

Также в пункте 11 предварительного договора оговорено, что стороны освобождаются от ответственности, предусмотренной ст. ст. 380 и 381 ГК РФ, а задаток подлежит возврату Покупателю в однократном размере в случае отказа в выдаче кредита и одобрении приобретаемого объекта ПАО «Сбербанк».

Расходы по переходу права собственности на Объект по основному договору купли-продажи (государственная пошлина) оплачивает Покупатель.

Согласно п. 14 предварительного договора данный договор действует до 15 апреля 2024 года.

Дополнительным соглашением от 12.04.2024 к предварительному договору купли-продажи с условием о внесении задатка от 15.02.2023, внесены изменения в пункт 14 предварительного договора в части срока его действия, указан новый срок – до 30 мая 2024 года.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Судом установлено, что обязательства по внесению задатка покупателем ФИО2 исполнены в день заключения предварительного договора. Согласно представленному чеку Сбербанка от 15.02.2024 ФИО2 перевела 50 000 руб. на карту ФИО3 Факт получения суммы задатка ответчиком не оспаривается. 

Таким образом судом установлено, что истец и ответчик намеревались совершить сделку купли-продажи комнаты, назначение: жилое, площадь 19,7 кв.м., этаж 5, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, комната №.

В обеспечение исполнения обязательства по покупке вышеуказанной квартиры истец передал ответчику денежные средства в размере 50 000 руб. При этом факт передачи данной денежной суммы ответчиком не оспаривался. 

Однако сделка купли-продажи вышеуказанной комнаты в коммунальной квартире между истцом и ответчиком не состоялась. При этом истец считает, что сделка не состоялась по вине ответчика. 

Рассматривая заявленные требования, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. 

Пункт 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.п. 2,3 указанной статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе задатком. 

Статьей 380 этого же кодекса предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 307 названного выше кодекса обязательство возникает из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации для возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения необходимо возникновение совокупности следующих обстоятельств: обогащение приобретателя; указанное обогащение должно произойти за счет потерпевшего и указанное обогащение должно произойти без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. 

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Учитывая, что денежная сумма была передана истцом ответчику в качестве задатка, юридически значимым обстоятельством является установление вопроса о том, какая сторона ответственна за неисполнение условий предварительного договора, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Такая правоприменительная практика изложена в определении Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ22-151-К4, определениях Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №, от 13.03.22024 №. 

Судом установлено, что объектом купли-продажи по предварительному договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, являлась комната в коммунальной квартире.

Как следует из пояснений ответчика 

<

адрес> состоит более чем из 16-ти комнат. Ответчик являлся собственником комнаты по №, которую намеревался продать ФИО2

Как следует из п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Вместе с тем порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к таким отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Ответчик ФИО3, заключая предварительный договор купли-продажи, в пункте 8 предварительного договора указал, что отсутствуют права третьих лиц, что не соответствовало действительности.

В силу закона, при реализации комнаты в коммунальной квартире, на ответчика возлагалась обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Из условий предварительного договора от 15.02.2024 следует, что истец оплачивает стоимость комнаты за счет собственных наличных средств и за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк». 

Как следует из ответа Тульского отделения №8604 ПАО «Сбербанк» от 05.08.2024 №СРБ-8604-25-исх/5 на запрос суда, ФИО2 28.02.2024 была одобрена заявка №81097980 на предоставление ипотечного кредита. Для одобрения Банком приобретения объекта недвижимости – комнаты с кадастровым номером 71:30:020601:2212, расположенной по адресу: 

<

адрес>, необходимо было представить следующие документы: архивная справка о зарегистрированных в объекте на дату приватизации; договор приватизации; копии паспортов все собственников; расширенная выписка из домовой книги; нотариальное свидетельство об отказе от преимущественного права покупки (в том числе несовершеннолетних детей); оценка стоимости недвижимости; поэтажный план; выписка из ЕГРН/свидетельства о собственности от собственников других комнат в квартире с указанием ФИО собственников; согласие органов опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки несовершеннолетних.

Из ответа Тульского отделения №8604 ПАО «Сбербанк» также следует, что по состоянию на 28.05.2024 участниками сделки не было представлено согласие органов опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки несовершеннолетних ФИО6, ФИО7 

Из представленных Свидетельств о государственной регистрации права от 22.05.2013 года следует, что несовершеннолетние ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются собственниками по 1/3 доли комнаты №20 

<

адрес>. 

В связи с тем, что ответчиком ФИО3 (продавцом комнаты) не обеспечено предоставление Сбербанку согласие органов опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки несовершеннолетних ФИО6, ФИО7, Сбербанк заявку на выдачу ипотечного кредита на приобретение объекта недвижимости – комнаты с кадастровым номером 71:30:020601:2212, расположенной по адресу: 

<

адрес>, отклонил.

По этой причине сделка по купли-продажи вышеуказанной комнаты не состоялась.

Следовательно, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО3 является ответственным лицом за неисполнение условий предварительного договора, так как не обеспечил предоставление необходимых документов для завершения сделки.

По его вине основной договор купли-продажи комнаты не был заключен. 

Виновных действий со стороны истца, позволяющих ответчику в силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ оставить у себя задаток, судом установлено не было. 

Установленные судом обстоятельства подтверждаются также перепиской в «WhatsApp» от 24, 28 мая 2024 года менеджера банка и ипотечного брокера агентства недвижимости ФИО8, сопровождавшей данную сделку. Из данной переписки следует, что менеджер банка просит представить отказ от преимущественного права покупки от ФИО9, ФИО6, ФИО7 (представить согласие опеки на отказ от преимущественного права покупки несовершеннолетних ФИО6, ФИО7) и спрашивает: будут ли представлены данные документы. На что ФИО8 сообщает: «К сожалению нет».

Из показаний свидетеля ФИО5 – риелтора агентства недвижимости «Самолет», следует, что ФИО3 обратился в агентство и заключил договор на продажу комнаты. На сайте агентства была выставлена данная комната. ФИО2 позвонила и сказала, что хотела бы приобрести данную комнату. После просмотра комнаты ФИО2 согласилась на покупку, но сказала, что покупка будет совершена через ипотеку, в связи с чем они стали собирать документы для банка. Данная комната находится в общежитии, необходимо было собрать отказы ото всех собственников комнат, заверить их у нотариуса и загрузить в банк. Не было получено согласие органа опеки, так как родители несовершеннолетних детей проживают в Москве и Рязани. Расходы по оформлению отказов у нотариуса несли поровну продавец и покупатель. 

Правоотношения, связанные с последствием прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 1 которой, при прекращении обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Гражданского кодекса РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что задаток подлежит возврату в однократном размере, являются несостоятельными. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО2 двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи комнаты от 15.02.2024, с учетом дополнительного соглашения от 12.04.2024, в размере 100 000 рублей.

Разрешая требования истца ФИО2 о взыскании с ответчика денежных средств в размере 7 500 руб. по оплате почтовых расходов по направлению извещений сособственникам недвижимости, суд приходит к выводу, что эти расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Кроме того, ответчик не возражал против их взыскания. Данные расходы истца подтверждены чеком Сбербанка от 20.03.2024 о переводе на счет получателя ФИО5 – риелтора агентства недвижимости «Самолет», суммы 7 650 руб. и сторонами по делу не оспаривались.

Разрешая требования истца ФИО2 о взыскании с ответчика судебных расходов, суд приходит к следующему. 

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к котором положениями ст. 94 отнесены, в частности, суммы, подлежащие уплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового истцом была уплачена государственная пошлина в размере 3 350 руб., что подтверждается чеком-ордером от 24.06.2024, однако исходя из взысканной с ответчика суммы в размере 100 000 руб., с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, рассчитанная в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, в размере 3 200 руб.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика расходов по оплате юридических услуг в размере 6 000 руб. за составление претензии и иска, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца издержки, связанные с рассмотрением дела, к которым согласно ст. 94 ГПК РФ относятся расходы на оказание юридических услуг.

Частью первой статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Обязанностью суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой принят судебный акт, с другой стороны в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ.

Таким образом, взыскание судебных расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах процессуальным законодательством отнесено к компетенции суда и направлено на пресечение злоупотребления правом и недопущение взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм. Вместе с тем, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно.

В силу п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

В целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 постановления Пленума от 21.01.2016 №1).

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

В то же время согласно абзацу второму того же пункта Постановления от 21.01.2016 № 1 в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно пункту 13 названного Постановления разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Таким образом, в соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ и по смыслу пунктов 11 - 13 Постановления от 21.01.2016 № 1 судебные издержки, в том числе на оплату услуг представителя, присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов. При этом оценка заявленных требований на предмет их разумности, чрезмерности является обязанностью суда.

Аналогичный подход нашел отражение в определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 454-О, согласно которому судам необходимо оценивать разумность взыскиваемых судебных расходов в случаях, когда заявленная к взысканию сумма судебных расходов носит явно неразумный, чрезмерный характер, поскольку определение баланса интересов сторон является обязанностью суда, относящейся к базовым элементам публичного порядка Российской Федерации.

Расходы истца в размере 6 000 руб. подтверждены квитанцией №196 от 26.06.2024 адвокатского кабинета. Из квитанции следует, что оказаны услуги по составлению претензии и искового заявления в суд. Представитель истца в судебном заседании при рассмотрении данного дела не принимал участие.

Принимая во внимание приведенные правовые нормы, исходя из категории данного дела, объема работы, выполненной представителем истца, объем представленных доказательств, длительность рассмотрения дела, а также учитывая минимальные расценки, применяемые при заключении соглашений об оказании юридической помощи Тульской областной адвокатской палатой, которые при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов не являются для суда обязательными, однако подлежат учету и оценке их разумности, исходя из принципа разумности и справедливости, соблюдения баланса интересов обеих сторон, суд полагает разумным взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 3 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи комнаты, почтовых расходов, расходов по оплате юридических услуг, расходов по оплате государственной пошлины - удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, паспорт №, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, паспорт №, двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, почтовые расходы по направлению извещений в размере 7 500 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 3 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, а всего 113 700 (сто тринадцать тысяча семьсот) рублей. 

В удовлетворение остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 06.09.2024

Судья: