Мотивированное 

решение

 изготовлено 05.08.2019

66RS0№ ******-64

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

01 августа 2019 года Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Хрущевой О.В., с участием истца ФИО11 Н.Л., представителя истца ФИО14, представителя ответчика ФИО15, при секретаре ФИО16, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд к ответчику с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>32. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>32. Стоимость квартиры в соответствии с договором составляет 1897500 руб. Право собственности ответчика зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, в действительности указанный договор был подписан в обеспечение исполнения обязательств ФИО4 по договору займа на сумму 1650000 руб. с ответчиком либо иным, связанным с ответчиком лицом. ФИО4 является сыном супруга истца. В октябре 2017 года ФИО11 П.Э., сославшись на крайнюю срочность получить взаймы денежные средства и невозможность получения им займа без такого своеобразного обеспечения (заключения договора купли-продажи), уговорил истца заключить указанный договор купли-продажи квартиры. При этом он обещал вернуть квартиру в собственность истца в течение 2-3 месяцев путем возврата суммы займа. Непосредственно сразу после заключения договора купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком был подписан договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи будущей вещи, в соответствии с которым ответчик обязался передать в собственность истца квартиру, право собственности на которую у ответчика на момент заключения этого договора отсутствовало. Истец же по этому договору обязался передать ответчику денежные средства в сумме 1897500 руб. в следующем порядке: первый платеж в размере 82500 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, второй платеж в размере 82500 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, третий платеж в размере 1732500 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, но дата на самом договоре поставлена более поздним числом ДД.ММ.ГГГГ. По договору купли-продажи квартиры истец денежных средств не получала. Договор является притворной сделкой и, по сути, представляет из себя договор залога квартиры в обеспечение исполнения ФИО11 П.Э. договора займа. У истца отсутствовали намерения отчуждать квартиру, после заключения оспариваемого договора квартира не выбывала из фактического владения истца, ключи от квартиры истцом ответчику не передавались, истец с регистрационного учета не снималась, несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные платежи.

В судебном заседании истец и её представитель поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно истец пояснила, что при заключении сделки купли-продажи квартиры присутствовали она, ответчик, ФИО4 и ФИО12 ФИО5, который является знакомым ФИО3 Денежные средства за квартиру она не получала. Деньги передавал в регистрационной палате ФИО12 ФИО5. ФИО4, получив денежные средства, сказал ей написать расписку, что оплату по договору купли-продажи она получила. Фактически денежные средства по договору ей не передавались и были переданы ФИО4, который обещал выплатить платежи по договору купли-продажи будущей вещи. В этот же день ДД.ММ.ГГГГ они с ФИО3 подписали договор купли-продажи будущей вещи, но дату на договоре поставили ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора купли-продажи будущей вещи оплата должна быть произведена до ДД.ММ.ГГГГ. В ноябре и декабре 2017 года ФИО11 П.Э. перечислял ей денежные средства для оплаты ФИО3 по договору купли-продажи будущей вещи по 85000 руб. Она, в свою очередь, передавала из указанных сумм по 82500 руб. в ноябре и декабре 2017 года ФИО3 по распискам. Кроме того, сам ФИО11 П.Э. перечислял ФИО17 в счет оплаты долга денежные средства ДД.ММ.ГГГГ в размере 182500 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 85000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 82500 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 182500 руб. ФИО6 перестал оплачивать долг ФИО17 предложил ей расторгнуть заключенный договор купли-продажи будущей вещи, предложив при этом ФИО4 заключить предварительный договор купли-продажи спорной квартиры с иной повышенной стоимостью и новыми сроками оплаты. При расторжении договора ФИО3 забрал у неё оригиналы расписок и заставил написать на договоре купли-продажи будущей вещи, что договор расторгнут обоюдно, и что денежные средства в размере 165000 руб. она от ФИО17 получила. Вместе с тем, денежные средства ФИО17 ей не возвращал. В настоящее время ФИО17 подал исковое заявление об её выселении.

