Дело № 2- 126/2021 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

11 марта 2021 года

Шарьинский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Гуманец О.В.

при секретаре Долгодворовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, в котором просила: 1) расторгнуть договор купли - продажи жилого помещения, расположенного по адресу: _____; аннулировать в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности от 13 ноября 2020 года, номер регистрации 44:31:020716:164- 44/020/2020-6,7,8 и запись о государственной регистрации ипотека в силу закона от 13 ноября 2020 года, номер регистрации 44:31:020716:164-44/020/2020-9, произведённые Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, произвести регистрацию права собственности на квартиру, кадастровый №__, расположенную по адресу: Российская _____ на ФИО1.

В обоснование заявленных требований указала, что 6 ноября 2020 года между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи жилого помещения, 2-х комнатной квартиры, общей площадью 24,6 кв.м, на 2 этаже, двухэтажного жилого дома, кадастровый №__, расположенной по адресу: _____ принадлежащей ей на момент сделки на праве собственности.

По условиям договора, покупатель приобретала указанную квартиру в долевую собственность, по 1/3 доли на себя и 2 несовершеннолетних детей: Б.С.Е., "__"____ года рождения, и Б.К.Е., "__"____ года рождения. Данная квартира была приобретена, с дальнейшей оплатой продавцу, за счёт средств материнского (семейного) капитала, по сертификату серии МК-10 №__, выданному 23.08.2017 г. Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Шарье Костромской области, на имя ответчика.

После совершения сделки и направления документов в Пенсионный фонд, было выяснено, что оплата по данной сделке не может быть произведена продавцу, так как приобретённое жилое помещение, признано аварийным и подлежащим сносу. Об этом и истцу, и ответчику стало известно, уже после государственной регистрации сделки, соответственно, отозвать документы с государственной регистрации они не могли.

После данных событий они пришли к соглашению о добровольном расторжении договора купли - продажи. Для этого ими был подготовлен текст соглашения для нотариального удостоверения и дальнейшего перехода права собственности от ответчика к истцу. Однако для регистрации данного соглашения, нотариусом было запрошено согласие органов опеки и попечительства администрации городского округа город Шарья, так как в соглашении речь шла о расторжении сделки, участниками которой были несовершеннолетние. Органы опеки и попечительства категорически отказались выдать согласие на заключение данного соглашения. Для решения данного вопроса рекомендовали обратиться в суд.

Она вынуждена обратиться за судебной защитой, так как не имеет возможности получить денежные средства по оспариваемой сделке. Жилой дом, в котором было продано жилое помещение, по информации администрации городского округа город Шарья, подлежит сносу в течение 2 месяцев.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в иске доводам. Просила: расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: _____; аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности от 13.11.2020 г., номер регистрации 44:31:020716:164-44/020/2020-6,7,8 и запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона от 13.11.2020 г., номер регистрации 44:31:020716:164-44/020/2020-9, произведённые Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области произвести регистрацию права собственности на квартиру с кадастровым номером №__, расположенную по адресу: _____ на ФИО1 в виду того, что не исполнено условие договора - ей не выплачены денежные средства в сумме 466 тыс. рублей. 

При оформлении сделки расписку в получении денег не писала.

Ответчик ФИО2 с иском согласилась, пояснила, что «они заключили договор купли-продажи» и рассчитаться она должна была средствами материнского капитала. Но этот дом был признан аварийным. Поэтому ей не разрешили воспользоваться материнским капиталом. В настоящее время она приобрела дом по адресу: _____. Из Пенсионного фонда ей пришло уведомление о том, что она сможет рассчитаться средствами материнского капитала. Сейчас её семья проживает в этом доме.

Представитель отдела опеки и попечительства администрации городского округа город Шарья ФИО3 полагала, что, поскольку между истцом и ответчиком отсутствуют разногласия, требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подлежит удовлетворению. Нарушения прав детей не произошло. Материнский капитал освоен ответчицей на приобретение другого жилого помещения, в котором она и дети уже проживают.

Выслушав пояснения сторон, заключение представителя органа опеки и попечительства ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ч. ч. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

На основании ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 ст. 486 ГК РФ).

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения за счет средств материнского (семейного) капитала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В силу п.2ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно договору купли-продажи, заключенному 6.11.2020 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2, действующей за себя лично и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: Б.С.Е., дата рождения "__"____, и Б.К.Е., "__"____ года рождения, (покупатели), продавец обязуется передать, а покупатели обязуются принять в общую долевую собственность по 1/3 доле в праве и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора две комнаты, назначение: жилое, общей площадью 24,6 кв.м., этаж 2, кадастровый №__, находящиеся по адресу: _____ (п.1.1).

