61RS0005-01-2024-003131-05

2-2979/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 ноября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Багдасарян Г.В.

при секретаре судебного заседания Мзыкян А.А, 

с участием представителя истца – ФИО1, представителя Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2, представителя Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону - Гречко Е.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г.Ростова-на-Дону, Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, ТСЖ «Родник», ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о сохранении нежилого помещения в переустроенном состоянии и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных требований, что в его собственности находится нежилое помещение, общей площадью 214,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 1,2,2а,3,3а,3б,4,5,5а,6,7,18,18а, 18б,22, этаж: 1. Литер: А, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Помещение находится в 16-этажном многоквартирном доме на первом этаже. ФИО3 вышеуказанное помещение было приобретено в собственность 30.08.2023 года (номер регистрации 61:44:0082323:337-61/195/2023-10 от 30.08.2023 г.).

В связи с тем, что предыдущим собственником была произведена перепланировка вышеуказанного помещения, истцом был сделан технический паспорт помещения на 29.02.2024 год. Согласно данным техпаспорта АО «Ростовское бюро технической инвентаризации» от 29.02.2024 года, разрешительные документы на перепланировку нежилого помещения КН 61:44:0082323:337 - комнаты №№ 1, 2, 2а, 3, За, 36, 5, 5а - не предъявлены, на пробивку проема комнаты №6 - разрешительные документы не предъявлены. В связи с произведенной перепланировкой площадь нежилого помещения, принадлежащего истцу, увеличилась с 214,2 кв.м до 219,3 кв.м. Истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с просьбой выдать разрешительный документ о возможности сохранения указанного нежилого помещения, площадью 214,2 кв.м, в перепланированном состоянии и общей площадью в результате проведенной перепланировки 219,3 кв.м. Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону в своем ответе от 04.04.2024 года сообщил о том, что, согласно Положению о Департаменте архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, утв. Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 г. № 138, у него отсутствуют полномочия по сохранению в реконструированном состоянии самовольно реконструированных объектов капитального строительства.

На основании вышеизложенного, истец, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просил суд сохранить в перепланированном состоянии нежилое помещение общей площадью 219,3 кв.м, номера на поэтажном плане: 1,2,2а,3,3а,3б,4,5,5а,6,7,18,18а,18б,22, этаж: 1. Литер: А, кадастровый номер 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> и признать за ним право собственности на нежилое помещение общей площадью 219,3 кв.м, номера на поэтажном плане: 1,2,2а,3,3а,3б,4,5,5а,6,7,18,18а,18б,22, этаж: 1. Литер: А, кадастровый номер 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...>, №.

Истец в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело в отношении указанного лица рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от 10.04.2024, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону ФИО2, действующий на основании доверенности от 11.11.2025, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону Гречко Е.Г, действующая на основании доверенности от 25.11.2025, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила суд в иске отказать.

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, представитель ТСЖ «Родник», ФИО4, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Дело в отношении указанных лиц рассмотрено в порядке ст.ст.117, 167 ГПК РФ.

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый в ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно пункту 2 этой же статьи при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Правоотношения между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме регулируются Жилищным кодексом РФ.

Вместе с тем, в силу ст.7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, соответствующие положения ЖК РФ применимы и в отношении разрешения споров, связанных с перепланировкой нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

В соответствии с частью 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу статьи 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения производится собственником помещения по согласованию с органом местного самоуправления. Для совершения перепланировки жилого помещения собственник жилого помещения должен представить в орган местного самоуправления заявление для согласования перепланировки и необходимые документы.

Согласно части 1 статьи 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии надлежащего согласования соответствующего органа. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

В правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.

В соответствии с пунктами 1.6, 1.7.1 указанных Правил собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок. Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН истец является собственником нежилого помещения площадью 214, 2 кв.м, номера на поэтажном плане: 1,2,2а,3,3а,3б,4,5,5а,6,7,18,18а, 18б,22, этаж: 1. Литер: А, кадастровый номер 61:44:0082323:337, расположенного по адресу: 

<

...>.

Нежилое помещение располагается на первом этаже в 16-этажном многоквартирном доме, управлением и обслуживанием которого занимается ТСЖ «Родник».

Согласно представленному техпаспорту АО «Ростовское бюро технической инвентаризации» от 29.02.2024 года, разрешительные документы на перепланировку нежилого помещения КН 61:44:0082323:337 - комнат №№ 1, 2, 2а, 3, За, 36, 5, 5а - не были предъявлены, на пробивку проема комнаты № 6 - разрешительные документы не предъявлены. В связи с произведенной перепланировкой площадь нежилого помещения, принадлежащего истцу, увеличилась с 214,2 кв.м до 219,3 кв.м.

Истец обращался в адрес Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с просьбой выдать разрешительный документ о возможности сохранения указанного нежилого помещения в перепланированном состоянии, однако истцу было отказано.

В рамках рассмотрения гражданского дела определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15.08.2024 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта от 18.02.2025 года №4856/10-2-24 установлено, что в нежилом помещении, номера на поэтажном плане: 1,2,2а,3,3а,3б,4,5,5а,6,7,18,18а, 18б,22, этаж 1, литер «А», кадастровый номер 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...>, произведены работы по перепланировке, заключающиеся в демонтаже внутренних ненесущих перегородок, разделяющих помещения №1, №2 и №2а с образованием помещения № 1-2-2а, демонтаже внутренних ненесущих перегородок, разделяющих помещения №3, №3а и №3б с образованием помещения № 3-3а-3б, демонтаже внутренней ненесущей перегородки, разделяющей помещения №5 и №5а с образованием помещения №5-5а, устройстве дверного проема в ненесущей перегородке, разделяющей помещения № 6 и №7, произведены работы по переустройству, заключающиеся в демонтаже санитарно- технического оборудования в помещениях № 4, № 5, №5а и устройстве санитарно-технического оборудования в помещении № 22, произведены работ по реконструкции, заключающиеся в изменении функционального назначения нежилого помещения, увеличении глубины входной площадки на 1,5 м (4,65-3,60), увеличена площадь нежилого помещения на 5,1 кв.м ( с 214,2 до 219,3 кв.м) за счет демонтажа внутренних ненесущих перегородок и уточнения линейных размеров.

Габаритные размеры нежилого помещения в целом соответствуют габаритным размерам помещений, приведенным в техническом паспорте здания жилого дома по адресу: 

<

...> лит А составленного АО «Ростовское БТИ» по состоянию на 29.02.2024 года.

Расположение нежилого помещения относящегося согласно ст. 32 Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» по функциональной пожарной безопасности к классу Ф5.2 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0082323:26 по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования - многоквартирный жилой дом, не соответствует основным и условным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, представленным в ст. 30 градостроительного регламента территориальной зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3) Правил землепользования и застройки населенного пункта «Город Ростов-на-Дону» Муниципального образования «Городской округ «Город Ростов-на-Дону» Октябрьский район».

Расположение нежилого помещения относящегося согласно ст. 32 Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 г, «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» по функциональной пожарной безопасности к классу Ф5.2, фактически используемого в качестве складского помещения, на первом этаже многоквартирного жилого дома, не соответствует требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003 (п.4.15), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 5.2.8), которые не допускают в жилых зданиях класса функциональной пожарной опасности Ф 1.3 размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а именно - складов любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли.

Существующее объемно-планировочное решение исследуемого нежилого помещения, a именно высота, ширина проходов, наличие естественного освещения помещений, наличие системы пожарной сигнализации, допускает использовать данное помещение в качестве нежилого помещения.

Характерных повреждений конструктивных элементов нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0082323:337, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности не имеется, т.к. конструктивные элементы не имеют каких-либо повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций и в соответствии с СП 13-102-2003 «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», конструктивные элементы исследуемого нежилого помещения находятся в работоспособном состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности

Работы, выполненные в нежилом помещении, квалифицированы экспертом как реконструкция.

Судом установлено, что с 01.07.2023 года спорное нежилое помещение сдано в аренду ООО «Умный ритейл», и Департаментом надзорной деятельности профилактической работы согласован и зарегистрирован в качестве нормативного документа пожарной безопасности Стандарт организации «Магазины розничной торговой сети «САМОКАТ»» (СТО/62-УР-2-23) с присвоением обозначения (шифра) «ВППБ 144-23», согласно которого «Магазины розничной торговой сети «САМОКАТ»» в соответствии с положениями ст. 32 ФЗ-123 по классу функциональной пожарной опасности отнесены к классу Ф3.1.