Представитель истца в судебном заседании также пояснил, что до совершения сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ на электронную почту истца от представителя ФИО3 поступили предлагаемые к подписанию договор купли-продажи квартиры, а также договор купли-продажи будущей вещи. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что стороны намеревались одновременно заключить оба договора. Квартира была продана истцом ответчику по явно заниженной цене, так как рыночная стоимость квартиры, согласно отчета оценщика, составляет 2682844 руб. Фактически обстоятельства сделки свидетельствуют о том, что воля сторон не была направлена на заключение договора купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой и фактически является договором залога в обеспечение обязательств по возврату займа.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, направил своего представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала. Указала, что приобретая квартиру, ответчик преследовал цель приобретения права собственности и дальнейшее распоряжение ею по своему усмотрению. Какого-либо договора займа ответчик ни с истцом, ни с третьим лицом ФИО11 П.Э. не заключал. В момент подписания договора купли-продажи ответчик уплатил истцу 1897500 руб. Денежные средства были переданы с согласия истца ФИО4. У ответчика не было сомнений в намерении истца, перед заключением договора ответчик осмотрел квартиру. О намерении продажи истцом спорной квартиры ФИО3 узнал от ФИО12 ФИО5, который занимается тем, что приобретает недорого объекты недвижимости. ФИО7 действительно обратился к ФИО12 ФИО5 с просьбой получить займ. Но деньги в долг ФИО8 не дал. ФИО9 предложил ФИО12 ФИО5 приобрести квартиру его матери. ФИО12 ФИО5 в свою очередь предложил купить квартиру ФИО3 Перед приобретением квартиры ФИО3 её осмотрел, при осмотре присутствовала истец, которая является матерью ФИО4. После осмотра квартиры ответчик выразил согласие на её приобретение. ФИО4 сказал, что он выкупит квартиру обратно, поэтому ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи будущей вещи. В счет оплаты договора купли-продажи будущей вещи от истца и от третьего лица ФИО3 поступали денежные средства. ФИО6 в установленный срок денежные средства в счет оплаты будущей вещи в полном объеме не поступили, в декабре 2018 года договор купли-продажи будущей вещи был расторгнут, денежные средства в размере 165 000 руб., внесенные в счет оплаты по договору, были возвращены истцу. В декабре 2018 года ФИО3,М. предложил ФИО4 заключить предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, указанный договор был подписан со стороны ФИО3, но ФИО4 от подписания отказался. Спорная квартира действительно находилась в фактическом владении истца и ФИО3 не передавалась. ФИО3 приобрел спорную квартиру для последующей её продажи по более высокой цене. Коммерческий интерес ФИО3 заключался в том, что по устной договоренности истец должна была в дополнение к выкупной цене по договору купли-продажи будущей вещи выплачивать арендные платежи в размере 50000 руб. в месяц. до полного выкупа квартиры. Договор аренды был заключен сторонами в устной форме. 

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО11 П.Э. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении не представил.

Суд на основании положений ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделка каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе ФИО9, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был оформлен договор купли-продажи, по условиям которого истец ФИО11 Н.Л. продала ответчик ФИО3 квартиру N 32, расположенную в 

<

адрес> в 

<

адрес> за 1897500 руб.(л.д. 154).

При этом факт передачи ФИО11 Н.Л. от ФИО3 денежных средств в счет оплаты по договору подтверждается распиской истца (л.д. 155).

Право собственности ФИО3 на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

После оформления оспариваемого договора между ФИО11 Н.Л. и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (л.д. 150-151), по условиям которого указанные лица приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры, покупателем по которому выступала истец. При этом срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, договором не определен. Цена договора определена в размере 1897500 руб. Договором установлен порядок оплаты: первый платеж в размере 82500 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, второй платеж в размере 82500 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, третий платеж в размере 1732500 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 148-149), истец в счет оплаты договора купли-продажи будущей вещи передала ФИО3 денежные средства в общей сумме 165000 руб.

