Дело № 2-363/2023

УИД 26RS0007-01-2023-000382-81

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

17 июля 2023 года село Курсавка 

Резолютивная часть решения оглашена 17 июля 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 21 июля 2023года.

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе 

председательствующего Манелова Д.Е.,

при секретаре Царевской М.В.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещение суда гражданское дело по исковому заявлениюФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли – продажи недвижимости 

установил:

ФИО2 действующий в интересах ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договоров купли – продажи отДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ,заключенного между истцом и ответчиком, прекращении права собственности ответчика на объекты недвижимого имущества и восстановлении соответствующего права за истцом. 

В обоснование иска указано, что между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заключены следующие договоры купли – продажи объектов недвижимости: 

- телятник, с кадастровым номером № 

- дом животновода, с кадастровым номером №

- нежилое помещение, с кадастровым номером №, телятник и дом животновода, расположены на земельном участке, с кадастровым номером № земельный участок в аренду не предоставлялся, стоимость сделки составила 1099000 рублей;

- здание операторской, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, «а», стоимость сделки составила 18000 рублей. 

Указанные сделки прошли государственную регистрацию, однако денежные средства покупатель продавцу, так и не передал до настоящего времени, от выполнения своих обязательств по указанным договорам уклоняется на требования о расторжении договора также не реагирует. В этой связи истец полагает, что имеются основания для расторжения договоров купли – продажи недвижимого имущества в связи с существенным нарушением условий договоров и просит суд удовлетворить иск. 

В судебное заседание истец не явился, хотя о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом был извещен, ходатайств об отложении судебного разбирательства на более поздний срок не поступало. 

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал просил его удовлетворить. 

Ответчик в суд не явился, ходатайств об отложении разрешения спора им не заявлено, письменные объяснения в суд не направлены, участие представителя не обеспечено. 

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно абзацу 2 части 2 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российского Федерации в случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

Суд также вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (часть 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, положениями части 2, 3 статьи 167Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено право, а не обязанность суда отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в случае невозможности его явки.

Из материалов дела следует, что истец, ответчик были извещены о дате судебного разбирательства, надлежащим образом, данные обстоятельства подтверждаются также пояснениями представителя истца.

Ходатайств лиц, участвующих в деле, о невозможности явки в суд заявлено не было. 

Указанное безусловно свидетельствует о том, что судом в равных долях обеспечено соблюдение прав всех лиц, участвующих в деле, в том числе права на ознакомление с материалами дела, заявление ходатайств, даче объяснений, возможность принятия личного участия в разрешении спора и /или/ участие через представителей и многие другие.

После реализации своего права, истец принял участие в данном судебном заседании через своего представителя, поддержавшего заявленные требования в полном объеме. 

В связи с чем, полает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В статье 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В собственности истца на основании договоров купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ1 года, находилось следующей недвижимое имущество: 

- телятник (регистрационная запись №

- здание животновода (регистрационная запись №

- нежилое помещение (регистрационная запись № 

- здание операторской (регистрационная запись № 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (истец) и ФИО3 (ответчик) заключеныдоговоры купли – продажи следующего недвижимого имущества:

-телятник, с кадастровым номером № 

-дом животновода, с кадастровым номером №

-нежилое помещение, с кадастровым номером №, телятник и дом животновода, расположены на земельном участке, с кадастровым номером № земельный участок в аренду не предоставлялся, стоимость сделки составила 1099000 рублей;

-здание операторской, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, «а», стоимость сделки составила 18000 рублей. 

При этом в указанных договорах купли – продажи указано, что покупатель оплатил продавцу денежные средства по сделкам в полном объеме (пункты 2.2 договоров). 

Покупателю были переданы все приобретенные им объекты недвижимого имущества без составления дополнительных актов приема – передачи (пункты договоров 4.1) 

Переход прав собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю прошел государственную регистрацию, о чем в материалах дела имеется соответствующее письменное подтверждение, кроме того сторонами данный факт в ходе судебного разбирательства оспорен не был. 

Истец полагает, что указанные сделки по купле – продажи недвижимого имущества подлежат расторжению на основании части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Вместе с тем суд не может согласиться с доводами истца по следующим основаниям.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(пункт 2 статьи 434).

При проведении и оформлении сделок с недвижимостью следует учитывать требования законодательства к форме и содержанию договора, по которому отчуждается объект недвижимости. И прежде всего, это касается существенных условий той или иной сделки (договора).

К числу существенных условий данного договора относится, прежде всего, его предмет – недвижимое имущество, подлежащее передаче (статья 432, пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные требования в степени детализации предмета: должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

Следующее условие договора купли-продажи – это условие о цене передаваемого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Цена устанавливается сторонами и должна быть ими согласована. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть определена (например, установление цены за единицу площади). При этом в случае продажи недвижимости с рассрочкой платежа, то есть на условиях, когда оплата товара будет производиться после его передачи, при этом не единовременно, а по частям, к числу существенных условий такого договора относятся порядок, сроки и размеры платежей (абзац 2 пункта 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статья 486 Гражданского кодекса Российской Федерации ).\

В соответствии со статьями309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье450Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи1103Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других прав»). 

Исходя из положений норм указанного закона следует, что в случае отсутствия оплаты за товар, данное нарушение условий договора купли – продажи недвижимого имущества безусловно является существенным нарушением договора и влечет его изменение или расторжение. 

Согласно пояснениям представителя истца следует, что ответчик после того как приобрел спорное недвижимое имущество не оплатил его стоимость до настоящего времени что, по его мнению, влечет удовлетворение иска.

При этом, суд отмечает, что данные обстоятельства в судебном заседании не были подтверждены истцом и ответчиком, кроме того они противоречат содержанию текста договоров купли – продажи недвижимого имущества.

Так, как ранее уже было отменено судом, согласно пунктам 2.2 договоров следует, что продавец передал покупателю денежные средства за приобретенный товар (недвижимое имущество) в полном объеме, имущество передано ему во владение, ссылок о рассрочке платежа, его отсрочке договор не содержит.

Такие обстоятельства, как отсутствие оплаты стоимости недвижимого имущества, в ходе судебного разбирательства судом также установлены не были. 

Переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован государством, о чем имеется соответствующее подтверждение в материалах дела. 

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. 

Между тем, истец не представил суду каких - либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при этом его ссылки о том, что денежные средства ему фактически выплачены не были, судом не принимаются поскольку являются голословными и противоречат письменным материалам гражданского дела. 

При установленных обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь, в том числе статьями 194-199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требования ФИО1 к ФИО3 расторжении договоров купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, прекращении права собственности ответчика на объекты недвижимого имущества и восстановлении соответствующего права за истцом, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи жалобы через Андроповский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья