Мотивированное 

решение

 изготовлено 09.09.2025 № 2-5817/2025

66RS0007-01-2022-009617-72 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 26 августа 2025 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе: председательствующего судьи Усачева А.В.,

при секретаре судебного заседания Ермолаевой Н.В.

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании задолженности и пени, 

установил:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды № 5-1391 от 17.01.2007 за период 01.05.2022 по 31.08.2022 в сумме 292 073 руб. 35 коп., пени за период с 11.11.2020 по 31.12.2021 и с 01.01.2023 по 03.04.2023 сумме 573 930 руб. 23 коп. 

В обоснование требований указано, что Администрацией города Екатеринбурга и ФИО3 заключен договор аренды от 17.01.2007 № 5-1391 земельного участка, к.н. №, площадью 2 617 кв.м, для эксплуатации существующих нежилых строений на срок с 27.10.2005 по 26.10.2020, регистрационная запись от 28.05.2008 № 66-66-01/036/2008-375. В соответствии с условиями указанного договора арендная плата для ФИО3 определена в размере 1283,9/2079,6 от 2 617 кв.м за помещения: площадью 1064,2 кв.м. с к.н. №, площадью 219,7 кв.м с к.н. № Указанные помещения преобразованы в помещение площадью 1296,1 кв.м., которому 20.10.2015 присвоен к.н. №. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2020 в ЕГРН зарегистрирован переход от ФИО3 к ФИО2 права собственности на помещение площадью 1296,1 кв.м к.н. 66:41:0501075:2920 (регистрационная запись от 03.06.2020 № 66:41:0501075:2920-66/001/2020-6). 

Арендная плата, начисленная ФИО2 за период с 01.05.2022 по 31.08.2022 в сумме 292 073 руб. 35 коп., ответчиком не оплачена. За нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1 Договора). За нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 11.11.2020 по 31.12.2021 и с 01.01.2023 по 03.04.2023 начислена неустойка 573 930 руб. 23 коп. 

Представитель истца Администрации г. Екатеринбурга в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще. 

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, в представленных суду письменных возражениях, объяснениях, данных в судебном заседании, указала, что задолженность по аренде за спорный период ответчиком оплачена. Кадастровая стоимость земельного участка к.н. № в размере 12 440 000 руб., установленная решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области (дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 02.10.2022), подлежит применению с 01.01.2022. Между тем, истцом изначально представлен расчет арендной платы, не учитывающий новую кадастровую стоимость земельного участка и основан на оспоренной кадастровой стоимости в размере 25 312 042,72 руб., что привело к значительному увеличению суммы арендной платы. 

Ответчиком произведен контррасчет размера аренды за спорный период, в соответствии с которым стоимость аренды за пользование земельным участком за период с июня 2020 по август 2022 составила 1 880 721,92 руб., пени - 469 056,92 руб.

По данным расчета истца по состоянию на 17.04.2023 от ответчика поступили денежные средства в счет оплаты арендной платы в сумме 1 900 934,42 руб. Таким образом, по состоянию на 17.04.2023 задолженность отсутствовала и существовала переплата 20 212,50 руб.

С учетом изменения основного долга по аренде, ответчиком также произведен контррасчет пеней, который составил 469 056, 92 руб.

Между тем, в принудительном порядке по исполнительному производству, возбужденному в целях исполнения заочного решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.05.2023 по делу 2-1826/2023 с ФИО2 в полном объеме взысканы денежные средства за спорный период в сумме 866 003,58 руб. В этой связи задолженность отсутствует, имеется переплата 396 946,66 руб.

Ответчиком подготовлен контррасчет суммы пени за период с 11.11.2020 по 31.12.2021 и с 01.01.2023 по 03.04.2023 в сумме 179 787 руб. 50 коп. 

Заявлено о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении договорной неустойки. 

Суд, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

Разрешая настоящий спор суд учитывает требования ст. ст. 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдений принципов, закреплённых в пп. 1-3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер платы за пользование указанным земельным участком определяется, исходя из ставок арендной платы, утверждаемым нормативными актами Правительства Свердловской области. 

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этой связи с приобретением прав на объекты недвижимости, построенные на арендованном земельном участке, ответчик приобрел права на земельный участок, принадлежащие застройщику, в связи с чем, у него с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости возникла и обязанность на основании договора аренды, в том числе и обязанность по уплате пени за нарушение срока внесения арендной платы.

Судом установлено, что 17.01.2007 Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «Телефонная компания Урал», ФИО3, ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № 5-1391 (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 22.07.2008, № 2 от 29.12.2008, № 3 от 31.03.2011, № 4 от 11.11.2011), находящегося в собственности Свердловской области, площадью 2 617 кв.м, с к.н. №, для эксплуатации существующих нежилых строений.

Договор аренды заключен на срок с 27.10.2005 по 26.10.2020, сторонами подписан акт приемки-передачи земельного участка, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

В соответствии с условиями указанного договора арендная плата для ФИО3 определена в размере 1283,9/2079,6 от 2 617 кв.м за помещения: площадью 1064,2 кв.м с кадастровым номером №; площадью 219,7 кв.м с кадастровым номером №.