При этом судом установлено, что истцу денежные средства для оплаты по договору переводил ФИО4, что подтверждается выпиской по счету (л.д. 139-141).

Также судом установлено и представителем ответчика не оспаривается, что в счет оплаты по договору купли-продажи будущей вещи ФИО4 перечислял на счет ФИО3 денежные средства ДД.ММ.ГГГГ в размере 82500 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 85000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 182500 руб.. Кроме того дочь ФИО4 ФИО11 ФИО10 перевела на счет ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 182500 руб. Данное обстоятельство подтверждается ответами ПАО «Сбербанк» на судебный запрос.

В декабре 2018 года договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами расторгнут, денежные средства, внесенные непосредственно истцом по распискам в счет его оплаты в сумме 165000 руб. возвращены последней, что подтверждается распиской ФИО11 Н.Л. в тексте самого договора (л.д.151). 

Также судом установлено и сторонами не оспаривается, что в декабре 2018 года ответчик ФИО3 предложил ФИО4 подписать предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, при этом стоимость квартиры определена в сумме 2 050000 руб. ФИО3 со своей стороны подписал предварительный договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145-147). ФИО11 П.Э. от подписания договора отказался.

Согласно п. 2. ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. 

В соответствии с названной нормой по основанию притворности может быть признана недействительной та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны в такой сделке преследуют общую цель, достигая соглашение по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, применительно к правилам названной нормы права, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами сложились заемные правоотношения, в которых ФИО11 Н.Л. являлась, соответственно, должником, а ФИО3 кредитором.

Как следует из представленных суду доказательств, оспариваемый договор купли-продажи ни одной из сторон реально исполнен не был. Фактическое владение и пользование спорным объектом недвижимого имущества после оформления договора купли-продажи продолжала и продолжает осуществлять ФИО2. Она продолжает проживать в спорном жилом помещении, сохраняет регистрацию в нем по месту жительства, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги ( л.д.16-39, 133-138).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец не имела намерений отчуждать спорную квартиру, которая является для нее единственным местом жительства, из квартиры не выписывалась и не выселялась.

Непосредственно до заключения оспариваемого договораДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика направил в адрес истца по электронной почте комплект документов, содержащий одновременно текст договора купли-продажи спорной квартиры, а также текст договора купли-продажи будущей вещи, предметом которого является эта же квартира. Данное обстоятельство подтверждается протоколом осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, составленным нотариусом ФИО18 в рамках статьи 102, 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от ДД.ММ.ГГГГ N 4462-1.

При этом суд учитывает и последующее после сделки поведение сторон: отсутствие у ответчика заинтересованности в спорной квартире. Так, квартира ответчику не передавалась. Сразу же после заключения оспариваемого договора купли-продажи стороны заключили договор купли-продажи будущей вещи, предметом которой является эта же квартира, который предусматривает возврат проданной квартиры в собственность ФИО2 после уплаты денежных средств. При этом цена квартиры в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи аналогична цене квартиры, указанной в оспариваемом договоре купли-продажи и равна 1897500 руб. 

Из материалов дела следует, что истец, а также третье лицо ФИО11 П.Э. вносили в счет оплаты по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи платежи, а ответчик принимал их.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, после расторжения договора купли-продажи будущей вещи в связи с его неоплатой выразил намерение заключить предварительный договор купли-продажи спорной квартиры с третьим лицом ФИО11 П.Э., подписав его со своей стороны.

Также суд обращает внимание, что ФИО3 не обосновал цель приобретения спорной квартиры. Приобретая по договору от ДД.ММ.ГГГГ спорную квартиру за 1897500 руб., он одновременно заключает с истцом договор купли-продажи будущей вещи, предметом которого является эта же квартира за аналогичную стоимость 1897500 руб.

Доводы представителя ответчика, что финансовый интерес ФИО3 выражался в получении от истца арендных платежей за пользование квартирой в период её выкупа истцом обратно по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, суд находит несостоятельными, ФИО6 доказательств заключения договора аренды квартиры суду не представлено, как и не представлено доказательств фактического исполнения истцом договора по внесению арендных платежей.