В связи с предоставлением истцом дополнительных документов, подтверждающих класс функциональной пожарной опасности Ф3.1., определением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26.08.2025 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению экспертов №654-НС от 29.10.2025 установлено, что увеличение общей площади исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> на 5,1 кв.м (219,3-214,2) произошло в результате производства следующих строительных работ:

- демонтаж ненесущей перегородки между холлом №1 и торговым залом №2;

- демонтаж дверного блока и ненесущих перегородок между торговым залом №2 и кабинетом №2а;

- демонтаж дверного блока между торговым залом №2 и коридором №18а;

- демонтаж дверного блока между кабинетом №2а и подсобным №3б;

- демонтаж дверного блока и ненесущей перегородки между кабинетом №3а и подсобным № 3б;

- демонтаж дверного блока и ненесущей перегородки между фасовочной №3 и кабинетом № 3а;

- демонтаж дверного блока между фасовочной №3 и ассистентской №4;

- демонтаж дверного блока между ассистентской №4 и коридором №18;

- демонтаж дверного блока и ненесущей перегородки между моечной №5 и подсобным №5а;

- демонтаж дверного блока между складом №6 и коридором №18б;

- демонтаж сантехнических приборов фасовочной №3, ассистентской №4 и моечной №5;

- установка санитарных приборов в комнате №22;

- замена остекления фасада и входного дверного блока в нежилое помещение;

- устройство дверного проема в ненесущей перегородке между основной №6 и основной №7;

- оборудование помещений;

- уточнение линейных размеров и пересчет площадей комнат нежилого помещения.

В нежилом помещении с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> произведены работы, которые не затронули конструктивные и другие характеристики объекта капитального строительства, его надежности и безопасности и не изменили параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, объема), и согласно с ст.1 главы 1 Градостроительного кодекса РФ и ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» не относятся к работам по реконструкции, а, в соответствии со ст.25 Жилищного кодекса РФ, п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», относится к работам по перепланировке и переустройству.

Фактическая конфигурация и набор комнат соответствует данными технического паспорта АО «РОСТОВСКОЕ БТИ» на 29.02.2024 года. Габаритные размеры и высота комнат с учетом допустимой погрешности измерений соответствует данным технического паспорта АО «РОСТОВСКОЕ БТИ» на 29.02.2024 года. Набор конструктивных элементов здания многоквартирного жилого дома Лит. «А» с расположенным в нем исследуемым нежилым помещением с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> не противоречит требованиям таблицы 38 «Жилые здания десяти-двенадцатиэтажные кирпичные», сборника № 4 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания», предъявляемым к конструктивным элементам шестнадцатиэтажных кирпичных жилых домов.

В соответствии с классификацией зданий по группам капитальности на основании таблицы № 3 сборника № 4 Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания, здание многоквартирного жилого дома Лит. «А» с расположенным в нем исследуемым нежилым помещением с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> по назначению относится к гражданским зданиям и по своим конструктивным элементам является зданием I группы капитальности.

В соответствии с данными таблицы 1 МДС 21-1.98 «Предотвращение распространения пожара» пособие к СНиП 21-01-97, здание многоквартирного жилого дома Лит. «А» с расположенным в нем исследуемым нежилым помещением с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> относится к зданиям I степени огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности С1 - несущие конструкции из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона.

Расположение исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 на первом этаже многоквартирного жилого дома Лит. «А» по адресу: 

<

...>, эксплуатируемого для размещения центра формирования заказов интернет-магазина (магазина розничной торговли «Самокат»), со входами, изолированными от входов в жилую часть здания, не противоречит требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

Общие требования, требования к основным помещениям, требования к обеспечению надежности и безопасности при эксплуатации и требования к огнестойкости зданий и безопасности людей при пожаре исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> соответствуют требованиям СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», предъявляемым к помещениям общественного назначения, встроенным в многоквартирные жилые дома.

Объемно-планировочное решение и набор конструктивных элементов многоквартирного жилого дома Лит. «А» с исследуемым нежилым помещением с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...>, в соответствии с требованиям ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», имеет функциональную пожарную опасность класса Ф1.3, Ф3.1.

Нежилое помещение с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> соответствует требованиям, предъявляемым СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» и ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» к эвакуационным путям и выходам многоквартирных жилых домов (класс Ф1.3) с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (класс Ф3.1), что обеспечивает возможность своевременной и беспрепятственной эвакуации людей, спасения людей, которые могут подвергнуться воздействию опасных факторов пожара, защиту людей на путях эвакуации от воздействия опасных факторов пожара.

Оборудование исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> автоматической системой пожарной сигнализации, соответствует требованиям СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности».

Основные комнаты исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> оборудованы оконными проемами, что соответствует требованиям п. 2.5. СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» и СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», предъявляемым к облучению поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами (инсоляции) при размещении объектов, в проектах планировки и застройки микрорайонов и кварталов, проектов строительства и реконструкции отдельных зданий и сооружений и при осуществлении надзора за строящимися и действующими объектами.