Указанные помещения были преобразованы в помещение площадью 1296,1 кв.м, которому 20.10.2015 присвоен кадастровый номер №

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2020 в ЕГРН зарегистрирован переход от ФИО3 к ФИО2 права собственности на помещение площадью 1296,1 кв.м. с кадастровым номером № (регистрационная запись от 03.06.2020 № 66:41:0501075:2920-66/001/2020-6).

ФИО2 при переходе права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобретено право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем, у него возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости на тех же условиях, что и у предыдущего арендатора.

Как следует из ответа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 17-01-82/26643 от 01.11.2022 о результатах рассмотрения заявления об оспаривании, 31.10.2022 комиссией по рассмотрению споров о результатах рассмотрения определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области, кадастровая стоимость объекта недвижимости с к.н. №, расположенного по адресу 

<

адрес> определена в размере его рыночной стоимости 12 440 000 руб. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка к.н. № установлена в размере 13 287 288, 40 руб. с 01.01.2023, в размере 13 287 288, 40 с 01.01.2024.

Из представленного в суд истцом расчета следует, что задолженность за период с 01.05.2022 по 31.08.2022 составляет 292 073 руб. 35 коп. При этом расчет произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 25 312 042,72 руб. и составлял: 88 289 руб. 19 коп. - май, 85 441 руб. 16 коп. - июнь, 88 289 руб. 19 коп. – июль, 88 289 руб. 19 коп. – август. Также из этого расчета следует, что за период с 01.06.2020 по 10.08.2022 ФИО2 уплачено 1 900 934 руб. 42 коп. 

Судом принят во внимание произведенный ответчиком расчет арендной платы исходя из правильно примененной кадастровой стоимости земельного участка 12 440 000 руб., в соответствии с которым аренда за пользование земельным участком за период с июня 2020 по август 2022 составила 1 880 721,92 руб. 

Учитывая, что за период с 01.06.2020 по 10.08.2022 ФИО2 уплачено 1 900 934 руб. 42 коп. следовательно задолженность в заявленный период отсутствует. 

В этой связи заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.05.2022 по 31.08.2022 в сумме 292 073 руб. 35 коп. удовлетворению не подлежат. 

Согласно п. 2.2.4 договора аренды арендная плата по настоящему договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера, подлежащего перечислению платежа арендной платы.

С учетом изменения основного долга по аренде, судом принят контррасчет ответчика по пени, в соответствии с которым размер пени за спорный период составил 469 056 руб. 92 коп. Указанный расчет суд находит арифметически правильным и соответствующим условиям договора с учетом действительной кадастровой стоимости земельного участка. 

Судом установлено, что в процессе исполнительного производства, возбужденного во исполнение заочного решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.05.2023 постановленного по настоящему спору, с ФИО2 взысканы денежные средства в том числе в счет пени 289 269 руб. 42 коп. 

21.01.2025 

32227,16 

Платеж № 27465 от 21.01.2025 

12.02.2025 

20,21 

Платеж № 215 от 12.02.2025 

21.02.2025 

31116,29 

Платеж № 8911 от 21.02.2025 

21.02.2025 

2311,2 

Платеж № 9437 от 21.02.2025 

21.03.2025 

5906,23 

Платеж № 19577 от 21.03.2025 

21.03.2025 

26881,47 

Платеж № 19240 от 21.03.2025 

21.04.2025 

32827,24 

Платеж № 35772 от 21.04.2025 

21.05.2025 

29854,13 

Платеж № 23598 от 21.05.2025 

21.05.2025 

3320,36 

Платеж № 21204 от 21.05.2025 

19.06.2025 

26983,28 

Платеж № 12413 от 19.06.2025 

19.04.2024 

28978,54 

Платеж № 997199 от 19.04.2025 

21.06.2024 

29952,57 

Платеж № 995169 от 21.06.2024 

В этой связи задолженность по пени составляет 179 787 руб. 50 коп. (469 056 руб. 92 коп. – 289 269 руб. 42 коп.). 

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 69, 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом, как разъяснил Конституционный Суд РФ в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ содержат не право, а обязанность суда устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Ответчиком не представлено относимых, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих явную несоразмерность исчисленной на основании пункта 3.1 договора неустойки последствиям нарушения обязательства.

Возражая против заявления ответчика об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков.

При оценке соразмерности неустойки последствия нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного использования.

При таких обстоятельствах оснований для снижения договорной неустойки не имеется. 

В связи с тем, что истец при обращении в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, при этом оплата задолженности по аренде произведена ответчиком после обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 4795 руб. 75 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании пени – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (№) в пользу Администрации города Екатеринбурга (№) пени за период с 11.11.2020 по 31.12.2021 и с 01.01.2023 по 03.04.2023 сумме 179 787 рублей 50 копеек. 

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.05.2022 по 31.08.2022 в сумме 292 073 рублей 35 копеек – отказать. 

Взыскать с ФИО2 (№) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 4795 рублей 75 копеек.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его вынесения путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья

Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Усачев А.В.