Суд также отмечает, что спорная квартира была приобретена ответчиком по заниженной цене, что подтверждается отчетом об оценке (л.д.90-132), согласно которого стоимость квартиры составляет 2 682844 руб.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что при оформлении оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ воля сторон была направлена не на достижение правовых последствий, предусмотренных для договора купли-продажи - переход права собственности, а на достижение иных правовых последствий, предусмотренных для договора залога в виде обеспечения исполнения ФИО11 П.Э. обязательств по возврату суммы займа.

То обстоятельство, что отсутствует подписанный сторонами письменный документ, включающий условия о передаче денежных средств займодавцем и возвращении их заемщиком, не препятствует признанию договора купли-продажи квартиры притворной сделкой.

Пункт 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации признает соблюдением письменной формы договора не только составление одного документа, подписанного сторонами, а также обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Таким образом, содержание договора, на заключение которого была направлена реальная воля сторон, с учетом приведенных норм материального права должно быть установлено не только из положений одного оспариваемого договора купли-продажи, но из оценки в совокупности иных составленных сторонами документов.

Цель договора купли-продажи - приобретение покупателем права собственности на имущество, включающее право пользования, владения и распоряжения имуществом (ст. 454, п. 1 ст. 549, ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная цель при заключении оспариваемой сделки сторонами не ставилась, что подтверждает практически одновременное заключение с оспариваемой сделкой договора купли-продажи будущей вещи, предметом которого является эта же квартира, покупателем по которому является истица, и которым подтверждается, что фактически воля истца направлена на получение денежных средств в заем под залог квартиры, а не заключение договора купли-продажи, а также тот факт, что спорным имуществом продолжала владеть и пользоваться семья истца.

В той ситуации, когда обе стороны при заключении оспариваемой сделки намеревались бы заключить именно договор купли-продажи имущества (а не прикрыть залоговые отношения в обеспечение займа), покупателю передается имущество и переходит право собственности на это имущество.

С учетом изложенного, принимая во внимание совокупность указанных выше письменных доказательств и объяснений сторон, суд приходит к выводу о доказанности факта заключения между истцом и ответчиком договора займа на сумму 1897500 руб., а также того факта, что договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ прикрывал отношения сторон из договора залога в обеспечение займа, по условиям которого истец получила от ответчика 1897 500 руб., являлся притворной сделкой (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении иска и признает недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: Екатеринбург, 

<

адрес>32 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Пунктом 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе ФИО9, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, факт передачи ФИО3 истцу денежных средств в сумме 1 897 500 руб. подтверждается распиской истца (л.д. 155). Доказательств, опровергающих исполнение ответчиком обязательства по оплате стоимости квартиры в указанной сумме, ФИО11 Н.Л. представлено не было.

Из материалов дела следует, что ФИО3 в счет оплаты по договору купли-продажи будущей вещи от ДД.ММ.ГГГГ получил от истца 165000 руб. по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, а также денежные переводы в общей сумме 532500 руб. от ФИО11 П.Э и ФИО11 Е.П. 

При этом 165000 руб. ФИО3 возвратил истцу при расторжении договора купли-продажи будущей вещи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем истец составила расписку (л.д.151).

С учетом изложенного, в соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации денежная сумма, полученная ФИО11 Н.Л. по договору купли продажи, за вычетом суммы в размере 532500 руб., в размере 1365000 руб. (1897500 – 532500) подлежит взысканию с последней в пользу ФИО3

При подаче иска истцом уплачена госпошлина в размере 17687, 5 руб., которая на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: Екатеринбург, 

<

адрес>32 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки, исключить из ЕГРП сведения о собственности ФИО3 в праве собственности на квартиру по адресу: Екатеринбург, 

<

адрес>32; восстановить в ЕГРП сведения о собственности ФИО2 на квартиру по адресу: Екатеринбург, 

<

адрес>32.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 1365000 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 17687, 5 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>.

Председательствующий О.В. Хрущева