Нежилое помещение с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...> обеспечивает условия труда, необходимые для сохранения здоровья посетителей и работающих, а также охрану окружающей природной среды от воздействия техногенных факторов и соответствует требованиям п.2.5 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг», СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение» и п.7.12 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

Системы вентиляции и кондиционирования исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...>, соответствует требованиям СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» и СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно- эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почва жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятии предъявляемым к нежилым помещениям общественного назначения расположенным многоквартирных жилых домах.

Произведенный монтаж инженерных коммуникаций водоснабжения и водоотведения исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337, расположенного по адресу: 

<

...>, не противоречит требованиям СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий».

Электроснабжение исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 по адрес 

<

...> соответствует требованиям СП 31-110-201 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий», предъявляемым устройству внутренних электрических сетей.

Устройство полов исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 по адрес 

<

...>, с покрытием из керамической плитки соответствует требованиям СП 29.13330.2011 «Полы», предъявляемым к полам помещений общественно: назначения.

Расположение многоквартирного жилого дома с исследуемым нежилым помещением КН 61:44:0082323:337 по адресу: 

<

...>, эксплуатирующимся для размещения центра формирования заказов интернет-магазина (магазина розничной торгов: «Самокат»), в территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3) соответствует основным видам разрешенного использования объектов капитально: строительства и земельных участков, указанных в требованиях п.3 ст.30 «Градостроительный регламент территориальной зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-3) «Перечень условно разрешенных видов разрешенного использования земельных участков объектов капитального строительства» Правил землепользования и застройки 

<

...>.

Несущие конструкции исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 и в целом здания многоквартирного жилого дома Лит. «А» по адресу: 

<

...> не противоречат требованиям СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» и СП 70.13330.201 «Несущие и ограждающие конструкции» видимых дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность всего здания недопущение обрушения его конструкций. Техническое состояние несущих конструкций перепланированного и переустроенного нежилого помещения с КН 61:44:0082323:337 и здания многоквартирного жилого дома Лит. «А» по адресу: 

<

...> работоспособное, т.е. в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», эксплуатация конструкций при фактически нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

Настоящее исследование свидетельствует об обеспечении минимально необходимых требований механической безопасности к зданиям и сооружениям, предъявляемых ФЗ № 38 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», что не нарушает права охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч.1-3 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Выводы экспертов основаны на материалах дела, подробно мотивированы, сделаны на основе совокупного анализа всех фактических обстоятельств дела, в связи с чем не вызывают сомнений в их достоверности. Само заключение является полным, обоснованным и мотивированным; содержит обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертами вопросы. Эксперты, проводившие исследование, имеют соответствующее образование и квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы экспертов последовательны, не противоречат материалам дела. Экспертиза проведена на основе нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз.

Суд, считает возможным согласиться с выводами экспертов НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» о том, что в нежилом помещении проведены работы по перепланировке, а не по реконструкции, так как работы в нежилом помещении не соответствуют критериям ст.1 главы 1 Градостроительного кодекса РФ и ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов».

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности положить в основу решения заключение судебной экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ». Доказательств, опровергающих выводы указанной судебной экспертизы, сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о сохранении объекта недвижимости в перепланированном состоянии и признании права собственности.

Вступившее в законную силу решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону по настоящему делу является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для внесения изменений в характеристики нежилого помещения.

На основании части 1 статьи 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. 

Согласно ч.3 ст.97 ГПК РФ, денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно квитанции ПАО Сбербанк от 19.08.2025 года истцом на депозитный счет УСД в РО перечислены денежные средства в размере 100000 рублей за производство судебной экспертизы. При указанных обстоятельствах, денежные средства, внесенные на депозитный счет, подлежат перечислению в пользу НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» в размере 100 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Администрации г.Ростова-на-Дону, Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, ТСЖ «Родник», ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о сохранении нежилого помещения в переустроенном состоянии и признании права собственности – удовлетворить.

Сохранить в перепланированном состоянии нежилое помещение, общей площадью 219,3 кв.м, номера на поэтажном плане: 1,2,2а,3,3а,3б,4,5,5а,6,7,18,18а,18б,22, этаж 1, Литер А, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

...>.

Признать за ФИО3 право собственности на перепланированное нежилое помещение, общей площадью 219,3 кв.м, номера на поэтажном плане: 1,2,2а,3,3а,3б,4,5,5а,6,7,18,18а,18б,22, этаж 1, Литер А, кадастровый номер 61:44:0082323:337, расположенное по адресу: 

<

...>.

Перечислить с депозитного счета Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону в Управлении Судебного департамента в Ростовской области в пользу ООО «ЦСЭ «Прайм» денежные средства в размере 100000 руб., внесенные в счет оплаты судебной экспертизы по гражданскому делу 2-2979/2025.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 08.12.2025г.