В соответствии с п.2.1 договора указанные комнаты продаются за 466 617,00 рублей; расчет между сторонами будет произведен в следующем порядке: 466 617,00 рублей за комнаты покупатели обязуются выплатить продавцу за счет средств федерального бюджета согласно Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-10 №__, выданного 23.08.2017 года Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Шарье Костромской области (межрайонное), не позднее чем через 2 месяца с даты принятия заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации путем перечисления указанной суммы на счет ФИО1 №__, находящийся в Костромском отделении № 8640 ПАО Сбербанк.

13.11.2020 года государственным органом за ФИО2 "__"____ года рождения, Б.С.Е. "__"____ года рождения и Б.К.Е. "__"____ года рождения было зарегистрировано по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: _____, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН.

Как установлено в судебном заседании, условие об оплате недвижимого имущества способом, предусмотренным договором купли-продажи - путем перечисления на счет ФИО1 денежных средств в размере 466 617 рублей из федерального бюджета на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, не было исполнено. Приобретённая квартира расположена в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались и подтверждаются представленными документами.

Согласно Акту обследования помещения № 63 от 9.06.2014 года по адресу: _____ квартиры: 1,2,3,4,5,6,7,8, а также заключению, последовавшему из указанного акта, межведомственная комиссия пришла к выводу о признании жилых помещений аварийными и подлежащими сносу (л.д.10.11).

В соответствии с ответом ГУ - УПФ РФ в г. Шарье Костромской области (межрайонное) на запрос отдела опеки и попечительства администрации городского округа город Шарья Костромской области от 7.12.2020 года заявление от ФИО2 о распоряжении средствами материнского капитала не поступало.

Тот факт, что на 24.11.2020 года ФИО2 не воспользовалась (не распорядилась) материнским капиталом также подтверждается выпиской из федерального реестра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал в размере 466 617 рублей.

Таким образом, в действиях ответчика усматривается нарушение условий договора купли-продажи, сумма, предусмотренная договором за оплату недвижимости, продавцу не выплачена.

Согласно п.п 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной по решению суда договор может быть изменен или расторгнут. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Расторжение спорного договора купли-продажи не нарушает права несовершеннолетних Б.С.Е. и Б.К.Е., поскольку в настоящее время ответчик приобрела жилой дом по адресу _____ в котором она и дети проживают.

В соответствии с п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 42 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Решение суда о возвращении имущества продавцу является основанием для обратного перехода права собственности к продавцу, сопровождающегося новым актом государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая, что признание иска ответчиком является добровольным, не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц, с учётом характера спорных правоотношений, суд считает возможным принять признание иска ответчиком и в соответствии с ч. 3 ст. 173 ГПК РФ принять решение об удовлетворении заявленного истцом требования о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: _____ возврате указанного жилого помещения истцу.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.

Согласно платежному документу от 26.11.2020 года истцом при подаче искового заявления оплачена госпошлина в размере 7 866 рублей, что соответствует требованиям п.1 ч.1 ст.333 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 173, 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Принять признание иска ответчиком ФИО2.

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи жилого помещения, расположенного по адресу: _____, заключенный 6 ноября 2020 года между ФИО1 и ФИО2, действующей за себя лично и как законный представитель несовершеннолетних детей Б.С.Е. "__"____ года рождения и Б.К.Е. "__"____ года рождения.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: _____, отчуждённую по вышеуказанному договору купли-продажи от 6.11.2020 года в собственность ФИО1.

Признать отсутствующим (прекратить) право общей долевой собственности ФИО2, Б.С.Е. и Б.К.Е. на жилое помещение по адресу: _____.

Признать (восстановить) право собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: _____.

Записи в Едином государственном реестре недвижимости от 13.11.2020 года № 44:31:020716:164- 44/020/2020-8, № 44:31:020716:164- 44/020/2020-6, № 44:31:020716:164- 44/020/2020-7 о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО2, Б.С.Е. и Б.К.Е. на жилое помещение по адресу: _____, и № 44:31:020716:164-44/020/2020-9 о регистрации ипотеки в силу закона, признать погашенными.

Внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о государственной регистрации права собственности ФИО1, "__"____ года рождения уроженки _____ на жилое помещение по адресу: _____.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 госпошлину в размере 7 866 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Костромского областного суда через Шарьинский районный суд в течение месяца. 

Председательствующий О.В. Гуманец

Решение вступило в законную силу _________.